緒論：寫作既是個人情感的抒發，也是對學術真理的探索，歡迎閱讀由發表云整理的11篇房地產項目審計范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發。

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一、合理選定審計范圍，做到事半功倍

根據筆者的經驗，對該類項目進行審計，不宜全面開花，面面俱到，應該抓住重點，有的放矢。選擇具體的審計項目，只針對審計期間該項目已經全面竣工或主體工程竣工進行審計；對未完工程，不進行審計。

理由是：房地產項目已經全面竣工或主體工程竣工可準確地計算出該項目的實際總建筑面積，從而能確定實際建筑容積率，與規劃容積率進行比較可分辨出項目是否超容積率。由于項目小區基本完成，界址清晰，實際用地面積也可通過專業測繪機構實地測量后繪出詳細平面圖與規劃用地圖進行比較是否有多占國有土地的現象。建筑密度是否改變可通過實地測量得到驗證。項目小區綠地率可聘請有資質的園林綠化測繪機構進行實地復測，出具綠地率檢測成果，更客觀的反映房地產項目綠地率是否達標情況。而未完工程達不到上述審計條件，從而不能真實反映各職能部門征管工作中存在的問題。

根據我們的審計實踐，超容積率的問題在房地產開發項目中是普遍存在的，而超容積率的后果會導致開發商漏交國土出讓金及建設規費，造成國有資產的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。

二、從相關單位入手，確保審計工作順利進行

進行審計時，應盡可能從相關單位入手，不宜和開發商正面接觸。相關單位有國稅局、地稅局、財政局、國土資源局、建設局、規劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產項目相關的土地出讓、規劃審批、開工報建、預售許可證發放、各項稅款繳納等資料。為日后審計奠定堅實的準備條件。

各相關單位須提供的資料主要是：

1.國土資源管理局。房地產開發項目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權證書，國土出讓金繳交情況，土地閑置費繳交情況等。

2.規劃局。建設規劃用地審批情況，建設規劃許可審批情況，專家評委會對項目規劃評審情況等。

3.建設局。房地產開發項目房屋施工許可證審批及發放情況，建筑規費繳交及減免情況，房屋竣工驗收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標資料，房屋竣工面積匯總情況等。

4.園林局。房地產項目綠地規劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗收證明資料等。

5.房管局。房屋預售許可審批及證書發放情況，房屋預售面積測繪情況，房屋產權面積測繪情況，房屋銷售收入情況等。

6.國稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內的土地增值稅、所得稅繳交情況等。

三、重點審計“容積率”，突顯審計成效

容積率，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于業主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權人應繳納的國土出讓金也就越高。

由于容積率的提高對國有土地使用權的出讓價格有著實質性的影響，開發商在較低的容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國土出讓金大量流失，同時也嚴重地侵犯了業主的權益。實際過程中，我們發現一些規劃等部門，在開發過程中借故違規批準提高容積率，事后開發商故意不繳納國土出讓金及建設規費，對該問題的監管流于形式。

開發商作弊的手法主要有：

1.打著送飄臺、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽，在規劃審批和監管時打球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價。

2.將規劃中的“架空層”（不計容積率）改做儲藏間、車庫進行出售，致使超容積率。

3.將規劃設計的儲藏間、車庫室內地面標高抬高，有意保持層高不變，待實際交房后由業主將原室內地面降低，實質上增加了層高。根據中華人民共和國建設部公告第326號《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構水平面積計算；…層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積”的規定，實際上變相提高了容積率。

4.屋頂閣樓層規劃設計時有意不加以利用，實際施工時將通往閣樓層樓面板上預留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護結構，實質上是設計加以利用。根據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內…，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積”的規定，閣樓層要計算容積率；而開發商在規劃報批時，沒有計算容積率。

針對上述問題，我局下達了審計決定對開發商漏交的國土出讓金及建設規費進行了補繳，并建議出臺了《關于規范建筑工程建筑面積及容積率的實施細則》，從制度上杜絕該類問題的發生，也使監管部門做到有法可依。

四、密切關注“綠地率”，保障業益

綠地率是指居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。它是衡量居住環境的一個非常重要的硬性指標。

居住區綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數量的比例應控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右。可現實中普遍存在綠地率不達標的問題，主要表現以下三種形式：

1.開發項目嚴重占用綠地。開發商在申報規劃部門審批的時候，綠地率都是符合標準的。但是在實施過程中，為了經濟效益的最大化，往往是存在爭地、搶地、占地的行為。

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關鍵詞： 房地產項目前期；BP神經網絡；風險評價

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地產業作為國民經濟的重要組成部分，具有建設周期長、投資金額大、影響因素多、涉及范圍廣的特點。房地產風險是客觀存在的，它貫穿于房地產開發的整個過程，其中前期階段未知因素最多，對整個投資過程的影響程度高達90%以上。而開發商作為房地產投資的主體，面臨的不確定性、風險性最大。隨著項目的進行，開發商對可能發生的結果掌控愈多，則風險發生的概率越小。因此，對于房地產項目前期風險管理的研究很大程度上決定了該項目的成敗。

1 房地產項目前期風險及評價指標體系

房地產項目前期風險復雜多變，開發商倘若對此決策不慎，將對整個地產項目的開發造成不可估量的后果。本文在借鑒前人研究成果的基礎上將房地產前期風險按風險來源劃分為政策、技術、財務、社會、自然、管理六個方面，并建立指標體系，如表1。

2 BP神經網絡

2.1 BP神經網絡簡介 BP（Back Propagation）神經網絡是一種信息按正向傳遞和誤差沿反向傳播的多層前向網絡學習過程，一般由輸入層、隱含層（一層或多層）和輸出層構成。與以往的風險預測方法相比BP神經網絡具有很大的優勢，它有效削弱了評價人員主觀因素的影響，對數據的關聯性要求不高，而且具有強大的非線性映射能力、容錯能力等優點。

2.2 BP神經網絡的學習過程 ①初始化，給各連接權及閥值賦予[0，1]內的隨機數，分別設定誤差函數e、計算精度值和最大學習次數M；②隨機選取k個輸入樣本及對應期望輸出計算隱含層、輸出層各單元輸出；③計算輸出層單元的誤差；④若誤差滿足要求，訓練結束。不滿足要求，則反向修正返回第2步反復訓練直到輸出誤差達到要求為止結束訓練。

3 基于BP神經網絡的房地產項目前期風險評價模型

本文采用由輸入層、隱含層、輸出層組成的三層網絡拓撲結構模型，具體步驟如下：

3.1 輸入層 輸入層是外界信號與BP神經網絡銜接的紐帶。其節點數取決于數據源的維數和輸入特征向量的維數。由表2可知指標層有16個風險因子，即輸入層有16個神經元。首先選取10家有代表性的房地產企業利用問卷調查法和專家打分法，按風險評定等級{較低風險、低風險、一般風險、較高風險、高風險}，然后對各風險指標Uij進行打分。為了減小權值的調整幅度，加快網絡的收斂性，訓練開始前對收集的數據進行歸一化處理，使輸入向量和輸出向量的取值到[0，1]范圍內。樣本數據見表2。

3.2 隱含層 隱含層層數不宜過多，否則會降低訓練速度增大局部最小誤差，一般取一層即可。隱含層單元數參考公式：n1=■+a，其中n1為隱含層單元數，n為輸入單元數，m為輸出單元數，a為[1，10]之間的常數。經計算隱含層單元數為10。

3.3 輸出層 輸出層節點數取決于輸出數據類型和表示該類型所需的數據大小。本文輸出結果是一個數值，即節點數為1。評價結果取值在[0，1]范圍內，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分別代表低風險、較低風險、一般風險、較高風險、高風險。風險值越大，表明風險等級越高。因此建立的神經網絡模型為16-10-1，即輸入層16個神經元、隱含層10個神經元、輸出層1個神經元。

3.4 網絡訓練 ①網絡參數的選取。本文將表2中前9組數據作為訓練集，最后一組作為測試集。訓練次數、訓練目標、學習速率分別設定為10000次、0.00001、0.3，訓練函數、學習函數、性能函數分別采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它參數為缺省值。網絡訓練結果，見圖1，經過943次訓練，總體誤差為9.94958e-006，網絡收斂達到預定的學習精度0.00001，訓練結束。②模型檢驗。將表2中最后一組數據輸入訓練好的模型進行檢驗。可得，實際輸出為0.3142，在區間[0.2，0.4]內，即第10家房地產項目前期的風險等級低。這與期望輸出結果0.32基本一致，較好的滿足了設計要求。

4 結束語

綜上所述，用MATLAB7.0編寫的基于BP神經網絡模型在房地產前期風險預測方面準確度較高，具有較強的實用性，豐富和發展了前期風險預測的方法，為開發商進行前期決策提供了有力的依據。不足之處，指標的選取有待改進和完善。

參考文獻：

[1]陳小花.基于神經網絡的房地產投資項目風險評價模型研究[J]現代經濟信息，2011（3）：172-173.

[2]柳海龍.房地產開發項目前期階段風險測評研究[D].成都：西南石油大學，2012（6）.

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中小房地產企業自身資金實力小，產品規模勢小，抵御房地產風險的能力薄弱。部分自有資金不足的中小房地產企業，靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發，一旦商品房銷售不暢，竣工結算不到位，資金不能及時回籠，將會導致工程難以為繼，導致中小房地產企業破產。工程量08清單是房地產企業簽定合同、調整工程量和辦理竣工結算的基礎，貫穿于整個施工過程中。造價事務所協助建設單位做好工程量清單計價模式下的工程進度款結算工作極其重要。

1 當前房地產項目結算存在的問題

1.1 規范了解深度不夠

一些造價人員由于自身水平受限，對建筑結構規范不精通、對項目工程量的計算不夠熟練，在編制造價文件時出現項目漏項或差錯。房地產中小項目結構設計圖紙由于設計單位設計經驗、能力薄弱，在結構設計時往往出現漏項，對常用圈梁、構造柱做法在圖紙說明中只是給出詳見某某圖，如果造價人員容易不熟悉規范，想當然對工程量進行計量，往往出現差之毫厘，失之千里的后果。

1.2 合同簽訂不完善

中小房地產項目由于項目自身特點及粗放式開發模式，都是走人情、走關系，一包了之，工程項目的施工合同簽訂得非常簡單，且不規范，對工程的結算依據僅以“按現行文件執行”一筆帶過，對工程中發生的程序、處理方式及糾紛處理均沒有約定。由于合同條款簽訂的不嚴謹，極容易造成工程費用項目無法確認的爭議，一到結算階段就會暴露出來，特別是在包干工程項目中，對包干范圍及調整條件、調整方式沒有規定或規定不明確，結果包干項目包不死，等于合同沒有規定。對于清單措施費中的安全文明措施費、腳手架模板等臨時措施費、降水費、總包服務費等包干費用的內容做的描述不夠細致，給人留下鉆空檔的機會。

1.3 清單編制不規范主要體現在兩方面：

中小房地產企業由于編制造價文件的能力有限，清單編制人員工作失誤、圖紙錯漏、設計深度不夠等原因，提供的清單工程量清單工程量計算不準確，使得清單工程量誤差太大、漏項多。在項目施工過程中，現場甲方工程師對變更簽證的審核審批能力較差，中小房地產項目施工階段產生大量的設計變更和簽證多如牛毛，無法辨別是真是假。在結算階段造價事務所的審核人員不僅要核算原圖及變更項目的工程量，還要對由于設計變更增加的許多項目重新進行定價，審核人員的工作量大大增加，一不小心竣工結算錯上加錯，不可收拾。

1.4 造價人員專業技能薄弱

部分造價事務所的造價人員自身水平參差不齊，現場施工經驗不足，對《2008建設工程工程量清單計價規范》不熟悉，對工程量清單的編制要求沒有理解透，編制出來的工程量清單質量差強人意，無法滿足實際工作需求；容易存在漏算、錯算、重算，以及清單特征描述與工程量計算結果嚴重不符等問題。錯誤的清單會誤導投標單位作錯誤報價，導致今后的工程結算留下隱患，在結算過程中扯皮。

2 項目概況

某社會保障房總建筑面積77950 m，地下室建筑面積4958 平米，樓建筑物總高度為84.5米。本工程設使用年限50年，安全等級二級，屋面防水及地下室防水等級均為二級，抗震設防烈度六度，總投資3500W。

3 房地產項目竣工結算控制

3.1 強化結算算審核程序

為了保證工程造價結算算報告審批的嚴肅性，由于建筑工程項目存在不同的審核環節和注意事項，所以根據實際情我所為此建立了健全的工程造價審核制度，明確職責權利，不能夠流于形式，建立長期有效的監督機制。

3.2 努力提高審核人員的綜合素質

中小房地產項目竣工造價結算審查要求我們造價管理人員要熟悉相關的造價管理法律、法規，造價管理人員應進行必要的培訓，加強工程量清單規范學習，努力提高自身的專業素質，以適應飛速發展的社會需要。同時，積極提倡造價工程師參與工程全過程的管理，應具有耐心、細致的態度，保證造價結算審核工作的準確度。

3.3 原始文件的審查

我所專門為此設立工程竣工資料管理辦公室，并有熟悉的專業、專職人員負責此項工作。收集工程建設從項目提出、籌備、勘探、設計、施工到竣工投產等過程中形成的文字材料、圖紙、圖表、計算材料、聲像材料等資料。包括竣工圖、施工圖紙、招標文件、投標書、招標答疑、施工單位報送的竣工結算資料、設計變更、施工期間的經濟技術簽證等。審查的目的主要在于審查其合法性、真實性和合理性。

3.4 熟悉施工組織設計和現場情況

我所為了確保工程量核實的正確性，在工程量計算階段深入工地施工一線核對、丈量、記錄，同時組織相關人員參加監理組織的協調會、質量安全會，了解各施工階段的情況和施工工藝，為準確計算工程造價打下夯實基礎，充分了解本次項目施工采用的新工藝、新材料、新技術的應用，也充分了解現場簽證，設計變更等情況。

我所審查的重點放在了容易重復計算或隱蔽工程部分，以核定工程價款結算內容與建設項目實際完成的工程量是否相符，是否存在虛報、多報等問題。在審查過程中，認真查看了驗收記錄、施工記錄、變更簽證手續； 我所特意按設計要求仔細復查計算工程量，對部分不清不楚的部位開挖勘察測量。

3.5 清單費用及設備價格審查

《2008建設工程工程量清單計價規范》計價實行的是分部分項工程清單項目綜合單價，其費用構成已包含直接工程費、管理費、利潤和必要的風險金，這部分費用不得再重新計取。我所對規費、稅金的計取主要審查了其取費的費率是否和投標報價書中保持一致，是否符合合同的約定。

材料、設備價格審查。對于承包單位自購的材料和設備的單價審查，要從材料設備品種、規格、產地、采購、數量及運輸方式、采購時期等方面入手，避免低進價高報價采購，減少不至于損失。

3.6 結算復核

我所造價人員在結算過程中扎實落實各種工程竣工結算復核制度，即監理單位提供監理造價審核報告，確認工程量的增減與依據，甲方項目現場工程師確認工程量設計變更簽證，最后報審的復核制度，各級負責人層層把關，造價管理人員要分清工程量清單內外的增減項目，防止重復計算，對工作底稿逐級復核，最終交出了一份合理的竣工結算審核報告，真正實現了工程造價的合理確定和有效控制。

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中圖分類號：F213 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當前房地產行業的研究背景

我國房地產行業始于20世紀80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發展中，雖然中間經歷了幾次曲折，但都最終頑強復蘇并獲得了更加長遠的發展，在我國經濟的發展中占有十分重要的地位，同時也是經濟發展的晴雨表。很多行為在房地產行業中越來越規范，制度也越來越公開透明。但是房地產業內的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細的產品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業的核心競爭力成了房地產業迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產開發商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產行業中立于不敗之地，因此房地產項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發項目經濟效益的重要條件。只有具備了成本優勢，才有相當的核心競爭力，才能在當今的競爭中優勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現為房價上漲過快，這也是房地產業發展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產企業如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產開發項目的成本就處于非常重要的戰略地位。

二、綜述房地產開發項目成本控制相關理論

（一）項目策劃階段

1、做好相關市場調研，利用足夠的時間細心進行房產項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學性。項目的決策關系到項目的成敗，也直接影響了建設成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關數據資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優化，特別是其中的市場調查、技術方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內容。

2、科學開展房地產項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產項目決策的重要依據之一，要在滿足必要功能的基礎上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規劃設計階段

有關統計資料顯示，設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發商（投資人）控制的比較薄弱的環節。設計是非常重要的一環，它直接影響工程的造價。設計時通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下確保技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創造最大經濟效益。

1、推行設計招標，擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

2、開展限額設計，有效控制造價

由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，設計節點把握度差，趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）制約。盡可能實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。盡量避免后期設計變更帶來的成本增加。

（三）招標階段

1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優勝的房地產項目組織和房地產項目經理。現在好多的房地產項目管理組織還繼續延續以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規的名牌大公司，實質上組織當中占相當一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當的方式進行競爭，最終損失的大多數是由于單位中高層管理者違規操作房地產項目管理不正規的建設單位。

2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。

3、合理低價者中標。所謂合理低價,是在保證質量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實施工項目計劃成本責任體制，一個成熟的施工企業在工程開工前，根據工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標分解方法，將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。

2．加強成本計劃執行情況的檢查與協調，項目經理部應定期檢查成本計劃的執行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現。

（五）竣工結算階段

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隨著我國經濟發展進程的深入，面對市場日趨激烈的競爭和多變的市場需求，房地產企業必須實現更為高效的房地產項目管理工作，使房地產企業的發展目標更容易實現，保證房地產企業的市場競爭力，擴大房地產企業的銷售額，提高房地產企業發展活力，促進房地產企業的發展。

一、房地產企業強化項目管理工作的必要性

1. 在房地產企業經營與生產管理中，項目的存在具有普遍性

在房地產企業開展日常管理活動中，不管是進行生產活動還是展開經營活動，都具有項目的基本特征。如在房地產企業內部任何一項管理工作中，都需要人力投入、時間限定、資源消耗、開展計劃、執行過程與收尾工作，這都是項目具備的基本屬性。因此，項目在房地產企業各項活動中都是普遍存在的。包括在房地產企業戰略管理、預算管理、營銷管理與財務管理中，都可用項目管理基本理論作為指導。

2. 項目管理是房地產企業戰略重要組成部分

房地產企業戰略包括項目計劃、投資組合與項目三個層次。雖然這三個層次具有不同作用范圍，但是這些工作都需通過活動開展。對于基礎活動而言，日常運作活動可保證組織具有連續性與穩定性，項目活動可以提供支持性活動或者完成新市場機會的創建，兩者是房地產企業戰略中不可或缺的組成成分。

3. 項目管理是房地產企業長遠發展的基礎保障

房地產企業在生產與經營過程中的主要目的是實現房地產企業長遠發展戰略目標。市場環境會對房地產企業日常運作產生影響，導致房地產企業成果、產品或服務進入衰退期。房地產企業為謀求自身發展，必然要對成本更低、技術更高的新型產品進行研發。利用一個個項目的完成，提高房地產企業日常運作水平，增強市場競爭力，從而推動房地產企業向戰略目標不斷前進。

二、現代項目管理知識分析

1. 現代項目管理知識體系形成與發展

現代項目管理知識體系即是在現代項目管理中，需要實施的各項管理活動及使用到的各種工具、理論與方法等內容的總稱。這一知識體系于 1984 年由 PMI 開始著手研究，于 1996 年得到推廣應用，在2000 年時進行了一次新版修訂。并以此為基礎，以ISO10006 為標準，形成了一套房地產企業項目現代化管理的方法、工具、程序與技術。

2. 現代項目管理知識體系的構成

PMI 體系將現代項目管理知識體系劃分為九個主要方面。

（1）項目成本管理

項目成本管理是在項目預算范圍內，保證整個項目順利完成的工具、理論與方法。

（2）項目時間管理

項目時間管理又可稱為項目進度及工期管理，是保證項目工作按時完成的工具、理論與方法。

（3）項目人力管理

為項目中人力資源的有效運用提供保證以及滿足項目人力資源管理工作需求的工具、理論與方法。

（4）項目質量管理

為項目質量提供保證以及質量實現的工具、理論與方法。

（5）項目風險管理

如何對項目風險進行準確識別、分析及應對，以及實現項目風險管理所需工具、理論與方法。

（6）項目采購管理

也稱為項目獲得管理，是指從項目外對各種勞務及商品進行尋獲并管理，以及實現這一管理目的所需工具、理論與方法。

（7）項目范圍管理

項目范圍管理是對某一項目或者項目階段進行界定與計劃時，需要開展的管理工作所用的工具、方法與理論。

（8）項目集成管理

為各項目工作和成功要素之間良好配合與協調提供保障，實現相應管理工作的工具、理論與方法。

（9）項目溝通管理

項目溝通管理是對項目信息如何及時而有效的生成、采集、處理、存儲、有效使用，以及在溝通管理中和項目信息管理中所需工具、理論與方法。

三、運用現代項目管理知識，促進房地產企業戰略發展

1. 現代項目管理知識在房地產企業戰略發展過程中的作用

在經濟全球化的大背景下，項目管理與戰略管理對于房地產企業發展來說具有重要意義。尤其是項目管理，是房地產企業戰略發展過程中必不可少的工作內容。房地產企業將各項任務劃分為各個項目，堅持項目為核心的原則，以項目管理的知識和方法展開具體管理，從而增強房地產企業人力資源與管理模式的靈活性。同時，各項目的開展可以將房地產企業管理責任層層分解，分散落實。各項目以房地產企業整體目標為導向，對經營和生產中出

現的問題進行合理解決，為房地產企業總體目標的實現提供保證。另外，現代項目管理知識的應用可以對項目管理中遇到的復雜問題展開集中探討，將諸多問題進行集中解決，為各項目的實施提供保證，促進房地產企業戰略發展的實現。

2. 運用現代項目管理知識，促進房地產企業發展戰略目標實現

隨著市場競爭的日益激烈，房地產企業的生存與發展環境日趨復雜，諸多房地產企業在發展過程中遇到了如何實現房地產企業眾多項目和房地產企業發展戰略有機聯系的問題。在現階段房地產企業改革中，將房地產企業項目管理與房地產企業發展戰略有機結合已經成為重要工作內容之一。房地產企業戰略包括三個不同層面，分別是房地產企業層面、分公司層面和具體運營層面。

3加強對工程竣工審計各個環節的管理和控制。

工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關”，有效防止或避免可以預見的失誤。事中審計，即施工階段中若干個過程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

同時要提高工程投資效益，企業就必須在工程管理和造價控制所涉及的重要環節上，有膽有識地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業具有不同的、相當不錯的管理模式，但由于個別人員的業務能力、責任心以及工作態度的缺憾，使得工程在管理和造價控制上出現漏洞，給企業帶來難以覺察的巨大損失。從這個意義上來看，人才的競爭，才真正是企業“生死存亡”的競爭。

4. 促進房地產企業項目管理能力的提升

房地產企業以項目管理為中心，不僅對項目經理和團隊員工項目管理能力有較高要求，同時對房地產企業本身與項目管理團隊的項目管理能力也有相應要求。項目管理可以說是房地產企業基本的能力之一，可以為房地產企業創造競爭優勢。從某些方面來說，房地產企業核心競爭力在很大程度上取決于項目管理能力。因此，房地產企業要加強永久性項目管理能力建設。利用項目開發與績效管理模式，促進房地產企業項目管理能力的增強；利用監管與專題會形式，促進團隊項目管理能力的提高；通過各種培訓活動與評定工作，促進個人項目管理能力的提升。

四、結語

綜上所述，房地產項目管理必須適應社會的發展，不斷更新房地產企業的管理技術，從而適應日益激烈市場的競爭，保持房地產企業的良性發展。本文主要闡述了新形勢下，房地產項目管理的目標管理與成本管理的相關策略。

參考文獻：

篇（6）

近年來，隨著房地產開發商的競爭越來越激烈，房地產項目只有控制好造價、管理好成本才能確保企業的長期穩定發展。因此，房地產企業要清晰認識到造價控制與成本管理的重要性，以市場經濟下社會的需求為導向，對造價控制與成本管理的方式進行改革創新。

一、我國房地產項目造價控制與成本管理的現狀

1.缺乏正確的認識

就我國的房地產現狀來看，很少企業能夠做到全員、全要素、全過程和全方位的造價控制與成本管理。這是由于房地產企業對項目的造價控制與成本管理沒有一個正確的認識，一些企業把設計階段作為造價控制與成本管理的重點，認為其他階段對其的影響不大；還有一些企業材料和設備是造價控制與成本管理的主要內容。目前，我國大多數的房地產項目在項目竣工的時候才會進行成本費用的核算，這對房地產項目的動態開發過程來說是不合理的，不能夠真實的反應開發項目的成本，使得成本與收益過于模糊化，這種現象是由于企業忽略造價控制與成本管理的時效性而造成的。

2.控制內容過于片面化

目前，大多數的房地產企業把項目的造價控制與成本管理看做單項成本費用的控制，如設備費用、土地成本費用、規劃設計費用等，不能夠全面的看待造價控制與成本管理的過程，使得企業不能夠及時發現選址、規劃設計等過程中的問題。這樣就會導致企業把成本管理看做單純的成本控制，只能在事后發現問題并想辦法解決問題，不能將問題防范于未然。

3.缺乏系統的造價控制與成本管理的方法

現階段，我國房地產項目造價控制與成本管理的主要依據是財務部門的決算報告，這種相對滯后的方式使造價控制與成本管理不能夠充分發揮作用，同時也使房地產項目現階段的造價控制與成本管理不能滿足現代房地產企業管理的要求。事前預測和過程控制方式是現階段我國房地產項目比較缺乏的，這就容易導致造價控制與成本管理過程中的問題不能被及時發展并解決，因此，我們應該建立系統全面的造價控制與成本管理方法，保證房地產企業的長期穩定發展[1]。

二、房地產項目造價控制與成本管理的方法探析

房地產企業工程造價控制的內容包括項目決策、設計、招標、實施、竣工五個過程中一系列的計價、定價的活動，而每個階段的造價內容都是不相同的，因而相應的管理方式和控制方式也不盡相同。

1.決策階段的造價控制與成本管理

房地產項目的靈魂和主旨即為項目的決策階段，其直接影響著工程竣工后的經濟效益，因此，決策階段的造價控制與成本管理是最先要考慮的內容。而投資估算是決策階段的關鍵內容，能夠預測到房地產項目的經濟效益。在完成可靠性研究報告的審批工作之后，投資估算成為設計任務書中的主要投資經濟指標，直接控制了初步設計的概算，并影響到了項目資金準備的過程。因此，投資估算應該實事求是的反應出設計的內容，而設計人員必須全面體現自己的設計意圖，即工程規模、功能要求和項目需求等方面的內容都要考慮到。施工技術要進行全面的比較，不僅在技術上要可行，而且在經濟上要合理[2]。因此，決策階段的造價控制與成本管理要從優化設計方案出發，對設計的整個過程進行控制，對各項成本指標進行考核，為設計人員和決策領導者提供理論依據。

2.設計階段的造價控制與成本管理

據調查，房地產項目經濟效益的80%受前期策劃和設計階段的影響，其中，結構成本占建筑成本的40%-60%，而結構成本是以前期策劃和設計為依據的。設計階段的成本以千萬元計算，擴初設計階段的成本以百萬元計算，而施工設計階段的成本是以十萬元計算的。但是，不論在哪個設計環節，設計師多畫一筆或少畫一筆會直接導致企業增加或者減少幾十萬、幾百萬甚至是幾千萬。因此，設計階段的費用盡量不要壓縮，切實做好設計的優化過程。設計方案的評選過程中要求設計單位全面詳盡的提供方案設計的概算以及概算控制方案等內容，有機的將技術指標和經濟指標結合起來，對項目的整個過程做到全面的考量，切實做好設計階段的造價控制與成本管理。

3.招標階段的造價控制與成本管理

編制標底是招標階段的關鍵環節，房地產企業工程投資是標底的制作基準。標底的編制必須要以市場的實際變化情況為依據，堅持客觀公正的原則，以編制出高質量的標底，并使其控制在合理造價的下限范圍內。招標文件要嚴密，招標過程要公平合理，施工單位的選擇要慎重合理[3]。施工單位的選擇要以項目規模、投資額、技術特點和要求等內容為依據，并要依據國家相關規定，采取不同的招標方式，如相對結構較為復雜的工程應選擇技術、資金、施工力量雄厚的施工單位。

4.實施階段的造價控制與成本管理

在項目實施的過程中，要加強對設計變更的控制，以確保簽證的質量。為了提高工程簽證的客觀性和準確性，第一，要注重工程簽證的時效性；第二，要客觀準確的描述工程簽證，即使隱蔽簽證也要有圖紙為依據，要求圖紙上要標明被隱蔽的部位、項目、工藝和完成情況，而現場簽證必須有原始數據，這些數據包括：時間、地點、事由和幾何尺寸。要以合同為依據及時處理工程簽證，審核過程要以國家相關規定為依據，不得隨便改變。

5.竣工階段的造價控制與成本管理

竣工階段的決算環節是為了促進施工單位強化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，這樣才能使房地產項目的建設投資具有經濟性、效率性和效果性。審計人員要依據國家相關規定辦事，從根本上為決算環節把好關。這就要求他們在工作過程中要深入到施工現場，全面把握工程變更內容的具體做法，對工程變更、工程量的增減比較熟悉，為做好決算工作奠定扎實的基礎。同時要建立完善的審計制度，只有這樣才能保證竣工決算工作的真實性和嚴肅性。

綜上所述，房地產項目的造價控制與成本管理是是存在于項目的整個過程中的，任何階段都不可缺失。只有對房地產項目的全過程進行造價控制與成本管理，才能實現房地產企業的預期投資目標，并確保企業獲取最佳的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

篇（7）

Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.

Keywords: real estate project design management and design R & D and design units

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

前言：房地產項目的設計管理工作決定著房地產項目的成敗，設計管理的不合理會影響項目的整體進度，導致工程停滯，成本增加等損失。房地產行業是需要把社會各種資源合理整合到一起才能完成一個開發的項目，而其中的設計工作是自始至終貫穿下來的，這就要求房地產開發商在選擇設計公司的時候要多方考量。下面談談本人對房地產項目開發過程中設計管理的看法。

1、房地產項目開發所需的社會資源及設計單位的選擇

1.1 房地產行業是一個資源整合的行業，而在房地產開發的過程當中需要整合的企業主要包括負責市場調查的策劃公司、地質勘察院、規劃設計公司、建筑工程總承包公司、專項分包公司、園林市政工程施工單位等。

1.2 一個項目從前期策劃、概念規劃、總體規劃到詳細規劃設計、單體設計、初步設計和施工圖設計，有很多個階段，每一個階段對設計的要求是不一樣的，因此作為房地產開發商要愿意出更高的成本來與一家有實力的高水平的設計單位合作。但是往往高水平的設計單位都有著豐富的相關項目的設計經驗，所以就要考察項目總設計師是否配合房地產開發商，能否聽從建設單位的指導和意見，從而能夠順利實現建設單位的設計目標和主要意圖。

2、房地產項目的策劃

2.1 一個房地產項目的完成通常需要經歷三個階段：一是前期的規劃設計階段、二是施工建設階段、三是經營階段。項目的策劃和規劃設計，需要經過全面、細致、深入的市場調查和分析研究。沒有完善的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的準確定位，規劃設計也就無從談起。因此一個成功的項目取決于周密的調查研究。房地產開發商需要委托一家專業的策劃公司對當地的市場進行深入的調查研究并收集相關的基礎資料，同時要求策劃公司能及時捕捉市場的變化和發展趨勢，并體現到項目的策劃設計當中，在實際施工前做出及時有效的改變。

3、房地產項目開發的設計過程的控制和管理

3.1 在設計管理中，房地產開發商要從根本上了解設計的過程，從而能夠控制并監督設計，最終達到項目的預期目標。然而設計院設計出來的方案須報政府部門審批通過后才可施工，這就要求設計人員對國家及地方的法律法規進行充分的了解，多借鑒同類項目的設計經驗，以保證設計方案能在最短的時間內審批通過。而這一階段所包括的內容主要有規劃報審總圖、市政設計方案、景觀綠化初步設計、建筑單體初步設計等。

3.2 在設計方案審批通過后，接下來就是要制定工程施工的總體計劃，也就是設計施工圖。施工圖設計主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應該囊括整個項目的范圍，乃至各部位的節點、防水、防火等都應做好細致的說明。這就要求設計院的各專業的設計師在設計施工圖的時候，要做好溝通和協調的工作，盡量將出現問題的幾率降到最低，以免在施工過程中發現專業間的設計矛盾，從而影響施工進度。設計專業包括五個即建筑、結構、暖通、水、電等。

4、房地產公司設計研發部的工作內容和重要性

4.1 在一個房地產公司里面一般都會有設計研發部，該部門就是房地產公司里面的設計部門，主要工作包括設計單位的落實、設計任務書的擬定、設計合同的洽談、設計招投標、設計的過程管理、圖紙審核、設計交底以及與設計院的溝通聯系等。同時負責產品設計過程的組織工作；負責產品設計的進度跟蹤和設計質量的控制與審查；負責協調與設計單位之間的關系，及時將“設計變更通知單”發放給相關部門；負責設計研發資料庫的建立和管理。研發部要把房地產公司的設計意圖全面系統的貫徹給設計院，以保證設計工作能夠順利有序的進行。

4.2 在相關規劃設計和施工圖紙設計完成后，設計研發部要將相關的圖紙資料提供給審計部門，審計部會根據所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項目的投資預算。同時設計研發部要按照設計合同中的要求對圖紙進行自審，并組織總經理、工程部、營銷部、審計部等相關部門對方案進行評審，做出評審意見，設計研發部再將圖紙的評審意見反饋給設計單位從而完善設計方案。而工程部也會組織設計單位、監理單位、施工單位進行圖紙會審和交底，由監理公司和施工單位提出圖紙中存在的問題，由設計研發部和設計單位對提出的問題予以回復。

4.3 實際施工過程中需要設計發生變更的，由相關部門填寫申請單并轉交設計研發部，設計研發部負責和設計單位聯系，要求其進行更改，在得到設計單位的設計變更通知單后由設計研發部送工程部、審計部，再由工程部轉發監理公司及施工單位。若是營銷部發現設計圖紙與將來經營銷售有矛盾和沖突的時候，要與設計研發部聯系，由設計研發部針對具體的問題與設計單位進行溝通協調，提出修改方案，反饋給營銷部，經確認后將修改申請提交給設計研發部，由設計研發部和設計單位聯系，設計單位進行更改，在得到設計變更通知單后由設計研發部送工程部、審計部，再由工程部轉發監理公司及施工單位。

5、項目竣工驗收時各單位的職責

項目竣工后的驗收工作由建設單位組織，監理單位主持，施工單位重點匯報工程的基本情況，工程是否按照設計圖紙、合同內容和有關標準、規范進行施工，工程質量是否達到國家驗收規范以及自檢自評情況。勘察單位和設計單位對設計變更作出說明，對本工程是否按照圖紙要求以及設計變更要求進行施工，是否滿足設計要求，對是否同意驗收發表意見。監理單位主要匯報對工程整個施工過程的監理情況，重點是對材料、設備進行審查，各分項分部工程是否按照圖紙和有關標準、規范進行施工，工程是否達到國家驗收規范，是否同意驗收并對工程質量評估發表意見。建設單位介紹業主對勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位等單位的監督管理情況，對工程實物的監督管理情況，就工程能否通過驗收及工程質量評定發表意見。

6、結語

綜上所述，房地產項目的設計管理工作是貫穿始終的，從開始的制定策劃方案到制作設計任務書再到規劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現重大問題作出的設計變更，都離不開房地產公司的設計研發部和設計單位對問題做出的及時準確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進行。因此，房地產項目的設計管理工作在房地產項目開發的過程當中是起著舉足輕重的作用的。

參考文獻

篇（8）

1 房地產項目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產項目成本控制的必要性

1.1.1 項目成本牽涉房地產企業的生命線

房地產項目成本控制對房地產開發企業的發展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產企業的經濟效益，甚至關系房地產企業的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產開發企業的開發成本，在一定程度上可以規避由于資金短缺而引致的投資風險，實現超額的利潤。其次，房地產項目的成本控制能夠降低企業的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業的財務風險。

1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現

房地產企業也只有對開發項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現，優化企業的資源配置，提高資源的利用率，實現房地產項目經濟效益、社會效益與環境效益的有效統一，這也是房地產開發企業發展低碳經濟、落實科學發發展觀的必然選擇。

1.2 房地產項目成本控制的基本原則

1.2.1 經濟效益原則

進行房地產成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經濟效益，本著以經濟效益為中心的原則進行成本控制。

1.2.2 目標成本控制原則

進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執行結果的檢查，進行目標的調整和修定，促進項目成本最低化的實現。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個房地產企業、房地產開發和籌建過程以及房地產涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統一的管理和控制，要充分調動每位員工的積極性，提高單位經濟效益。

1.2.4 權責發生制原則

房地產項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發過程中，工程項目經理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。

1.2.5 動態控制原則

房地產開發項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態控制。在房地產施工的準備階段進行成本控制是依據組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產項目的成本構成

房地產開發企業的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內在影響因素，按房地產成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項目開發前期成本

項目開發前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設用地有償使用費、新菜田開發基金、出讓金業務費、契稅、利息等。

2.2 項目建設工程成本

房地產工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。

2.3 籌建項目財務費用

房地產開發需要耗用大量資金，可以把房地產歸屬為資金密集型行業，進行房地產項目開發需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產項目開發，開發商必然支付一定數量的籌集資金財務費用。

2.4 項目管理運營費用

管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產開發過程中到項目完成交付使用前所發生的各種費用，即開發項目中所有管理人員所發生的費用都包含在管理運營費用中。

2.5 各相關品類的稅費

房地產在開發過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業稅及營業附加稅、企業所得稅、房產稅以及印花稅等等。

3 房地產項目成本控制階段策略

3.1 項目準備階段成本控制

房地產項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設計階段成本控制。

3.1.1 項目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內容主要是市場調研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產企業成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠對工程項目的總成本進行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：

（1）房地產開發商要認真考察項目投資的客觀環境、工程項目的類型和規模、經濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產品的市場價值等。

（2）企業策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產品利潤空間等因素進行調查和分析，幫助企業制定最有利的投資方案。

（3）在房地產項目籌劃過程中，數據分析人員還有立足于科學的數據、資料分析方法，對房地產項目的投資規模進行合理估算。

（4）在前期調研與分析的基礎上，房地產項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產項目的可行性。

（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產建設項目的工程造價進行準確估算。

3.1.2 項目設計階段成本控制

該階段的成本控制是房地產工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經濟效益。因此，房地產開發商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。

（1）房地產企業要確保項目設計方案的質量和水平，在委托設計時，可以充分發揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質、有經驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經濟上的最優化和合理性。

（2）房地產企業要注重限額設計的應用。比如當一個企業的項目經過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產項目的建設工期，也能夠對項目的投資進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現。

（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現從造價和設計等角度對房地產項目設計方案可行性的有效控制。

（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發現的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。

3.2 項目施工階段成本控制

房地產項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環節。在項目施工階段應該對質量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數據的管理，降低人力財力和物力的支出。現在以某企業為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結。

（1）企業在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業的綱領性文件外，還是發包方明確和控制房地產項目質量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據，也是承發包雙方正確處理工程變更、經濟索賠等問題和矛盾的重要依據。

（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。

（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質量的前提下，對供應商進行比價。

（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因導致的設計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產工程項目的投資和預算造成不良影響。

（5）加強對合同的管理，確保房地產建設項目的施工質量、施工進度、成本控制等環節都符合合同雙方事前約定的標準和規范，避免工程施工安全事故或質量問題的出現，否則必然會為以后的工程索賠等經濟糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數據信息。

3.3 項目結算階段成本控制

工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產企業在項目結算階段要根據國家的法律法規、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現投資效益。因為房地產工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產開發商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。

4 房地產項目成本控制財務管理策略

在房地產項目成本控制中，財務管理必將發揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠對房地產項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產企業的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現對房地產項目的有效監督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產企業還可以創建科學的激勵機制，調動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產項目中的成本控制，主要體現在以下幾點：①建立健全成本控制系統；②強化成本約束機制；③控制房地產項目的成本周期；④創新項目成本控制的模式與方法等。房地產企業只有充分發揮財務管理的相關職能和作用，才能夠實施切實有效的成本控制，優化企業的各項管理活動，確保房地產項目預期目標的順利實現。

5 房地產項目成本控制發展趨勢

首先，我國房地產的發展仍處于初期發展階段，房地產企業還屬于成長型企業。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產開發企業需制定科學合理的發展戰略目標，增強自身實力來適應房地產市場風險的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產開發項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產開發企業意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產企業成本控制的戰略性和科學性。

篇（9）

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產項目成本構成

房地產項目開發工程成本涉及因素諸多，按其成本構成，大致可分為四類：前期工程費；建安工程費；基礎設施費；配套設施費。因此，房地產工程成本控制中存在的問題可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析處理。

二、房地產項目工程成本管理現狀

雖然目前房地產企業在工程成本控制理念方面添入了新的管理模式，如招投標形式的多樣，目標成本的控制、實施動態成本管理等。但房地產項目工程成本控制環節中仍存在諸多不足之處，主要包括：

（1）事前控制階段：首先缺乏對產品的準確定位，因產品開發周期的延緩，導致資金的現金流不暢；其次在產品定位、方案設計方面局限于規劃指標、戶型等內容，缺乏對不同類別方案的比較以及銷售與成本的比較、審核確定；再次企業對施工圖的圖紙會審不夠細致，加之看圖缺乏深度。設計的缺陷，致使了施工中諸多的設計變更、現場簽證，從而增加了工程建設成本。

（2）事中控制階段：易出現因設計圖紙局部的考慮不足，造成清單控制價的準確度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方庫，在工程建設周期上不能取得優勢；未形成戰略合作伙伴關系與規模采購優勢，難以有效控制并降低耗材成本；為達到房屋預期外立面或其周邊景觀效果，工程現場變更隨意性大，審核精細度等方面需加強。

（3）事后控制階段：工程竣工后，辦理竣工結算時，“四方會簽”（施工方、監理方、審計方、建設方）手續的完善性、資料的完整性、結算審計審核把關的原則性等還不夠。企業項目間工程成本數據庫建設不重視，經濟指標缺少分析對比，不利于房地產項目工程成本的綜合比較和評判。

三、關于房地產項目工程成本控制的改進方向

房地產企業項目工程成本控制是一項長期、系統的改革過程，它不僅僅是某項或幾項制度的制定與落實，更是要將現代企業精細化管理的精神貫徹到企業管理的全過程中去。具體來說，做好房地產項目工程成本控制，應從以下四個方面進行改進：

（一）牢固樹立全員成本管理意識。企業在成本控制管理理念上應具備這樣的思維：工程成本是可控的，但工程成本控制并非僅是成本部門的個體職責，員工積極良好的成本意識是實現全面成本控制的重要條件。

（二）事前控制階段的成本控制措施

第一、在土地拍賣階段應遵循國家政策及房地產發展周期規律，做好市場預判、調研及可行性研究。依據保底最低利潤、最低銷售及最高綜合成本目標，完成房地產土地儲備，并將其貫徹執行于整個項目開發的全過程。同時應縮短項目開發周期，提高資金時間價值的關注度，在保證項目產品質量的前提下縮短開發周期，提前銷售環節，把握現金流。

篇（10）

一、引言

隨著我國的經濟得到了迅速增長以及生活水平的提升，房地產行業已經成了升溫最快的一個行業，這也使得在這一行業的競爭力愈來愈激烈。房地產的項目要想得到健康長久的發展，以及在激烈的市場上占據發展的優勢，就必須要能夠對其成本進行控制。在這一背景下加強對房地產項目成本控制的理論研究就有著實質性意義。

二、我國房地產項目成本的構成及控制影響因素分析

（一）我國房地產項目成本的構成分析

房地產項目成本的構成要素是多方面的，其中的土地費用及前期工程費用、管理費用、房屋開發費用、銷售費用、稅費、財務費用等，都是其成本的構成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費和勞動保險費等諸多方面，在這些成本的構成要素上都有著較為細化的具體成本，成本的主要內容如下圖。[1]

房地產項目成本內容

（二）影響房地產成本控制的因素分析

影響房地產成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項目所處的位置選擇和項目建設的規模大小。而在設計階段的成本控制影響因素主要就是建筑設計因素和結構設計因素，而在結構設計因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎設計和建筑物層數。而在招投標的成本控制影響因素方面主要是標底的影響和房地產公司內部的因素影響，投標人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環節的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執行中存在的缺陷問題等。

三、房地產項目成本控制問題及優化策略探究

（一）房地產項目成本控制問題分析

從實際情況來看，房地產項目成本控制過程中還有著諸多問題有待進一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現的較為明顯，在成本控制的意識上還不是很強。對房地產項目質量及外觀控制比較重視，而對成本的控制給忽略了，控制沒有全面，成本估算的精確度相對較低，沒有科學有效的成本控制手段。

另外，在成本控制的過程中對市場觀念沒有重視，將高效率和高效益常常發生混淆。在房地產的開發前策劃及設計環節的成本控制管理意識相對比較薄弱，對成本的決策及預測比較缺乏制度性和規范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對比較狹窄，動態成本的控制意識不強。

（二）房地產項目成本控制優化策略探究

針對房地產項目成本控制策略的實施要從多方面進行，首先就要對房地產的發展戰略明確化，充分利用經濟優勢專注于專業化發展道路，進而來構建房地產項目成本控制指標體系。在這一過程中要遵循科學化及可比性、適應性、全面性、連續性等相關原則。房地產的開發前期成本的控制主要就是對土地成本的管理，這是綜合的成本管理內容，在決策階段定位目標及目標成本測算。主要從市場及房屋建造能力預測上進行，進行市場需求的預測，然后確定市場策略規劃銷售收入等。[3]

還要能夠考察項目投資的客觀環境及工程項目類型及模型，企業的策劃人員對消費者需求及市場銷售預期等因素要進行調查和分析，從而輔助企業制定有利投資方案。另外，在房地產的項目籌劃中，相關的數據分析人員可在科學數據基礎上對資料進行分析，對房地產投資規模加以合理化的估算。在項目的設計階段是成本控制的關鍵環節，在這一階段加強成本控制能夠將項目經濟效益最大化地體現出來。

再者就是對房地產的項目施工階段的成本控制，這是產品的形成階段，也是最為復雜的一個環節。在這一過程中主要就是控制好質量，對工程造價成本進行約束，在工期管理及合同等較為關鍵的環節要加強控制。主要就是對物資的采購比價上要得到有效加強，審計中要對資金的用度進行公開公平地披露。另外，要在工程變更階段進行嚴格管理，加強對合同的管理，對房地產的項目施工質量及施工進度都要和合同的制定內容相契合。

然后就是對房地產項目的工程收尾環節的成本控制，主要是在工程條款審核層面進行加強。要緊密結合合同規定，和成本的預算金額相結合。與此同時，要加強對相關人員的管理，對管理的模式進行轉變，從而推動管理模式向著精細化的方向邁進，將績效管理模式在整個成本控制中實施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。

還要建立成本信息統計系統，成本數據的采集是切實反映真實情況的基礎工作，在這一基礎上才能夠確保數據的真實性、及時性。針對新來的項目市場開發部要向財務部進行項目可行性的報告，然后報送總經理辦公室審批。內部管理是一項重要的成本控制內容，管理費用的高低主要是取決于企業的管理水平，這是房地產項目成本控制的重要環節，加強管理的同時，要建立高效精干的管理機構，對管理的費用相應地降低。再者就是要能夠對房地產項目開發的規模進行擴大化，縮短開發的周期，只有從多個角度和途徑進行分析考慮才能夠達到成本控制的目標。[4]

四、結語

房地產項目的成本控制是促進房地產企業繁榮發展的重要手段，只有將項目成本得到了有效控制才能夠使我國房地產項目得到健康長久的發展。對房地產項目成本有效控制也是可持續發展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來者居上。

（作者單位為蘇州大學東吳商學院MBA2013春季班）

參考文獻

[1] 曹紅.房地產開發資金支付管控關鍵點及業務建議[J].新經濟，2014（Z2）.

篇（11）

一、引言

一個房地產項目運營周期包括項目決策、項目實施前準備、項目實施和項目營銷四個階段。項目實施前準備又包括設計、招投標、合同簽訂各階段。項目在實施過程中具備對外預售條件后可進行項目營銷,項目的實施和營銷階段有一定的重合。房地產項目投資貫穿其中,項目決策、項目實施前準備階段雖然投資直接額度小,但對整個項目運營周期投資的影響程度大,是項目投資的事前控制階段;項目實施和項目營銷階段對項目運營周期投資的影響程度雖然小,但項目投資卻主要發生在此階段。因此,對房地產項目實行有效的過程控制是實現房地產項目投資管理目標的關鍵。

二、建立房地產開發項目投資過程控制體系

建立房地產開發項目投資過程控制體系,就是在不同投資階段,針對不同的投資目標,運用不同的管理方法,對房地產項目全過程的投資進行控制而建立的管理體系。過程控制體系可以按投資目標性質和時序不同劃分為不同子系統,如決策控制子系統、設計控制子系統、招投標控制子系統、合同管理子系統、實施控制子系統、結算控制子系統、后評價子系統,各子系統互相聯系、互相影響,形成有機的整體,這是過程控制區別于其他控制方法的特點。

一個房地產項目的投資組成按其性質結合發生時序大致可分為六部分:一是土地費用,主要包括拆遷安置費、土地管理費、征地補償費、土地稅等;二是技術服務費用,主要包括勘察費、規劃費、設計費、審圖費、招標費、監理費等;三是政策性費用,主要包括基礎設施配套費、人防工程費、墻改費、消防費、規劃管理費、開發管理費、交易手續費等;四是建安費用,主要包括土建、安裝、裝飾、設備等費用;五是配套設施費用,主要包括供水管線及增容費、供電設施及增容費、排水管線及設備費、園林綠化費、安保技防費及其他公共服務設施費用等;六是其他費用,主要包括貸款利息、稅收、運營管理費、分攤到項目的開辦費等。這些費用在房地產運營各階段均有發生,但對應各階段發生費用不同,發生方式復雜,因此按不同階段不同費用支出對投資進行過程控制是房地產項目投資控制的有效途徑。

三、實現投資過程控制的方法和途徑

1、采用適應開發運營流程的過程控制方法。項目決策階段強調采用價值工程理論,進行事前控制。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是以使用者的功能需求為出發點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。

項目實施前準備階段注意事前控制和主動控制,主要采用設計招標、限額設計、優化設計、合同管理等手段。所謂限額設計,就是按照批準的可研報告及投資估算控制方案設計,按照批準方案設計總概算,控制初步設計和施工圖設計,同時各專業在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設計,保證總投資額不被突破。而限額設計目標是在方案設計開始前,根據批準的投資估算確定的。

施工和營銷階段注重合同管理,進行事中和事后控制。投資控制的重點是設計變更費用及現場簽證費用的控制,同時注意投資和工期、質量的辯證關系,不能過分強調投資控制而忽略工期控制和質量控制。要充分重視設計變更的早期管理,業主方投資控制團隊應從項目投資目標值的高度嚴格控制設計變更,取消不合理設計變更,對一些預計發生的設計變更,盡量提前考慮。為利于造價控制,屬于非業主責任引起的設計變更或修改等,業主不要輕易簽章確認。要協調好和監理公司、銷售公司關系,這兩個單位的行為也代表業主,利用這兩個單位有效工作來減輕業主工作量,為項目帶來效益,同時要避免這兩個單位不當行為帶來的投資偏差。

2、加強房地產項目投資的動態控制。房地產項目各階段投資不是靜止的、一成不變的,對項目投資過程控制要進行動態管理。各階段工程投資控制目標的基本關系是:根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據投資估算所確定的項目投資回報率;根據方案設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據概念性方案設計概算所確定的項目投資回報率;根據項目方案深化設計概算所確定的項目投資回報率要大于根據方案設計概算所確定的項目投資回報率。上一設計階段確定的成本標準控制指導下一階段的設計。項目實施過程中工程投資控制的定時監控、動態控制貫穿整個項目運營周期。

3、做好房地產項目投資結算審計和項目后評價。結算審計是投資控制的最后階段,主要遵循的原則:一是合同協議及設計變更資料的時效性、合法性、完備性;二是矛盾問題解釋順序一致性,所有文件是否統一,是否按合同及法定的順序來解釋;三是對變更及索賠事項的責任清理,如果施工方不能給出合理的理由及文件的話,一般是按最不利于施工方的解釋來處理;四是熟悉規范標準中強制執行條文及合同中的規定,防止施工方無中生有、渾水摸魚;分析總包、分包、指定分包的工藝標準等情況,防止施工方高估冒算。

項目后評價一般是指項目投資完成之后所進行的評價,它通過對項目實施過程、結果及其影響進行調查研究和全面系統回顧,與項目決策時確定的投資目標以及技術、經濟、環境、社會指標進行對比,找出差別和變化,分析原因、總結經驗、吸取教訓、得到啟示,提出對策建議,通過信息反饋,改善投資管理和決策,達到提高投資效益的目的。后評價總結的經驗、教訓、意見建議等應成為編制規劃和投資決策的參考和依據,在新項目策劃時,應參考過去同類項目的后評價結論和主要經驗教訓。

主要參考文獻: