緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房屋權(quán)屬登記范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

中圖分類號：TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言:

2007年1月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，目的是為了發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示作用，保障房屋交易安全，維護(hù)房屋交易秩序，保護(hù)房屋權(quán)利及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。2007年10月1日物權(quán)法的出臺，對房屋登記資料的查詢也作出了相應(yīng)規(guī)定。經(jīng)過這幾年的實(shí)踐，我們利用房屋權(quán)屬登記信息，為城市建設(shè)、司法部門辦案、百姓購房等提供了上萬條信息及相關(guān)原始憑證，充分體現(xiàn)了物權(quán)的公示公信原則。與此同時(shí)，也碰到了不少的查檔糾紛。筆者就此談?wù)勗诜课輽?quán)屬登記信息查詢中存在的一些問題。

一、查詢申請人

《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第3、4、5、7條規(guī)定，本辦法所稱房屋權(quán)屬登記信息，包括原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息。房屋原始登記憑證包括房屋權(quán)利登記申請表，房屋權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅或限制的具體依據(jù)，以及房屋權(quán)屬登記申請人提交的其他資料。房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，包括房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等），以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息。已建立房屋權(quán)屬登記簿的地方，登記簿所記載的信息為登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，單位和個(gè)人可以公開查詢。

物權(quán)法的基本原則是公示公信，即物權(quán)的變動須要公示，經(jīng)公示的物權(quán)具有公信力。公示的目的是為了交易，如果不存在交易，公示其實(shí)也無多大意義，同時(shí)，公示的信息也應(yīng)受到隱私的保護(hù)。因此，《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

以上這些規(guī)定之間似乎存在沖突，在實(shí)際工作中容易造成查檔人員的理解不同。從字面上看，物權(quán)法將查詢對象限定在權(quán)利人和利害關(guān)系人，而建設(shè)部的規(guī)定是，對于房屋權(quán)利的記載信息，任何人都可查詢，不限于利害關(guān)系人，這樣就產(chǎn)生了查詢對象的不一致，而且物權(quán)法中利害關(guān)系人如何確定，在實(shí)際工作中也不易掌握。例如：在二手房交易中，買賣雙方在未達(dá)成交易時(shí)，買方有否權(quán)利可以查詢其有購買意向的房屋的信息？因?yàn)樵谖催_(dá)成交易時(shí)，他還不是利害關(guān)系人，只是潛在的利害關(guān)系人，如果按物權(quán)法規(guī)定，就不能查詢，必須在達(dá)成交易后，才可以憑房屋權(quán)證對該房屋進(jìn)行查詢，萬一該房屋有法院罰沒和查封情況，就無法辦理過戶登記，買房人的利益得不到保障，勢必造成交易糾紛。如果按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的規(guī)定，買方在購房前，先查詢一下其想要購買房屋的有關(guān)情況，再來決定買賣與否，是否會造成對房屋權(quán)屬登記人隱私的侵犯呢。為了盡量減少不必要的糾紛，我們規(guī)定只有提供了詳細(xì)的房屋坐落（室號、部位）或權(quán)屬證書編號，提出需要查詢的事項(xiàng)，并出具查詢?nèi)说纳矸葑C明，方可查詢，不受理只提供人名或單位名稱的檔案查詢業(yè)務(wù)，這樣做檔案查詢部門就可以拒絕某些不合理的查詢要求，也可以保護(hù)已登記人的隱私，在社會公共利益和個(gè)人利益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

二、查詢范圍

《物權(quán)法》第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。它沒有明確指明哪些是登記資料，它是僅指登記簿呢或是還包括各種不同的原始登記憑證。從《物權(quán)法》用語“查詢、復(fù)制”的表述來看，筆者認(rèn)為登記資料應(yīng)包括登記簿和原始登記憑證。《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》中登記信息包括原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息。這里的“房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息”和《物權(quán)法》中的不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是一致的，對于登記簿的查詢，應(yīng)當(dāng)是要向所有人公開，并非只是向不動產(chǎn)的所有者和利害關(guān)系人公開，任何人在提供了詳細(xì)的房屋坐落后，都有權(quán)查詢登記簿的有關(guān)內(nèi)容。對原始登記憑證的查詢，筆者認(rèn)為按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第8、11條規(guī)定操作就可以了。

三、法律授助中心和律師查詢房屋權(quán)屬原始登記憑證應(yīng)注意的問題

《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第8條規(guī)定，原始登記憑證只有權(quán)利人或其委托人、房屋繼承人、受贈人和受遺贈人、國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)在規(guī)定的范圍內(nèi)查詢，這里并不包含法律授助中心和律師在內(nèi)，那么他們在接受當(dāng)事人委托到我們房屋登記機(jī)構(gòu)查檔時(shí)，又有哪些要求呢？我們的做法是：一是提交當(dāng)事人的委托書，由于工作人員不能核實(shí)委托的真實(shí)性，因此委托書必須經(jīng)過公證；二是提交當(dāng)事人與律師事務(wù)所簽訂的書面委托合同；三是提交法院或者仲裁機(jī)構(gòu)受理案件的證明，如立案通知書，受理的案件須與當(dāng)事人所申請查詢的事項(xiàng)直接相關(guān)。

四、房屋權(quán)屬檔案管理部門應(yīng)注意的問題

《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》和《物權(quán)法》實(shí)施后，對房屋權(quán)屬檔案利用提出了新的要求，通過規(guī)范的房屋權(quán)屬檔案的利用活動，來保障房地產(chǎn)市場的安全和健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場的誠信公平，筆者認(rèn)為要做到以下幾點(diǎn)：

1、要建立規(guī)范和完善的房屋權(quán)屬檔案利用制度，方便當(dāng)事人查詢有關(guān)房屋權(quán)屬登記信息。

2、及時(shí)更新房屋權(quán)屬檔案信息。通過加強(qiáng)房屋登記信息系統(tǒng)的建設(shè)，提高登記效率、質(zhì)量和規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，保證信息的完整性、準(zhǔn)確性和安全性。

3、及時(shí)提借查詢。符合條件的查詢申請，檔案部門應(yīng)及時(shí)提供查詢服務(wù)，不能或無法提供查詢的，應(yīng)和查詢?nèi)苏f明理由。

4、指定專人負(fù)責(zé)查詢工作，查詢?nèi)吮救瞬荒苤苯咏佑|原始登記憑證。

5、不得擅自擴(kuò)大查詢范圍，應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第8條的規(guī)定，區(qū)別對待。

篇（2）

一、引言 

不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門簿冊上。[1]不動產(chǎn)登記制度，是我國物權(quán)法領(lǐng)域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎(chǔ)，起著維護(hù)交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產(chǎn)登記制度作為加強(qiáng)不動產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產(chǎn)，其權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)法學(xué)領(lǐng)域的重要課題。房屋權(quán)屬登記是房屋他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)生和變動的前提，關(guān)系到公民切身財(cái)產(chǎn)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。特別是登記錯(cuò)誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強(qiáng)對房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的法律救濟(jì)提升到保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的高度。現(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟(jì)途徑，作為保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補(bǔ)償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。 

二、房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的法律分析 

房屋權(quán)屬登記，是國家加強(qiáng)不動產(chǎn)管理，維護(hù)交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，顯而易見必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系，確定相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，那么希冀相關(guān)主體承擔(dān)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物，故學(xué)界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)，所以有必要明確房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)。 

（一）房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì) 

就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言，大體有三種學(xué)說。第一，公法行為說。該說認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)而實(shí)施的行政行為。”[2]不動產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動產(chǎn)登記行為是一項(xiàng)必須由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二，不動產(chǎn)登記行為是國家行政權(quán)力的一部分，體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿委托而是來源于國家行政權(quán)，申請人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請登記，否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)；理由之三，不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告，是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。[4]第三，私法行為說。該說認(rèn)為登記行為中，真正由當(dāng)事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。[5] 

上述觀點(diǎn)都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權(quán)屬登記行為，應(yīng)當(dāng)是一種行政行為，具體地說，是行政確認(rèn)。所謂行政確認(rèn)，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時(shí)，我國物權(quán)法也規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機(jī)構(gòu)的行政性質(zhì)。由此可見，房屋權(quán)屬登記，是房屋登記主管部門依照相關(guān)權(quán)利主體的申請，運(yùn)用職權(quán)對相對人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認(rèn)，是典型的行政確認(rèn)行為，體現(xiàn)了是國家運(yùn)用公權(quán)力對市民社會的干預(yù)和管理，以保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，維護(hù)社會的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機(jī)關(guān)基于行政職責(zé)而作出的具有行政法效果的強(qiáng)制性的單方服務(wù)行為。所以說，把房屋權(quán)屬登記行為認(rèn)定為行政行為更為妥當(dāng)一些。 

（二）房屋權(quán)屬登記錯(cuò)誤的原因 

不動產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法，其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力，即不動產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生錯(cuò)誤。不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指在不動產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權(quán)與實(shí)際權(quán)利不相符合的事實(shí)狀態(tài)，主要包括錯(cuò)誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權(quán)屬登記亦同。在房屋權(quán)屬登記過程中，登記機(jī)構(gòu)會對當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當(dāng)事人提供的材料進(jìn)行格式要求方面的審查，而不對材料的真實(shí)性進(jìn)行辨別；二為實(shí)質(zhì)審查，即不僅要審查當(dāng)事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實(shí)性進(jìn)行鑒別。現(xiàn)行物權(quán)法在第十二條對登記機(jī)構(gòu)的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對當(dāng)事人提供的材料時(shí)候符合要求進(jìn)行審查，必要時(shí)候可以實(shí)地查看。可以看出當(dāng)前我國登記機(jī)構(gòu)的審查形式為形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實(shí)質(zhì)審查優(yōu)劣基礎(chǔ)上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯(cuò)誤的發(fā)生。由于當(dāng)事人的原因或者登記機(jī)構(gòu)的原因，都可能發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況。 

物權(quán)法第二十一條對登記錯(cuò)誤發(fā)生的原因進(jìn)行了概括，當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成錯(cuò)誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯(cuò)誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯(cuò)誤登記；第二，就是因登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽等過失造成錯(cuò)誤登記；第三，就是登記申請人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意串通造成錯(cuò)誤登記。不管是因?yàn)楫?dāng)事人的原因還是因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產(chǎn)生損害賠償責(zé)任承擔(dān)的問題。因當(dāng)事人原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是民事侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)適用民事訴訟程序；因登記機(jī)構(gòu)原因而產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，應(yīng)啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，非連帶責(zé)任或按份責(zé)任，此時(shí)也應(yīng)適用行政訴訟程序，只是登記機(jī)構(gòu)先行賠償之后可以向造成錯(cuò)誤的申請人進(jìn)行追償。 

篇（3）

一、申請人申請房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)提交房屋面積測繪成果。房屋權(quán)利人、房屋權(quán)利申請人在申請房屋權(quán)屬登記前，應(yīng)委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行房屋面積測量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋權(quán)利申請人持有經(jīng)測繪服務(wù)大廳公示的測繪單位實(shí)測的房屋面積測繪成果申請權(quán)屬登記的，市、區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)予以受理。凡無正當(dāng)理由拒不受理登記申請的，市局將予以通報(bào)批評，同時(shí)將指定有關(guān)登記部門受理申請人的登記申請。

三、申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關(guān)規(guī)定審核后，直接用于房屋權(quán)屬登記。測繪單位應(yīng)對其房產(chǎn)測繪成果是否完成于房屋竣工驗(yàn)收之后、其測量的房屋是否符合城市規(guī)劃批準(zhǔn)的條件、其測量的分?jǐn)偣媒ㄖ娣e是否和商品房銷（預(yù)）售合同約定的相一致等問題負(fù)責(zé)。在房屋權(quán)屬登記中，因房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量引起的問題，由測繪單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

篇（4）

第二條本條例適用于**市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋權(quán)屬登記管理。

第三條本條例所稱房屋權(quán)屬登記，是指房產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)及其產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

本條例所稱房屋權(quán)利人，是指依法享有房屋所有權(quán)、房屋他項(xiàng)權(quán)利的自然人、法人和其他組織。

本條例所稱房屋權(quán)利申請人，是指已獲得了房屋并提出房屋權(quán)屬登記申請，但尚未取得房屋權(quán)屬證書的自然人、法人和其他組織。

第四條房屋權(quán)屬管理實(shí)行登記發(fā)證制度。依法登記的房屋權(quán)利受法律保護(hù)。

房屋權(quán)屬證書是房屋權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分的合法憑證。

第五條房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

第六條**市房產(chǎn)管理部門是全市房屋權(quán)屬登記的行政機(jī)關(guān)(以下簡稱登記機(jī)關(guān))，對全市的房屋權(quán)屬登記進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和管理。對**市屬四區(qū)范圍內(nèi)房屋權(quán)屬的登記管理和房屋權(quán)屬證書的頒發(fā)實(shí)行統(tǒng)一管理、分級審核、委托發(fā)放。

各縣(市)和東川區(qū)人民政府房產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬登記的行政機(jī)關(guān)(以下簡稱登記機(jī)關(guān))，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬的登記管理和房屋權(quán)屬證書的頒發(fā)工作。

第七條登記機(jī)關(guān)對房屋產(chǎn)權(quán)資料實(shí)行管理，應(yīng)當(dāng)建立健全房產(chǎn)產(chǎn)籍檔案管理制度。

第二章一般規(guī)定

第八條房屋權(quán)利人取得、轉(zhuǎn)移、變更、喪失房屋所有權(quán)以及設(shè)定或終止房屋抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利，均應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬登記。

房屋權(quán)屬登記分為以下類別：

(一)初始登記；

(二)預(yù)登記；

(三)轉(zhuǎn)移登記；

(四)變更登記；

(五)他項(xiàng)權(quán)利登記；

(六)注銷登記。

第九條房屋權(quán)屬登記按照以下程序辦理：

(一)受理登記申請；

(二)權(quán)屬審核；

(三)公告；

(四)核準(zhǔn)登記；

(五)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

第(三)項(xiàng)適用于登記文件遺失無法補(bǔ)正等原因需要公告的登記。公告期為30日。

第十條房屋權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)提交登記申請書、身份證件和取得、轉(zhuǎn)移、變更、喪失房屋權(quán)屬的合法證明文件。

申請房屋權(quán)屬登記，自然人應(yīng)當(dāng)使用身份證件或戶口簿記載的姓名；法人和其他組織應(yīng)當(dāng)使用其依法登記或者批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的名稱。

房屋權(quán)利人可以委托他人房屋權(quán)屬的申請登記。人申請登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)利人的授權(quán)委托書。

境外當(dāng)事人的身份證件、資格證明及授權(quán)委托書須按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證，外文證件應(yīng)同時(shí)具有中文譯本。

共有的房屋，由共有人共同申請。

第十一條符合下列條件的，登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起30日內(nèi)核準(zhǔn)登記：

(一)當(dāng)事人的資格有效；

(二)申請書填寫規(guī)范；

(三)登記文件齊全；

(四)登記文件的內(nèi)容真實(shí)合法，表述明確；

(五)登記文件與申請權(quán)利一致；

(六)申請登記的權(quán)利范圍與房屋一致；

(七)登記事項(xiàng)與檔案記載不抵觸。

不符合上述規(guī)定條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起7個(gè)工作日內(nèi)，通知申請人限期補(bǔ)正。本條規(guī)定的核準(zhǔn)登記時(shí)限，不包括公告、刊登啟事和補(bǔ)正的時(shí)間。

第十二條在核準(zhǔn)登記前，對房屋權(quán)屬登記內(nèi)容有異議的，利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交書面報(bào)告和有關(guān)證據(jù)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)告知申請人，并暫緩登記。

暫緩登記原因消失后，經(jīng)申請人提交有效的書面證明，登記機(jī)關(guān)應(yīng)按規(guī)定予以核準(zhǔn)登記。

第十三條有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)不予登記，并書面告知申請人：

(一)房屋屬于臨時(shí)建筑或者違法建筑的；

(二)權(quán)屬糾紛尚未解決的；

(三)未能按規(guī)定補(bǔ)正文件的；

(四)登記權(quán)利已被依法限制的；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十四條有下列情形之一的，有關(guān)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將裁定書、判決書、決定書送達(dá)登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人，并且詳細(xì)載明查封或者限制的房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、起止時(shí)間：

(一)人民法院依法作出的沒收、查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利的裁定、判決已經(jīng)生效的；

(二)公安、檢察機(jī)關(guān)依法查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利并作出正式?jīng)Q定的；

(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

查封房屋或者限制房屋權(quán)利期限屆滿需要繼續(xù)查封或者限制的，原作出查封或限制房屋權(quán)利的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在期滿前，書面告知登記機(jī)關(guān)，期滿未書面告知登記機(jī)關(guān)的，房屋權(quán)利人的權(quán)利自然恢復(fù)。

第十五條房屋權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)。

第三章權(quán)屬登記

第十六條新建房屋的，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗(yàn)收結(jié)束之日起90日內(nèi)，由房屋權(quán)利申請人申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交下列登記文件：

(一)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

(二)國有土地使用權(quán)證；

(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證或規(guī)劃分期驗(yàn)收證明；

(四)房屋工程竣工驗(yàn)收備案文件。

個(gè)人建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，免交第(一)、(四)項(xiàng)文件。

第十七條開發(fā)企業(yè)出售商品房的，自開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)束之日起90日內(nèi)，辦理商品房權(quán)屬預(yù)登記，并提交下列登記文件：

(一)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

(二)國有土地使用權(quán)證；

(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證或規(guī)劃分期驗(yàn)收證明；

(四)房屋工程竣工驗(yàn)收備案文件；

(五)具有合法資質(zhì)的房產(chǎn)測量機(jī)構(gòu)出具的測繪結(jié)果報(bào)告書；

(六)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人授權(quán)委托書；

(七)商品房銷售情況說明材料。

第十八條購買預(yù)登記商品房的，房屋權(quán)利申請人可以持房屋買賣合同、購房發(fā)票、房屋權(quán)利人(人)的有效證件，向登記機(jī)關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。

第十九條因買賣、交換、贈與、繼承、分割、合并、投資入股、裁決等原因致使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)，由當(dāng)事人申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并提交下列登記文件：

(一)買賣、交換、分割、合并、投資入股等以合同方式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，提交原房屋所有權(quán)證、合同；

(二)贈與、繼承的，提交原房屋所有權(quán)證、公證書；

(三)依照法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書裁決轉(zhuǎn)移的，提交法院判決書、調(diào)解書、裁定書或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決書、調(diào)解書。

第二十條有下列情形之一的，自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請房屋權(quán)屬變更登記，當(dāng)事人除提交房屋所有權(quán)證外，還應(yīng)當(dāng)分別提交下列登記文件：

(一)房屋權(quán)利人姓名改變的，提交公安機(jī)關(guān)的證明；權(quán)利人名稱改變的，提交核準(zhǔn)該單位設(shè)立的機(jī)關(guān)出具的證明文件；

(二)翻建、改建、擴(kuò)建房屋的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案文件和具有合法資質(zhì)的房產(chǎn)測量機(jī)構(gòu)出具的測繪結(jié)果報(bào)告書。

第二十一條辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記的，當(dāng)事人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記。

第二十二條房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人、他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，持房屋所有權(quán)證、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的合同、公證書及有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。

第二十三條因房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。

申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第二十四條有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可以直接注銷登記或者予以更正：

（一）提供虛假證件、證明或者申報(bào)不實(shí)，造成登記有誤的；

(二)本條例第十九條第三項(xiàng)規(guī)定的情形；

(三)未按照本條例第二十三條規(guī)定申請注銷登記；

(四)登記機(jī)關(guān)及工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的；

(五)其他依法應(yīng)當(dāng)注銷房屋權(quán)屬證書的。

登記機(jī)關(guān)直接注銷登記的，應(yīng)當(dāng)作出書面決定，送達(dá)當(dāng)事人，并責(zé)令其限期繳回房屋權(quán)屬證書；當(dāng)事人逾期未繳回房屋權(quán)屬證書的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)公告注銷。

因本條第(四)項(xiàng)原因，注銷登記后需重新登記的，登記機(jī)關(guān)不再收取登記費(fèi)。

第四章權(quán)屬證書

第二十五條房屋權(quán)屬證書，包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，使用國家統(tǒng)一制作的文本，由登記機(jī)關(guān)依法頒發(fā)。

第二十六條任何單位和個(gè)人不得擅自制作、頒發(fā)或者偽造、涂改房屋權(quán)屬證書或在房屋權(quán)屬證書上標(biāo)記、加蓋其他印章。

第二十七條房屋權(quán)屬證書遺(滅)失的，房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)在指定報(bào)刊上公告作廢，經(jīng)6個(gè)月后無異議的，持遺(滅)失證明文件、身份證件和登報(bào)聲明向原登記機(jī)關(guān)申請補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)證時(shí)，在補(bǔ)辦的房屋權(quán)屬證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣，并注銷原房屋權(quán)屬證書。

房屋權(quán)屬證書破損影響使用的，經(jīng)房屋權(quán)利人申請，原登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)后予以換發(fā)，并注銷原房屋權(quán)屬證書。

第五章法律責(zé)任

第二十八條以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，可并處一千元以下罰款。

第二十九條涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，登記機(jī)關(guān)可對當(dāng)事人處以一千元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十條非法印制房屋權(quán)屬證書的，由登記機(jī)關(guān)沒收非法印制的房屋權(quán)屬證書，可并處一萬元以上三萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條因登記機(jī)關(guān)的登記致使權(quán)利人合法權(quán)益受到損害的，由登記機(jī)關(guān)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條登記機(jī)關(guān)的工作人員、、貪污受賄、的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇（5）

1. 房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請，依法定程序?qū)ζ渖暾埖姆课莓a(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查、核實(shí)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的行為。

2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機(jī)關(guān)依權(quán)利人申請而作出的行政確認(rèn)行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認(rèn)是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認(rèn)定和證明等形式。行政登記確認(rèn)是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項(xiàng)予以登記，從而依法確認(rèn)相對人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實(shí)、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實(shí)施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認(rèn)，是對權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實(shí)性的證明。而行政確認(rèn)正是對行政相對人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實(shí)或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政管理目的而進(jìn)行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過登記制度維護(hù)房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認(rèn)，房屋登記主管部門通過向權(quán)利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認(rèn)行為的特點(diǎn)，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實(shí)性、合法性的有效明。

3.房屋權(quán)屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人。《房屋所有權(quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

（5）他項(xiàng)權(quán)利登記。他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標(biāo)準(zhǔn)是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價(jià)的準(zhǔn)則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復(fù)雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實(shí)踐中對這類案件的審查標(biāo)準(zhǔn)一直存有爭議。

目前，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔(dān)保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個(gè)方面的內(nèi)容：一是申請人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無爭議。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進(jìn)行的形式審查。

已經(jīng)頒布實(shí)施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該條還規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。該條中的“查驗(yàn)”，是既要查又要驗(yàn)的意思，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實(shí)性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當(dāng)事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴(yán)重的情況下，對于房產(chǎn)證的真實(shí)性，登記機(jī)構(gòu)就必須查明。因?yàn)榉慨a(chǎn)證是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C(jī)構(gòu)來說沒有任何困難。比如一個(gè)案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個(gè)房產(chǎn)證，結(jié)果兩個(gè)房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機(jī)構(gòu)肯定負(fù)有審查不嚴(yán)的責(zé)任。筆者認(rèn)為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時(shí)，只是根據(jù)當(dāng)事人提供的申請材料進(jìn)行形式上的審查，并不能對當(dāng)事人的實(shí)際權(quán)利狀況進(jìn)行改變，也不能對當(dāng)事人是否真正享有某項(xiàng)民事權(quán)利進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的確認(rèn)，至于當(dāng)事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無權(quán)進(jìn)行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責(zé)任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實(shí)、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實(shí)務(wù)中存在是形式審查還是實(shí)質(zhì)審查的爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取形式審查標(biāo)準(zhǔn)，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時(shí)，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭議不僅存在于法院和登記機(jī)關(guān)之間，即使不同的法院對審查標(biāo)準(zhǔn)的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、實(shí)質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理登記過程中，究竟應(yīng)該承擔(dān)多大的責(zé)任，是只需對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式審查，還是不僅要進(jìn)行形式要件的審查，還要負(fù)責(zé)審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實(shí)性，這在實(shí)踐當(dāng)中一直存在爭議。

司法實(shí)踐中，如果采用形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，將使行政訴訟重復(fù)登記機(jī)關(guān)的審查過程，無法體現(xiàn)司法機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護(hù)相對人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行政的理念。但如果采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權(quán)利，也不是對行政相對人與他人之間權(quán)利或事實(shí)狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權(quán)利與事實(shí)的狀態(tài)的記載。由于登記機(jī)關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標(biāo)準(zhǔn)，因此，要求其對可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機(jī)關(guān)之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對行政權(quán)的監(jiān)督。采用實(shí)質(zhì)審查的標(biāo)準(zhǔn)將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認(rèn)為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強(qiáng)調(diào)形式審查還是實(shí)質(zhì)審查都不妥當(dāng)。

筆者認(rèn)為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)。具體而言，該審查標(biāo)準(zhǔn)要求登記機(jī)關(guān)：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實(shí)踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對權(quán)利人的申請進(jìn)行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料是否齊全進(jìn)行審查，也包含了實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對權(quán)利人申請登記的房屋權(quán)屬是否清楚進(jìn)行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實(shí)質(zhì)審查雙方面的。

三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機(jī)關(guān)在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實(shí)體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進(jìn)行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請?jiān)诤螅k證在前；有的未進(jìn)行初始登記，卻直接進(jìn)行了轉(zhuǎn)移登記。

2、房屋登記機(jī)關(guān)在申請人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機(jī)關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯(cuò)誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當(dāng)日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當(dāng)日應(yīng)邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權(quán)屬問題產(chǎn)生糾紛。原告認(rèn)為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實(shí)際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機(jī)關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請材料申請進(jìn)行登記的行政行為。現(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有義務(wù)對當(dāng)事人申請登記材料作實(shí)體審查，也沒有能力鑒別當(dāng)事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實(shí)性和簽字的真實(shí)性，初始登記中未存有原告身份證復(fù)印件和簽字，未出證的情況下即進(jìn)行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認(rèn)為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細(xì)致的規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價(jià)格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權(quán)，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權(quán)證。法院審查認(rèn)為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實(shí)不符，可以確認(rèn)為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。 4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進(jìn)行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認(rèn)識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認(rèn)可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認(rèn)清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進(jìn)一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。

2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標(biāo)準(zhǔn)。司法是最終的救濟(jì)渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機(jī)關(guān)。

3、注重保護(hù)行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標(biāo)的額很大，矛盾尖銳，處理不當(dāng)，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。

篇（6）

關(guān)鍵詞:房屋權(quán)屬登記簿;填制;對外利用規(guī)則

Key words: Housing ownership register; filled in; the external use of rules

中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1006-4311(2010)24-0139-01

0引言

房屋權(quán)屬登記薄是房屋權(quán)屬檔案的一個(gè)縮影,也是發(fā)放房屋權(quán)屬證書的重要依據(jù)之一,它可以對外公開,向房屋權(quán)利人及厲害關(guān)系人提供查閱利用,也可為房屋權(quán)屬登記提供歷史依據(jù),如此,不僅能夠有效地保護(hù)房屋權(quán)屬檔案原始資料的安全性和保密性,而且,也能有效體現(xiàn)房屋權(quán)屬登記信息的社會價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

依據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋權(quán)屬登記條例》第二十三條之規(guī)定,新疆維吾爾自治區(qū)房屋權(quán)屬登記簿的統(tǒng)一式樣也已由自治區(qū)建設(shè)廳以新建房[2006]10號文件形式下發(fā)給了各地(州)、市。下面我就本人在理論和實(shí)際工作中對自治區(qū)房屋權(quán)屬登記簿的填制和對外利用規(guī)則談?wù)剛€(gè)人的粗淺認(rèn)識。

1房屋權(quán)屬登記簿填寫的一般要求

①房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照行政區(qū)域建立統(tǒng)一的房屋權(quán)屬登記簿,將房屋權(quán)屬登記事項(xiàng)記載于房屋權(quán)屬登記薄,為房屋權(quán)利人及其厲害關(guān)系人查閱、摘錄、復(fù)制房屋權(quán)屬登記信息提供公共服務(wù)。

②房屋權(quán)屬登記實(shí)行計(jì)算機(jī)管理的,可采用非紙介方式建立房屋權(quán)屬登記薄數(shù)據(jù)庫,但是房屋權(quán)屬登記查詢內(nèi)容和打印輸出的式樣,必須與自治區(qū)房屋權(quán)屬登記薄統(tǒng)一式樣相一致。

③房屋權(quán)屬登記簿應(yīng)按房屋座落編成,登記機(jī)構(gòu)將其管轄的行政區(qū)劃分成若干個(gè)房產(chǎn)區(qū),每一個(gè)房產(chǎn)區(qū)劃分成若干個(gè)房產(chǎn)分區(qū),每一個(gè)房產(chǎn)分區(qū)再劃分成若干個(gè)丘,以丘為基本單位編制房屋權(quán)屬登記簿。

④對于利用手工填制房屋權(quán)屬登記薄的縣市,房屋權(quán)屬登記簿應(yīng)采用耐久性強(qiáng)的書寫材料填寫,如碳素墨水、藍(lán)黑墨水。不得使用易褪色的書寫材料填寫,如純藍(lán)墨水、紅墨水、圓珠筆、復(fù)寫紙等。

⑤房屋權(quán)屬登記薄分為“在建房屋登記”和“房屋權(quán)屬登記”兩張表格,有空格填寫內(nèi)容和選項(xiàng)填寫內(nèi)容兩種,選項(xiàng)填寫須將“”涂黑,超出選項(xiàng)范圍的,將“其他”項(xiàng)的“”涂黑,并在空格處注明具體內(nèi)容。

2房屋權(quán)屬登記薄的存放

房屋權(quán)屬登記薄應(yīng)由專門的登記薄管理人員負(fù)責(zé)保存和管理。

紙介質(zhì)的登記薄應(yīng)按照丘為單位訂制成活頁薄冊或以卡片形式設(shè)置專門的柜子存放。例如一個(gè)房產(chǎn)區(qū)一組柜子、一個(gè)房產(chǎn)分區(qū)一節(jié)柜子、一個(gè)丘一個(gè)抽屜等。總之,存放的原則之一就是,不僅符合登記薄的編制要求,而且,要保證與房屋權(quán)屬登記檔案和房屋權(quán)屬證書的有效銜接。對于電子制的登記簿也應(yīng)做到定期備份,以免意外丟失。

3房屋權(quán)屬登記薄的填制

房屋權(quán)屬登記簿各欄目指標(biāo)填寫,在新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳新建房[2006]10號文件中已解釋的十分詳盡,故在這里不再贅述。

房屋權(quán)屬登記薄中的登記類型主要包括兩大類:一類是在建房屋登記,主要有在建項(xiàng)目、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及針對所登記在建房屋的他項(xiàng)權(quán)登記、異議登記、限制登記、變更登記、更正登記、登記證明的補(bǔ)、換發(fā)等。

例如:建造人某房產(chǎn)開發(fā)公司在某坐落位置處建造了兩幢住宅樓,并按幢辦理了商品房預(yù)售許可登記領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證,現(xiàn)須辦理在建房屋抵押登記手續(xù),則可根據(jù)各登記資料記載填制一張“在建房屋登記卡”,并按登記薄卡內(nèi)容發(fā)放在建房屋他項(xiàng)權(quán)登記證明,后續(xù)相關(guān)該在建房屋的異議、限制登記可在該登記薄卡中直接補(bǔ)填,而項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、變更、更正、補(bǔ)、換發(fā)登記等則須另續(xù)一張“在建房登記卡”,并填寫相關(guān)內(nèi)容。

第二類是房屋權(quán)屬登記,主要包括已建成竣工房屋的初始、轉(zhuǎn)移、變更、他項(xiàng)權(quán)、異議、限制、更正、補(bǔ)換發(fā)以及已辦理商品房預(yù)售許可登記取得商品房預(yù)售許可證的在建房屋預(yù)購、預(yù)租的預(yù)告登記等。

例如:某人預(yù)購上例某開發(fā)公司建造的一套住宅房屋,需辦理預(yù)告登記,則填制一張“房屋權(quán)屬登記卡”,并依據(jù)該卡記載的內(nèi)容發(fā)放“預(yù)告登記證明”,后續(xù)相關(guān)該預(yù)告登記房屋的抵押登記、異議登記、租賃登記等,可在該卡中相應(yīng)欄目處補(bǔ)填,而轉(zhuǎn)移、變更、更正等則必須續(xù)填一張“房屋權(quán)屬登記卡”。

續(xù)填的紙介質(zhì)形式的登記薄卡的存放,有兩種方案:

①是插入式,即放在原登記卡的后面,登記卡號以原卡號為基礎(chǔ),用-1、-2、-3……等來區(qū)分。

②是連續(xù)式,即放在該登記薄的最后,登記卡號為流水號,可通過登記日期和注銷日期相對應(yīng)來檢索。

但在實(shí)際工作中,筆者認(rèn)為,第一種續(xù)填登記簿卡的存放方式更加條理清晰,也更便于查找和利用。

對于紙介質(zhì)形式的登記薄,其內(nèi)容可由專職工作人員負(fù)責(zé)打印,也可用手工進(jìn)行填寫。填制好的登記簿須經(jīng)過審核合格后方可移交專人按規(guī)定存放保管,未經(jīng)審核批準(zhǔn)嚴(yán)禁涂改登記薄,破損或滅失的也必須按原登記薄和原產(chǎn)籍檔案內(nèi)容重新打印或手工填制。

4登記薄的對外利用

登記薄的外部查閱利用包括兩種情形:①是普通查閱;②是專門查閱。

①普通查閱:面向社會公眾。查閱人憑相關(guān)證件(如有效身份證明或單位法人資格證明等)提出書面查閱申請(即填寫《房屋權(quán)屬登記信息查詢申請表》),明確房屋座落或權(quán)屬證書編號以及需要查詢的事項(xiàng)等后,由登記薄管理人員調(diào)取相應(yīng)的登記薄信息,查閱人必須在指定的場所,在登記薄管理人員的監(jiān)督下查看登記薄記載的信息,查閱人自行摘錄的登記薄信息,登記機(jī)構(gòu)不予證明。

篇（7）

《擔(dān)保法》第7條規(guī)定，具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，可以作保證人。按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，擔(dān)保法律關(guān)系的民事主體為公民、法人或者其他組織。

《民事訴訟法》第49條規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。按照《民事訴訟法》的規(guī)定，參加民事訴訟法律關(guān)系的民事主體為公民、法人或者其他組織。“否定說”依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定，認(rèn)為村民委員會不屬于該條規(guī)定的領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)、合伙組織、法人分支機(jī)構(gòu)，不屬于銀行或者保險(xiǎn)公司的分支機(jī)構(gòu)，不屬于經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取社會團(tuán)體登記證的社會團(tuán)體，因此不屬于其他組織，進(jìn)而不屬于民事法律關(guān)系主體，不能作為房屋權(quán)屬登記的申請人，不能申請登記為房屋所有權(quán)人。村民委員會的設(shè)立、變更、撤銷，不同于合伙組織、企業(yè)、公司和社會團(tuán)體，不需要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，不需要經(jīng)民政部門核準(zhǔn)登記。《村民委員會組織法》第3條第2款規(guī)定，村民委員會的設(shè)立、撤銷、范圍調(diào)整，由鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的人民政府提出，經(jīng)村民會議討論同意，報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn)。因此，“否定說”不能因上述原因而拒絕承認(rèn)村民委員會屬于民事法律關(guān)系主體的其他組織。

推而廣之，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條第9項(xiàng)規(guī)定的合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的居民委員會、業(yè)主委員會，也可以成為民事法律關(guān)系主體的其他組織。

《民法通則》第37條規(guī)定，依法成立，有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的組織即為法人。可以斷言，隨著改革開放的深入，政治昌明、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的村民委員會甚至可以成為該規(guī)定的法人。

從以下規(guī)定中可以看出，村民委員會作為民事法律關(guān)系主體，廣泛享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。

《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》第5條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)”。

民政部《婚姻登記工作暫行規(guī)范》第57條第3款規(guī)定，“婚姻登記檔案遺失的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交能夠證明其婚姻狀況的證明。戶口本上夫妻關(guān)系的記載，單位、村（居）民委員會或者近親屬出具的寫明申請人婚姻狀況的證明可以作為申請人婚姻狀況證明使用”。

國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（下稱《意見》）第4條規(guī)定，“屬于村民小組集體所有的土地應(yīng)當(dāng)由其集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組依法申請登記并持有土地權(quán)利證書。對于村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由村民委員會代為申請登記、保管土地權(quán)利證書”。該《意見》第5條規(guī)定，“屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)”。

國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定，“農(nóng)村村民在村莊，集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建住宅的，應(yīng)當(dāng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，按照下列審批程序辦理”。

《最高人民法院答復(fù)河北省高級人民法院〈關(guān)于村民小組訴訟權(quán)利如何行使的幾個(gè)問題的請示報(bào)告〉》（[2006]民立他字第23號）批示，“遵化市小廠鄉(xiāng)頭道城村第三村民小組（以下簡稱第三村民小組）可以作為民事訴訟當(dāng)事人。以第三村民小組為當(dāng)事人的訴訟應(yīng)以小組長作為主要負(fù)責(zé)人提起”。

《土地管理法》第10條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”。該法第57條規(guī)定，“土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)”。

《物權(quán)法》第59條第1款規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”。該法第60條規(guī)定，“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)”。

按照《最高人民法院答復(fù)河北省高級人民法院〈關(guān)于村民小組訴訟權(quán)利如何行使的幾個(gè)問題的請示報(bào)告〉》和《物權(quán)法》第60條第2項(xiàng)的規(guī)定，村民小組都可以作為民事法律關(guān)系主體的其他組織，村民委員會作為民事法律關(guān)系主體的其他組織，就更毋庸置疑了。

雖然《物權(quán)法》第60條第1項(xiàng)，將村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員都作為代表“村農(nóng)民集體”行使“村農(nóng)民集體所有”房屋所有權(quán)的組織；該法第60條第2項(xiàng)，將村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組都作為代表“村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體”行使“村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有”房屋所有權(quán)的組織，但《房屋登記辦法》第83條第3款、第84條、第86條第3款僅對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋權(quán)屬登記作出規(guī)定，未對村民委員會申請房屋權(quán)屬登記作出規(guī)定，作為下位法的《房屋登記辦法》，并未與作為上位法的《物權(quán)法》相匹配。

按照《物權(quán)法》第60條的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織也不是“村農(nóng)民集體所有”房屋的所有權(quán)人，集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會一樣，僅僅是代表“村農(nóng)民集體”行使“村農(nóng)民集體所有”房屋所有權(quán)的組織。既然《房屋登記辦法》允許集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋權(quán)屬登記，登記為房屋所有權(quán)人，同理，《房屋登記辦法》也應(yīng)當(dāng)允許村民委員會申請房屋權(quán)屬登記，登記為房屋所有權(quán)人。

《物權(quán)法》第45條規(guī)定，法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

如同《物權(quán)法》第45條規(guī)定，屬于國家所有的房屋，房屋所有權(quán)人沒有被登記為“國家”或者“全民”；該法第60條規(guī)定，屬于“村農(nóng)民集體所有”的房屋，房屋所有權(quán)人也不應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖椤按遛r(nóng)民集體”。

筆者主張?jiān)试S村民委員會作為房屋權(quán)屬登記的申請人，可以申請登記為房屋所有權(quán)人，主要原因有如下兩個(gè)方面：

第一，如果村民委員會已經(jīng)以自己的名義合法原始取得房屋（如新建），或者合法繼受取得房屋（也稱作傳來取得，如購買、受贈）的，該村民委員會可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)登記。參照《房屋登記辦法》關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)可以將該村民委員會登記為房屋所有權(quán)人。本文將此種情形定義為“法律行為說”。

第二，如果村民委員會依據(jù)《物權(quán)法》第60條規(guī)定，代表“村農(nóng)民集體”行使“村農(nóng)民集體所有”房屋所有權(quán)的，該村民委員會可以向房屋登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)登記。參照《房屋登記辦法》關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋權(quán)屬登記的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)可以將該村民委員會登記為房屋所有權(quán)人。本文將此種情形定義為“法律規(guī)定說”。

《物權(quán)法》第60條規(guī)定的“村農(nóng)民集體所有”的“村”，不是指自然村落，而是指設(shè)立有村民委員會的行政村。在村集體經(jīng)濟(jì)組織不健全或者沒有村集體經(jīng)濟(jì)組織的行政村，需要村民委員會代表“村農(nóng)民集體”行使“村農(nóng)民集體所有”房屋的所有權(quán)。村民委員會下屬的各村民小組，還可以代表村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體行使“分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的”房屋所有權(quán)。

《物權(quán)法》所稱村民委員會代表“村農(nóng)民集體”行使“村農(nóng)民集體所有”房屋的所有權(quán)，同時(shí)包括該房屋占有集體土地的所有權(quán)和該房屋占有國有土地的使用權(quán)。村民委員會代表“村農(nóng)民集體”行使“村農(nóng)民集體所有”房屋所有權(quán)的內(nèi)容，同樣為占有、使用、收益和處分，但是，這種處分應(yīng)當(dāng)是有條件的處分。

篇（8）

一、申請人申請房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)提交房屋面積測繪成果。房屋權(quán)利人、房屋權(quán)利申請人在申請房屋權(quán)屬登記前，應(yīng)委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行房屋面積測量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋權(quán)利申請人持有經(jīng)測繪服務(wù)大廳公示的測繪單位實(shí)測的房屋面積測繪成果申請權(quán)屬登記的，市、區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)予以受理。凡無正當(dāng)理由拒不受理登記申請的，市局將予以通報(bào)批評，同時(shí)將指定有關(guān)登記部門受理申請人的登記申請。

三、申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關(guān)規(guī)定審核后，直接用于房屋權(quán)屬登記。測繪單位應(yīng)對其房產(chǎn)測繪成果是否完成于房屋竣工驗(yàn)收之后、其測量的房屋是否符合城市規(guī)劃批準(zhǔn)的條件、其測量的分?jǐn)偣媒ㄖ娣e是否和商品房銷（預(yù)）售合同約定的相一致等問題負(fù)責(zé)。在房屋權(quán)屬登記中，因房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量引起的問題，由測繪單位承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

篇（9）

第二條、本實(shí)施辦法適用于我市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。

第三條、本實(shí)施辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

本實(shí)施辦法所稱房屋權(quán)利人（以下簡稱權(quán)利人），是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。

本實(shí)施辦法所稱房屋權(quán)利申請人（以下簡稱申請人）是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。

第四條、房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證。

依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。

第五條、房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

第六條、市、自治縣人民政府房產(chǎn)行政管理部門是本行政區(qū)域房屋權(quán)屬登記管理的行政主管部門，其所屬的房屋登記管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常的登記管理工作。

第二章、房屋權(quán)屬登記

第七條、房屋權(quán)屬登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登記；

（三）轉(zhuǎn)移登記；

（四）變更登記；

（五）他項(xiàng)權(quán)利登記；

（六）注銷登記。

第八條、房屋權(quán)屬登記按照下列程序進(jìn)行：

（一）受理登記申請；

（二）測繪房產(chǎn)圖；

（三）權(quán)屬審核；

（四）公告；

（五）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

本條前款第（四）項(xiàng)適用于登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。

第九條、房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。

權(quán)利人（申請人）為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請。

權(quán)利人（申請人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。

共有的房屋，由共有人共同申請。

房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請。

房產(chǎn)行政管理部門直管的公房由登記機(jī)構(gòu)直接代為登記。

第十條、權(quán)利人（申請人）可以委托人申請房屋權(quán)屬登記。

第十一條、權(quán)利人（申請人）申請登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件。

人申請登記時(shí)，除向登記機(jī)構(gòu)交驗(yàn)人的有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交權(quán)利人（申請人）的書面委托書。

第十二條、總登記（含驗(yàn)證、換證）由市、自治縣人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

凡列入總登記、驗(yàn)證或者換證范圍的，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

第十三條、總登記、驗(yàn)證、換證由市、自治縣人民政府在規(guī)定期限開始之日三十日前公告。

公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）登記、驗(yàn)證、換證的區(qū)域；

（二）申請期限；

（三）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件；

（四）受理申請地點(diǎn)；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)。

第十四條、新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后三個(gè)月內(nèi)持下列證明文件向登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)初始登記：

（一）國有土地使用證；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）房屋工程施工許可證；

（四）房屋工程竣工驗(yàn)收證明；

（五）總平面圖和分戶平面圖；

（六）其他有關(guān)證明文件。

集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)持下列證明文件向登記機(jī)構(gòu)申請房屋所有權(quán)初始登記：

（一）集體土地征用批準(zhǔn)文件；

（二）原房屋所有權(quán)證明。

第十五條、因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)轉(zhuǎn)移登記。

申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第十六條、權(quán)利人名稱變更或房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請變更登記：

（一）房屋座落的街道、門牌號發(fā)生變更的；

（二）房屋面積增加或者減少的；

（三）房屋翻建的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

申請變更登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件。

第十七條、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請他項(xiàng)權(quán)利登記。

申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。

第十八條、因房屋滅失（含拆遷）、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申請注銷登記。

申請注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第十九條、房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。

第二十條、有下列情形之一的，由登記機(jī)構(gòu)依法直接代為登記：

（一）依法由房產(chǎn)行政管理部門代管的房屋；

（二）無人主張權(quán)利的房屋；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

代為登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

第二十一條、有下列情形之一，經(jīng)權(quán)利人（申請人）申請可以準(zhǔn)予暫緩登記：

（一）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的；

（二）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

第二十二條、有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時(shí)建筑的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。

第二十三條、有下列情形之一的，登記機(jī)構(gòu)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

（一）申報(bào)不實(shí)的；

（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；

（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；

（四）因登記機(jī)構(gòu)的工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的；

（五）其他依法應(yīng)當(dāng)直接注銷登記的。

注銷房屋權(quán)屬證書，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出書面決定，并送達(dá)權(quán)利人。

第二十四條、房屋權(quán)屬登記，權(quán)利人（申請人）應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書工本費(fèi)。

第三章、房屋權(quán)屬證書

第二十五條、房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第二十六條、共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。

房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。

第二十七條、房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收執(zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國家法律保護(hù)。

第二十八條、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由市、自治縣房產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)。

第二十九條、房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)需換領(lǐng)的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢，并向登記機(jī)構(gòu)申請補(bǔ)發(fā)，經(jīng)六個(gè)月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)。

第四章、法律責(zé)任

第三十條、以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由房屋權(quán)屬登記行政主管部門或其委托的登記機(jī)構(gòu)注銷其房屋權(quán)屬證書、沒收其非法所得，并可對當(dāng)事人處以一千元以上一萬元以下罰款。

涂改房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由房屋權(quán)屬登記行政主管部門或其委托的登記機(jī)構(gòu)沒收其房屋權(quán)屬證書，并可對當(dāng)事人處以一千元以上一萬元以下罰款。

非法印制、偽造房屋權(quán)屬證書的，由房屋權(quán)屬登記行政主管部門或其委托的登記機(jī)構(gòu)沒收其非法印制的房屋權(quán)屬證書及非法所得，并可對當(dāng)事人處以一萬元以上三萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條、未按期進(jìn)行房屋權(quán)屬登記（含拆除、拆遷）的，由房屋權(quán)屬登記行政主管部門或其委托的登記機(jī)構(gòu)責(zé)令其限期補(bǔ)辦登記手續(xù)，并處以一千元以下罰款。

第三十二條、因登記機(jī)構(gòu)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)構(gòu)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。

第三十三條、登記機(jī)構(gòu)的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，由所在機(jī)構(gòu)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十四條、當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

篇（10）

城市房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)行政主管部門，其職權(quán)依據(jù)來源于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定：縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。遼寧省人大常委會頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第五條第一款規(guī)定：省、市、縣房產(chǎn)管理部門、土地管理部門按照本級人民政府規(guī)定的職權(quán)，各司其職，密切配合，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)管理。建設(shè)部57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條第一款規(guī)定：房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。從上述規(guī)定中不難看出，作為涉案被告的房地產(chǎn)行政主管部門需具備作出被具體行政行為-房屋所有權(quán)登記發(fā)證行為的主體資格，作為登記發(fā)證行為的職權(quán)依據(jù)充分、合法，沒有超出法定職權(quán)。

但是，在個(gè)別地區(qū)筆者發(fā)現(xiàn)，城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理混亂，出現(xiàn)了多個(gè)部門登記發(fā)證的現(xiàn)象，最突出的是村鎮(zhèn)建設(shè)行政主管部門介入到城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作中來，“證”出多“門”。根據(jù)國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》規(guī)定，各地負(fù)責(zé)對集體所有制土地上的房屋進(jìn)行權(quán)屬登記的機(jī)關(guān)一般是村鎮(zhèn)建設(shè)行政管理部門。由于缺乏統(tǒng)一的、具體的規(guī)范性文件，導(dǎo)致集體土地上的房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作混亂，有的出現(xiàn)手續(xù)不全即給發(fā)證、重復(fù)發(fā)證的現(xiàn)象，甚至將國有土地上的房屋亦進(jìn)行登記發(fā)證。這種現(xiàn)象顯然與《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》相悖。因此，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，明確房地產(chǎn)行政主管部門和村鎮(zhèn)建設(shè)行政管理部門的職責(zé)和分工，分清城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋和集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作，尤其是應(yīng)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作劃清界限，避免交叉管理或者重復(fù)發(fā)證，確立房地產(chǎn)行政主管部門為城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理的合法地位。

二、通過適用法律審查，確保房屋權(quán)屬登記工作適用法律準(zhǔn)確、規(guī)范。

目前，現(xiàn)行的《房屋所有權(quán)證》是中華人民共和國建設(shè)部監(jiān)制的統(tǒng)一文本，其中注明“根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，對所有權(quán)人申請登記的本證所列房產(chǎn)，經(jīng)審查屬實(shí)，特發(fā)此證。”從中可以看出房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)《房屋所權(quán)證》所適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，但沒有寫明適用法律依據(jù)的條款項(xiàng)目。實(shí)質(zhì)上其適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條，該條規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。這一關(guān)鍵性條款，應(yīng)當(dāng)寫在《房屋所有權(quán)證》中，以進(jìn)一步明確房屋登記機(jī)關(guān)在登記發(fā)證的具體行政行為中所適用的法律依據(jù)，確保房屋權(quán)屬登記工作適用法律準(zhǔn)確、規(guī)范。

三、通過事實(shí)證據(jù)審查，確認(rèn)房屋權(quán)屬登記行為的客觀性。

事實(shí)證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認(rèn)定的事實(shí)，該事實(shí)能否滿足法定的事實(shí)要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實(shí)、充分。多年審判實(shí)踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實(shí)證據(jù)審查主要是對總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等項(xiàng)的審查。這也是審理這類案件審查的重點(diǎn)。

1、總登記。

總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。

2、初始登記。

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。

進(jìn)行初始登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進(jìn)行認(rèn)真審查核實(shí)，經(jīng)確認(rèn)無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人。《房屋所有權(quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機(jī)關(guān)所認(rèn)定的事實(shí)，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實(shí)清楚、證據(jù)確實(shí)、充分。

3、轉(zhuǎn)移登記。

轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、契約、證明、公證書等有關(guān)文件。登記機(jī)關(guān)經(jīng)核實(shí)確認(rèn)后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實(shí)要件的要求。

4、變更登記。

變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

5、他項(xiàng)權(quán)利登記。

他項(xiàng)權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

6、注銷登記。

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機(jī)關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書，他項(xiàng)權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

四、通過程序?qū)彶椋J(rèn)定房屋權(quán)屬登記的程序是否符合法律規(guī)范的規(guī)定。

根據(jù)建設(shè)部57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，申請人辦理房屋權(quán)屬證書應(yīng)在規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)提出申請并提交有關(guān)證明文件，房地產(chǎn)行政主管部門在受理登記申請后進(jìn)行權(quán)屬審核，認(rèn)為申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料齊全，權(quán)屬清楚的，核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。通過程序?qū)彶椋J(rèn)定房屋權(quán)屬登記是否符合法律規(guī)范所規(guī)定的程序。

此外，值得注意的是注銷房屋所有權(quán)證行為的審查，它是城市房屋權(quán)屬登記合法性審查的又一側(cè)重點(diǎn)。建設(shè)部57號令《屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)申報(bào)不實(shí)、涂改房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書。而上述行為又多發(fā)生在房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和他項(xiàng)權(quán)利登記中，往往造成注銷房屋權(quán)屬證和前文提及的注銷登記二者的混淆。這兩種行政行為的區(qū)別是：一是提起程序不同。注銷登記是因權(quán)利人申請而被提起；注銷房屋所有權(quán)證是登記機(jī)關(guān)依職權(quán)而提起。二是提起事由不同。注銷登記是因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因提起；注銷房屋權(quán)屬證書是因申報(bào)不實(shí)、涂改房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記、因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。三是處理程序不同。注銷登記是經(jīng)申請人申請并提交相關(guān)證明文件，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書；注銷房屋權(quán)屬證書是登記機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)后作出書面處理決定送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

篇（11）

    但是，近期在我市舊城區(qū)改造建設(shè)的過程中，少數(shù)業(yè)主不按房屋分割的有關(guān)規(guī)定和原則，以贈與、分家析產(chǎn)、繼承、買賣等方式，對房屋進(jìn)行隨意分割，申辦房地產(chǎn)權(quán)屬登記，使一項(xiàng)房地產(chǎn)由原來的一份產(chǎn)權(quán)證書轉(zhuǎn)為多份獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，遇到國家建設(shè)需要拆遷時(shí)，獲取更多的安置房，以牟取不正當(dāng)利益。這種做法給國家、集體造成巨大的損失，嚴(yán)重影響到城市建設(shè)和舊城改造的順利進(jìn)行，也不符合《中華人民共和國民法通則》第七條關(guān)于“民事活動應(yīng)當(dāng)遵守社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序”的規(guī)定，屬于該法第五十八條規(guī)定的關(guān)于以合法形式掩蓋非法目的無效民事行為。

    針對目前我市房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作中存在的上述問題，為確實(shí)保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)管理和土地房屋權(quán)屬登記的正常秩序，確保城市建設(shè)和舊城改造的順利進(jìn)行，根據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》，現(xiàn)就規(guī)范我市城市土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作的有關(guān)問題通知如下：

    一、切實(shí)加強(qiáng)城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作的管理。市土地房產(chǎn)管理部門要認(rèn)真貫徹《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》，加強(qiáng)對權(quán)屬登記發(fā)證工作的領(lǐng)導(dǎo)、管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，對申辦房地產(chǎn)權(quán)屬登記的，應(yīng)嚴(yán)格依法進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和審查，嚴(yán)格按規(guī)定把好發(fā)證關(guān)。

    二、對共有（包括共同共有和按份共有）的房屋，發(fā)給獨(dú)立的土地房屋權(quán)屬證書一本，由共有人推舉的執(zhí)證人收執(zhí)，對其余共有人各發(fā)給共有權(quán)證書一本。

    對共有房屋進(jìn)行分割的，不得損害房屋的使用價(jià)值和功能。因分割而損害房屋使用價(jià)值和功能的，對要求分割的各共有人不予分別發(fā)放獨(dú)立的土地房屋權(quán)屬證書。

    三、房屋所有權(quán)人將部分房產(chǎn)贈與、轉(zhuǎn)讓給他人，也不得損害原房屋的使用價(jià)值和功能。因贈與、轉(zhuǎn)讓而損害房屋使用價(jià)值和功能的，對各方當(dāng)事人不予分別發(fā)放獨(dú)立的土地房屋權(quán)屬證書。

    四、對因析產(chǎn)、贈與、繼承、買賣等事由而分割的各部分房屋，各方當(dāng)事人要求分別對其擁有的部分房屋辦理獨(dú)立的土地房屋權(quán)屬證書的，除符合本通知第二、第三條的要求外，還應(yīng)符合下列條件，對不符合下列條件的，只就原有房屋發(fā)給一本獨(dú)立的土地房屋權(quán)屬證書。