緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)稅納稅籌劃范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

2006年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó)六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。

稅法規(guī)定：以無(wú)型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款金融政策有越來(lái)越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過(guò)去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。

企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過(guò)部分不得扣除。公司的營(yíng)銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。

另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過(guò)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過(guò)媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過(guò)銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。

納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。

利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來(lái)，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。

房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時(shí)間廣告費(fèi)，銷售傭金、加班費(fèi)等各項(xiàng)支出均達(dá)到最高峰。

例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開(kāi)盤儀式，配合這次活動(dòng)，策劃部分在4月底在電臺(tái)、報(bào)紙等各大強(qiáng)勢(shì)媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來(lái)，各銷售人員加班加點(diǎn)，取得不俗的銷售業(yè)績(jī)，該月支付的廣告費(fèi)600 000元，加班費(fèi)及傭金85 000元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支15 000元。該企業(yè)應(yīng)納所得稅適用稅率為33%。

則該企業(yè)5月份應(yīng)納稅所得額減少（600 000＋

85 000＋15 000）＝700 000（元）。

少預(yù)繳企業(yè)所得稅：700 000×33%＝231 000（元）

這部分少預(yù)繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動(dòng)，或付工程款或購(gòu)置新地，能有效地緩解企業(yè)流動(dòng)資金的不足。可見(jiàn)，納稅義務(wù)的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時(shí)間價(jià)值，其流動(dòng)資金相對(duì)比較充裕。

利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時(shí)規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。

例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當(dāng)年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬(wàn)元。按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 500萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬(wàn)元。

1、如果不分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（15 000－11 500）

÷11 500×100%＝30.43%

適用30%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬(wàn)元）

2、如果分開(kāi)核算（納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開(kāi)核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%

增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%

適用40%稅率。應(yīng)繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬(wàn)元）

分開(kāi)核算合計(jì)共交650萬(wàn)元，比不分開(kāi)核算交1 050萬(wàn)元少交400萬(wàn)元。

篇（2）

2013年2月20日出臺(tái)的樓市調(diào)控“國(guó)五條”，這無(wú)疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來(lái)一定的影響。這時(shí)，通過(guò)合法合理的方式進(jìn)行納稅籌劃來(lái)減輕稅負(fù)就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時(shí)期的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，但是，在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進(jìn)行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常重要的地位，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)了較大的力量。但這個(gè)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見(jiàn)效是緩慢的，在生產(chǎn)的過(guò)程中，遇到的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費(fèi)都是比較多的，主要的稅種有營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負(fù)債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國(guó)家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來(lái)著手，使得企業(yè)自身的利潤(rùn)得到保證。

二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義

1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平

對(duì)于納稅籌劃來(lái)講較為完善的會(huì)計(jì)核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進(jìn)行納稅籌劃的話就必須建立健全的會(huì)計(jì)核算制度，或者對(duì)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行完善，以此來(lái)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來(lái)通盤的對(duì)企業(yè)的管理進(jìn)行考慮，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加的規(guī)范化。

2、有利于完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

在企業(yè)的管理過(guò)程中企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問(wèn)題還是經(jīng)濟(jì)效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)模化的發(fā)展來(lái)形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過(guò)程中沒(méi)有分開(kāi)，因而這會(huì)使得企業(yè)所要繳納的稅費(fèi)增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會(huì)計(jì)核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財(cái)務(wù)管理制度一個(gè)行之有效的手段。

3、可以直接給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益

對(duì)于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)講其最大的問(wèn)題就是企業(yè)的稅賦，這對(duì)于企業(yè)來(lái)講是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)。早在2012年我國(guó)的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達(dá)到了10128元，這個(gè)額度比上年增長(zhǎng)了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過(guò)合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過(guò)這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國(guó)稅法的相關(guān)前提下進(jìn)行的，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來(lái)形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤(rùn)得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來(lái)對(duì)企業(yè)的納稅進(jìn)行籌劃。

1、營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃

按照我國(guó)的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無(wú)形的資產(chǎn)或者是不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的，并且和主要的投資方進(jìn)行利潤(rùn)的分配以及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)地開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營(yíng)業(yè)稅是一項(xiàng)很大的開(kāi)支，如果能夠在營(yíng)業(yè)稅方面利用國(guó)家的減稅政策來(lái)減稅，對(duì)于企業(yè)來(lái)講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來(lái)對(duì)營(yíng)業(yè)稅的延期繳納進(jìn)行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對(duì)外簽署了一份銷售合同，進(jìn)行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬(wàn)，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財(cái)務(wù)開(kāi)始確認(rèn)收入，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅:500×5%=25(萬(wàn)元)B若對(duì)分期收款進(jìn)行分期確認(rèn)，依次的營(yíng)業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬(wàn)元)后面3次付款所交交營(yíng)業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬(wàn)元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進(jìn)行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國(guó)稅發(fā)［2003］83號(hào)，政策名稱是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》

2、土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒(méi)有超過(guò)規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過(guò)規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既開(kāi)發(fā)了普通的住宅，又進(jìn)行了其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么對(duì)于兩種不同的類型就要進(jìn)行單獨(dú)的核算;如果不對(duì)這兩種類型的住宅計(jì)算增值額度或者無(wú)法確切計(jì)算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點(diǎn)為20%，因而可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同來(lái)進(jìn)行分別的核算通過(guò)納稅規(guī)劃來(lái)有效的減少需要交納的稅費(fèi)。案例:甲公司要購(gòu)置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1100萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為660萬(wàn)。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬(wàn)元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項(xiàng)目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤(rùn):1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會(huì)分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會(huì)分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費(fèi)52萬(wàn)元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當(dāng)前的稅收政策財(cái)稅［1995］48號(hào)的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤(rùn):970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤(rùn):310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過(guò)合作來(lái)建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對(duì)于甲公司來(lái)講，也節(jié)省了78萬(wàn)元的支出。

3、企業(yè)所得稅納稅籌劃

目前國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對(duì)于企業(yè)的納稅籌劃來(lái)講就是通過(guò)對(duì)涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來(lái)進(jìn)行。

(1)對(duì)企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。

最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進(jìn)行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對(duì)于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計(jì)殘值來(lái)進(jìn)行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對(duì)于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費(fèi)用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說(shuō)的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過(guò)將固定資產(chǎn)的折舊的年限進(jìn)行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費(fèi)增多，但是企業(yè)后期的成本將會(huì)大量的減少，但是對(duì)于固定資產(chǎn)來(lái)講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對(duì)殘值進(jìn)行合理的計(jì)算預(yù)測(cè)。新的企業(yè)稅法沒(méi)有對(duì)預(yù)計(jì)的凈殘值進(jìn)行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對(duì)企業(yè)的凈殘值進(jìn)行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。

(2)對(duì)于銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。

根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實(shí)際扣除項(xiàng)目和按標(biāo)準(zhǔn)的限額扣除的項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對(duì)二者進(jìn)行納稅籌劃，通過(guò)對(duì)限額扣除政策的有效的運(yùn)用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費(fèi)也是較大的一項(xiàng)支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進(jìn)行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費(fèi)可予扣除，這是針對(duì)那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費(fèi)由總公司支付，無(wú)疑增加了子公司的納稅額。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費(fèi)用的列支是一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，也是人們急切要求關(guān)注的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費(fèi)如果不超過(guò)其收入的15%那么是可以在納稅的過(guò)程中進(jìn)行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報(bào)自身廣告費(fèi)的支出，作為企業(yè)自身申請(qǐng)扣除的廣告費(fèi)和企業(yè)所贊助的廣告費(fèi)用應(yīng)該嚴(yán)格的進(jìn)行區(qū)分。由總公司進(jìn)行統(tǒng)一廣告費(fèi)的列支會(huì)增加子公司的稅費(fèi)，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來(lái)承擔(dān)一定的廣告費(fèi)用，使得所有的廣告費(fèi)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過(guò)15的限額。

綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)必須要學(xué)習(xí)和利用好國(guó)家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤(rùn)得到保證，為其進(jìn)一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)財(cái)務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)水平進(jìn)行提高，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。不僅如此，它還為國(guó)家的政策調(diào)控進(jìn)行有力的發(fā)揮，配合大政策實(shí)現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國(guó)際大型企業(yè)邁進(jìn)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］華貴生，谷穎．新企業(yè)所得稅法變化及納稅籌劃思路轉(zhuǎn)換［J］．吉林工商學(xué)院學(xué)報(bào)．2009(05)

篇（3）

1 概述

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新的“國(guó)五條”，再次升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，既打擊了那些投機(jī)行為，又規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作，隨著“營(yíng)改增”的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)企業(yè)如何更好地生存值得思考。一直以來(lái)，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃都是企業(yè)獲取更多利潤(rùn)的一種選擇，如何充分運(yùn)用稅收的各種政策以獲得稅收節(jié)約、提高企業(yè)利潤(rùn)需要房地產(chǎn)企業(yè)加以分析和研究。

筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等方面分別入手，充分利用國(guó)家各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，這樣不僅減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且能夠在一定程度上實(shí)現(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國(guó)家的“雙贏”。

2 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的納稅籌劃方法

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程主要涉及兩個(gè)方面：開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)。在這兩個(gè)環(huán)節(jié)中，涉及的稅種主要是企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃方法

①適當(dāng)調(diào)節(jié)營(yíng)業(yè)收入。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅申報(bào)前將預(yù)收賬款從營(yíng)業(yè)收入中扣除，因?yàn)轭A(yù)收款不管是否確認(rèn)都需納稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)有閑置資金還可以將其作為投資和購(gòu)買國(guó)債，獲得的投資收益和利息收入是免交企業(yè)所得稅的。

②將業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)化為其他的費(fèi)用。稅法規(guī)定“企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可以按其全部的60%扣除，但是不能超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的0.5%”，如果發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過(guò)限額，企業(yè)可以將超過(guò)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)轉(zhuǎn)為會(huì)議費(fèi)，無(wú)需支出了還得納稅。

③公益捐贈(zèng)籌劃。首先，從捐贈(zèng)對(duì)象上看，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇那些可以全額扣除的捐贈(zèng)對(duì)象；其次，如果無(wú)法選擇捐贈(zèng)對(duì)象，可以捐贈(zèng)到紅十字會(huì)等公益組織中，在后期做好資金流向監(jiān)督。最后，如果超過(guò)了稅法規(guī)定的扣除比例時(shí)，可以將捐贈(zèng)分跨到兩個(gè)會(huì)計(jì)年度。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

①“臨界點(diǎn)”籌劃法。稅法規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，否則應(yīng)將其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅”。在制定商品房的銷售價(jià)格時(shí)不僅要考慮到市場(chǎng)、成本等因素，還要考慮到企業(yè)的土地增值稅，這樣在20%以內(nèi)可以扣除，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

②代建房方式籌劃法。代建房方式是指房地產(chǎn)企業(yè)受客戶的委托進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，完工后客戶給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的代建房屋報(bào)酬的行為。這樣的方式是不屬于繳納土地增值稅的情況的。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶，可以采用代建房的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

③合作建房方式籌劃法。稅法規(guī)定“對(duì)于一方出土地、一方出資金、雙方合作建房、建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅”。這樣在一定程度上減少了建房過(guò)程中企業(yè)投入資金而帶來(lái)的稅賦，同時(shí)延長(zhǎng)企業(yè)的現(xiàn)金流，降低企業(yè)為獲取資金而進(jìn)行借貸所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃方法

對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的廉租房、房地產(chǎn)企業(yè)自建自用的房屋、企業(yè)用自己的廠房等向其他企業(yè)投資入股的，不征收營(yíng)業(yè)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)施以下措施：

①銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營(yíng)業(yè)稅稅率，而房屋裝修適用3%的稅率。所以，如果客戶提出需要精裝修時(shí)，應(yīng)該與客戶分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，裝修部分收入僅使用3%的稅率，減少了房屋在裝修上資金投入，同時(shí)降低稅負(fù)。

②如果房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的初期就能確定最終用戶，那么可以采用代建房的方式來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣就會(huì)適用3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃方法

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，是對(duì)房產(chǎn)所有人征收的一種稅。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，適用1.2%的稅率；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，適用12%的稅率。如果企業(yè)出租房屋既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去或?qū)⑵鋵?duì)外投資，則會(huì)減少稅費(fèi)。

3 萬(wàn)科A納稅籌劃方案

3.1 公司基本情況及經(jīng)營(yíng)稅負(fù)情況

萬(wàn)科A股份有限公司目前是中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是被人們所熟知的具有代表性的地產(chǎn)藍(lán)籌股。總部設(shè)在深圳，2012年公司完成新開(kāi)工面積890.1萬(wàn)平方米，竣工面積1036.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額1934.2億元，營(yíng)業(yè)收入1031.162億元，凈利潤(rùn)156.63億元。

從下表可以看出，萬(wàn)科A在2011年至2012年稅負(fù)率增加了3.83%，而進(jìn)行合理的納稅籌劃，可以盡可能避免以上情況的出現(xiàn)。

表3.1 公司經(jīng)營(yíng)稅負(fù)情況

3.2 公司主要稅種納稅籌劃分析

3.2.1 萬(wàn)科A所得稅的籌劃分析

下面將著重通過(guò)萬(wàn)科A因?qū)ν饩栀?zèng)而享受的稅收優(yōu)惠政策來(lái)分析其所得稅的納稅籌劃情況：

2012年從1月到9月萬(wàn)科公司通過(guò)“愛(ài)佑童心萬(wàn)科專項(xiàng)基金”、“春天里行動(dòng)”、“社區(qū)故事：happy社區(qū)十年行”、“公益行動(dòng)”等項(xiàng)目對(duì)外捐贈(zèng)83588.02萬(wàn)元。

2012年萬(wàn)科A的年報(bào)顯示：概該年度的利潤(rùn)總額為632228.56萬(wàn)元。故公司捐贈(zèng)可享受的最大扣除額為75867.43萬(wàn)元（632228.56×12%）。而萬(wàn)科A在該年度的捐贈(zèng)總額為83588.02萬(wàn)元，高于可享受的扣除額，還剩7720.59萬(wàn)元不能扣除，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

經(jīng)過(guò)納稅籌劃，可以將捐贈(zèng)的金額分為兩個(gè)會(huì)計(jì)年度，即將7720.59萬(wàn)元作為下一年度的捐贈(zèng)金額，這樣不僅幫助到需要幫助的人，提高了企業(yè)形象，也降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.2.2 萬(wàn)科A土地增值稅的籌劃分析

表3.2 萬(wàn)科A土地增值稅的納稅情況

從上表可以看出萬(wàn)科A在2012年土地增值稅和預(yù)繳土地增值稅都有很大幅度的增加，加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的盈利。

目前萬(wàn)科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用為200萬(wàn)元，新建房及配套設(shè)施的成本為980萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為100萬(wàn)元，最終該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用，還可以加扣316萬(wàn)元[（400+200+980）×20%]，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20.7%[（2410-600-

980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30%的稅率繳納土地增值稅124萬(wàn)元[（2410-

400-200-980-100-316）×30%]，企業(yè)稅后利潤(rùn)為290萬(wàn)元（2410-400-200-980-100-316-124）。

經(jīng)過(guò)納稅籌劃，將該批住宅的價(jià)格定為2390萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20%，根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為394萬(wàn)元（2 390-400-200-980-100-316）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出104萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)納稅籌劃萬(wàn)科A減少稅收支出104萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)增加了104萬(wàn)元。

3.2.3 萬(wàn)科A營(yíng)業(yè)稅的籌劃分析

2012年萬(wàn)科A在深圳開(kāi)發(fā)了一棟寫(xiě)字樓，對(duì)外銷售其中的5萬(wàn)平方米，收取6000元/平方米，該價(jià)格包括裝修費(fèi)用，需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加1650萬(wàn)（30000×5.5%）。

經(jīng)過(guò)納稅籌劃后，將裝修費(fèi)從銷售收入中分解出來(lái)，由萬(wàn)科A與客戶簽訂房屋銷售合同，銷售收入為25000萬(wàn)，再由A下屬的裝修公司與客戶簽訂裝修合同，向客戶收取的裝修費(fèi)為5000萬(wàn)元。假設(shè)該裝修公司代收此款項(xiàng)的手續(xù)費(fèi)收入為10%。那么企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加1390萬(wàn)（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企業(yè)稅負(fù)。

3.2.4 萬(wàn)科A房產(chǎn)稅的籌劃分析

①萬(wàn)科A在深圳市中心擁有一幢廠房，賬面余值為300萬(wàn)。若出租，每月租金收入60萬(wàn)，每年租金總額720萬(wàn)，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅86.4萬(wàn)（720×12%）。

經(jīng)過(guò)納稅籌劃將廠房承包出去，由承包人每月向其繳納60萬(wàn)元的承包費(fèi)。籌劃后，萬(wàn)科A每年應(yīng)繳房產(chǎn)稅變?yōu)榘捶课萦嘀档?.2%繳納，即應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅2.52萬(wàn)（300×70%×1.2%），從中可以節(jié)稅83.88萬(wàn)元。

②對(duì)普通房產(chǎn)可以將房屋對(duì)外投資。萬(wàn)科A在深圳擁有一棟房產(chǎn)，其原值為2000萬(wàn)元，如按房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)原值的扣除比例為30%。萬(wàn)科A將它對(duì)外出租，應(yīng)交房產(chǎn)稅為48萬(wàn)元（400×12%）。

經(jīng)過(guò)納稅籌劃分析后，萬(wàn)科A將這一房產(chǎn)作價(jià)2000萬(wàn)投資入股到企業(yè)甲，萬(wàn)科A以房產(chǎn)投資入股，其房屋的所有權(quán)已發(fā)生變化，其應(yīng)交的房產(chǎn)稅應(yīng)由擁有房屋產(chǎn)權(quán)的甲繳納，并且投資獲得的利潤(rùn)不用交營(yíng)業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅，所以萬(wàn)科A在這一項(xiàng)目中的稅負(fù)為零。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其涉稅金額巨大，針對(duì)其的稅收政策既有共通性，又有行業(yè)特殊性，作為房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，必須首先綜合了解企業(yè)的各種情況，并在扎實(shí)的稅法基本功知識(shí)基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行科學(xué)合理的籌劃，認(rèn)真把好稅收籌劃關(guān)，在市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)原則的基礎(chǔ)上，從大處著眼，小處著手，去實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化目標(biāo)，并把企業(yè)的管理水平提高到了一個(gè)新的層次，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的最優(yōu)化資源配置，在合法合情合規(guī)范圍內(nèi)創(chuàng)造企業(yè)的最小化稅費(fèi)支出，這將有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）35-0169-02

一、土地增值稅的征收規(guī)定

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值稅率高低為依據(jù)，按照累進(jìn)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)的，實(shí)施分級(jí)計(jì)算。

二、土地增值稅納稅籌劃方法

（一）利用“起征點(diǎn)”選擇最優(yōu)納稅方案

根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過(guò)20%的，應(yīng)根據(jù)其增值率分級(jí)適用不同稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時(shí)，應(yīng)考慮增值額帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致的得不償失。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。假如，銷售該商品房的收入為X萬(wàn)元，則銷售稅金及附加為：X×5%×（1+7%+3%）=5.5%X萬(wàn)元，此時(shí)全部可扣除項(xiàng)目金額為：100+5.5%X（萬(wàn)元）。

1.納稅規(guī)定，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20%的可免征土地增值稅，即增值額/扣除項(xiàng)目金額≦20%，即[X-（100+5.5%X）]/（100+5.5%X）≦20%，解方程得X≦128.48萬(wàn)元。說(shuō)明售價(jià)128.48萬(wàn)元為該企業(yè)可以享受起征點(diǎn)免稅的最高售價(jià)。此時(shí)可扣除項(xiàng)目金額為100+5.5%×128.48=107.07（萬(wàn)元）。凈收益=128.48-107.07=21.41（萬(wàn)元）。

2.納稅人如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益。根據(jù)稅法規(guī)定，當(dāng)增值率高于20%，低于50%時(shí)，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅。上例中假設(shè)房屋售價(jià)提高Y萬(wàn)元，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107.07+5.5%Y，增值額為：128.48+Y-（107.07+5.5%Y）=21.41+94.5%Y，應(yīng)納土地增值稅額為：（2l.41+94.5%Y）× 30%，若企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：Y>（21.41+94.5%Y）×30%即Y>8.86 （萬(wàn)元）。也就是說(shuō)，最低售價(jià)應(yīng)該為128.48+8.86=137.34（萬(wàn)元），企業(yè)才能獲得更大利潤(rùn)。

綜上所述，當(dāng)該商品房售價(jià)X

（二）巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案

我國(guó)土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額）*5%以內(nèi)；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述合計(jì)數(shù)的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額）×10%以內(nèi)。

由于土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率大小按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，扣除項(xiàng)目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С觯凑找?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。

例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為100萬(wàn)元，假設(shè)利息費(fèi)用為A，規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5%，第二種方式扣除比例為10%。令A(yù)+100×5%=100× 10%，解得：A=（10%-5%） ×100=5（萬(wàn)元）。

所以，當(dāng)預(yù)計(jì)利息A>5萬(wàn)元時(shí)，按第一種方法計(jì)算的允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用>5+100×5%=10萬(wàn)元，第二種方式計(jì)算的可扣除金額為100×10%=10萬(wàn)元，故應(yīng)該采用第一種方式。同理，當(dāng)預(yù)計(jì)利息

（三）利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案

土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累進(jìn)稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過(guò)分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有：

1.分離銷售公司。例：C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)。房屋的市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其所附各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為200萬(wàn)元。允許扣除項(xiàng)目金額為500萬(wàn)元。

（1）假如該企業(yè)和購(gòu)買者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=（800+200）×5%×（1+7%+3%）= 55萬(wàn)元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555（萬(wàn)元）。增值額=800+200-555=445萬(wàn)元增值率445/555×100%=80.18%，按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=445×40%-555×5%=150.25萬(wàn)元。

（2）假如該企業(yè)和購(gòu)買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明800萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷合同，則銷售稅金及附加=800×5%×（1+7%+3%）=44萬(wàn)元（5%的營(yíng)業(yè)稅、7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加），全部可扣除項(xiàng)目金額為：500+44=544（萬(wàn)元）。增值額=800-544=256萬(wàn)元，增值率=256/544×100%=47.06%。按規(guī)定適用30%的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256×30%=76.8萬(wàn)元。

可見(jiàn)，分開(kāi)單獨(dú)處理少納土地增值稅73.45（150.25-76.8）萬(wàn)元。另外，由于購(gòu)銷合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。

2.簽訂分售合同。這種方法的做法是：當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1 000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。（不考慮除其他稅種）

若該公司按1 000萬(wàn)元售價(jià)直接開(kāi)具銷售合同，則增值率=600/400×100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬(wàn)元）。

但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬(wàn)元，允許扣除的成本100萬(wàn)元。此時(shí)土地增值率=400/300×100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400×50%-300×15%=155（萬(wàn)元）。

由此可見(jiàn)，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240-155=85萬(wàn)元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。

土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說(shuō)明的是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 土地增值稅 納稅 籌劃

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的納稅人征收的一種稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)、銷售房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，土地增值稅是其最主要稅負(fù)之一，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大。如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃．減輕納稅負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的盈利，勢(shì)必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。土地增值稅是對(duì)增值額征稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額越大，計(jì)稅額就越大，適用的稅率也越高，因此，土地增值稅籌劃應(yīng)根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)政策，控制增值額，降低增值率，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

一、收入分散的納稅籌劃

目前，有許多房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房屋是已裝修并安裝了一些設(shè)施，房屋銷售時(shí)，合同價(jià)格中包含了裝修費(fèi)用。如果將房屋的裝修、安裝的設(shè)施等作為企業(yè)的業(yè)務(wù)單獨(dú)核算，并在銷售時(shí)分為兩個(gè)合同：房屋銷售合同和裝修合同，則可一舉兩得。其一可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，控制房地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔(dān)的土地增值稅負(fù)擔(dān)；其二原本計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修、安裝等業(yè)務(wù)收入需要計(jì)算繳納土地增值稅，并按照5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。分開(kāi)核算后裝修、安裝等業(yè)務(wù)屬于建筑安裝業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，只按照3%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，因此又減輕了企業(yè)所承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)。 例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，該房屋進(jìn)行了裝修。房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元（含裝修費(fèi)200萬(wàn)元），假設(shè)根據(jù)稅法的規(guī)定該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣的項(xiàng)目金額為600萬(wàn)元，增值額為400萬(wàn)元。土地增值率為：400／600×100%=66.67%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，末超過(guò)100%的土地增值稅稅額為：增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：400×40%－600×5%=130(萬(wàn)元)。另外，需要計(jì)算繳納的營(yíng)業(yè)稅為：1000×5%=50(萬(wàn)元)。兩項(xiàng)稅款合計(jì)為：130+50=180(萬(wàn)元)。

如果進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋的出售合同分為兩個(gè)合同，即：房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為800萬(wàn)元，允許扣除的成本費(fèi)用為500萬(wàn)元，增值額為300萬(wàn)元。房屋裝修合同，裝修費(fèi)用200萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)公司只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅為：300×40%－500×5%=95(萬(wàn)元)，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為：800×5%=40(萬(wàn)元)； 而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，只需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為：200×3%=6(萬(wàn)元)，不用繳納土地增值稅。 兩項(xiàng)稅款合計(jì)為：95+40+6=141(萬(wàn)元)。根據(jù)計(jì)算結(jié)果可以看出，經(jīng)過(guò)納稅籌劃應(yīng)納稅額明顯減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。二、利息支出的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。稅法規(guī)定：借款利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用還可加按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%再扣除，即：可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的l0%以內(nèi)計(jì)算扣除，其實(shí)際利息支出就不能扣除了，即：可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯瑢?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額；反之，開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯@樣就可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

三、費(fèi)用遷移的納稅籌劃

在清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是如上所述根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。如果開(kāi)發(fā)費(fèi)用較大，納稅人可以通過(guò)事前籌劃，把實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中去，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而增加可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等都屬于開(kāi)發(fā)費(fèi)用的開(kāi)支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加任何開(kāi)支的情況下，通過(guò)費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。四、利用稅收優(yōu)惠政策的納稅籌劃

按照稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。

在實(shí)際工作中，首先要測(cè)算增值率，如果增值率略高于“臨界點(diǎn)”，然后設(shè)法降低增值率，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負(fù)。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ袃煞N：一是合理定價(jià)，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格減少增值額，降低增值率。二是增加扣除額，納稅人可以通過(guò)改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目，在降低了增值率的同時(shí)又提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。。例如：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌?chǎng)售價(jià)約l 000萬(wàn)元。根據(jù)地增值稅的計(jì)算公式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=（收入額-扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

方案一：銷售價(jià)格定價(jià)為1 000萬(wàn)元的獲利情況 增值率=（1000-800）÷800×100%=25%，應(yīng)納稅額=（1000-800）×30%=60萬(wàn)元，假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-60=140萬(wàn)元。

方案二：銷售價(jià)格定價(jià)為960萬(wàn)元的獲利情況增值率=（960-800）÷800×100%=20%， 由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬(wàn)元）。 兩種方案相比，銷售價(jià)格低的稅后利潤(rùn)卻增加了20萬(wàn)元。通過(guò)這個(gè)例子可看出，企業(yè)通過(guò)合理定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃，完全可以使自己保持較低價(jià)格獲得較高的利潤(rùn)

按照稅法規(guī)定：如果納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他住宅開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2009年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。 方案一：普通住宅和豪華住宅不分開(kāi)核算。

增值率=（15000-11000）÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=（15000-11000）×30%=1200萬(wàn)元。

方案二：普通住宅和豪華住宅分開(kāi)核算，但沒(méi)有控制好增值率，使其超過(guò)了20%，則：

普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%；

應(yīng)納稅額=（10000-8000）×30%=600萬(wàn)元；

豪華住宅：增值率=（5000-3000）÷3000×100%=67%；

應(yīng)納稅額=（5000-3000）×40%-3000×5%=650萬(wàn)元。

兩者合計(jì)為1250萬(wàn)元，此時(shí)分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過(guò)了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)。此時(shí)可采用降低普通住宅的售價(jià)或增加普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額。當(dāng)然，降低普通住宅的售價(jià)會(huì)導(dǎo)致銷售收入減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入與控制增值率減少的稅金支出兩者的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬(wàn)元，要使增值率為20%， 則銷售收入從（A-8000）÷8000×100%=20%中可求出，A =9600萬(wàn)元。 此時(shí)若不分開(kāi)核算應(yīng)納稅額=（9600+5000-11000）×30%=1080萬(wàn)元，節(jié)省稅金1200-1080=120萬(wàn)元，考慮減少的400萬(wàn)元收入后，凈收益減少了400-120=280萬(wàn)元，不可取；若分開(kāi)核算，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅，所以該企業(yè)只需繳納豪華住宅部分的土地增值稅650萬(wàn)元，節(jié)省稅金600萬(wàn)元，考慮減少的400萬(wàn)元收入后仍可節(jié)省200萬(wàn)元稅金，收益增加了200萬(wàn)元。

假定上例中其他條件不變，只是增加普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000-B）÷B×100%=20%，等式中可計(jì)算出，B=8333萬(wàn)元。此時(shí)，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬(wàn)元土地增值稅，可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬(wàn)元，稅額卻比不分開(kāi)核算少繳納550萬(wàn)元，比分開(kāi)核算少繳納600萬(wàn)元。凈收益分別增加217萬(wàn)元（550萬(wàn)元-333萬(wàn)元）和267萬(wàn)元（600萬(wàn)元-333萬(wàn)元）。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果可以看出，在一個(gè)項(xiàng)目建造多種住宅的情況下，如果普通住宅和豪華住宅分開(kāi)核算，且能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可大大減輕稅負(fù)，以達(dá)到利潤(rùn)最大。

五、開(kāi)發(fā)方式的納稅籌劃

根據(jù)稅法規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，是營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

篇（6）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無(wú)增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。

一、下列房產(chǎn)免征土地增值稅

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;(3)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資聯(lián)營(yíng)的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅,投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(4)企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅;(5)對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(6)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

二、納稅籌劃的基本方法

(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過(guò)籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過(guò)防止適用稅率的爬升來(lái)降低稅負(fù),這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。(2)扣除法。扣除法是通過(guò)增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額的減少,也可以通過(guò)增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過(guò)延期繳納稅款而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值,幾乎所有企業(yè)都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。

三、充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出

篇（7）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、投資大、投入資金的回收速度較慢等諸多特點(diǎn)。而各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中投資資金均是有限的。因此，為了讓企業(yè)能夠正常運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不尋求更多的融資渠道，以實(shí)現(xiàn)吸納更多的資金參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。合作開(kāi)發(fā)便是一種有效的融資渠道，但是合作開(kāi)發(fā)在給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到來(lái)利益的同時(shí)也增添了各種風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其所得稅納稅中出現(xiàn)各種問(wèn)題。

一、合作模式所得稅納稅存在的風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中，主要由土地證所在公司來(lái)承擔(dān)納稅，而實(shí)際開(kāi)發(fā)、做賬均為合作方。所得稅指的是土地證擁有方對(duì)合作方會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行并帳并表后再向稅務(wù)申報(bào)納稅。在這個(gè)過(guò)程中往往存在各種風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)的存在嚴(yán)重影響著合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃。

1.合作開(kāi)發(fā)涉及資金比例缺乏清晰度存在風(fēng)險(xiǎn)

在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中，資金分?jǐn)偡桨傅暮龑?dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。具體的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為預(yù)算不到位、投資約定不明確、資金投資不到位等。例如在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，部分合作合同約定的投資方式為按事項(xiàng)分?jǐn)偂：献麟p方進(jìn)行分工是為一方主要負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)土地，一方主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)、勘查、施工等相關(guān)事宜。在這個(gè)過(guò)程中所涉及的資金問(wèn)題各方自行解決。但是當(dāng)合作中途出現(xiàn)廣告宣傳等被遺漏的事項(xiàng)時(shí)，其所產(chǎn)生的費(fèi)用便不知由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，進(jìn)而使合作雙方在資金的分配上產(chǎn)生分歧，影響合作項(xiàng)目的正常運(yùn)行。同時(shí)也對(duì)所得稅納稅的籌劃產(chǎn)生影響。

2.約定房屋預(yù)售款充抵投資中存在風(fēng)險(xiǎn)

約定房屋預(yù)售款充抵投資存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，可應(yīng)用房屋預(yù)售款來(lái)進(jìn)行投資，當(dāng)出資不到位情況發(fā)生時(shí)，合作的違約方依然可以得到相應(yīng)的好處。這種結(jié)果會(huì)催生違約行為，為所得稅納稅糾紛的出現(xiàn)埋下隱患。

（2）應(yīng)用預(yù)售款進(jìn)行投資相當(dāng)于把合作所得利潤(rùn)進(jìn)行投資，使利潤(rùn)分配復(fù)雜化，為糾紛地發(fā)生埋下隱患。此外，土地方對(duì)開(kāi)發(fā)方報(bào)表監(jiān)管、房款分配、開(kāi)發(fā)方是以土地方名義簽訂的相關(guān)合同等均存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃措施分析

1.加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控

在各房地產(chǎn)企業(yè)中均擁有數(shù)額較大的固定資產(chǎn)，對(duì)這部分固定資產(chǎn)機(jī)械牛合理的處理也會(huì)在一定程度上對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生相應(yīng)的影響。固定資產(chǎn)折舊可降低企業(yè)應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)所得稅的降低。在新企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定：只用應(yīng)用直線法計(jì)算出的固定資產(chǎn)折舊才能在稅前進(jìn)行抵扣。所以房地產(chǎn)企業(yè)需從使用年限、殘值著手來(lái)進(jìn)行稅收籌劃，最大限度地促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)有資金的效率得到充分發(fā)揮。首先，需要對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的凈殘值進(jìn)行合理估計(jì)，應(yīng)用相應(yīng)的方法對(duì)固定資產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際使用情況、消耗方式等進(jìn)行精確估計(jì)，盡量避免少計(jì)消耗或者虛增資產(chǎn)。其次，有效將折舊年限縮短，前移后期折舊，使前期成本負(fù)擔(dān)增加，降低利潤(rùn)，加快成本的回收速度，提高企業(yè)資金的實(shí)際使用效率，

2.加強(qiáng)對(duì)合作資金收入進(jìn)行籌劃規(guī)劃

（1）收入的相應(yīng)確認(rèn)時(shí)間適當(dāng)推遲，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。由于企業(yè)自身存在的特點(diǎn)，房產(chǎn)均為各房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的主要銷售產(chǎn)品。企業(yè)銷售額大，銷售過(guò)程中會(huì)占用較大數(shù)額的資金，各房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)水平對(duì)結(jié)算方式進(jìn)行合理選擇。在不違背相關(guān)法律的前提下，可應(yīng)用延遲收入確認(rèn)時(shí)間的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)延遲相應(yīng)稅收的納稅時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)資金的流動(dòng)時(shí)間得以延長(zhǎng)，有效解決資金短缺問(wèn)題，避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)金鏈斷裂現(xiàn)象。

（2）對(duì)收入類型進(jìn)行轉(zhuǎn)換以實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在較多閑置資金時(shí)，可將閑置的資金應(yīng)用于國(guó)債或權(quán)益性投資，以促進(jìn)企業(yè)非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入得到增加。

3.明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行的主要目的是為了分享房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中所獲得的經(jīng)濟(jì)效益。但是由于在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中受多種因素影響，其得到的經(jīng)濟(jì)效益也存在一定差異性。因此，在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，合作雙方必須依靠合同對(duì)合作過(guò)程中所涉及的利益分享、利益分享等問(wèn)題作出明確安排和規(guī)定，避免事后各種糾紛地出現(xiàn)。明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題，可有效處理合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)賬及費(fèi)用分?jǐn)偁?zhēng)執(zhí)等問(wèn)題，促進(jìn)所得稅納稅籌劃地有效進(jìn)行。

三、結(jié)束語(yǔ)

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下積極進(jìn)行納稅籌劃，促進(jìn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中具有良好的資金支持和資金流動(dòng)。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)、國(guó)家相關(guān)政策、市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)等，合理選擇適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)處理方法，不斷優(yōu)化納稅籌劃，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

篇（8）

1當(dāng)前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)

一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)橫跨生產(chǎn)和流通兩個(gè)樞紐環(huán)節(jié)，與之相關(guān)的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過(guò)程中需要大量的資金，在建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要進(jìn)行廣泛融資。資金來(lái)源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預(yù)售房款、股權(quán)資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來(lái)源給稅收帶來(lái)不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜。

因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)、實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過(guò)稅收優(yōu)惠政策來(lái)實(shí)施。在全程納稅籌劃過(guò)程中，充分利用我國(guó)稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)的收益；與此同時(shí)，不合理的納稅籌劃會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識(shí)水平，對(duì)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律及當(dāng)?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)又促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。

3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的早期階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進(jìn)而決定了稅收負(fù)擔(dān)不同，所以要結(jié)合不同的融資方式進(jìn)行合理的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴(yán)格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應(yīng)，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對(duì)企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應(yīng)充分考慮資金使用期限，對(duì)利息進(jìn)行資本化。

第二，融資階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負(fù)債籌資的過(guò)程中，要發(fā)揮“稅盾”效應(yīng)，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格遵守獨(dú)立交易原則，與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)利息費(fèi)用的結(jié)算工作要及時(shí)，從而防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行借貸的時(shí)候，選擇向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資。

32開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細(xì)的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費(fèi)用。在簽訂合同時(shí)，要留意對(duì)方是否有履行合同的能力并核對(duì)簽訂合同的人員信息是否真實(shí)，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時(shí)，要檢查發(fā)票項(xiàng)目是否齊全：納稅人的信息與識(shí)別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律規(guī)范，進(jìn)而有效地完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅收籌劃工作科學(xué)、合理地開(kāi)展。

第一，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作是通過(guò)在建設(shè)過(guò)程對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本和核算成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃來(lái)實(shí)施的。簡(jiǎn)而言之，就是我國(guó)目前對(duì)于建設(shè)階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律條例，所以做好相關(guān)的納稅籌劃工作，達(dá)到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的納稅負(fù)擔(dān)，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

第二，開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。?τ詵康夭?企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是在合同管理上。與施工單位進(jìn)行合同談判時(shí)，不但要對(duì)構(gòu)成合同價(jià)款總額的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明確規(guī)定，如工程建筑勞務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)等，還要對(duì)合同的名稱、發(fā)票等進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，收取合格的發(fā)票。新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)與對(duì)方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)證。在此階段的稅收籌化工作，應(yīng)充分考慮對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益來(lái)說(shuō)意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價(jià)格對(duì)土地增值稅的影響，可以通過(guò)測(cè)算，找出稅收平衡點(diǎn)，對(duì)房源進(jìn)行合理定價(jià)。值得注意的是，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，財(cái)務(wù)人員需要積極參與相關(guān)戶型的討論等，房屋面積不同，對(duì)稅收也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

篇（9）

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)。可見(jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額。可以加大對(duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。

篇（10）

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市居民住房制度改革的進(jìn)一步深化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率明顯提高，稅收收入也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成為我國(guó)地稅收入的重要支柱之一。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，合理進(jìn)行稅收籌劃，減輕納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)很必要，而土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中占有較大比重，如何有效地進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)十分必要。以下簡(jiǎn)單探析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃并提供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的幾點(diǎn)建議。

一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個(gè);可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等。以下簡(jiǎn)單探析：

（一）對(duì)不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在銷售形勢(shì)不景氣的時(shí)候，可以考慮將房產(chǎn)出租，取得租金收入，由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，企業(yè)只需繳納出租的房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。

（二）屬于根據(jù)土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并且增值額未超過(guò)扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，應(yīng)考慮普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通住宅的區(qū)分，分別計(jì)算增值額，在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率超過(guò)20%的臨界點(diǎn)時(shí)事先規(guī)劃，可以通過(guò)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，加大成本費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤(rùn)。

案例分析一：某房地產(chǎn)控股集團(tuán)的一分公司，開(kāi)發(fā)某一樓盤，支付的地價(jià)款為1.88億元，開(kāi)發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目1.82億元，該公司開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅又開(kāi)發(fā)非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅和營(yíng)業(yè)用房，其中標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標(biāo)準(zhǔn)普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。

1.不分開(kāi)核算普通住宅和非普通住宅

增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%

應(yīng)納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）

2.分開(kāi)核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的地價(jià)款為1.53億元，開(kāi)發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為1.48億元。

增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%

土地增值稅=0（億元）

非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按實(shí)際測(cè)繪面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)款為0.35億元，開(kāi)發(fā)成本及稅金利息等可扣除項(xiàng)目為0.34億元。

增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%

土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）

合計(jì)土地增值稅0.093億元。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不分開(kāi)核算普通住宅和非普通住宅應(yīng)交土地增值稅0.27億元，分開(kāi)核算應(yīng)交土地增值稅0.093億元，節(jié)稅效益明顯。

（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)要達(dá)到節(jié)稅目的，可以從以下方面籌劃：

1.改出售為投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。這為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為購(gòu)買方，可以考慮以土地、房產(chǎn)投資入股，再以向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

2.利用合作建房節(jié)稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含土地增值稅，特別對(duì)于公司自用的房產(chǎn)，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，節(jié)約稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。

（四）利用代建方式節(jié)稅

房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負(fù)擔(dān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策，在開(kāi)發(fā)開(kāi)始時(shí)確定定向用戶，避免開(kāi)發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

（五）對(duì)借款利息費(fèi)用進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，專用資金量大，借入資金較多，利息開(kāi)支較大。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，正確籌劃利息支出是計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的重要一環(huán)。

根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)第三條：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從減輕增值稅稅負(fù)的角度，對(duì)利息支出的籌劃思路如下：

首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金量大，完全靠權(quán)益資本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以企業(yè)要事先籌劃，在計(jì)算土地增值稅利息扣除項(xiàng)目時(shí)要注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從非金融機(jī)構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛匆?guī)定計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)需要權(quán)衡利息是據(jù)實(shí)扣除好還是開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除好。企業(yè)應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)支有大體的預(yù)算籌劃，如按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算的金額與實(shí)際財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出相比較，從而選擇有利于企業(yè)的扣除金額。

案例分析二：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一標(biāo)準(zhǔn)普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權(quán)所支付的金額2.03億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1.35億元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)0.364億元，假設(shè)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，企業(yè)的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應(yīng)納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。

如果企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產(chǎn)企業(yè)可按財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應(yīng)納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業(yè)應(yīng)該選擇據(jù)實(shí)扣除這樣節(jié)稅效果明顯。

如果企業(yè)的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項(xiàng)目合計(jì)4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據(jù)實(shí)扣除應(yīng)納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據(jù)實(shí)扣除的金額，所以企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃利息開(kāi)支，選擇有利于節(jié)稅的方案。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范的探析

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的同時(shí)，我們應(yīng)考慮到根據(jù)國(guó)家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，要充分考慮節(jié)稅的同時(shí)有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，要建立合理有效的防范措施。

（一）要考慮納稅籌劃符合相關(guān)法律、法規(guī)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業(yè)的節(jié)稅活動(dòng)，進(jìn)行優(yōu)化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。

（二）納稅籌劃應(yīng)該具有超前性

土地增值稅籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目投資決策前開(kāi)始納稅籌劃，而不是等到項(xiàng)目結(jié)束才想到籌劃，因?yàn)榈鹊巾?xiàng)目結(jié)束時(shí)，相應(yīng)的納稅義務(wù)已經(jīng)確定，往往沒(méi)有可以回旋的余地。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的進(jìn)一步完善，對(duì)土地增值稅納稅籌劃的要求也越來(lái)越高。

（三）企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行籌劃

在以上所談到的利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和策略，而且每個(gè)企業(yè)的差別很大，要根據(jù)實(shí)際情況，在合理和不違法的前提下進(jìn)行納稅籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)，增加稅后利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。

參考文獻(xiàn)

篇（11）

一、營(yíng)改增與土地增值稅

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅（2016）18號(hào)文和財(cái)稅（2016）36號(hào)文的規(guī)定，自2016年5月份開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。隨著營(yíng)改增全面試點(diǎn)的鋪開(kāi)，所有行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣鏈條被打開(kāi)，理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中若能取得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票，其所繳納的土地增值稅會(huì)因扣除項(xiàng)目金額的增加而有所降低。但是應(yīng)當(dāng)看到，由于行業(yè)的特殊性，勞務(wù)成本和沙子、水泥等建材主要成本取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的難度較大，土地增值稅可扣除金額增加有限，加之房地產(chǎn)企業(yè)稅率調(diào)增,因此稅負(fù)極大機(jī)率會(huì)增加。房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高盈利水平，就很有必要在“合法、穩(wěn)健、成本效益”原則下進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

考慮營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響和可扣除范圍的增加以及當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)費(fèi)用較高的問(wèn)題，因此筆者出于實(shí)用性及可操作性考慮，建議從以下幾方面著手進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃：

（一）合理利用稅收政策

1.普通住宅稅收優(yōu)惠政策

由于土地增值稅適用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)，且還有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，因此開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如有符合地區(qū)規(guī)定的普通住宅，企業(yè)可以采用一定的定價(jià)策略，使得該業(yè)態(tài)增值率接近但低于20%，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化；另外，在銷售價(jià)格已定的情況下，可以測(cè)算，是否能通過(guò)合理的成本計(jì)算或分?jǐn)偡椒ā⒃诤侠淼姆秶鷥?nèi)將部分開(kāi)發(fā)成本向普通住宅傾斜，將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，最大程度上保證可以享受免稅政策。

2.合理利用清算時(shí)間籌劃

我國(guó)土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的方式，據(jù)此，可以尋找一個(gè)預(yù)征額和清算應(yīng)納稅額相等的平衡點(diǎn)，當(dāng)土地增值率高于此平衡點(diǎn)，則預(yù)征額將低于清算額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能延遲清算來(lái)減小資金流動(dòng)壓力，若增值率小于此平衡點(diǎn)，則預(yù)征額大于清算額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡早清算，盡快回籠資金，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，應(yīng)用此方法時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整測(cè)算數(shù)據(jù)及方案，以保證最終切實(shí)可行，可以真正為企業(yè)帶來(lái)效益；同時(shí)，當(dāng)選擇清算時(shí)點(diǎn)時(shí)，企業(yè)計(jì)稅成本需要是最完整的，要求成本結(jié)算全部完成并全部取得發(fā)票，這樣才可以確保測(cè)算扣除項(xiàng)目的完整性，保證土地增值稅稅額最低。另外，從土地增值稅和企業(yè)所得稅兩方面考慮，企業(yè)選擇的土地增值稅清算完成及稅款支付時(shí)間應(yīng)盡量在清算對(duì)象成本結(jié)算全部完成、發(fā)票全部取得后到下一個(gè)年度5月31日企業(yè)所得稅匯算清繳之前這一段時(shí)間內(nèi)。

（二）通過(guò)費(fèi)用轉(zhuǎn)移進(jìn)行籌劃

根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”并未進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并且在實(shí)務(wù)中也會(huì)存在交叉難以區(qū)分的情況，這為加大開(kāi)發(fā)成本提供了空間。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，企業(yè)可以將這些交叉、難以區(qū)分的費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)支出中，如將總部或區(qū)域平臺(tái)的一些費(fèi)用作為建筑咨詢服務(wù)費(fèi)分?jǐn)傊另?xiàng)目，增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；通過(guò)會(huì)議、制度等形式，合理調(diào)整公司內(nèi)部組織架構(gòu)，將歸口于“管理/銷售費(fèi)用”部門人員編制向“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”部門傾斜，變相放大會(huì)計(jì)口徑開(kāi)發(fā)成本近1.3倍。需要注意的是，費(fèi)用轉(zhuǎn)移要有依據(jù)，要合理合法合規(guī)，不能為了減稅而虛增開(kāi)發(fā)成本，這樣會(huì)給企業(yè)帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行籌劃

1.合理增加開(kāi)發(fā)成本

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，計(jì)算與土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，要提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的不予扣除。且特別規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。”這給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是，在消費(fèi)者能夠接受的范圍內(nèi)通過(guò)提升公共配套設(shè)施的品質(zhì)、提高商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)以及改善小區(qū)硬件環(huán)境等方式來(lái)進(jìn)行籌劃，享受開(kāi)發(fā)成本的放大效應(yīng)，增加扣除項(xiàng)目金額。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)取得的建安發(fā)票，發(fā)票的備注欄如果沒(méi)有注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，不允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額；另外，在土地增值稅清算時(shí)如果無(wú)法及時(shí)取得合法有效憑證，納稅人就會(huì)面臨可扣除項(xiàng)目不完整的情況，相應(yīng)的就會(huì)多繳稅款，且以后即便取得成本費(fèi)用的有效憑證，從目前有效的文件看，也難以進(jìn)行土地增值稅二次清算扣除。因此，如果清算時(shí)仍有大量未實(shí)際付款的成本或已付款未取得發(fā)票的部分，建議加快結(jié)算并同時(shí)爭(zhēng)取盡量提前開(kāi)回發(fā)票（包括質(zhì)保金），以確保稅務(wù)機(jī)關(guān)在出具清算交換意見(jiàn)書(shū)前，項(xiàng)目成本能得到足額扣除。

2.合理利用利息費(fèi)用

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般有較大金額的利息支出，根據(jù)我國(guó)土地增值稅實(shí)施條例規(guī)定。選用兩種扣除方案的關(guān)鍵是孰大原則，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目若權(quán)益融資較多，實(shí)際利息支出金額較小，則宜選擇方案二（即便具備方案一的前提條件），反之，若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)負(fù)債融資較多，利息支出額較大，則宜選擇方案一。在目前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金全部來(lái)源于非金融機(jī)構(gòu)借款，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增稅清算時(shí)開(kāi)發(fā)費(fèi)用只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用超限額的問(wèn)題，這是開(kāi)發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題。因此，土地增值稅籌劃應(yīng)與融資結(jié)構(gòu)籌劃相結(jié)合，通過(guò)前置工作，更有效的做好土地增值稅籌劃。

三、結(jié)語(yǔ)

受營(yíng)改增和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，從內(nèi)部管理挖掘潛力、增加利潤(rùn)，成為提升競(jìng)爭(zhēng)力的必要手段。土地成本作為房企的主要成本，其增值稅稅負(fù)的高低直接影響到企業(yè)的盈利水平，因此，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現(xiàn)實(shí)意義。在實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的具體情況，制定適合企業(yè)實(shí)際的籌劃方案，在不增加企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

參考文獻(xiàn)：

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[2]馬思琳我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃.[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016（03）.