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篇（1）

委托人孫延昌，男，46歲，該公司法律顧問(wèn)，住該單位。

委托人郭立杰，男，36歲，該公司法律顧問(wèn)，住本市西城區(qū)新外大街10號(hào)。

被上訴人（原審原告〕徐承雷，男，45歲，無(wú)業(yè)，住臺(tái)灣省臺(tái)北市忠孝東路5段236巷3弄5號(hào)2F.

委托人申偉，北京市大正律師事務(wù)所律師。

委托人向鋒，北京市大正律師事務(wù)所律師。

原審第三人中國(guó)銀行北京市分行，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)雅寶路8號(hào)太亞大廈。

負(fù)責(zé)人孟慶斌，行長(zhǎng)。

委托人盧嵐，女，28歲，中行法律處干部，住該單位。

上訴人北京新協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新協(xié)公司）因房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛、貸款合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（1999）西民初字第3390號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人新協(xié)公司之委托人孫延昌、郭立杰，被上訴人徐承雷及其委托人申偉、向鋒，原審第三人中國(guó)銀行北京市分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京市分行）之委托人盧嵐到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

1999年6月，徐承雷以其購(gòu)買(mǎi)投資廣場(chǎng)B座15層01號(hào)房屋，并依合同交齊全部房款，新協(xié)公司未按約交房為由起訴至原審法院，要求解除新協(xié)公司與其簽訂的購(gòu)房契約，雙倍返還定金14000美金、退還房款12488美元并賠償利息28037.9美元，返還第三人北京市分行的貸款本息37290.80美元，因簽訂契約支付的律師費(fèi)、公證費(fèi)2433.88美元及利息4821.88美元。原審法院經(jīng)審理后確認(rèn)，雙方在平等自愿基礎(chǔ)上簽訂的北京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議，符合法律規(guī)定，且進(jìn)行了公證，該契約及補(bǔ)充協(xié)議已生效。至1997年11月徐承雷提出履約的催告，新協(xié)公司仍未履行交付房屋的義務(wù)，現(xiàn)徐承雷請(qǐng)求依法解除雙方契約及補(bǔ)充契約，應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，徐承雷請(qǐng)求雙倍返還定金，返還已付房?jī)r(jià)款并賠償利息損失及支付因簽訂合同支出相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，予以支持。據(jù)此，于1999年12月判決：一、原被告于1995年10月9日，簽訂的《北京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充契約》予以解除。二、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原告徐承雷房款152913.84美元及返還定金14000美元。三、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司賠償原告徐承雷利息損失（其中7000美元自1995年4月4日至款付清時(shí)止，26000美元自1995年10月10日至付清時(shí)止。98481美元自1995年11月1月日至款付清時(shí)止，利率均按中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)美元貸款利率計(jì)付，上述之利息應(yīng)扣除原告徐承雷已以的被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日遲延交付的利息人民幣25556.51元。四、本判決生效后10日內(nèi)被告北京新協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付原告徐承雷為簽訂而支付的律師費(fèi)、其他雜費(fèi)人民幣13428元、公證費(fèi)815.28美元及利息4821.88美元。五、按《樓宇按揭（抵押〕外匯貸款合同》約定還款利息的時(shí)問(wèn)及利率由被告北京辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司償還第三人中國(guó)銀行北京市分行貸款本金55519美元及1999年9月21日至貸款還清時(shí)止的利息。判決后，新協(xié)公司不服，以原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、程序違反法律規(guī)定為由上訴至本院，要求撤銷(xiāo)原判，判令雙方繼續(xù)履行1998年12月所簽協(xié)議。徐承雷同意原判。北京市分行未上訴。

經(jīng)審理查明，徐承雷與新協(xié)公司于1995年10月9日經(jīng)長(zhǎng)安公證處公證簽訂了《北京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》，并經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售房登記。雙方合同約定：徐承雷購(gòu)買(mǎi)新協(xié)公司的投資廣場(chǎng)B座15層01號(hào)房屋一套，建筑面積103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元計(jì)算，總價(jià)款為263762美元。徐承雷于預(yù)售契約簽署之日付樓款的10％，即26376美元，30日內(nèi)付樓價(jià)款之90％，扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外，應(yīng)付230386美元。該契約第5條約定：新協(xié)公司須于1996年12月31日前將房屋交給徐承雷，除不可抗力外，新協(xié)公司未按期將房屋交給付徐承雷，徐承雷有權(quán)向新協(xié)公司追索違約金。逾期超過(guò)90日新協(xié)公司未交付房屋的，徐承雷有權(quán)終止本契約。契約終止自徐承雷書(shū)面通知送達(dá)新協(xié)公司之日起生效。新協(xié)公司除在契約終止后30日內(nèi)向徐承雷雙倍返還定金外，并須將徐承雷已付的房?jī)r(jià)款及利息全部退還給徐承雷。利息按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。雙方訂立的《補(bǔ)充協(xié)議》第4條約定，新協(xié)公司非因約定的遇人力不可抗拒之自然災(zāi)害；施工中異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；違反新頒布的法律及規(guī)定；其他非新協(xié)公司所能控制的因素等原因致新協(xié)公司不能按期交房外，延期交付房屋超過(guò)90天，徐承雷有權(quán)在第91天起14日內(nèi)以書(shū)面形式通知新協(xié)公司解除預(yù)售契約。如徐承雷在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有行使此項(xiàng)權(quán)利，則應(yīng)被視為同意繼續(xù)履行預(yù)售契約，但新協(xié)公司須向徐承雷支付遺期利息。徐承雷依上述協(xié)議支付新協(xié)公司房?jī)r(jià)款131881美元（包括定金7000美元）。1996年10月，依新協(xié)公司指定，徐承雷作為借款方與貸款方北京市分行簽訂《樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同》，新協(xié)公司作為合同擔(dān)保人，徐承雷（抵押人〕以其所購(gòu)置的投資廣場(chǎng)B1501號(hào)房產(chǎn)向北京市分行〔抵押權(quán)人）申請(qǐng)樓宇按揭抵押外匯貸款，貸款金額131881美元。貸款期限5年，首期還款日為1997年3月20日，貸款分19期等額還款，季還款金額為6942美元。擔(dān)保人之擔(dān)保數(shù)額為本合同項(xiàng)下貸款本金和由本金所產(chǎn)生的利息（包括違約加息）及其他相關(guān)費(fèi)用。擔(dān)保期限從貸款發(fā)生之日起，到抵押人還清貸款本息日止。本合同項(xiàng)下之擔(dān)保為不可撤銷(xiāo)擔(dān)保。抵押人確認(rèn)若擔(dān)保人按本合同有關(guān)規(guī)定，代抵押人還清對(duì)抵押權(quán)人的所有欠款后，抵押人無(wú)條件同意抵押權(quán)人將抵押人名下抵押物業(yè)及其相應(yīng)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓予擔(dān)保人。1996年12月31日北京市分行依合同將貸款本金交給徐承雷，徐承雷亦按期償還貸款本息。截止1996年12月31日新協(xié)公司未交付房屋，徐承雷于1997年4月10日后多次書(shū)面提出終止雙方售房契約，新協(xié)公司未予答復(fù)，至1997年7月30日，雙方就遲延交房達(dá)成協(xié)議，徐承雷同意繼續(xù)履行與新協(xié)公司簽訂之預(yù)售契約及其補(bǔ)充協(xié)議，同時(shí)約定新協(xié)公司返還徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息補(bǔ)償?shù)?。同?2月5日，雙方依協(xié)議履行，新協(xié)公司給付徐承雷扣除代付貸款及物業(yè)管理費(fèi)之外的自1999年月1日至10月31日延期交樓利息25556.51元。后新協(xié)公司向徐承雷發(fā)出入住通知，因徐承雷認(rèn)為房屋未達(dá)到入住條件，未辦理手續(xù)。徐承雷于1997年11月15日致函新協(xié)公司要求驗(yàn)收交房，新協(xié)公司未答復(fù)。1998年12月7日，雙方經(jīng)協(xié)商再次達(dá)成協(xié)議：新協(xié)公司同意賠償徐承雷購(gòu)樓全款的利息，額度按中國(guó)銀行美元貸款的同期利率計(jì)算，期限為1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新協(xié)公司的原因致使徐承雷辦理入住手續(xù)遲延，新協(xié)公司賠償遲延期間的全部利息，徐承雷同意從賠償金中扣除新協(xié)公司墊付的銀行按揭利息和至1999年12月31日止的物業(yè)管理費(fèi)；如徐承雷需出租房屋時(shí)，新協(xié)公司免費(fèi)為其招租，并同意按原合同約定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)B1501房屋尚存在問(wèn)題部分進(jìn)行免費(fèi)維修。協(xié)議簽訂后，新協(xié)公司認(rèn)為此次協(xié)議約定的賠償金給付期限與1997年7月雙方達(dá)成協(xié)議的給付期限有重復(fù)部分，應(yīng)減去已支付的1997年1月至1997年10月的款項(xiàng)。徐承雷對(duì)此不予認(rèn)可，并于1999年5月10日致函新協(xié)公司，以新協(xié)公司不履行1998年協(xié)議為由，要求解除售房契約及補(bǔ)充協(xié)議。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行貸款本息28032.8月美元，此間兩次支付利息計(jì)4821.88美元。新協(xié)公司自1997年9月21日至1999年9月20日為徐承雷墊付貸款本金55536美元及利息，徐承雷現(xiàn)尚欠貸款本金55519美元及1999年9月21日后至還清貸款之日的利息。為簽訂售房契約徐承雷支付公證費(fèi)815.28美元、律師費(fèi)11237元人民幣，其他雜費(fèi)2191元人民幣。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、售房契約、補(bǔ)充協(xié)議、樓宇按揭（抵押）外匯貸款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日協(xié)議書(shū)、1998年12月7日協(xié)議書(shū)、1997年4月10日、5月20日解約通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，徐承雷與新協(xié)公司簽訂的《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)視為有效。新協(xié)公司按期未交付房屋，在徐承雷提出解約的情況下，雙方簽訂了1997年7月協(xié)議，并已按約履行。此后因交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)雙方仍存在分歧，雖然新協(xié)公司曾向徐承雷發(fā)出入住通知，但雙方未履行交房驗(yàn)收手續(xù)。后經(jīng)徐承雷多次函告要求履約，至1999年5月書(shū)面要求解約時(shí)止，新協(xié)公司仍未交付房屋，故徐承雷要求解除雙方契約及補(bǔ)充協(xié)議，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。原審法院依事實(shí)判決解除雙方契約及協(xié)議，新協(xié)公司返還房款和雙倍返還定金，賠償徐承雷損失及給付北京市分行貸款及利息并無(wú)不妥。新協(xié)公司上訴要求繼續(xù)履行與徐承雷簽訂的1998年12月協(xié)議，理由不足，本院不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

篇（2）

2009年,在市場(chǎng)回暖、銷(xiāo)售加快等積極因素帶動(dòng)下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)逐月加快的勢(shì)頭。去年1～11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資28439.7元,同比增長(zhǎng)17.8%,增速較前三季度加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。與同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速相比,2009年以來(lái)二者的差距呈逐漸縮小態(tài)勢(shì)。去年1～11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低于同期固定資產(chǎn)投資增速14.3百分點(diǎn),與年初25.5個(gè)百分點(diǎn)的差距相比縮小了11.2百分點(diǎn)。

去年1～11月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長(zhǎng)17.2%,增幅比1～10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn);房屋新開(kāi)工面積9.76億平方米,同比增長(zhǎng)15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn);房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長(zhǎng)26.1%,增幅比1～10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長(zhǎng)28.2%,比1～10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。

去年1～11月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積27091萬(wàn)平方米,同比下降15.4%;完成土地開(kāi)發(fā)面積20338萬(wàn)平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區(qū)投資增速最快

去年1～11月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資額達(dá)到31270.9元,同比增長(zhǎng)17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長(zhǎng)14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況看,31個(gè)省(區(qū)、市)中有18個(gè)省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)速度超過(guò)平均水平,增長(zhǎng)居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較快,同比增速超過(guò)40%。

分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計(jì),住宅完成投資 22369億元,同比增長(zhǎng)17.8%,比上年同期下降4.9個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)19.1%,增速比上年同期加快0.9個(gè)百分點(diǎn);辦公樓投資額同比增長(zhǎng)30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點(diǎn);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比增長(zhǎng)35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點(diǎn);其他投資同比增長(zhǎng)12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業(yè)資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來(lái),伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負(fù)轉(zhuǎn)正,流動(dòng)性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢(shì)。另外,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,2009年5月份,國(guó)家下調(diào)了商品住房投資項(xiàng)目的資本金比例。其中,普通商品房項(xiàng)目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來(lái)的首次下調(diào)。行業(yè)融資門(mén)檻的降低,意味著開(kāi)發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來(lái),國(guó)內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長(zhǎng)40.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 2006和2007年的增長(zhǎng)水平。與此同時(shí),由于房屋銷(xiāo)售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金來(lái)源負(fù)增長(zhǎng)勢(shì)頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長(zhǎng)76.6%,占房地產(chǎn)資金來(lái)源的比重較上年同期提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。

銀行貸款和其他資金是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的兩個(gè)資金來(lái)源,二者之和占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的比重超過(guò) 60%。受?chē)?guó)內(nèi)貸款和其他資金來(lái)源快速增長(zhǎng)的帶動(dòng),2009年以來(lái),企業(yè)資金來(lái)源增速持續(xù)走高,開(kāi)發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48169.7億元,同比增長(zhǎng) 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。

三、商品房銷(xiāo)售明顯好轉(zhuǎn)

從2008年下半年以來(lái),針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況,國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列刺激住房消費(fèi)的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺(tái)了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費(fèi)的減免大大降低了消費(fèi)者的購(gòu)房成本,居民購(gòu)買(mǎi)力明顯提高,加之房?jī)r(jià)的大幅度下降開(kāi)始觸及購(gòu)房者的心理價(jià)位,貨幣流動(dòng)性過(guò)多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng),在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開(kāi)始集中釋放。進(jìn)入2009年,尤其是二季度以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場(chǎng)銷(xiāo)售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷(xiāo)售面積直線上升,大大超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期,銷(xiāo)售額顯著增長(zhǎng),企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積75203萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)53%,該增速已超過(guò)2005～2008年的同期水平。銷(xiāo)售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷(xiāo)售總額達(dá)35987億元,同比增長(zhǎng)86.8%。其中,商品住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)91.5%,辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)58.4%和60.4%。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,去年11月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

1、新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,90平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類(lèi)型看,經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價(jià)格下降的城市有3個(gè),包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有67個(gè),主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市只有1個(gè):錦州-0.3%。

2、二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看,二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲的城市有60個(gè),主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價(jià)格下降的城市有10個(gè),主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽(yáng)-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價(jià)格上漲的城市有61個(gè),主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價(jià)格下降的城市有6個(gè),主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽(yáng)-1.0%等。

篇（3）

估算我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：

1　根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢(shì)移動(dòng)平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。

2　利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級(jí)或各類(lèi)(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來(lái)源進(jìn)行分類(lèi))房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級(jí)企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級(jí)或各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。

3　利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷(xiāo)售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級(jí)或各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。

4　將步驟2推算出的各級(jí)或各類(lèi)企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級(jí)或各類(lèi)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

1　我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢(shì)移動(dòng)平均法，令移動(dòng)長(zhǎng)度為2，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動(dòng)平均值mt和二次移動(dòng)平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：

將表1的數(shù)值代入式(1)，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值

首先，計(jì)算2004年各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)與一級(jí)企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。

其次，計(jì)算2004年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個(gè)平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。

最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表3的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表6中各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。

2　我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表8所示。

估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。

(3)推算2009年我國(guó)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。

由相關(guān)研究報(bào)告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值

將表10的各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的數(shù)量與表12的各級(jí)企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。

3　我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動(dòng)平均值，如表14所示。

估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個(gè)。

(2)推算2009年我國(guó)各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量

2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。

(3)推算2009年我國(guó)各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。

銷(xiāo)售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷(xiāo)售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。

由《2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》查得2004－2008年銷(xiāo)售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來(lái)源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。

(4)計(jì)算2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表16中的各投資來(lái)源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來(lái)源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。

篇（4）

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首要工作就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估與分析，得出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本估計(jì)值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動(dòng)量，從而大概得出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可盈利潤(rùn)值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案。在確定開(kāi)發(fā)方案后，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際建造過(guò)程中，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算和控制，通過(guò)對(duì)管理模式的改變，對(duì)成本費(fèi)用的控制，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算的分類(lèi)研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，開(kāi)發(fā)成本測(cè)算是將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。要準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，需要結(jié)合國(guó)家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，以該項(xiàng)目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個(gè)方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。隨著公開(kāi)競(jìng)拍的推行，土地成本日益成為開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

2.前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。

4.市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%左右。

5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

此項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開(kāi)支，具體明細(xì)如下：①管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開(kāi)支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。②銷(xiāo)售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷(xiāo)售人員工資、銷(xiāo)售提成等開(kāi)支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析計(jì)算。③銷(xiāo)售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷(xiāo)售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營(yíng)業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的開(kāi)支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場(chǎng)壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用。上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開(kāi)支，測(cè)算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的分類(lèi)研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)所有項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分。無(wú)論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開(kāi)發(fā)中使用最少的人力、物力、財(cái)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

1.對(duì)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。

2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制

對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策來(lái)降低；勘探設(shè)計(jì)必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要與市場(chǎng)定位適應(yīng)，積極推行價(jià)值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭(zhēng)取最大的效益；成立成本評(píng)估審核部門(mén)，積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度；加強(qiáng)監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。

4.管理費(fèi)用

定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專(zhuān)業(yè)公司，節(jié)省費(fèi)用；推行各部門(mén)管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲。

5.對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。

6.對(duì)稅金的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。

7.建立動(dòng)態(tài)成本控制制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的成本控制，就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開(kāi)始，從項(xiàng)目工程的每一個(gè)分部工程開(kāi)始，分步驟分階段實(shí)施控制。

三、總結(jié)

篇（5）

中圖分類(lèi)號(hào)：F275

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、動(dòng)遷用房安置費(fèi)等。

2.前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測(cè)量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費(fèi)。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)。包括應(yīng)交市配套部門(mén)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、供熱源頭費(fèi)、氣源發(fā)展基金等。

5.二次管網(wǎng)配套費(fèi)。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費(fèi)用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費(fèi)用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營(yíng)性公建配套費(fèi)，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費(fèi)用。

6.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。包含開(kāi)發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見(jiàn)的如地基處理、工程變更和銷(xiāo)售后發(fā)生的保修期延長(zhǎng)期間的保修維修費(fèi)用。

7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。

（二）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入方面的估算

任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷(xiāo)售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷(xiāo)售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算是否正確與銷(xiāo)售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)者。一般在房地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)的過(guò)程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷(xiāo)售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷(xiāo)狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。

（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面的合理估算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。對(duì)土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實(shí)際銷(xiāo)售之際按銷(xiāo)售額的某一比例實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。這種征收方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的投資計(jì)劃造成不小影響，對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭(zhēng)取減免或緩繳。

（四）項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測(cè)結(jié)果不一致，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠性。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類(lèi)分項(xiàng)、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類(lèi)表、一級(jí)明細(xì)表、二級(jí)明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要結(jié)合本公司和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來(lái)。比如可以分成投資匯總表、開(kāi)發(fā)成本測(cè)算控制表、銷(xiāo)售收款預(yù)測(cè)及控制表、資金來(lái)源占用表、資金計(jì)劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開(kāi)發(fā)成本測(cè)算控制表中要體現(xiàn)匯總項(xiàng)目的各級(jí)明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷(xiāo)售收款預(yù)測(cè)及控制表中可以反映實(shí)際開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車(chē)庫(kù)等項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售收款情況、銷(xiāo)售計(jì)劃及完成情況等；資金計(jì)劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項(xiàng)目用款計(jì)劃、按季按月具體用款額度計(jì)劃；資金來(lái)源占用表要根據(jù)銷(xiāo)售來(lái)源情況和項(xiàng)目投資用款計(jì)劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計(jì)劃及運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)不同時(shí)點(diǎn)和期間的資金來(lái)源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對(duì)的彈性，在爭(zhēng)取投資資金效率最大化的同時(shí)，又要兼顧風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

篇（6）

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的逐步完善，新的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不斷，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前適用的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等，如何在門(mén)類(lèi)眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會(huì)計(jì)職能，是會(huì)計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個(gè)方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷(xiāo)售包括兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售往往采用預(yù)售、分期收款銷(xiāo)售等多種銷(xiāo)售方式。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷(xiāo)售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買(mǎi)方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒(méi)有反映銷(xiāo)售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長(zhǎng)則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷(xiāo)售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷(xiāo)售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還好，但一個(gè)項(xiàng)目往往要跨4、5個(gè)會(huì)計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈利潤(rùn)指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)情況很好的開(kāi)發(fā)公司，其凈利潤(rùn)可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個(gè)盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無(wú)力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價(jià)變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)等等；故此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，千萬(wàn)不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等等。當(dāng)然，這有賴于我們會(huì)計(jì)界同仁對(duì)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷(xiāo)售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方；企業(yè)沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷(xiāo)售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買(mǎi)方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買(mǎi)方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門(mén)竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證、簽訂正式房屋銷(xiāo)售合同，并向客戶收取房款、交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門(mén)，辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)的時(shí)間并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，使銷(xiāo)售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格的概念，解決銷(xiāo)售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷(xiāo)售收入不配比這一特殊問(wèn)題。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷(xiāo)售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本等于季末銷(xiāo)售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類(lèi)明細(xì)賬按開(kāi)、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類(lèi)明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類(lèi)設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類(lèi)明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類(lèi)明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)售額乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷(xiāo)售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷(xiāo)售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷(xiāo)售成本。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷(xiāo)售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開(kāi)發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類(lèi)計(jì)入同一賬戶。銷(xiāo)售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類(lèi)設(shè)戶的，可按銷(xiāo)售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷(xiāo)售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

篇（7）

[作者簡(jiǎn)介]何風(fēng)琴（1990―），女，東華理工大學(xué)碩士研究生，研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理；陳榮清（1973―），男，東華理工大學(xué)副教授，碩士研究生導(dǎo)師，研究方向?yàn)橥恋乜沙掷m(xù)利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金項(xiàng)目]國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“土地整理中農(nóng)戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）

一、問(wèn)題的提出

住宅商品化的推行，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)迅速興起和發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了令世人矚目的成就，然而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結(jié)，一些問(wèn)題還日趨嚴(yán)峻，為此，國(guó)家出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，都是采取了“一刀切”的調(diào)控模式，沒(méi)有充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域差異、空間差異。這些調(diào)控模式并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。我國(guó)局部區(qū)域房?jī)r(jià)上漲仍然過(guò)快，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出，房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)速度。房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)研究的研究方法、研究結(jié)論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的制定有重要意義。

因房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異研究較多，主要是集中在從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展單方面指標(biāo)的差異分析、東中西部地區(qū)差異分析、35個(gè)大中城市的差異分析、采用多元統(tǒng)計(jì)分析方法研究區(qū)域差異性。如90年代張二勛就認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究需要強(qiáng)調(diào)空間和區(qū)域差異，陳浮、王良健（2000）從土地出讓市場(chǎng)化程度、住宅私有化程度等指標(biāo)分析了中國(guó)東部、中部、西部三大地區(qū)的差異，顧云昌（2004）從房?jī)r(jià)入手分析了北京上海廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)差異，鄭大川（2008）在行政區(qū)域劃分基礎(chǔ)上運(yùn)用聚類(lèi)分析方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了區(qū)域分類(lèi)的探索，把全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成了7類(lèi)，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場(chǎng)的規(guī)模、人均發(fā)展水平以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面對(duì)35個(gè)大中城市住宅市場(chǎng)的差異性進(jìn)行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數(shù)測(cè)度中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異。

上述學(xué)者研究思路和方法為本文撰寫(xiě)提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對(duì)象上主要集中在東中西部比較，研究?jī)?nèi)容上側(cè)重單項(xiàng)指標(biāo)的比較，不能系統(tǒng)地建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指標(biāo)體系進(jìn)而分析這種差異性，本文主要針對(duì)江西省11個(gè)地市開(kāi)展研究，以期從江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜合指標(biāo)方面對(duì)這種差異性進(jìn)行嘗試分析和探索。

二、江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育現(xiàn)狀分析

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于江西省2014年年鑒數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需方面、房地產(chǎn)信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等四個(gè)方面分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀態(tài)。以下利用的人均指標(biāo)均采用市域地區(qū)人口數(shù)。

本文參照全國(guó)同類(lèi)研究，采用人均指標(biāo)來(lái)對(duì)比各地市房地產(chǎn)投資狀況差異。

從圖中可以看出，人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資差異較明顯。人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮(zhèn)市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個(gè)地市超過(guò)全省水平，較多的人均開(kāi)發(fā)投資與其良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有關(guān)系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額差距最大，達(dá)到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數(shù)第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領(lǐng)先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產(chǎn)供給方面差異較大。

從圖中可以看出，2013年江西省各11個(gè)地市商品房銷(xiāo)售面積差異較為明顯，各地市銷(xiāo)售面積差異曲線起伏較大，也就是說(shuō)各地市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有很大程度上的差異。商品房銷(xiāo)售單價(jià)雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉(xiāng)市銷(xiāo)售面積最小，兩者相差777.77萬(wàn)m2，商品房銷(xiāo)售均價(jià)相差2779.46元/平米，各地市銷(xiāo)售均價(jià)相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷(xiāo)售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷(xiāo)售均價(jià)相差1788.24元/平米。

11個(gè)地市國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源所占資金來(lái)源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉(xiāng)市國(guó)內(nèi)貸款比例相對(duì)較大，達(dá)到16.47%、14.85%、13.06%，說(shuō)明這三個(gè)地市利用金融水平能力相對(duì)其他地市較強(qiáng)。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達(dá)到54.92%，國(guó)內(nèi)貸款比重最小，只有2.68%，說(shuō)明鷹潭市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要靠企業(yè)自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮(zhèn)市、撫州市、贛州市、國(guó)內(nèi)貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規(guī)模較小。

南昌市90平米及以下住宅銷(xiāo)售比重相對(duì)其他省市較大，達(dá)到24.49%，景德鎮(zhèn)市、九江市、撫州市90平米住宅銷(xiāo)售比重較大，但都沒(méi)有超過(guò)20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉(xiāng)市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。

以上分析主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育單項(xiàng)指標(biāo)分析了11地市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和其差異性，為了更全面的體現(xiàn)這種差異性，本文采用聚類(lèi)分析方法深入綜合分析差異性。

三、江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異綜合分析

（一）聚類(lèi)分析原理與方法

聚類(lèi)分析是用來(lái)對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)的方法，通過(guò)簡(jiǎn)化變量個(gè)數(shù)，以便針對(duì)性地進(jìn)行研究。聚類(lèi)分析的前提假設(shè)是研究的變量之間存在一定的相似關(guān)系。假設(shè)所研究的有N個(gè)變量，每個(gè)變量有M個(gè)特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類(lèi)，再重新計(jì)算相似程度，把相似程度高的劃為一類(lèi)。以此類(lèi)推，直到所有變量劃為一類(lèi)。聚類(lèi)分析分為系統(tǒng)聚類(lèi)法和非系統(tǒng)聚類(lèi)法。而系統(tǒng)聚類(lèi)法（Hierarchical clustering method）是通過(guò)產(chǎn)生一個(gè)層次樹(shù)，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級(jí)組。不同的方法是因?yàn)閷?duì)“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對(duì)值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。

（二）聚類(lèi)分析指標(biāo)的選定

在對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類(lèi)時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)主要方面選取不同指標(biāo)，如在市場(chǎng)規(guī)模、供求關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)發(fā)展階段以及資金來(lái)源各方面中選取主要指標(biāo)進(jìn)行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異特性和共同性。

聚類(lèi)分析指標(biāo)的選擇應(yīng)該科學(xué)合理規(guī)范，所選取的指標(biāo)基本上能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，同時(shí)具有數(shù)據(jù)獲取的可行性，本文擬選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速、房屋施工面積、人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、人均房屋竣工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總來(lái)源比重、房屋銷(xiāo)售額、房屋銷(xiāo)售面積、房屋銷(xiāo)售均價(jià)、房屋銷(xiāo)售均價(jià)增速等11個(gè)指標(biāo)。該11個(gè)指標(biāo)包含在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)施工、房地產(chǎn)銷(xiāo)售、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四個(gè)大類(lèi)中，這四個(gè)大類(lèi)較為全面地反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，能夠較為全面地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)差異。

（三）分類(lèi)結(jié)果及分析

在聚類(lèi)之前，為消除指標(biāo)的量綱不同帶來(lái)的誤差。要對(duì)表二的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，spss默認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化方法就是z-score標(biāo)準(zhǔn)化。這種方法基于原始數(shù)據(jù)的均值（mean）和標(biāo)準(zhǔn)差（standard deviation）進(jìn)行數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化。將A的原始值x使用z-score標(biāo)準(zhǔn)化到x'。z-score標(biāo)準(zhǔn)化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數(shù)據(jù)的情況。新數(shù)據(jù)=（原數(shù)據(jù)-均值）/標(biāo)準(zhǔn)差，然后再利用SPSS19.0統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)行聚類(lèi)分析，得出聚類(lèi)分析樹(shù)狀圖如下：

為了結(jié)果的準(zhǔn)確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類(lèi)與類(lèi)組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類(lèi)結(jié)果。

通過(guò)對(duì)十一地市聚類(lèi)分析的結(jié)果可以看出，全省的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為四大類(lèi)：省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)只有南昌一個(gè)省會(huì)城市；贛南較發(fā)達(dá)區(qū)包括贛州市；贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市；贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)包括新余市。

根據(jù)分類(lèi)指標(biāo)對(duì)分類(lèi)區(qū)域進(jìn)行差異分析，結(jié)合各地市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。

1.省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)

省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平較高，多項(xiàng)指標(biāo)均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速、人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋銷(xiāo)售面積、房屋銷(xiāo)售額、房屋銷(xiāo)售均價(jià)、房屋施工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬(wàn)m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬(wàn)m2、109.58億元，這些指標(biāo)都位于全省前列，作為江西省的省會(huì)，宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，2004-2013年南昌市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠(yuǎn)高于其他地市。各項(xiàng)指標(biāo)的遙遙領(lǐng)先使得南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)較其他地市都發(fā)達(dá)。

2.贛南較發(fā)達(dá)區(qū)

贛南較發(fā)達(dá)區(qū)贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展雖然沒(méi)有省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)南昌的迅速，很多指標(biāo)僅次于省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)南昌市，2004 -2013年贛州市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)高于其他9個(gè)地市，所以2013年贛州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房屋銷(xiāo)售面積、房屋銷(xiāo)售額、房屋銷(xiāo)售均價(jià)、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源等指標(biāo)都僅次于省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)，分別為196.62億元、581.79萬(wàn)m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬(wàn)m2、251.24萬(wàn)m2、31.84億元。這些指標(biāo)都高于其他九個(gè)地市，但由于贛州市人口規(guī)模最大，2013年達(dá)到847.80萬(wàn)人，其人均指標(biāo)處于全省較低位置。

3.贛東贛中潛力區(qū)

贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市，贛東贛中潛力區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大部分指標(biāo)均低于省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)和贛南較發(fā)達(dá)區(qū)，且指標(biāo)間相差較大，但由于這些城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前，各地市旅游開(kāi)發(fā)較快，人均收入也在不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿o(wú)限。宜春市被授予中國(guó)宜居城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市等稱(chēng)號(hào)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境，從一定程度上刺激買(mǎi)房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬(wàn)m2。九江位于長(zhǎng)江、京九鐵路兩大經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)交叉點(diǎn)，是長(zhǎng)江中游區(qū)域中心港口城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在贛東贛中潛力區(qū)中較發(fā)達(dá)，2013年九江市房屋銷(xiāo)售面積、房屋銷(xiāo)售額、房屋銷(xiāo)售均價(jià)在贛東贛中潛力區(qū)中均達(dá)到最高水平，分別為304.84萬(wàn)m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮(zhèn)市是江西省重要的旅游與工業(yè)城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區(qū)中最大，僅次于南昌市。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，上饒市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制框架基本形成，進(jìn)入工業(yè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不斷增加，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金利用金融工具的水平全省最高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源比重占16.47%。贛東贛中潛力區(qū)房屋銷(xiāo)售均價(jià)水平較一致，均遠(yuǎn)低于省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個(gè)地市均價(jià)相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)

贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)的新余市大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指標(biāo)在江西省都處于較低位置，新余市人口規(guī)模較小，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展限制性因素，但同時(shí)也是其人均指標(biāo)在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個(gè)新興工業(yè)城市，城市化率達(dá)到56.6%。2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開(kāi)發(fā)投資額只有24.73億元?？梢?jiàn)，新余市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額一直以來(lái)較少，但其人均房地產(chǎn)投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷(xiāo)售面積、房屋竣工面積、房屋銷(xiāo)售額分別為131.78萬(wàn)m2，124.33萬(wàn)m2，150.5億元，人均房屋銷(xiāo)售均價(jià)全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價(jià)水平相差3302元/m2，與全省均價(jià)水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。

四、小結(jié)

本文通過(guò)利用房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指標(biāo)，采用聚類(lèi)分析方法，把江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為四個(gè)區(qū)域，即省會(huì)發(fā)達(dá)區(qū)、贛南較發(fā)達(dá)區(qū)、贛東贛中潛力區(qū)、贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)，并且從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、房地產(chǎn)供給需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四方面詳細(xì)分析了四個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)育差異性。這種差異性的分析結(jié)果為江西省針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)行分區(qū)調(diào)控提供政策參考。

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篇（8）

為了提高自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都實(shí)施了嚴(yán)格的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于規(guī)模的限制，許多大型企業(yè)采用的戰(zhàn)略管理方式和技術(shù)不適應(yīng)于中小企業(yè)。因此，有人說(shuō)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有、也不需要戰(zhàn)略管理。其實(shí)不然，無(wú)論企業(yè)多小，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中都要有戰(zhàn)略管理的影子，只是我們不能拿大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過(guò)程來(lái)審視中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略制定、實(shí)施往往是一個(gè)非正式的、不明確的隱性戰(zhàn)略。

1.中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點(diǎn)

1.1戰(zhàn)略制定的被動(dòng)性

1.2決策信息的局限性

1.3戰(zhàn)略決策的個(gè)性化

1.4戰(zhàn)略計(jì)劃的短期化

1.5戰(zhàn)略影響的有限性

2.中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇

2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個(gè)特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個(gè)細(xì)分區(qū)段或某一個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。

2.1.1專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)衰退時(shí)，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營(yíng)范圍，把有限的資源集中到自己最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)上來(lái)，逐步構(gòu)筑自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2.1.2分類(lèi)評(píng)估和處理項(xiàng)目。在市場(chǎng)衰退期間，中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)自己所有的項(xiàng)目，包括開(kāi)發(fā)完、開(kāi)發(fā)中和擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行分析和評(píng)估，然后分類(lèi)處理，收縮陣線。

2.1.3控制項(xiàng)目數(shù)量。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目不宜太多，以三個(gè)左右為佳，并且三個(gè)項(xiàng)目在時(shí)間上要形成梯次，最好是一個(gè)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，另一個(gè)在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開(kāi)工，還有一個(gè)項(xiàng)目在進(jìn)行可行性分析。

2.2差異化戰(zhàn)略

2.2.1經(jīng)營(yíng)差異化：市場(chǎng)細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營(yíng)”策略。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營(yíng)方向時(shí)，要努力避開(kāi)行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場(chǎng)需求的不足。

2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)走精品戰(zhàn)略之路來(lái)提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段，設(shè)計(jì)理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個(gè)性化色彩，成為市場(chǎng)矚目的精品。

2.2.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)差異策略：確定適合自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。中小型房地開(kāi)發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求的研究，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來(lái)可能面向的消費(fèi)對(duì)象，從而確保自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場(chǎng)中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個(gè)特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個(gè)細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場(chǎng)，力求低成本、差異化開(kāi)發(fā)。

2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級(jí)城市為主。在現(xiàn)階段，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級(jí)中小城市。

2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的意愿，采取一種長(zhǎng)期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營(yíng)行為方式。

2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過(guò)度的低水平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有利于國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。這種聯(lián)盟類(lèi)型意味著吸收一個(gè)或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實(shí)體，通常用于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)較高而運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)。

第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨(dú)立的實(shí)體進(jìn)行合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較低時(shí)，合資企業(yè)是合作者偏愛(ài)的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運(yùn)作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費(fèi)用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。

第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠(chéng)信、聲譽(yù)和獨(dú)立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒(méi)有資金和技術(shù)等的往來(lái)，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實(shí)施路徑

第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實(shí)中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開(kāi)發(fā)，解決各自所需。

第二、區(qū)域整體開(kāi)發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開(kāi)發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開(kāi)發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓?zhuān)阈切〉貕K的出讓越來(lái)越少，一般中小企業(yè)難以單獨(dú)承受，聯(lián)合開(kāi)發(fā)是必然之選。

第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過(guò)借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價(jià)值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價(jià)值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費(fèi)者價(jià)值，使聯(lián)盟各方獲得收益。

篇（9）

中圖分類(lèi)號(hào):F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況概述

2010年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長(zhǎng),一般居民越來(lái)越難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求偏緊、普通居民購(gòu)房困難的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)捂盤(pán)惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)、投資行為較為普遍,哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重,市場(chǎng)秩序需要著力進(jìn)行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價(jià)位普通商品住房及經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。

為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國(guó)務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》被稱(chēng)為樓市調(diào)控“新國(guó)十條”,由此拉開(kāi)密集調(diào)控序幕。“新國(guó)十條”公布后,樓市也開(kāi)始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國(guó)樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開(kāi)始,未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是成交量還是房?jī)r(jià)均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整引起銀行風(fēng)險(xiǎn)上升最為常見(jiàn)的渠道就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會(huì)要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試結(jié)果。若房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,交通銀行開(kāi)發(fā)貸款不良率將增加1.2個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭不良率提高0.9個(gè)百分點(diǎn);興業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個(gè)百分點(diǎn),個(gè)貸不良率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

目前,宏觀調(diào)控、市場(chǎng)調(diào)整和成本上漲成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷(xiāo)售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險(xiǎn):一是“樓盤(pán)爛尾”;二是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問(wèn)題;三是小企業(yè)運(yùn)作大項(xiàng)目;四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作不合規(guī)。

2.集團(tuán)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團(tuán)資金鏈緊張。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往具有建設(shè)投資大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn),涉及多種項(xiàng)目資金的運(yùn)用,對(duì)資金的銜接運(yùn)用要求很高。中國(guó)目前有集團(tuán)背景的開(kāi)發(fā)商較多。集團(tuán)公司的資金實(shí)力和負(fù)債狀況以及對(duì)開(kāi)發(fā)商投資的真實(shí)狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對(duì)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運(yùn)作――通過(guò)各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大或使財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對(duì)外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運(yùn)作巨額資產(chǎn)的情形,無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問(wèn)題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外,企業(yè)集團(tuán)還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),相關(guān)資金鏈斷裂可能會(huì)對(duì)銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來(lái)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

3.抵押品市場(chǎng)價(jià)格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期,房地產(chǎn)抵押品的市場(chǎng)價(jià)值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場(chǎng)低迷時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)抵押品的處置通常會(huì)出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價(jià)值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過(guò)抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逾30%以上時(shí),商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)將陡然上升。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)上升。中國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所占的比重。個(gè)人住房貸款常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人投機(jī)性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲時(shí),在“正反饋資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)”的影響下,個(gè)人住房投機(jī)性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂時(shí),由前期個(gè)人住房投機(jī)性需求產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格急劇下滑時(shí),會(huì)出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)深幅調(diào)整時(shí),銀行要留意兩類(lèi)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。一類(lèi)是“理性違約”,當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價(jià)下降到低于貸款余額時(shí),借款者從自身利益最大化出發(fā)主動(dòng)違約;另一類(lèi)是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)與經(jīng)濟(jì)調(diào)整相互作用,經(jīng)濟(jì)下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無(wú)法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)等增多使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時(shí),部分過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)可能采取諸多冒險(xiǎn)行為,例如通過(guò)虛增注冊(cè)資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房?jī)r(jià)”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險(xiǎn)增大?！凹侔唇摇敝饕且恍┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘?gòu)房者墊付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房?jī)r(jià)”主要是開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛構(gòu)的房?jī)r(jià)來(lái)套取更多的銀行貸款。

三、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整的措施及建議

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整可能給銀行帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行除應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動(dòng)向以外,還應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的調(diào)整,加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理。

1.把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實(shí)企業(yè)、項(xiàng)目分類(lèi)管理。一是實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類(lèi)管理,重點(diǎn)支持房?jī)r(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會(huì)城市、中心城市的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。減少對(duì)供過(guò)于求區(qū)域市場(chǎng)的貸款投放,堅(jiān)決退出房?jī)r(jià)高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。三是強(qiáng)化客戶資質(zhì)、信用評(píng)級(jí)、授信及貸款審批管理,加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強(qiáng)項(xiàng)目分類(lèi)管理。重點(diǎn)支持中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目,對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過(guò)大的住房建設(shè)項(xiàng)目,要嚴(yán)格進(jìn)行限制。

2.堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理,嚴(yán)防信貸資金挪用。首先,要明確項(xiàng)目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷(xiāo)售收入全部到位,并加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門(mén)橫向交流溝通,及時(shí)獲取最新項(xiàng)目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況、工程進(jìn)度情況、施工合同中約定的付款進(jìn)度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程,消除信息不對(duì)稱(chēng)給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開(kāi)發(fā)商按銷(xiāo)售收入比例及時(shí)還貸。發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款要設(shè)立專(zhuān)戶管理,首付款以及項(xiàng)目其他銷(xiāo)售資金也應(yīng)盡可能納入專(zhuān)戶管理,保證開(kāi)發(fā)貸款能按期收回。

3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制,做到風(fēng)險(xiǎn)的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強(qiáng)對(duì)全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警,建立房?jī)r(jià)、空置率、投資額、銷(xiāo)售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系,及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和區(qū)域特點(diǎn),為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場(chǎng)檢查。對(duì)房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理,通過(guò)監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)展等,及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強(qiáng)監(jiān)督管理,切實(shí)杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤(pán)活風(fēng)險(xiǎn)貸款,積極化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)因市場(chǎng)變化、銷(xiāo)售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,要借助銀行的信息優(yōu)勢(shì)和客戶優(yōu)勢(shì),幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過(guò)出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險(xiǎn)。

4.高度重視個(gè)人住房貸款的潛在違約風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要吸取美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn),采取嚴(yán)格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴(yán)格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

篇（10）

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)涵、特征及分類(lèi)

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)涵和特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款指由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放，用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大，對(duì)銀行貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款具有以下特征。

1.1.1 資金額度大，風(fēng)險(xiǎn)較高。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量資金，單個(gè)企業(yè)授信額度較大，銷(xiāo)售易受經(jīng)濟(jì)周期和政策環(huán)境影響，影響貸款發(fā)放及后期管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，存在較高的信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 還款周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)因素多變。房地產(chǎn)項(xiàng)目從做出決策到上市銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)貸款的還款周期延長(zhǎng)，土地政策、土地出讓價(jià)格、利率水平等因素發(fā)生變化的可能性加大，直接導(dǎo)致房屋建設(shè)成本和銷(xiāo)售情況的不確定性增加。

1.1.3 抵押物單一，價(jià)值不穩(wěn)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵押物主要包括抵押土地使用權(quán)和抵押在建項(xiàng)目，二者價(jià)值并不穩(wěn)定，當(dāng)房?jī)r(jià)處于下行周期，抵押物估值將縮水。

1.1.4 環(huán)節(jié)較多，鏈條效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租售三個(gè)階段，各階段資金鏈條相互影響、環(huán)環(huán)相扣，每個(gè)環(huán)節(jié)都包含政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款分類(lèi)

1.2.1 信用風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模也逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)成為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的重要組成。開(kāi)發(fā)商違約的主要原因是地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢，資金回籠速度和規(guī)模沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。受現(xiàn)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策、購(gòu)房者持幣觀望和即將開(kāi)征房產(chǎn)稅預(yù)期的影響，很多開(kāi)發(fā)商存在在建或已建成項(xiàng)目銷(xiāo)售困難問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可能無(wú)法到期歸還并發(fā)生延期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，造成信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)通常按周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)或者當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域最新出讓土地價(jià)格來(lái)定價(jià)，房屋價(jià)格不確定性很高，隨意性較強(qiáng)，均衡的房?jī)r(jià)不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)定。同市場(chǎng)上短期供求狀況不可能反應(yīng)社會(huì)的真實(shí)需求，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期一旦發(fā)生變化，就會(huì)持幣惜購(gòu)，市場(chǎng)有效需求萎縮，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.3 銀行操作風(fēng)險(xiǎn)。受利潤(rùn)驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動(dòng)，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管和控制，極易產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾項(xiàng)：①違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標(biāo)，不按照工程進(jìn)度合理放款；②信貸資金無(wú)法執(zhí)行封閉運(yùn)作，難以監(jiān)控；③抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

1.2.4 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營(yíng)決策失誤，造成實(shí)際收入或利潤(rùn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到籌資方式、設(shè)計(jì)定位、成本估算、政策干預(yù)等因素的影響，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題。

2 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制并不健全，市場(chǎng)和法律還有待完善，特別是利率市場(chǎng)化未充分放開(kāi)，商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制尚未確立，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化。由于房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成也受到眾多因素印象。

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成內(nèi)部因素

2.1.1 貸款發(fā)放監(jiān)管機(jī)制不足。商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能?chē)?yán)格遵照合同條款，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作中，運(yùn)用資金的范圍超過(guò)了當(dāng)期的收益預(yù)期。商業(yè)銀行放使企業(yè)對(duì)借貸資金的用途超過(guò)了其未來(lái)收入的現(xiàn)值，造成在比較充裕的時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。

2.1.2 短期利益高引發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模擴(kuò)大。存款、貸款和中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行對(duì)下屬機(jī)構(gòu)、客戶經(jīng)理和前臺(tái)操作人員進(jìn)行考核和評(píng)定的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業(yè)務(wù)，使得相關(guān)操作人員傾向于大規(guī)模發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，甚至存在違規(guī)方法貸款，重規(guī)模、輕質(zhì)量的現(xiàn)象。

2.1.3 風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量技術(shù)落后。我國(guó)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量基本處于起步階段，重視對(duì)單筆貸款風(fēng)險(xiǎn)的審核，尚無(wú)法準(zhǔn)確衡量整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來(lái)自于對(duì)基層經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗(yàn)平衡的結(jié)果。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成外部因素

2.2.1 多方資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單、投資回報(bào)率較高等因素的影響，大量企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)軍地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)性經(jīng)營(yíng)增加，推動(dòng)地產(chǎn)投資過(guò)熱。作為主要的資金來(lái)源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模也不斷擴(kuò)大，易導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模膨脹，更多的資源向房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)集中，而將各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)推向商業(yè)銀行。

2.2.2 行政干預(yù)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。土地出讓金成為多數(shù)地方政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)的重要資金來(lái)源，地方政府傾向于干預(yù)商業(yè)銀行決策，盡可能多的獲取資金來(lái)支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)有商業(yè)銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔(dān)保的長(zhǎng)期貸款，政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束，容易推動(dòng)貸款資金過(guò)度擴(kuò)張。

2.2.3 國(guó)家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性。2003年以來(lái)，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列引導(dǎo)和限制類(lèi)調(diào)控政策。任何一項(xiàng)政策效果都需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)際操作才能顯現(xiàn)，過(guò)于密集的政策出臺(tái)不但不能很好的實(shí)現(xiàn)政策意圖，還有可能造成意料不到的負(fù)面影響。

3 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范建議

3.1 建立持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策。相關(guān)政策的出臺(tái)盡管有助于抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象進(jìn)一步發(fā)展，但同時(shí)卻加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，商業(yè)銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，不能只靠一時(shí)的緊縮貸款發(fā)放、限購(gòu)等政策，要從源頭上進(jìn)行調(diào)控，改變地方政府的土地財(cái)政發(fā)展模式，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，增加有效需求，在根本上減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

3.2 嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的流程。在發(fā)放貸款前，商業(yè)銀行就要根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)對(duì)申請(qǐng)貸款的企業(yè)進(jìn)行全面的資格審查，對(duì)抵押品價(jià)值是否滿足貸款要求等進(jìn)行驗(yàn)證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內(nèi)容包括：①要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法、合規(guī)及可行性進(jìn)行審查；②自籌資金達(dá)到一定比例后，才能發(fā)放貸款，按照項(xiàng)目進(jìn)度分批發(fā)放；③對(duì)商品房的預(yù)售過(guò)程進(jìn)行深入的監(jiān)管，充分了解銷(xiāo)售和庫(kù)存情況，從而防止開(kāi)發(fā)商隱瞞銷(xiāo)售事實(shí)，只要預(yù)售收入達(dá)到約定的還款點(diǎn)，就要要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)足額的償還貸款。

3.3 加大信用風(fēng)險(xiǎn)度量量化模型的應(yīng)用。我國(guó)商業(yè)銀行信貸管理手段比較落后，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的審查主要通過(guò)主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒(méi)有建立科學(xué)、完備的信用風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)度量體系。同時(shí)，也沒(méi)有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、信貸環(huán)境的變化、商業(yè)銀行信貸資金的流動(dòng)性以及監(jiān)管制度要求的變化等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目的量化指標(biāo)及時(shí)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。缺少有效的信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具，這就使得銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)控制很難實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。所以，商業(yè)銀行要加大信用風(fēng)險(xiǎn)量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)、適用性強(qiáng)的信用風(fēng)險(xiǎn)度量與預(yù)測(cè)模型提供數(shù)據(jù)和技術(shù)支持。

4 結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)，不能簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)視為一個(gè)行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)效應(yīng)、資金聚集效應(yīng)和產(chǎn)品的特殊性，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中有著非常重要的地位。在梳理房地產(chǎn)及其開(kāi)發(fā)貸款特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，理解關(guān)鍵控制點(diǎn)，有助于商業(yè)銀行制定有效的應(yīng)對(duì)措施和控制方法，防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊晉麗，沈琨.全國(guó)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試分析[J].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011（1）.

篇（11）

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

針對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分析簡(jiǎn)言之，主要是指：在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中，其涵蓋的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預(yù)料，控制難度較大。這就會(huì)造成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其土地實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中所得到的利潤(rùn)與其在開(kāi)發(fā)前預(yù)估的利潤(rùn)相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資商遭受?chē)?yán)重的經(jīng)濟(jì)上的損失。要想綜合的對(duì)當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估與思考分析，就必須對(duì)現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展情況進(jìn)行分析，進(jìn)一步推敲新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

一、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.新時(shí)期我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的總體發(fā)展趨勢(shì)

隨著改革開(kāi)放后經(jīng)濟(jì)的不斷飛速增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴(kuò)大，使其占我國(guó)總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展需要抑制對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的需求，還是經(jīng)濟(jì)在衰退過(guò)程中需要拉動(dòng)內(nèi)需進(jìn)行發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易的市場(chǎng)具有地區(qū)特性，導(dǎo)致一些地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易市場(chǎng)發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)

因?yàn)槲覈?guó)的國(guó)土面積較廣，每個(gè)省份或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有所不同，因?yàn)闁|部地區(qū)較早的接觸對(duì)外開(kāi)放經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對(duì)較慢。這樣就會(huì)對(duì)新時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資商帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)因素。

3.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易的市場(chǎng)供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象

新時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是通過(guò)政府扶持，為了供給國(guó)家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟(jì)適用廉租房。；另一類(lèi)則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因?yàn)槲覈?guó)供給的經(jīng)濟(jì)適用廉租房較少，地方政府大多是在應(yīng)付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類(lèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與投資商較少。

（2）因?yàn)槲覈?guó)更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤(rùn)為主要目的，造成在我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟(jì)的中小戶型、價(jià)格優(yōu)惠的普通商品住房供應(yīng)失衡，忽視了中低端購(gòu)房消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求和購(gòu)買(mǎi)力，這樣的發(fā)展情況就使得我國(guó)新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。

二、新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析與風(fēng)險(xiǎn)的解決

1.政府的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)（即政治風(fēng)險(xiǎn)）

這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指：因?yàn)槊總€(gè)國(guó)家所處的國(guó)際地位和國(guó)際發(fā)展環(huán)境的不同，會(huì)以本國(guó)的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國(guó)家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟(jì)上的虧損。例如：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財(cái)政政策和金融政策，這兩類(lèi)政策也是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要政治風(fēng)險(xiǎn)因素。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體形勢(shì)有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政治風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：地方政府的一些保護(hù)政策、政府對(duì)某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價(jià)的控制政策規(guī)定、對(duì)外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商帶來(lái)不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)新時(shí)期提出的具體調(diào)控政策進(jìn)行具體分析與實(shí)時(shí)關(guān)注。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。這方面主要是指：因?yàn)槟骋坏貐^(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟(jì)損失。例如：因?yàn)槟骋惶鞛?zāi)的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者對(duì)所開(kāi)發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環(huán)境等自然風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也要對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以確保更好的規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

3．經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)影響主要是指：因?yàn)樾聲r(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的波動(dòng)，在樓盤(pán)上市的一定階段內(nèi)，市場(chǎng)需求發(fā)生改變，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)上市與預(yù)估的形勢(shì)發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不可避免風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。例如：受市場(chǎng)供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況或消費(fèi)水平等因素的影響，造成已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)策略的風(fēng)險(xiǎn)影響因素

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)策略不利會(huì)給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有根據(jù)所開(kāi)發(fā)地區(qū)面對(duì)的具體消費(fèi)者進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析就會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)期收益與實(shí)際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)的成本預(yù)估不明確，造成租金或售價(jià)不能與成本達(dá)成互補(bǔ)等，都是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)策略不利引起的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素影響，就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和其企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)市場(chǎng)的需求和發(fā)展情況進(jìn)行綜合且實(shí)時(shí)的分析，對(duì)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評(píng)估。根據(jù)本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體情況制定出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷(xiāo)售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營(yíng)策略不利風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

新時(shí)期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)帶來(lái)了不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以采取一些及時(shí)的補(bǔ)救措施，使風(fēng)險(xiǎn)率降到最低，從而更好的促進(jìn)本房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。

【參考文獻(xiàn)】