緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，在推動經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進一步提高企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學(xué)有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)整體效益。然而不可否認的是，當(dāng)前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

二、房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵認知

房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營銷策劃的成效。

三、房地產(chǎn)市場營銷策劃中存在的現(xiàn)實性問題分析

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調(diào)查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動中，多缺乏對調(diào)查活動的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實現(xiàn)其預(yù)期效益。

四、房地產(chǎn)市場營銷策劃的發(fā)展性路徑思考

（一）準確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢

在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提。考慮到房地產(chǎn)商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產(chǎn)品的價值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實際與未來經(jīng)濟預(yù)測為條件，對產(chǎn)品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實現(xiàn)營銷策劃效果。

（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷

在開展房地產(chǎn)營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營銷領(lǐng)域。

（三）營銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價值

在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標志。在房地產(chǎn)營銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。

（四）關(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)

在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機制，通過相互交流及學(xué)習(xí)，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業(yè)效益實現(xiàn)提供人才支撐。

五、結(jié)語

在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當(dāng)前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實問題，如缺乏準確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個方面提出了發(fā)展路徑。實踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價值與品牌價值，方可實現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應(yīng)的營銷效益。（作者單位：承德石油高等專科學(xué)校）

作者：高麗君

參考文獻： 

[1]惠葉婷.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場營銷的理論與實踐[J].科學(xué)與財富，2014，（2）：99-99. 

篇（2）

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用

房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是市場調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場調(diào)查的認識功能和信息功能，市場調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點：

1.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會

通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，包括市場的供給情況、競爭對手的活動意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，在錯綜復(fù)雜的市場現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點。

2.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)項目的正確定位

通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進行正確的項目定位，包括市場定位和目標消費群體定位，這些正是一個項目成功與否的關(guān)鍵。

3.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略

只有通過市場調(diào)查，才有可能了解市場供需情況，進而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略。

4.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴重的后果。通過市場調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

影響房地產(chǎn)市場營銷的因素有很多，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，各個因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場調(diào)查有下面幾個部分：

1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。

2.市場需求和消費者行為調(diào)查

包括消費者對某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢；房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查；需求動機調(diào)查；購買行為調(diào)查等。

3.市場競爭調(diào)查

一般來說房地產(chǎn)競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在項目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對競爭對手的調(diào)研主要是對營銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

包括房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期；現(xiàn)有客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率等。

5.房地產(chǎn)價格調(diào)查

包括房地產(chǎn)市場供求情況和供給彈性的大小；開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響；開發(fā)個案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價格；價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)等。

6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

包括房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因；商的數(shù)量、素質(zhì)及其情況；房地產(chǎn)客戶對商的評價。

7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查

包括房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與公司的調(diào)查；人員促銷的配備狀況；各種公關(guān)活動對租賃績效的影響；各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的制約因子

在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：

1.時間的制約

提供給市場調(diào)研人員的時間一般很短，在較短的時間內(nèi)提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取開發(fā)商最有力的支持。

2.技能的制約

經(jīng)驗豐富的市場調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗的市場調(diào)研人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。

3.費用的制約

所有的研究報告都有其固定的預(yù)算。市場研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。

4.偏見的制約

每一個人都會有主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動以及情緒化的人不太適合做市場的調(diào)查與研究工作。

四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序

營銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動。系統(tǒng)性的市場調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個階段：

第一階段調(diào)查準備階段。

本階段確定的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標進行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計劃（如調(diào)查方式及進度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費預(yù)算、組建隊伍及人員培訓(xùn)等）。

第二階段正式調(diào)查階段。

本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購買、委托等方法。

第三階段結(jié)果處理階段。

將調(diào)查收集的資料進行交叉分析分類統(tǒng)計，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報告。

房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場效果和今后發(fā)展。

參考文獻：

篇（3）

一、引言

近幾年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定，主要是由于影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的驅(qū)動因素的變化。本文從不同的角度深入研究我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素，并在此基礎(chǔ)上對能夠正向驅(qū)動房地產(chǎn)經(jīng)濟的戰(zhàn)略進行剖析。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素

1、外在的影響因素

（1）相關(guān)政策。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展是以市場經(jīng)濟為關(guān)鍵，宏觀調(diào)控為輔助，但整個經(jīng)濟的正常、平衡的運轉(zhuǎn)是絕對脫離不了政府相關(guān)的宏觀政策的調(diào)節(jié)與控制。從另一個角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)觸及到的領(lǐng)域較為廣泛，自身的穩(wěn)定性不夠強，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會直接或間接地受到國家政府出臺的各種相關(guān)調(diào)控政策的影響，如貨幣調(diào)節(jié)政策、行業(yè)政策，甚至是政府所期望實現(xiàn)的經(jīng)濟發(fā)展目標等。因此，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)或者相關(guān)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的出臺，都會使得業(yè)界相關(guān)企業(yè)或部門進行管理內(nèi)容或目標的調(diào)整，在一定程度上決定了該行業(yè)的整體發(fā)展趨向。

（2）市場現(xiàn)狀。通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況進行深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)面臨較為蕭條的市場環(huán)境時，由于地產(chǎn)的需求較少，甚至?xí)霈F(xiàn)供大于求的的供需嚴重不平衡的情況，就會使得整個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)不再具有市場的主動優(yōu)勢，進而導(dǎo)致地產(chǎn)的價格水平在一定程度上取決于供需失衡的程度，并在一定范圍內(nèi)會產(chǎn)生波動。面對如此緊張的市場現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)會隨著地產(chǎn)經(jīng)濟的蕭條而逐漸縮小規(guī)模與范圍。當(dāng)然，地產(chǎn)的需求大小在很大程度上取決于當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展現(xiàn)狀，如城市化的水平。

（3）土地資源。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最基本的前提是能夠獲得所需的土地資源。房地產(chǎn)開發(fā)商需要通過招標或者拍賣的方式與相關(guān)的土地管理部門或其它企業(yè)爭取到一定的土地資源，并獲得該土地資源的使用權(quán)，進而擁有建設(shè)用地的使用權(quán)。以上是房地產(chǎn)交易市場的第一個環(huán)節(jié)，供需雙方分別為土地管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商。在此之后，房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑房屋使用者形成需求供給關(guān)系，在這個環(huán)節(jié)中涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)的交接等。由此可以看出，土地資源是整個房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場不容忽視的關(guān)鍵因素，制約與影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（4）金融資本。房地產(chǎn)行業(yè)能否正常運轉(zhuǎn)，在很大程度上取決于是否能夠保持持續(xù)的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，不論是地產(chǎn)開發(fā)的過程還是房屋交易的過程，都需要有足夠的資金得以運用，才能保證地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營與運轉(zhuǎn)。其中，在房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標等方式獲得土地資源的使用權(quán)的過程中，需要向銀行等金融機構(gòu)貸款，或者爭取投資者的資金。同樣，地產(chǎn)開發(fā)商與建筑公司進行合作的過程也需要大量的資金。盡管在地產(chǎn)交易的過程中有部分來自房地產(chǎn)需求者的資金流，但該資金流不具有連續(xù)與穩(wěn)定性。由此，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)應(yīng)該足夠重視金融資本對地產(chǎn)經(jīng)營的影響作用。

2、內(nèi)在的影響因素

（1）供需不平衡。在房地產(chǎn)交易市場，往往很難達到供給與需求平衡的狀態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)的供給相對量超過需求的相對量時，在一般情況下會形成地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速發(fā)展，甚至?xí)a(chǎn)生房屋的“庫存”，這時房屋的需求者便占據(jù)了主導(dǎo)地位，有一定的議價優(yōu)勢。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，如該地區(qū)的整體的經(jīng)濟發(fā)展水平、人們的消費理念等。在這種市場狀態(tài)之下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)扭轉(zhuǎn)被動的局面，主動發(fā)掘需求者的潛在消費點，有效地刺激需求。由此可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求與供給經(jīng)常處于不匹配的狀態(tài)，而且供給曲線往往是滯后于需求曲線的波動，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。

（2）房地產(chǎn)價格的波動。通過對房地產(chǎn)行業(yè)的實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的價格一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，也會導(dǎo)致整個房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不平衡。尤其是最近十年的房地產(chǎn)行業(yè)，價格大體處于波動式上升的趨勢，這在一定程度上源于房地產(chǎn)開發(fā)商投機心理與盲目的追求高利潤。最近幾年，房地產(chǎn)的價格處于不規(guī)律的上升態(tài)勢，無疑會刺激大量的房地產(chǎn)開發(fā)商加大地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，刺激房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。這樣的發(fā)展趨勢看似獲得了較高的效益，但地價的不合理上升說明行業(yè)正處于極端化的發(fā)展，產(chǎn)生了許多價格泡沫，整個市場的發(fā)展是不健康的，可能會為之后的房地產(chǎn)經(jīng)濟留下隱患。

（3）房地產(chǎn)投資的變化。房地產(chǎn)行業(yè)的投資是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性因素，當(dāng)行業(yè)內(nèi)的投資商看好現(xiàn)有的地產(chǎn)經(jīng)濟時，會主動地將大量的資金投入其中，持續(xù)、大量的資金流在短期內(nèi)會有效地刺激當(dāng)下的房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展。相反，當(dāng)投資商不看好房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時，便會減少對房地產(chǎn)的投資與交易，資金流的短缺與間斷會導(dǎo)致房地產(chǎn)的開發(fā)力度減小，交易量也會大幅度的下降。由此可以得知，投資力度的變化會對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生即時的影響，兩者的變化周期基本上是一致的，而且相對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化，地產(chǎn)投資的變化頻率更大。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略分析

面對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不穩(wěn)定的現(xiàn)實狀況，各界都極為關(guān)注影響其發(fā)展的驅(qū)動因素及其相匹配的戰(zhàn)略分析。在深入調(diào)查與探究房地產(chǎn)行業(yè)及其內(nèi)部、外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，從不同的角度發(fā)掘影響其發(fā)展的內(nèi)在與外在相關(guān)因素，本文有針對性地從以下幾個不同的視角進行相關(guān)的戰(zhàn)略分析，進而為有效地解決房地產(chǎn)經(jīng)濟問題提供借鑒，以求能夠保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

1、有效控制房地產(chǎn)市場

針對房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定性、供需不平衡以及市場現(xiàn)狀等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，必須采取必要的措施應(yīng)對市場變化。面對價格的不合理波動，我國相關(guān)企業(yè)與部門應(yīng)保持足夠的重視，并需要有針對性地進行市場價格的調(diào)節(jié)與控制。這并不意味著需要嚴格地控制房地產(chǎn)的市場價格，這會完全限制市場自身的調(diào)節(jié)作用；應(yīng)該通過適度的調(diào)節(jié)將房地產(chǎn)的市場價格保持在一定的正常的波動范圍之內(nèi)，保證其不會出現(xiàn)極端化的非健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價格在合理范圍內(nèi)較小幅度的波動，是出于市場的健康狀態(tài)，而且有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭，刺激地產(chǎn)企業(yè)的管理改善，進而有效地促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。但是，對于較高與較低的房地產(chǎn)價格，很有必要采取調(diào)節(jié)控制的措施，使其回歸到正常的范圍，否則會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來極大的負面影響。

2、有效加強土地的管理

政府需要嚴格地把控用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源的價格，并保持在合理的水平。過高的土地資源價格會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價格，進而干擾房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。同時，應(yīng)該嚴格的管理土地資源的劃撥與拍賣，進行嚴格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對土地資源的使用方式進行有效地監(jiān)管，最好對用于房地產(chǎn)開發(fā)與市場交易的土地資源供應(yīng)進行規(guī)范化操作，設(shè)計相應(yīng)的機制，實現(xiàn)土地資源的有效、合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉(zhuǎn)讓形式，取而代之的是招標或者拍賣的方式進行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對房地產(chǎn)土地資源的供給，構(gòu)建完善的體制，進而能夠及時的調(diào)整與控制土地資源的使用。

3、完善房地產(chǎn)投資政策

房地產(chǎn)投資的變化與投資回報率的變動對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，應(yīng)建設(shè)與當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀相契合的房地產(chǎn)投資政策。首先，在清晰界定投資主體與投資對象，確保產(chǎn)權(quán)分明，有效降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險的同時，確保房地產(chǎn)有相對量的資產(chǎn)投資與整體規(guī)模的發(fā)展，避免投資的不合理化。其次，及時的通過市場調(diào)查來檢驗原有制定的投資政策是否合理，進而能夠進行及時的糾正或者重新擬定相關(guān)的投資政策。

4、健全房地產(chǎn)開發(fā)的金融機制

針對金融資本對于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的制約問題，有必要結(jié)合當(dāng)下的實際情況，完善與健全現(xiàn)有的金融體制。對于多樣化的投資方式，如住房公積金的使用、政府的扶持優(yōu)惠政策以及常用的銀行貸款等方式，通過完善相關(guān)的金融機制來予以相關(guān)的扶持。另外，應(yīng)該及時地洞察當(dāng)下運行的金融機制與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展不契合的情況，保證有效地監(jiān)督與管理，進而不斷健全金融機制，以求為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展起到正向驅(qū)動作用。當(dāng)然這是需要房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)及政府等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)與合作，結(jié)合當(dāng)下的實際情況，共同構(gòu)建完善的房地產(chǎn)的融資體制。

5、保證房地產(chǎn)投資的理性化

要有效地確保房地產(chǎn)投資的理性化。首先，應(yīng)該清晰構(gòu)建房地產(chǎn)投資主體的結(jié)構(gòu)，保證各主體權(quán)責(zé)分明。其次，應(yīng)該嚴格的把控房地產(chǎn)投資的力度與數(shù)量，以求能夠使得房地產(chǎn)經(jīng)濟與整體經(jīng)濟的發(fā)展相契合，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展雖然是我國整體宏觀經(jīng)濟的關(guān)鍵點，但是過度的不合理投資會打破整個經(jīng)濟生態(tài)圈的平衡，甚至?xí)萍s或阻礙其它行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。再次，有效避免投資的盲目追風(fēng)，促使投資者在房屋需求分析的基礎(chǔ)之上進行合理投資，可以通過全面的市場調(diào)研，也可以借助于高效或科研機構(gòu)對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查與統(tǒng)計分析，在此基礎(chǔ)上做出更為準確的投資決策。最后，可以從宏觀的角度設(shè)計與規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定滾動性的發(fā)展目標，這樣就為房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)企業(yè)部門的開發(fā)與投資決策提供了指導(dǎo)與借鑒，有效地調(diào)整了房地產(chǎn)投資的規(guī)模與進程。

參考文獻

篇（4）

財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分，廣義的財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)各項財務(wù)活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果與預(yù)期財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險，尤其是當(dāng)負債過多而導(dǎo)致企業(yè)到期無法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險與日俱增，控制風(fēng)險首先要提前認識房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險類型，從而制定相應(yīng)的策略來應(yīng)對。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險，一類是內(nèi)部風(fēng)險。

（一）外部風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)外部財務(wù)風(fēng)險主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險，主要包括市場風(fēng)險，政策風(fēng)險等。

市場風(fēng)險主要包括供求風(fēng)險，消費者偏好風(fēng)險，通貨膨脹風(fēng)險等。首先是供求風(fēng)險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國家不斷加強保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，房地產(chǎn)商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風(fēng)險，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險，通貨膨脹帶來的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產(chǎn)商帶來壓力。

政策風(fēng)險主要是指國家政策變動給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不確定性。主要包括利率風(fēng)險、稅收風(fēng)險、籌資風(fēng)險等一系列的政策風(fēng)險。首先，利率風(fēng)險是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負擔(dān)的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產(chǎn)上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產(chǎn)商可以通過上市融資外，很多中小企業(yè)根本達不到上市資格，另外，我國房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險

內(nèi)部風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險，尤其是在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險尤為突出。第二，由于房地長行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實力弱，規(guī)模小，經(jīng)營管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財務(wù)管理不嚴格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對市場的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險控制和風(fēng)險防范意識也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險評價研究

（一）選擇正確的風(fēng)險評價指標，構(gòu)建風(fēng)險評價體系

科學(xué)的風(fēng)險評價指標有利于企業(yè)準確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有效對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行評價。指標的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平進行反映的指標體系有發(fā)展能力指標體系，風(fēng)險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務(wù)風(fēng)險評價指標可以使財務(wù)風(fēng)險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險，降低資產(chǎn)負債率同時增強企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財務(wù)管理水平

作為財務(wù)風(fēng)險防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險的能力。

（四）做好市場調(diào)研，降低市場風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財務(wù)風(fēng)險來自市場，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果進行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

篇（5）

2戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設(shè)計、售后服務(wù)的完善三個方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進出站口的廣告牌設(shè)計，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權(quán)衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

篇（6）

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會計

戰(zhàn)略成本會計最直接的運用即在企業(yè)成本管理中，是對傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購原材料的價格、次數(shù)，安排采購周期實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過對原材料采購次數(shù)、平均采購成本進行核算，從而科學(xué)設(shè)計原材料采購周期與采購次數(shù)，結(jié)合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場目前出現(xiàn)的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發(fā)盤節(jié)奏實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經(jīng)營的績效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價格分攤到各個環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會計在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，而對于房企來說根據(jù)售前市場調(diào)查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據(jù)銷售的實際情況對售后銷售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷售費用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業(yè)績。對于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會計主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷售網(wǎng)點布局與路線設(shè)計、售后服務(wù)的完善三個方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對于房企來說，銷售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓(xùn)使銷售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷售業(yè)績，銷售培訓(xùn)費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷售網(wǎng)點布局則是通過市場調(diào)查設(shè)計房地產(chǎn)銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網(wǎng)絡(luò)布局實現(xiàn)較小成本耗費下的高銷售業(yè)績與目標，這在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進出站口的廣告牌設(shè)計，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷售廣告，戰(zhàn)略成本會計能夠權(quán)衡廣告費用與銷售業(yè)績之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰(zhàn)略成本會計即能夠通過該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實現(xiàn)對銷售網(wǎng)點布局的優(yōu)化升級;售后服務(wù)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該是越來越受重視的環(huán)節(jié)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會計要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實際上對于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷售業(yè)績的可持續(xù)化與企業(yè)商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會計不同于傳統(tǒng)成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業(yè)來說的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關(guān)注和了解市場動向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計通過市場調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場未來走勢預(yù)測為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營;而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競爭對手優(yōu)劣勢方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長遠的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會計還能夠幫助企業(yè)了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的戰(zhàn)略性成本會計信息的使用，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營過程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

篇（7）

統(tǒng)計調(diào)查是根據(jù)調(diào)查的目的與要求，運用科學(xué)的調(diào)查方法，有計劃、有組織地搜集數(shù)據(jù)信息資料的統(tǒng)計工作過程。市場統(tǒng)計調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的市場統(tǒng)計調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的統(tǒng)計收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場統(tǒng)計調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查

狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費者為對象，用科學(xué)方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關(guān)資料，并予以分析研究的手段。

對于房地產(chǎn)市場，例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查，并收集資料進行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調(diào)查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。

所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查，其調(diào)查對象，除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料，并予以分析研究的方法。

對于房地產(chǎn)市場，除了進行公開個案市場的調(diào)查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況，目標市場狀況，消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標市場中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況，以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉(zhuǎn)下去。

二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀，主要有：

（1）宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析，了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。

相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。

區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。

（3）消費需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查

主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查，這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。

2、中期

開發(fā)商在購置土地之后，需要進行相應(yīng)的項目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項目定位、項目規(guī)劃與設(shè)計、項目的建設(shè)、項目的推廣與銷售。

（1）項目定位統(tǒng)計調(diào)查

考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域，通過對消費者置業(yè)消費需求的統(tǒng)計調(diào)查，結(jié)合周邊競爭項目和區(qū)位特征的調(diào)查，對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準確的定位。

（2）消費需求統(tǒng)計調(diào)查

通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分，并確定各細分市場的規(guī)模。

（3）競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

（4）產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查

在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項目細節(jié)方面的研究，針對特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標分別進行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括：1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價格定位研究等等。

3、后期

（1）樓盤媒體宣傳統(tǒng)計分析

對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。

（2）銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查

主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比；4、對銷售中心以及人員的評價；5、看房滿意度調(diào)查等等。

（3）銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查

隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者，以及來電咨詢的消費者收集相關(guān)的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統(tǒng)計分析，開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。

篇（8）

一、市場統(tǒng)計調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計調(diào)查

狹義的市場統(tǒng)計調(diào)查就是指以商品本身的消費者為對象,用科學(xué)方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對于房地產(chǎn)市場,例行而重要的市場調(diào)查就是公開的個案現(xiàn)場做調(diào)查,并收集資料進行銷售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調(diào)查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。

所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調(diào)查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場調(diào)查

廣義的市場調(diào)查,其調(diào)查對象,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題資料,并予以分析研究的方法。

對于房地產(chǎn)市場,除了進行公開個案市場的調(diào)查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營業(yè)績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉(zhuǎn)下去。

二.市場統(tǒng)計調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計調(diào)查方向相對比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。

相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計調(diào)查

在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料,可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。

區(qū)域市場統(tǒng)計分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析,研究典型個案,對區(qū)域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析,追蹤市場發(fā)展方向。

(3)消費需求趨勢統(tǒng)計調(diào)查

主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統(tǒng)計調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù),并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對于某一個特定樓盤項目。

2、中期

開發(fā)商在購置土地之后,需要進行相應(yīng)的項目開發(fā)。此階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項目定位、項目規(guī)劃與設(shè)計、項目的建設(shè)、項目的推廣與銷售。

(1)項目定位統(tǒng)計調(diào)查

考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域,通過對消費者置業(yè)消費需求的統(tǒng)計調(diào)查,結(jié)合周邊競爭項目和區(qū)位特征的調(diào)查,對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準確的定位。

(2)消費需求統(tǒng)計調(diào)查

通過統(tǒng)計調(diào)查了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分,并確定各細分市場的規(guī)模。

(3)競爭樓盤統(tǒng)計調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測試統(tǒng)計調(diào)查

在項目定位之后,目標消費人群趨于明朗,該階段的市場統(tǒng)計調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項目細節(jié)方面的研究,針對特定將建樓盤,依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標分別進行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤媒體宣傳 統(tǒng)計分析

對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計,可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補充。

(2)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計調(diào)查

主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段,將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調(diào)查等等。

(3)銷售監(jiān)測統(tǒng)計調(diào)查

隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者,以及來電咨詢的消費者收集相關(guān)的信息,并定期進行必要的回訪,同時進行有效的統(tǒng)計分析,開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù),通過糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶的流失。

篇（9）

一、背景及意義

最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)受到社會各界的關(guān)注。從房地產(chǎn)行業(yè)的特點來看，房地產(chǎn)開發(fā)使用的是國家的有限資源，并且是供小于求的狀態(tài)，物以稀為貴，這就決定了房地產(chǎn)市場盈利性強、資金回報率高，從而大批投資者把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。從社會角度來看，農(nóng)村的勞動力正在逐年增加的流向城鎮(zhèn)，尤其是一線城市，這就造成了一線城市人口居住的問題成了不可避免的。特定的空間隨著人口的增多，每個人所占用的空間就會降低。為了保證人們的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重視居住問題，今年先后出臺了多項針對房價的調(diào)控措施。

從投資者―業(yè)主的角度來看，工程造價是指完成一項工程預(yù)期費用或者實際開支的全部固定資產(chǎn)的投資費用。這是一個廣泛的概念，在不同的領(lǐng)域根據(jù)行業(yè)特點和性質(zhì)工程造價會有更詳細的要求和具體的說明。房地產(chǎn)開發(fā)造價就是指在一定時間內(nèi)在一定的費用內(nèi)完成規(guī)定質(zhì)量的房屋建設(shè)，即在規(guī)定的費用內(nèi)，把人力、物力、財力利用最大化。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中時間、費用、質(zhì)量時非常重要的衡量進度的指標。通常情況下，項目的完成率是非常低的，即很少比例的項目在規(guī)定的時間內(nèi)規(guī)定的預(yù)算內(nèi)提交了合格質(zhì)量的工程。調(diào)查顯示，美國幾乎有55%的項目超出了預(yù)算。所以，對房地產(chǎn)開發(fā)造價的控制是十分重要和必要的工作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)造價控制內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)是一項周期長、任務(wù)多、工程量大的項目。房地產(chǎn)開發(fā)造價控制，就是在項目的投資決策階段、設(shè)計階段、基建階段，運用一定的管理手段和技術(shù)方法把建設(shè)項目的成本能控制在合理的范圍內(nèi)，確保該項活動所使用的資源都達到了最高的使用率。一是投資決策階段。這個階段是決定要不要開發(fā)某房地產(chǎn)項目的階段，在分析可行性的時候，對工程造價的準確估算也是十分重要的一項工作。現(xiàn)在一些大的項目實行招投標方式，企業(yè)中標的最大優(yōu)勢就是相對較低的成本。企業(yè)計算成本的過程就是實施造價控制的計劃階段。因為它充分考慮了項目各個階段的任務(wù)以及完成任務(wù)需要的人力、物力和財力，這是對項目實施的預(yù)演，也是事前控制的最有力的證明。它是造價控制的最有力的依據(jù)，以及以后監(jiān)督工作的憑證。二是設(shè)計階段。這是影響房地產(chǎn)開發(fā)造價的關(guān)鍵階段。一個好的設(shè)計方案不僅僅具有良好的社會效益，而且有很大的經(jīng)濟效益，這是投資者最關(guān)心的一點。所以在設(shè)計階段，就要從不同的角度充分考慮到各種情況的發(fā)生，并提出相應(yīng)的應(yīng)急措施，力圖把方案做到最好。三是基建階段。項目經(jīng)理嚴格執(zhí)行方案和計劃，合理安排開工順序、保證施工環(huán)境的安全、合理組織施工人員工作。積極引進市場機制和競爭機制，在施工單位的選擇上盡量使用招投標方式，讓商家在一個公平、公正的平臺上競爭。四是竣工結(jié)算階段。由建設(shè)方向業(yè)主提供竣工圖，進行資金結(jié)算，合同的結(jié)束。

三、房地產(chǎn)開發(fā)造價控制的現(xiàn)狀

在我國建設(shè)項目長期存在著決算超過預(yù)算的問題，嚴重影響了房地產(chǎn)市場秩序的建設(shè)以及行規(guī)的確立，損害了整個行業(yè)的信譽。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段介紹工程造價的現(xiàn)狀。

1、投資決策階段

在項目計劃書階段，對工程做得估價一經(jīng)審批就會最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價準確性不高。主要表現(xiàn)在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據(jù)以往的經(jīng)驗判斷工程量，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一次性、獨特性的特點，即工程之間的工程量由于功能、設(shè)計的不同也會有所區(qū)別。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)一般都是招投標方式選擇建設(shè)方或者供應(yīng)方，尤其是國有企業(yè)中鐵、中鐵建等這些大型建設(shè)企業(yè)，也是通過投標方式爭取合同的。建設(shè)方為了中標，就會在合同中模糊自己的責(zé)任，從而降低標價又不引起對方的懷疑。一旦中標，在具體的活動中就會由于合同中不明確的事項要求投資方提高投資額，整體下來業(yè)主就會發(fā)現(xiàn)成本比招投標的時候高了很多。

2、設(shè)計階段

這個階段是工程造價最薄弱的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開發(fā)造價控制最重要的階段。該階段造價失控的因素主要有：首先，設(shè)計方案不合理。一般是由于設(shè)計之初沒有充分考慮或者錯誤認為目的地的地質(zhì)。有些項目在勘查時候發(fā)現(xiàn)土質(zhì)不符合已有的設(shè)計方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設(shè)計方案甚至重新設(shè)計，這些都大大浪費了時間和資金。其次，設(shè)計方案不是最優(yōu)的。設(shè)計方案直接決定了人員數(shù)目、材料規(guī)格和數(shù)量，這些都直接和造價相關(guān)聯(lián)。設(shè)計人員的主要關(guān)注點在于建設(shè)本身，而與經(jīng)濟性關(guān)聯(lián)不大。有些設(shè)計人員由于專業(yè)性不強或者經(jīng)驗不足會出現(xiàn)計費標準高、設(shè)計過于保守、設(shè)計出現(xiàn)缺項漏項等情況的發(fā)生。最后，沒有嚴格按照規(guī)章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設(shè)計，邊建設(shè)”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財力的不必要的損失。

3、基建階段

基建施工階段是對設(shè)計方案的執(zhí)行，如果方案設(shè)計非常完美，那么施工階段出現(xiàn)造價失控的可能性就較小。但是沒有一個設(shè)計是完美無缺的，由于設(shè)計人員的主觀問題、施工階段沒有預(yù)測到的事情，這些都使得原來的設(shè)計沒有辦法準確的實施。應(yīng)付不可測事件或其他非程序性事件都會使成本大大的上升。其次，設(shè)建設(shè)過程中會出現(xiàn)設(shè)計不合理的地方，如果不及時更改，勢必會造成更多錯誤的發(fā)生。

4、竣工結(jié)算階段

這是建設(shè)方、業(yè)主最后的資金核算階段。有些施工方會利用這個機會在竣工圖守上標注改進的材料、設(shè)計來增加結(jié)算造價，對于自己不利的地方則不標注。

四、加強房地產(chǎn)開發(fā)造價控制的建議

1、投資決策階段

投資決策階段是產(chǎn)生工程造價的源頭，在此階段對房地產(chǎn)開發(fā)造價進行控制是資源優(yōu)化最直接、最重要的階段。一是做好市場調(diào)查工作。市場調(diào)查是任何經(jīng)濟行為的第一步。只有充分了解市場環(huán)境、市場需求，才能增加銷售量，獲得經(jīng)濟效益和社會效益。調(diào)查就是深入基層，深入市場，針對自己特定的問題搜集數(shù)據(jù)和信息，通過對數(shù)據(jù)和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結(jié)論。二是做好財務(wù)分析工作。請資深的財務(wù)評價或者本部門的專業(yè)人士對項目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風(fēng)險進行評價，從整體上和經(jīng)濟的角度評價該房地產(chǎn)項目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報率高的項目；資金回收期也是評價資金活動的一個重要指標，它直接影響了資金流向另一個項目的可能性，有時資金回收不回來，企業(yè)會因為資金不足失去投資的大好機會；企業(yè)也要做好自我信譽和能力的評價，這也是向銀行貸款時房地產(chǎn)行業(yè)常見的籌資方式。

2、設(shè)計階段

房地產(chǎn)設(shè)計階段是除決策之外對業(yè)主投資額度影響最大的一個階段。設(shè)計階段的主要工作就是提供一張在合理預(yù)算內(nèi)、符合功能要求的建設(shè)圖紙。這是施工階段的依據(jù)，涉及方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到成本的多少。一方面，實行設(shè)計方案招投標方式。招投標方式的優(yōu)勢在于能囿集所有專業(yè)人士在一起，比較各個方案，選擇規(guī)定功能下的低價標。對于業(yè)主來說節(jié)約了成本，對于行業(yè)來說可以加強企業(yè)間的良性競爭和合作，有利于促進技術(shù)共享以及場機制的建設(shè)。招投標方式也有其缺點就是費用高，成功組織一次招投標并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標方式的確定以及召開都是耗時耗力的。但其回報也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優(yōu)中選優(yōu)，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設(shè)計。所謂“設(shè)計人員一條線，業(yè)主千千萬”，這充分說明了設(shè)計圖紙對于節(jié)約費用的重要性。解決此問題的方法就是讓設(shè)計人員在設(shè)計之初就有一個大概的費用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業(yè)知識設(shè)計圖紙，而不是任憑自己的經(jīng)驗不考慮經(jīng)濟因素。

3、基建階段

一是盡量減少設(shè)計變更。設(shè)計變更在房地產(chǎn)行業(yè)是不可避免的，施工方應(yīng)該對現(xiàn)場進行管理和監(jiān)督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費用的增加，要確定變更的界限，規(guī)范變更的程序。二是加強施工隊的管理。一般的現(xiàn)場施工人員文化素質(zhì)比較低，自我約束能力較差，項目經(jīng)理要加強對這些工人的管理。管理內(nèi)容包括：合理調(diào)度工種人員、科學(xué)安排機械設(shè)備的進出、加強施工人員的成本意識等。這些可以讓員工最大條件的利用各項資源，節(jié)約材料，以及現(xiàn)場安全管理。這樣就能減少浪費，同時預(yù)防危險事故的發(fā)生。三是加強施工進度網(wǎng)絡(luò)管理。運用項目管理的工具和知識充分掌握項目的進展、時間進度、費用使用情況，這樣能讓項目經(jīng)理清楚項目進行到什么程度，進展如何，為經(jīng)理安排下一步工作提供信息。

4、竣工結(jié)算階段

業(yè)主應(yīng)認真核對合同條款，查看建設(shè)項目是否完整竣工，驗收標準是否符合合同條款。以及檢查在費用核算中是否出現(xiàn)重復(fù)計算，材料的價格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗收記錄，隱蔽工程要經(jīng)過監(jiān)理工程師的簽字確認才算合格，才能進行結(jié)算。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個比較大的工程項目，具有資金多、周期長、工程量大的特點，這些特點決定了其在較大的造價基礎(chǔ)上不好管理的問題，如何控制工程造價，使結(jié)算在預(yù)算之內(nèi)是房地產(chǎn)行業(yè)一個急需解決的問題。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段出發(fā)分析了各個階段可能出現(xiàn)造價脫離控制的可能，并在每個階段提出了加強造價控制管理的建議。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性決定了我們不可能解決所有的問題，為了共同的利益，業(yè)主、投資者和第三方需要共同合作、相互監(jiān)督實現(xiàn)造價控制目標。

【參考文獻】

[1] 羅勤：淺談房地產(chǎn)開發(fā)全程造價控制[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2010（2）.

[2] 王慶春：房地產(chǎn)開發(fā)概論[M].東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2004.

篇（10）

對項目成本合理、有效的控制和科學(xué)管理，加強房地產(chǎn)企業(yè)對成本的管理，幫助企業(yè)建立健全完善有效的管理制度，可以提高企業(yè)的管理水平與管理質(zhì)量，促進房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率，從而獲得更高更多的經(jīng)濟利潤。

一、目標成本管理的具體內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目，成本一般包括：建設(shè)費用、土地費用、管理費用以及開發(fā)期間稅費等費用。因此目標成本管理是房地產(chǎn)行業(yè)加強成本管理的核心。目前我國大中小房地產(chǎn)企業(yè)公司缺少全面成本管理意識，且沒有規(guī)范有效的管理制度，因此對開發(fā)項目進行目標成本管理，建立健全的成本管理制度是房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。這就要求房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)一個項目之前就必須對其做好全面充分的了解，然后在復(fù)雜多變的外部環(huán)境下對項目進行目標成本預(yù)算；在項目實施過程中還要加強對工程的監(jiān)督與指導(dǎo)；在項目后期要全面檢查成本資金使用情況，并將目標成本與實際成本進行比較，找出差異，制定相關(guān)的管理措施并不斷加強控制與改正。實施具體的成本管理措施，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，從成本中要效益，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)目標成本控制的具體措施

1、預(yù)測項目總成本。

通過市場調(diào)查和科學(xué)的分析，在開發(fā)項目之前要做好項目總成本預(yù)測。項目投資決策階段就要考慮到全面，并對該項目要有一個總體設(shè)計，給出一個總成本上限。在規(guī)劃設(shè)計階段要以預(yù)算為基礎(chǔ)，對方案、標準、設(shè)計指標等進一步落實，有一個全面詳細可行的規(guī)劃設(shè)計。投放標階段，要選擇價格優(yōu)惠產(chǎn)品質(zhì)量高并符合市場規(guī)律的施工單位，且要嚴謹對待合作項目，雙方協(xié)商好成本控制，一定程度上達成一致。因項目施工過程中，成本變化復(fù)雜頻繁，因此要特別加強成本管理控制與監(jiān)督，項目竣工時要將預(yù)算成本與實際成本相比較，找出差異，有針對性地進行控制與指導(dǎo)，降低生產(chǎn)成本。

2、逐級分解成本。

對項目有一個總體成本預(yù)測后，要把成本目標根據(jù)項目實施的過程逐級地分解下去，將成本的目標分到企業(yè)的各個部門，讓每個部門都有自己的成本目標，并讓每一個人員工都成為責(zé)任主體。在分解目標成本時，企業(yè)還應(yīng)建立相應(yīng)的獎懲制度，帶動全體員工參與到成本管理上來，讓成本管理觀念貫徹到每一個員工的執(zhí)行中，這樣不僅有利地推動了員工的工作積極性，還提高了工作效率，實現(xiàn)成本管理目標。

3、對項目施工過程加強成本控制。

預(yù)算和分解成本并不能一勞永逸，還應(yīng)當(dāng)對實際成本運用加強控制，讓目標成本管理在實踐中執(zhí)行與完成。

(1)項目開展前期。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場為導(dǎo)向，并根據(jù)企業(yè)自身實際情況，對開發(fā)項目進行謹慎的調(diào)查與考核，對土地建設(shè)規(guī)模、施工設(shè)備價格以及各種配套設(shè)施等都要進行成本預(yù)算和控制，在開工之前做好一切準備工作，盡量壓低成本。

(2)項目建設(shè)過程中。

計劃往往趕不上變化。因此在保證施工設(shè)計的可行性前提條件下，對于建筑材料、安裝設(shè)施等建筑成本在施工購買階段要根據(jù)市場價格購買，盡量壓低價格，降低成本。且對于項目工程要采取動態(tài)管理的成本管理方式，這樣可根據(jù)實際情況控制成本，降低開支。

(3)項目收尾階段。

要準時對實際成本與目標成本進行比較找出差異，找出差異原因，以便可作為將來預(yù)算成本的依據(jù)，累積經(jīng)驗。確認施工單位是否按照合同完成施工內(nèi)容，并對成本使用進行檢查核實，對于不實的資金使用，要及時查清資金使用情況，以防資金被挪用或貪污。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目標成本管理的內(nèi)容

1、建立以人為本的健全完善的目標成本管理制度。

企業(yè)將目標成本逐級分解，每個部門都有自身的成本目標，由此，管理者將會加強自己的管理水平與管理質(zhì)量，堅決執(zhí)行、落實好每項決策。為了加強管理和提高員工整體素質(zhì)，企業(yè)要積極開展各類培訓(xùn)，使員工有參與與執(zhí)行目標成本的能力與行動力，將目標成本理念深入到企業(yè)日常的生產(chǎn)生活當(dāng)中，讓員工自覺執(zhí)行完成成本管理的目標。同時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行有效的獎懲制度，充分發(fā)揮激勵制度在成本管理中的作用，將員工的績效與企業(yè)的目標成本掛鉤，形成良好競爭的工作環(huán)境，充分激發(fā)員工的工作積極性，提高企業(yè)的工作效率和經(jīng)濟效益。

2、構(gòu)建成本管理數(shù)據(jù)庫，提高成本管理效率。

房地產(chǎn)行業(yè)巨大的工程規(guī)模、復(fù)雜的工作以及繁多的賬目要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對成本進行信息化管理才能及時掌握有效的信息，跟上時代的步伐，掌握市場優(yōu)勢。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，可以對成本資金進行控制與追蹤，了解項目的進程，將項目風(fēng)險控制在可控范圍內(nèi)，還能有效地提高資金周轉(zhuǎn)速度。建立成本管理數(shù)據(jù)庫，在企業(yè)內(nèi)部還可實現(xiàn)資源共享，讓員工清楚資金的流動情況，可以防止貪污、挪用等情況的發(fā)生，同時，還可將目標成本分攤到相應(yīng)的部門，甚至可以分攤到每一個員工身上，這樣將目標成本具體化，更好地實現(xiàn)成本管理。相反，如果某個部門的成本使用情況超支，在數(shù)據(jù)庫里通過信息傳播即刻就能查出來，并能馬上做出相應(yīng)的解決方案。

3、與建筑施工企業(yè)的合同加強管理，并做好相應(yīng)的補救措施。

房地產(chǎn)行業(yè)在施工過程中會遇到一些不可預(yù)知的情況，有時不得不變更合同，因此企業(yè)在項目施工之前就應(yīng)考慮到突況，做好相應(yīng)的補救措施。為了防止這些情況和降低不必要的成本開支，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強與建筑施工企業(yè)合同的管理。在雙方協(xié)商好簽訂合同后，企業(yè)對成本內(nèi)容進行拆分，在堅持預(yù)算總成本不變的情況下，對各部門的工作進行及時調(diào)整，使目標成本能落實到實際中。

四、結(jié)束語

在中國經(jīng)濟高速發(fā)展的時代，房地產(chǎn)行業(yè)要想跟上時代，繼續(xù)獲得發(fā)展獲取更多的利潤，就必須不斷調(diào)整自身的企業(yè)結(jié)構(gòu)，加強自身內(nèi)部成本管理工作，制定健全完善有效的管理工作。在實踐中不斷調(diào)整步伐，不斷積累經(jīng)驗，積極學(xué)習(xí)目標成本管理工作與制度，提高自身的目標成本管理能力，增強自己的競爭實力，這樣才能激流勇進，穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻：

篇（11）

1.1房地產(chǎn)項目策劃的定義

房地產(chǎn)項目策劃是指以房地產(chǎn)項目的特定目標為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場調(diào)查分析結(jié)果進行準確的市場定位，并運用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征及作用

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征

商業(yè)地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的一個特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）市場導(dǎo)向性

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以市場需求為導(dǎo)向，從市場需要入手，善于捕捉市場空白，致力于滿足消費者需要，根據(jù)消費者的偏好開發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。

（2）地域性

地域性是商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中，我們要對開發(fā)項目的區(qū)域環(huán)境進行調(diào)查分析，包括項目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展狀況等。同時也要對項目所在地的市場狀況進行調(diào)查分析以及項目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開發(fā)項目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。

（3）系統(tǒng)性

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃是由多個策劃子系統(tǒng)組成，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，各個策劃子系統(tǒng)主要包括市場調(diào)研、項目定位策劃、項目方案策劃、可行性研究、營銷推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項目總體策劃。

（4）創(chuàng)新性

商業(yè)地產(chǎn)項目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項目策劃中要進行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標客戶。

（5）切實可行性

商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實際，能夠在實際的市場環(huán)境中進行操作，實施方法簡單易行，不能脫離客觀的市場條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開發(fā)商的實施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的作用

（1）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)

（2）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盲目投資

（3）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認清市場形勢，鎖定目標市場

（4）商業(yè)地產(chǎn)項目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強企業(yè)的競爭力

1.3商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容

1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容

項目策劃是一項系統(tǒng)工程，是由項目多個方面的策劃共同組成的[5]。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，項目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：

（1）項目定位策劃

根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，對項目進行準確的定位，包括項目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營以及目標客戶等方面，突出項目的個性化，使項目能以與眾不同的形象進駐市場，并被消費者接受。項目定位是否正確直接關(guān)系到項目未來的經(jīng)營狀況。

（2）項目選址策劃

項目選址策劃主要是對擬建項目的建設(shè)地點進行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項目選址重點考察項目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費者提供便利的購物條件等等。

（3）項目規(guī)劃策劃

項目規(guī)劃策劃主要包括項目的整體規(guī)劃布局，項目的建筑設(shè)計以及相關(guān)的配套設(shè)施等。

（4）項目實施策劃

項目實施策劃主要是圍繞項目的既定目標對項目實施過程中的相關(guān)工作進行策劃，從而確保項目的順利進行。

（5）項目融資策劃

由于融資策劃是一項技巧性很強的策劃工作，因此在進行項目融資時，需要對項目進行全面的分析，結(jié)合項目實際情況，綜合考慮各種融資方式的特點和風(fēng)險，選址最優(yōu)融資方式。

1.4當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足以及改進的措施

1.4.1 我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃存在的不足

雖然我國商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足。

1、市場調(diào)研與分析不充分

一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢和時間在市場調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項目建設(shè)方案[3]。

2、項目定位不準確

由于我國商業(yè)市場還不成熟，項目定位通常只是流于形式，通常是由個人或少數(shù)水平不高的咨詢企業(yè)來完成。

3、項目選址不正確

目前一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點布局、交通條件、客流規(guī)律和競爭對手等因素，盲目進行投資建設(shè)。

4、項目規(guī)劃不合理

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，盲目進行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃布局以及項目內(nèi)部空間布局。

1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項目策劃改進措施

針對目前我國商業(yè)地產(chǎn)項目策劃過程中出現(xiàn)的一些問題，我們需要采取相應(yīng)措施進行改進，保證我國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

1、重視市場調(diào)查分析

市場調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析[4]。

2、抓住市場缺口，準確定位

我們要善于發(fā)現(xiàn)市場隱形資源，能夠找到得到消費認可的市場缺口，進行準確的項目定位，突出項目的個性化。

3、合理選擇項目地址

一個好的項目地址不僅能夠給企業(yè)帶來豐厚的利潤而且還能促進企業(yè)的長遠發(fā)展。在選址過程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），以購物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費者便利性需求所達到的條件和標準，進行項目的正確選址，滿足消費者的便利購物需求。

4、策劃方案要切實可行

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求，科學(xué)合理的編寫策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項目開發(fā)的必要性和可行性，同時也能體現(xiàn)項目規(guī)劃的合理性和多樣性。

參考文獻

[1] 賈世軍.房地產(chǎn)項目策劃[M].高等教育出版社，2004