緒論：寫作既是個人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

前言

近年來房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在促進(jìn)經(jīng)濟增長、提高人民生活水平、擴大社會就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)交易活動不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范直接關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到社會的和諧與穩(wěn)定，因為住宅是群眾安居樂業(yè)的基礎(chǔ)，先安居才能樂業(yè)。而隨著房地產(chǎn)業(yè)的火熱發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場種種不規(guī)范的行為也逐漸顯現(xiàn)，如炒房、囤房、投機等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴(yán)重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將使房地產(chǎn)市場需求保持增長態(tài)勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化將是發(fā)展的必然趨勢。

一、深化法制建設(shè)

建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產(chǎn)交易市場中違法違規(guī)行為的整治力度，并落實主管部門的相關(guān)責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)作為我國又一支柱產(chǎn)業(yè)，從興起至今，短短十幾年時間創(chuàng)造出可觀的經(jīng)濟價值，并在改善群眾居住條件、擴大社會就業(yè)方面做出突出貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展也使市場交易秩序呈現(xiàn)多方面的問題，例如炒房團肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發(fā)強烈的社會反響。盡管房地產(chǎn)業(yè)興起以來，我國已建立起系統(tǒng)的法律法規(guī)，基本形成房地產(chǎn)交易的法制體系，但現(xiàn)有法律法規(guī)仍有待完善。

縱觀十幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以看到，房地產(chǎn)交易市場中不規(guī)范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設(shè)又具有滯后性。所以各地房地產(chǎn)交易管理部門雖多次進(jìn)行查處治理，但由于缺少細(xì)化的法律法規(guī)，治理工作常面臨困境。因此，我國應(yīng)進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易市場的法律法規(guī)，出臺相關(guān)的實施細(xì)則，使法律法規(guī)易于操作、覆蓋全面、具備較強的懲治力度，從而增加違法違規(guī)成本，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易市場中的投機炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護群眾的切身利益。

二、加大治理力度

住宅商品化以來，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規(guī)范行為的存在。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業(yè)“洗牌”，轉(zhuǎn)型時期房地產(chǎn)經(jīng)營的法律法規(guī)、行為準(zhǔn)則正在形成，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調(diào)控政策，旨在穩(wěn)定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機行為，規(guī)范房地產(chǎn)交易。而且宏觀調(diào)控的力度也在不斷增強，如二手房交易管理、產(chǎn)權(quán)登記管理都較原先更加嚴(yán)格。因此，我國應(yīng)加大治理力度，通過規(guī)范管理、行業(yè)巡查、專項治理等手段，使房地產(chǎn)交易市場更加規(guī)范。

首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)規(guī)范預(yù)售、銷售管理。各級房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對商品房銷售信息進(jìn)行嚴(yán)格審核，全面了解房地產(chǎn)市場中的預(yù)售和銷售樓盤信息，對違法建設(shè)開發(fā)、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產(chǎn)市場秩序的企業(yè)給予嚴(yán)肅處罰。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)堅持對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的違規(guī)操作也不容忽視。房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)持續(xù)進(jìn)行行業(yè)巡查，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)單位的經(jīng)營管理。最后，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)積極與相關(guān)部門聯(lián)合起來，針對房地產(chǎn)預(yù)售許可、預(yù)售與銷售、廣告、展銷、預(yù)售與銷售合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面開展專項治理活動，加強部門間的協(xié)作配合，實現(xiàn)信息資源共享，治理聯(lián)動。

三、規(guī)范市場行為

在加大治理力度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)努力提高管理的技術(shù)水平，對交易行為形成嚴(yán)格的約束。房地產(chǎn)交易市場的違法違規(guī)行為不僅容易瞄準(zhǔn)法律漏洞，更善于從技術(shù)層面弄虛作假，例如不法分子對產(chǎn)權(quán)證作假，管理部門如果不能提高防范技術(shù)，很有可能給不法分子帶來可乘之機。所以房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)推行產(chǎn)權(quán)證加密措施，交易現(xiàn)場進(jìn)行實時監(jiān)控，從源頭治理各種不規(guī)范行為。特別是伴隨房地產(chǎn)交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應(yīng)邁入數(shù)字化軌道，將交易活動產(chǎn)生的大量信息錄入計算機系統(tǒng)，以便于管理人員和權(quán)利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發(fā)生。同時，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，向社會公眾宣傳規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的舉措，制作專題節(jié)目，引導(dǎo)群眾重視防范虛假交易，維護自身的合法權(quán)益。

市場行為的規(guī)范與從業(yè)人員素質(zhì)密不可分。房地產(chǎn)交易市場的從業(yè)人員應(yīng)具備良好的綜合素質(zhì)，善于領(lǐng)會法律法規(guī)和政策的精神實質(zhì)，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀(jì)守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業(yè)務(wù)辦理過程中，從業(yè)人員要審慎對待手中的權(quán)力，以服務(wù)群眾為根本，仔細(xì)檢查各項交易行為是否合法合規(guī)，切實維護廣大群眾的利益。

四、強化行業(yè)監(jiān)管

隨著法律法規(guī)的逐步健全，治理工作的深入，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)積極推進(jìn)監(jiān)督管理體制的創(chuàng)新，將監(jiān)督檢查、網(wǎng)絡(luò)信息公開、社會公眾監(jiān)督手段綜合于一體，充分發(fā)揮內(nèi)外聯(lián)合監(jiān)督的優(yōu)勢，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。

首先，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)強化房地產(chǎn)市場動態(tài)巡查，以及重點樓盤銷售的執(zhí)法監(jiān)督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責(zé)任制，運用多種預(yù)防手段，嚴(yán)格對交易環(huán)節(jié)的監(jiān)督制約。其次，房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)建立統(tǒng)一的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，作為社會信息公開的平臺，將房地產(chǎn)交易生成的資料信息錄入系統(tǒng)，便于權(quán)利人隨時查閱信息。同時對于相關(guān)主管部門提出的處理意見、仲裁結(jié)果、違法違規(guī)單位查處等也應(yīng)通過網(wǎng)絡(luò)向社會公開，使社會各界增強法律意識。最后，房地產(chǎn)交易管理部門還應(yīng)充分發(fā)揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易市場中的違法違規(guī)行為立即舉報，并將處理結(jié)果向社會反饋，從而形成良好的監(jiān)督氛圍。

篇（2）

中圖分類號： F93.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

前言

近幾年，我國不斷增加了支持新型經(jīng)濟增長方式的力度，尤其是在可持續(xù)發(fā)展背景下，低碳經(jīng)濟得到快速發(fā)展。其主要指的是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，通過大力創(chuàng)新制度與科技、開發(fā)能源以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方法來將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進(jìn)而不斷促進(jìn)環(huán)境與經(jīng)濟的共同發(fā)展。近幾年，低碳經(jīng)濟在我國各個領(lǐng)域中不斷受到重視。發(fā)展低碳經(jīng)濟不但能夠?qū)ι姝h(huán)境起到保護的作用，而且還可以有效優(yōu)化與調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，如此一方面可以切實提升能源利用效率，一方面還可以推動新能源的開發(fā)。房地產(chǎn)是高排放量以及高能耗的行業(yè)，隨著人們生活質(zhì)量的上升。房地產(chǎn)業(yè)需要加快向低碳化方向發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生的影響

1.使得房地產(chǎn)業(yè)成本增加

當(dāng)前，因為受到我國技術(shù)發(fā)展水平影響，低碳技術(shù)水平難以得到有效提高。就目前我國打地產(chǎn)發(fā)展看來，如若大力運用低碳技術(shù)，容易增加房地產(chǎn)成本，需要不斷加大相應(yīng)資金來開展技術(shù)研究。此外，隨著低碳經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)能源得到取代，所以在研發(fā)與使用低碳技術(shù)時其成本較高。將該技術(shù)運用于房地產(chǎn)開發(fā)中會大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)，在實際發(fā)展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運用低碳技術(shù)。

2.使得房價抬高

目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，要想實現(xiàn)低碳經(jīng)濟發(fā)展，則必然要加強研發(fā)新能源與新技術(shù)的力度。如此一來，企業(yè)必然會大力宣傳建筑材料以及能源的先進(jìn)性與優(yōu)勢，從而將房價提升。而且將低碳技術(shù)運用到房地產(chǎn)建設(shè)中，必定會提高整體建筑質(zhì)量，而其價格必定相應(yīng)上升。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。

3.會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)發(fā)展

發(fā)展房地產(chǎn)必須要由充足的能源供應(yīng)作為基礎(chǔ)，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下， 如若離開了充足的能源作為支持，則必定會抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟背景下的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新發(fā)展策略

1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策

就目前來看，我國經(jīng)濟環(huán)境具有一定復(fù)雜性，并且其經(jīng)濟發(fā)展不確定性較強。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，則要想發(fā)現(xiàn)低碳房地產(chǎn)必定會面臨諸多問題，如，法律法規(guī)不夠健全則容易致使違法行為增加。在發(fā)展低碳房地產(chǎn)時，因為其犯罪成本較低，且所獲得利潤非常可觀，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會出現(xiàn)虛假房地產(chǎn)價格等現(xiàn)象。因此，在目前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)應(yīng)當(dāng)要不斷完善各類法律法規(guī)和相關(guān)政策。

2.積極完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制

在以往發(fā)展房地產(chǎn)時便有諸多問題存在，加上當(dāng)前所提倡的低碳經(jīng)濟，更是在很大程度上影響到了房地產(chǎn)的發(fā)展，隨之所出現(xiàn)的問題也越來越多，其面臨的市場環(huán)境也日漸復(fù)雜。如若依舊采用以往的政策來管理房地產(chǎn)經(jīng)濟，則必定難以獲得成效。所以，在應(yīng)當(dāng)要全面分析房地產(chǎn)市場環(huán)境以及企業(yè)自身情況，制定出合理的規(guī)章制度，積極健全低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，保證在低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)得以健康發(fā)展

3.科學(xué)策劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)

當(dāng)前，我國體制變革速度不斷加快，為了適應(yīng)變革的需求我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與發(fā)展方式亦有所改變。當(dāng)前要求房地產(chǎn)實現(xiàn)低耗能、低排放。所以，要全面分析我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，為低碳背景下房地產(chǎn)如何繼續(xù)發(fā)展做出策劃，對于房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。

4.綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，要想在低碳背景下實現(xiàn)自身良好的經(jīng)濟管理成效，綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用是十分重要的一項措施。得益于我國科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)中材料與技術(shù)在綠色環(huán)保、節(jié)能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來越多企業(yè)將其應(yīng)用到自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項目中去，并且經(jīng)實踐證明也取得了不錯的成效。其次，以太陽能、風(fēng)能等可再生性能源技術(shù)地成熟，將它們應(yīng)用到房地產(chǎn)項目建設(shè)與后期使用中也是實現(xiàn)低碳環(huán)保的一個重要舉措。為此，廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要充分結(jié)合自身項目建設(shè)實際，以及相關(guān)指導(dǎo)要求在房地產(chǎn)施工中采用綠色環(huán)保材料與技術(shù)，進(jìn)而實現(xiàn)良好的低碳經(jīng)濟性。

5.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟相關(guān)法律

雖然得益于我國近些年來經(jīng)濟社會高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛增長態(tài)勢，但從實際情況分析來看行業(yè)中仍存在著不少的問題，而在這之中房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟相關(guān)法律法規(guī)不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規(guī)存在著漏洞導(dǎo)致了低碳房地產(chǎn)因缺乏強制性以及權(quán)威性而無法得到很好地發(fā)展。例如，目前低碳經(jīng)濟房地產(chǎn)關(guān)于碳排放量并未一些相關(guān)法律法規(guī)來予以規(guī)定；另外部分地區(qū)由于種種原因所致，針對一些房地產(chǎn)違法違規(guī)行為存在著處罰力度不強等情況。對此，為了促使低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)要進(jìn)一步完善這方面的法律法規(guī)。所以，政府相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會以及一些地產(chǎn)巨頭等就房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟法律法規(guī)進(jìn)行商討，隨后將初步意見向社會公布并征集意見或建議，這樣一來有助于確保所制定法律法規(guī)科學(xué)合理、公平公正性。

三、結(jié)語

總而言之，在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)必然會朝著低排放、低能耗的節(jié)能環(huán)保方向發(fā)展，@需要政府、企業(yè)、消費者多方堅持不懈共同努力，才能實現(xiàn)這個目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇（3）

Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.

Keywords: real estate; Economic management; development

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會關(guān)注的熱點和焦點所在。房地產(chǎn)市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風(fēng)險能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場規(guī)范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性

近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。

近年來，國家為調(diào)控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復(fù)速度之快，著實讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，直到2007年對房價調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房價的暴漲。

政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對國家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機制不完善，管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭中，房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、

范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。

要解決高房價的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對我國在國際金融危機背景下保持經(jīng)濟穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè), 依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2 相關(guān)對策分析

2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的獨特地位。

在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

同時，針對性地把宏觀經(jīng)濟管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理來看，著重點在于對房地產(chǎn)市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實負(fù)起提供社會保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產(chǎn)投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

篇（4）

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

1.融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險

目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

2.對房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

4.相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

二、房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析

我國房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因為我國房地產(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對癥下藥，逐步完善，真正實現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具

與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實際情況而專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。

2.房地產(chǎn)金融體系效率不高

金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進(jìn)行投資。因此，我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。

3.房地產(chǎn)金融體系還不健全

當(dāng)前我國證券市場的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢必會導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，而且又給經(jīng)濟運行帶來一定的金融風(fēng)險。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進(jìn)資本市場開放和穩(wěn)定發(fā)展。

4.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善

由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。

參考文獻(xiàn):

篇（5）

我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對經(jīng)濟管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟管理相對薄弱，經(jīng)濟業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時缺乏有效的監(jiān)督機制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎(chǔ)工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)作用不明顯，在實際工作中，董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟犯罪。企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的位置，忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1．相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2．機制不完善，管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議

1．完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

篇（6）

一、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題

1.個別地方政府的調(diào)控行為失當(dāng)

目前，我國房地產(chǎn)市場仍處于壟斷地位，如土地所有權(quán)壟斷、土地經(jīng)營權(quán)壟斷、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形式的壟斷等。國家控制了土地一級市場，而房屋開發(fā)只有遵循開發(fā)商模式，政府嚴(yán)禁城市居民或者企業(yè)以其他方式開發(fā)房屋建筑。出于掠取壟斷利潤的角度，房地產(chǎn)商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數(shù)量，加大供求差距，造成房價的持續(xù)升高。另外，隨著我國城市化進(jìn)程的加快，對住房需求急劇增加，城市土地體現(xiàn)出巨大的商業(yè)價值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來房價的飆升。反過來，房價的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策很難在地方落實。

2.缺乏金融基礎(chǔ)體系

雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，基本形成制度建設(shè)與良好的發(fā)展趨勢，但是仍存在一些問題亟待解決：一是需要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，而我國房地產(chǎn)貸款仍過多傾向于開發(fā)貸款；二是住房消費信貸發(fā)展的問題，住房消費貸款的大量發(fā)放給銀行資產(chǎn)帶來一定風(fēng)險；三是住房公積金的繳納范圍及比率進(jìn)一步擴大，受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的制約，

“低進(jìn)低出”的運營方式造成資金使用率的降低，失去了公平。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟法律不健全

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初級階段，但是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)仍有待進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場管理作為一個從開發(fā)、建設(shè)到交易、后期管理的系統(tǒng)性過程，在我國還沒有一部可以覆蓋整個房地產(chǎn)市場的管理法。我國房地產(chǎn)市場法律、法規(guī)的建設(shè)落后，帶來很多法律漏洞，不利于房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。

二、改善房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效對策

1.進(jìn)一步強調(diào)政府職能

一方面，強調(diào)政府的經(jīng)濟職能，促進(jìn)市場成熟化發(fā)展。以當(dāng)前房地產(chǎn)投資增長過快現(xiàn)象來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場發(fā)展規(guī)律來看，近期我國在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下加強了房地產(chǎn)調(diào)控，這種調(diào)控的目標(biāo)并不是讓樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場步入成熟、理性、穩(wěn)定的發(fā)展階段，并投入更多性價比優(yōu)越的房地產(chǎn)產(chǎn)品。另一方面，完善政府的宏觀調(diào)控，確保地價的合理發(fā)展。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對GDP的增長具有帶動作用，同時房地產(chǎn)經(jīng)濟依賴于市場需求的發(fā)展，應(yīng)與居民住房支付能力相適應(yīng)。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個土地和金融相結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無限供給、具備流動性的因素。如果房地產(chǎn)業(yè)過于深入投機要素，就會在短時間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，而房地產(chǎn)市場如果資金鏈斷裂，泡沫經(jīng)濟也會隨之崩潰，必然會對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生致命影響。

2.完善房地產(chǎn)金融體系

篇（7）

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。一方面，金融業(yè)的介入和支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要保障。任何一項房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。沒有金融機構(gòu)的參與和支持，舍棄財務(wù)杠桿的巨大作用，對所有房地產(chǎn)開發(fā)項目來說是不可想象的。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融機構(gòu)貸款的最佳抵押品和投資品。當(dāng)今，世界各國的金融機構(gòu)，都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)的比例一般占四分之一。

1.房地產(chǎn)金融概念、特點和職能

1.1房地產(chǎn)金融的概念及特點

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動和金融資產(chǎn)的投資活動。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結(jié)構(gòu)的長期性、金融債權(quán)的可靠性以及金融債權(quán)的流動性較弱的特點。

1.2房地產(chǎn)金融的職能

首先是籌資的職能。即金融機構(gòu)通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。

其次是融資的職能。即金融機構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費。

最后是運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的職能。當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2.我國房地產(chǎn)金融存在的問題

2.1融資渠道單一，以銀行貸款為主

由于我國的資本市場發(fā)展比較晚，融資體系不完善，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營過程中的買地、開發(fā)、建設(shè)、出售中的任何一個環(huán)節(jié)都需要巨額資金，為保證正常運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。

據(jù)資料顯示2006～2011年間，我國對房地產(chǎn)的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)平均每個項目61%的資金是來自于商業(yè)銀行的貸款，包括購房者的個人按揭貸款、建設(shè)單位貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等。

2.2房地產(chǎn)金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足

房地產(chǎn)金融主要包括項目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點，要求金融機構(gòu)在工作實踐中，不斷開發(fā)新產(chǎn)品來滿足用戶需求。雖然目前我國的住房貸款有組合貸款、儲蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現(xiàn)在人們收入的提高，金融機構(gòu)只有不斷開發(fā)符合時代潮流的新產(chǎn)品才能滿足人們多樣化的需求。

2.3政策法規(guī)不完善，影響融資渠道拓展

從整體上來看，目前針對房地產(chǎn)項目金融方面，我國尚未形成一套科學(xué)完善的法律體系，房地產(chǎn)金融法律法規(guī)缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，實際操作存在困難，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，會出現(xiàn)一些新興的融資工具，如果沒有相應(yīng)的制度來規(guī)范這些金融工具，房地產(chǎn)金融市場就會很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產(chǎn)經(jīng)濟是依靠市場手段來調(diào)節(jié)的，但我國現(xiàn)在仍然靠政府干預(yù)來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如目前的“限購政策”，限制了一部分購房意愿，導(dǎo)致一部分社會閑置資金無法進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這樣并不符合市場規(guī)律。

2.4房地產(chǎn)金融監(jiān)管不力

商業(yè)銀行作為金融類企業(yè)，也是以盈利為目的的，利益的驅(qū)使下往往會導(dǎo)致部門銀行或者銀行內(nèi)部分員工重視利益而輕視風(fēng)險，對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險和監(jiān)控都不夠。

2.5房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率持續(xù)處于高位

從2011年我國部分上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率情況，可以看出大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%～90%之間，ST興業(yè)的負(fù)債率則高達(dá)968%，企業(yè)的高負(fù)債率增加了其運行成本。同時，一旦運行出現(xiàn)問題，其影響會波及銀行、建材等多個行業(yè)，不利于經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。

3.完善我國房地產(chǎn)金融體系的對策建議

3.1拓展融資渠道，降低對銀行的依賴程度

在美國等擁有完善發(fā)達(dá)資本市場的國家，有不動產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供資金支持。銀行貸款只占美國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的15%，而將近75%的資金來源于資本市場上的社會公眾投資。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一、對銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展多帶來的經(jīng)濟利益。

目前改善我國的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一的問題，一方面，要積極發(fā)展債券市場。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場在資本市場中占據(jù)重要位置，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，政府應(yīng)積極改革債券發(fā)行的審批制度使債券二級流通市場得以完善。另一方面，股票市場應(yīng)改變現(xiàn)行的對房地產(chǎn)企業(yè)融資的封殺，通過完善分紅、少數(shù)股東權(quán)利制度等安排來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的“圈資”行為。

3.2建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系

除了傳統(tǒng)的四大融資方式外，金融機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)不同收入、年齡、心理者的不同需求來創(chuàng)新更能滿足其要求的金融產(chǎn)品，并形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵機制和建立專業(yè)的研發(fā)機構(gòu)。金融系統(tǒng)應(yīng)為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創(chuàng)新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現(xiàn)有住房金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)上進(jìn)行深度挖掘，實施創(chuàng)新，設(shè)計出服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。

3.3完善政策法規(guī)體系

為確保房地產(chǎn)金融業(yè)的有秩序發(fā)展，完善相關(guān)的法律法規(guī)勢在必行。首先，將房地產(chǎn)金融方面的法律條款放入基礎(chǔ)市場經(jīng)濟法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》等；其次，根據(jù)房地產(chǎn)金融業(yè)的特殊性，針對性地制定專門的政策法規(guī)對其運行進(jìn)行規(guī)范，如開發(fā)商項目資金管理條例；最后，完善房地產(chǎn)融資模式的具體操作法規(guī)也是極其重要的。

篇（8）

一、引言

自從我國放開房地產(chǎn)市場以來，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國經(jīng)濟體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的同時也存在一些突出問題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會關(guān)注的熱門話題。房地產(chǎn)發(fā)展過快，使得整體抗風(fēng)險的能力較差，運行存在較大風(fēng)險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關(guān)乎民生，責(zé)任重大，國家針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質(zhì)的問題仍然存在，房價仍處于增長的態(tài)勢。可見，我國房地產(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠(yuǎn)。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理存在的幾點問題

（一）管理形式化，機制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭議，操作性不強，不能及時頒布實施細(xì)則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權(quán)模糊，定位不明確，兩級監(jiān)督未能起到應(yīng)有的管控效果，經(jīng)濟管控形式化，機制不完善。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發(fā)商往往又與政府合作，內(nèi)部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個部門，協(xié)調(diào)不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是當(dāng)國際金融危機的時候，房地產(chǎn)行業(yè)通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經(jīng)濟起到了的增長起到了關(guān)鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應(yīng)該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當(dāng)?shù)卣テ穑局降淖谥几淖兎康禺a(chǎn)體制，對于計劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎(chǔ)上，滿足政府比較穩(wěn)定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現(xiàn)。

（二）法規(guī)制度體系不健全

從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關(guān)的法律法規(guī)有待進(jìn)一步加強和完善。房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)涵蓋從開發(fā)、建設(shè)、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產(chǎn)的管理法。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程顯然不能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟，很多文件是以國務(wù)院名義簽發(fā)的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性等特點。雖然已初步建立起了某些相關(guān)的法律法規(guī)，但與之相配套的實施細(xì)則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實，使其應(yīng)有的效力打了折扣。

（三）管理目標(biāo)不清晰，政策不夠穩(wěn)定

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標(biāo)一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現(xiàn)市場供需平衡。但我國房地產(chǎn)市場在認(rèn)識和長期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點，政策目標(biāo)沒有遠(yuǎn)期規(guī)劃，加上政策目標(biāo)模糊，短期與中長期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常運行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟適用房等。在調(diào)控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調(diào)控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標(biāo)不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費，對穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發(fā)商已漸漸對調(diào)控政策變得麻木。左右搖擺的調(diào)控政策已經(jīng)淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的劑，過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經(jīng)濟管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費者的目光。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關(guān)對策

（一）制定長期目標(biāo)，指導(dǎo)短期實踐

當(dāng)前正是改革的攻堅時刻，國家的經(jīng)濟發(fā)展正面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進(jìn)經(jīng)濟的增長和轉(zhuǎn)型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國情的基礎(chǔ)上，理順房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的思路，在保證眼前效益的同時也應(yīng)該確定長期的目標(biāo)，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而促進(jìn)經(jīng)濟和社會的可持續(xù)健康發(fā)展。在對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定并出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期目標(biāo)，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時，把經(jīng)濟管理的長期目標(biāo)析出中短期目標(biāo)來指導(dǎo)當(dāng)前工作，才能理順當(dāng)前復(fù)雜的市場關(guān)系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現(xiàn)實條件，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場應(yīng)著重對市場進(jìn)行明確的界定和功能區(qū)分。對房地產(chǎn)的消費需求要科學(xué)地進(jìn)行引導(dǎo)，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產(chǎn)投機的行為應(yīng)從金融等方面進(jìn)行限制。

（二）完善法律法規(guī)

目前要實現(xiàn)國家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，建立適合中國國情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達(dá)到市場的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關(guān)經(jīng)濟管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預(yù)對房地產(chǎn)造成的負(fù)面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調(diào)控措施。此外還要盡快出臺實施細(xì)則，保證現(xiàn)有法律的實施，并促成出臺《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務(wù)等房地產(chǎn)涉及的各個環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴(yán)肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機制，保障管理落實

目前房地產(chǎn)市場存在許多深層次問題，改革其經(jīng)濟管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認(rèn)識政府對市場起到的作用，同時充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)功能，及時根據(jù)市場變化情況進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，建立起對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運行管理機制。還要理順中央與地方的關(guān)系，明確雙方責(zé)任和職責(zé)，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟管理上與中央步調(diào)保持一致，結(jié)合本地實際，因地制宜采取差異化的調(diào)控政策。此外還應(yīng)探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時，政府必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關(guān)鍵時期，我國政府必須正確對待，根據(jù)我國實際情況，不斷學(xué)習(xí)其他國家先進(jìn)的房產(chǎn)經(jīng)濟管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理，才能保證我國的房產(chǎn)經(jīng)濟管理水平不斷提高，更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）

篇（9）

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主

我國房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達(dá)32%；次年漲至34.5%，2010年高達(dá)37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過六成。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分擔(dān)機制的融資方式尚未形成，銀行承擔(dān)了其中大多風(fēng)險。

（二）我國房地產(chǎn)融資市場受限于不完善的資本市場發(fā)展

目前，我國資本市場發(fā)展尚在起步，開發(fā)商普遍憑銀行資金實現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實憑其資本實力和手段進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場發(fā)展受阻。一直以來，我國銀行業(yè)普遍和資本市場相互獨立存在，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動失衡與效率、收益不對稱與風(fēng)險，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實現(xiàn)。充分意識到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場發(fā)展之路已是必然。

（三）有待完善占比很小的融資和債券融資

受阻于政策和法規(guī)等因素，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權(quán)融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%；已上市的，因大業(yè)績波動可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權(quán)融資比重逐年降低，且占比小；外資利用絕對額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國房地產(chǎn)金融，發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)濟成熟，房地產(chǎn)金融市場發(fā)達(dá)，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實現(xiàn)其金融融資，且風(fēng)險低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因

（一）金融體系未健全，政策限制太多

雖然，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國金融市場也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場體制問題依舊說明我國金融市場的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場發(fā)展只能靠政府硬性門檻和條款規(guī)定來規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負(fù)債率等問題并不配比與其資金密集度，從而導(dǎo)致現(xiàn)有金融市場融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。

（二）缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新

我國一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要創(chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國金融市場創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進(jìn)行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。

（三）未健全和完善相關(guān)法律法規(guī)

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級市場。比如，嚴(yán)格限制的股票債券發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)憑資本市場獲取資金。另一方面，部分領(lǐng)域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對產(chǎn)業(yè)基金專門法律法規(guī)進(jìn)行限制和規(guī)范，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金無法可依，很大程度上使其融資率受影響。

（四）較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)

近年來，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國房地產(chǎn)企業(yè)累計逾七萬戶。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點是小規(guī)模、較低的開發(fā)能力和高風(fēng)險。很多房地產(chǎn)企業(yè)運作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國際先進(jìn)水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

（一）積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托

就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長期化，從而可使當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的大量短期交易行為極大地降低，對金融市場的穩(wěn)定更有利。與此同時，REITS基于機構(gòu)投資者角度，更可突出其專業(yè)性，更理性地要求其回報率；作為房地產(chǎn)投資市場主體，REITS對非理性及違規(guī)投資的降低更有利。基于此，積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)信托勢在必行。

（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券

房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長期為主時，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對穩(wěn)定，對房企融資受影響與信貸政策，及依賴于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負(fù)債率，使間接融資的負(fù)債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財務(wù)成本的縮減。

（三）逐步拓展股市規(guī)模

房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營成本縮減。上市后的資本運作，可提升企業(yè)服務(wù)，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險，有利于降低信貸風(fēng)險。當(dāng)前，國家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時間短、成本低的借殼上市。因此，擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。

（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

就我國房地產(chǎn)業(yè)融資難問題來說，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風(fēng)險的降低和資本利用率的提升。針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國外成功經(jīng)驗，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資等。

四、結(jié)語

市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)融資關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國外經(jīng)驗，積極開展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]王建華.房地產(chǎn)企業(yè)融資策略探析[J].金融經(jīng)濟(理論版),2009.

篇（10）

引言： 目前中國是全世界公認(rèn)的房地產(chǎn)市場大國，自改革開放以來，伴隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對于促進(jìn)國民消費、刺激擴大內(nèi)需、促進(jìn)拉動投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻(xiàn)，同時也帶動了建筑建材業(yè)的發(fā)展，為社會創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位和機會，帶動了社會經(jīng)濟的發(fā)展。盡管房地產(chǎn)行業(yè)給社會帶來了如此多的益處，但是目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還存在著嚴(yán)重的問題。比如，新型城鎮(zhèn)化將導(dǎo)入大量就業(yè)人口到城鎮(zhèn)，無疑，房地產(chǎn)行業(yè)將從中受益。但專家表示，房價太高使得人口“進(jìn)不來”，阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展。另一方面，“人口進(jìn)不來”又阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀以及存在的問題

受我國經(jīng)濟水平的快速發(fā)展及種種政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)近幾年得到較快發(fā)展，人民居住水平明顯改善，但是快速發(fā)展的同時也存在著一些問題。？

1、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)區(qū)域性失衡。

房地產(chǎn)投資大量集中在東部經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是大城市，而中、西部及小城鎮(zhèn)投資不足。？

2、房地產(chǎn)投資出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡。

主要表現(xiàn)為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫字樓等，而供中低收入階層居住的經(jīng)濟適用房和廉租房嚴(yán)重不足。一方面，高收人者投機炒房，低收人者卻無力購房；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)增長迅速，但空購率也在不斷提高，出現(xiàn)了所謂“二元結(jié)構(gòu)”，一旦矛盾集中爆發(fā)，后果不堪設(shè)想。？

3、房地產(chǎn)投資增長起落過大，不利于經(jīng)濟平穩(wěn)增長。作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，近年來房地產(chǎn)投資同固定資產(chǎn)投資一樣，大起大落。

4、炒房團體日益壯大。

炒房是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉(zhuǎn)手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房，它是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定時期的產(chǎn)物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優(yōu)勢操縱市場，影響房地產(chǎn)市場價格的集中表現(xiàn)，它們影響了房地產(chǎn)市場的正常秩序。炒房團的危害：其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經(jīng)濟整體競爭力。其二，進(jìn)一步加劇社會貧富差距。其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。其四，削弱整個社會的風(fēng)險承受能力。其五，扭曲了整個國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其六，不利于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的融合。

其七，不利于發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和企業(yè)家創(chuàng)業(yè)精神的發(fā)揚。其八，促使地方政府產(chǎn)生房地產(chǎn)依賴癥。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度存在的問題？

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都集中在盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰。同時，政策目標(biāo)的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。自2003年以來，我國的房地產(chǎn)調(diào)控工作從未停歇過，每年都會出臺相關(guān)政策力圖調(diào)控房價。但是數(shù)年來，為何中國多數(shù)城市目前的房價是屢調(diào)屢漲，越調(diào)越高，下面就簡要列舉目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度存在的一些問題：

1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關(guān)政策

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目的，然而缺乏一些相應(yīng)的合理規(guī)劃，缺乏長遠(yuǎn)目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規(guī)劃相背離現(xiàn)象，為投機倒把者留下漏洞。

2、相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全？

從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行管理。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。？

3、機制不完善，管理流于形式？

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了十幾個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議？

（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實踐？

我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。？

（二）健全房地產(chǎn)市場調(diào)控體系？

要根據(jù)房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性。要有效遏制投資投機性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策。強化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險防控防范措施；進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系？

當(dāng)前實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)。建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干

篇（11）

房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，僅河南省年開發(fā)建設(shè)面積就達(dá)到1.6億平方米，開發(fā)投資額1500億元，房屋設(shè)計、建造日益復(fù)雜多樣；各地房管部門都把市場和權(quán)屬登記管理做為行業(yè)管理的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)正朝著“以圖管房”的方向推進(jìn)；日益完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)體系和消費者權(quán)益保護意識的日漸增強，都要求房地產(chǎn)這種不可移動、長久耐用、價值巨大的特殊商品做好權(quán)屬登記和管理工作，房產(chǎn)測繪做為基礎(chǔ)，就對其正確性和基礎(chǔ)性提出了更高的要求。

一、房產(chǎn)測繪的重要性及其現(xiàn)實意義

隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，一線城市房價已達(dá)每平方米數(shù)萬元，二線、三線城市房價每平方米也已達(dá)萬元左右，這樣，商品房供購雙方都高度關(guān)注房產(chǎn)測量結(jié)果，一個準(zhǔn)確、公正、公開的房產(chǎn)測量體系對保護消費者利益、構(gòu)建健康有序的房地產(chǎn)市場體系有著積極的作用。第二，房產(chǎn)測量結(jié)果作為房產(chǎn)管理部門的永久資料檔案，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛、進(jìn)行市場交易的可靠依據(jù)。第三，房產(chǎn)測量結(jié)果是進(jìn)行城市建設(shè)管理的重要資料。

二、房地產(chǎn)測繪法律法規(guī)體系的基本建立保障了房產(chǎn)測繪依法運行

2002年12月施行的《中華人民共和國測繪法》，對從事測繪活動和進(jìn)行測繪管理做了明確的規(guī)定；2001年8月修改施行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，對房地產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)管理中的作用做了界定；2000年《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000），明確了房產(chǎn)測量的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)的資料，規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量內(nèi)容與基本要求，適用范圍及精度要求，一系列法律法規(guī)的施行使房產(chǎn)測繪市場基本實現(xiàn)了有法可依，有章可循。

三、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對房產(chǎn)測繪提出了更高的要求

從1992年全國范圍內(nèi)推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革到1998年全國停止住房實物分配，房屋已經(jīng)商品化，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成對房地產(chǎn)測繪提出更高要求

（一）房地產(chǎn)測繪需及時進(jìn)行修測補測。隨著房屋建筑規(guī)格品種日趨多樣化，以及市場行為所帶來的產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)變化，和城市發(fā)展所帶來的土地、房屋變更，應(yīng)及時對房產(chǎn)變化進(jìn)行修測補測。每個修測補測周期應(yīng)在3-5年，以保證房地產(chǎn)測繪成果和現(xiàn)狀保持一致。

（二）房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員既要懂測繪，更要懂房地產(chǎn)。房管的測繪的另一要求，就是從業(yè)人員一方面要熟練的掌握測繪技術(shù)；另一方面要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識，要熟練掌握房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)法律法規(guī)，以保護當(dāng)事雙方的合法權(quán)益。

四、房地產(chǎn)測繪科學(xué)技術(shù)變化

房地產(chǎn)測繪主要是運用專業(yè)儀器和測繪技術(shù)，來測定房屋面積的專業(yè)活動。基本內(nèi)容有：平面控制測量、要素測量、房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖繪制、面積測算、成果資料的檢查與驗收。

房地產(chǎn)測繪的比例尺相對較大，分丘圖多為1：500，分戶圖多為1：200。房產(chǎn)面積測算主要采用幾何圖形法計算。近年來，隨著數(shù)字化辦公水平的提升，房地產(chǎn)測繪發(fā)生了一些變化：

（一）測繪設(shè)配和測繪手段正在不斷地更新和變革：從過去傳統(tǒng)的手工操作變?yōu)樽詣踊桶胱詣踊僮鳎瑥倪^去的皮尺、經(jīng)緯儀、平板儀、鋼尺到測距儀、電子經(jīng)緯儀、全站儀、電子平板儀、GPS定位儀等。