緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

關(guān)鍵詞房產(chǎn)項(xiàng)目投資分析風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢

隨著近幾年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究也成為理論界和實(shí)業(yè)界面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中給出了最初的風(fēng)險(xiǎn)定義：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強(qiáng)調(diào)的是不確定性和客觀性的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導(dǎo)致最終后果與之前所預(yù)定的目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。用通俗的話來講，風(fēng)險(xiǎn)就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)既是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中所引起的損失產(chǎn)生的相關(guān)不確定性。客觀世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自獲取信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的細(xì)分及識別

為了保證房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析的最終質(zhì)量，我們有必要對房地產(chǎn)投資過程中的每個(gè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合科學(xué)的細(xì)分與辨識，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預(yù)防措施或相關(guān)對策從而減少風(fēng)險(xiǎn)和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。

（一）自然風(fēng)險(xiǎn)，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營過程帶來或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。這些風(fēng)險(xiǎn)是人們對自然力無法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導(dǎo)致的。我們通常所說的自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、風(fēng)暴以及施工現(xiàn)場的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率比較小，但風(fēng)險(xiǎn)

一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常嚴(yán)重的危害。針對這些自然風(fēng)險(xiǎn)的防范，開發(fā)商往往通過利用投保來避免或減少相應(yīng)損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能對該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當(dāng)減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。

（二）政治風(fēng)險(xiǎn)，既由于國家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品經(jīng)營者與交換者帶來的不同形式的經(jīng)濟(jì)利益損失。它通常會(huì)給房地產(chǎn)投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會(huì)減少土地的供給，也將直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加；再譬如國家相關(guān)稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對房地產(chǎn)投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關(guān)政策的更改或變化而帶來的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)最能影響房地產(chǎn)市場效益的變化。尤其是市場環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產(chǎn)市場還有待加強(qiáng)和進(jìn)一步完善。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資商必須密切關(guān)注房地產(chǎn)政策局勢的相關(guān)變化趨勢，以便及時(shí)順應(yīng)發(fā)展趨勢對可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵(lì)的、有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目實(shí)施投資。

（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，由于經(jīng)濟(jì)形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟(jì)的滑坡對整個(gè)物業(yè)市場的影響，或許是因經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對某一類型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關(guān)影響。等這一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會(huì)對房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。常見的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、國民現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這種技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)就是指因科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商的損失。如：因市場科技的進(jìn)步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關(guān)威脅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷投資來進(jìn)行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟(jì)損失。常見的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設(shè)備故障或損壞、施工事故、建筑計(jì)算失誤或設(shè)計(jì)變動(dòng)、建筑的相關(guān)生產(chǎn)力因素短缺、信用等風(fēng)險(xiǎn)因素。

（五）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，通常指因人文社會(huì)環(huán)境因素的不斷變化對房地產(chǎn)市場帶來的相關(guān)影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)

營和生產(chǎn)的投資者帶來了相應(yīng)的損失。通常如一些社會(huì)治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護(hù)等都會(huì)給房地產(chǎn)商品帶來社會(huì)性的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）國際風(fēng)險(xiǎn)，主要是指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相應(yīng)變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)對整個(gè)社會(huì)所有經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大的影響。對房地產(chǎn)商品來說，通常說的國際風(fēng)險(xiǎn)包括：國際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國家風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、國際經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、國際貨幣利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)等等。

（七）內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，通常指因房地產(chǎn)開發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營管理的過程不完善而導(dǎo)致與預(yù)期收入水平不相符以及預(yù)期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，通常所說的內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)有：投資地點(diǎn)、投資方式、投資類型的選擇風(fēng)險(xiǎn)以及人、物、財(cái)組織管理的風(fēng)險(xiǎn)等等。

有上可知，引起房地產(chǎn)投資過程中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的因素比較多，且?guī)淼膰?yán)重后果程度也非常迥異。如果在房地產(chǎn)投資時(shí)，忽略或完全不考慮這些主要風(fēng)險(xiǎn)因素，那風(fēng)險(xiǎn)分析必定失去了它應(yīng)有的價(jià)值和意義。但如果把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會(huì)導(dǎo)致問題的復(fù)雜性，不但不現(xiàn)實(shí)而且也不恰當(dāng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析以合理科學(xué)的縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性為主要目標(biāo)，通過尋找影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學(xué)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對策。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范對策

房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之前，通過采取各種預(yù)防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之后，通過采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，也即是我們常說的事后控制。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)回避。投資風(fēng)險(xiǎn)回避既房地產(chǎn)投資者在對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析和識別以后，發(fā)現(xiàn)若對某項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行投資將會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險(xiǎn)的損失時(shí)，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風(fēng)險(xiǎn)源地，采用拒絕實(shí)施或主動(dòng)放棄這些將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失存在的相應(yīng)投資活動(dòng)，事前消除房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)減輕。投資風(fēng)險(xiǎn)減輕是通過降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性或減少風(fēng)險(xiǎn)后果的不利影響。通過對已知的風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)或可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測，項(xiàng)目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)起到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)防范的對象一般有：自然災(zāi)害、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為控制的中心，把政治和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測的重點(diǎn)，把自然風(fēng)險(xiǎn)作為災(zāi)后緩解的主要對象。

（四）投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開發(fā)過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的后果連同對風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和項(xiàng)目資金證券化轉(zhuǎn)移等。

（五）投資風(fēng)險(xiǎn)分散與組合：風(fēng)險(xiǎn)分散。房地產(chǎn)投資分

散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。風(fēng)險(xiǎn)組合。風(fēng)險(xiǎn)組合投資是從證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。

（六）投資風(fēng)險(xiǎn)自留：當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采用自留風(fēng)險(xiǎn)的方法。風(fēng)險(xiǎn)自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財(cái)力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)自留包括自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

四、小結(jié)

綜上所述，投資者在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理時(shí)，應(yīng)該同時(shí)從主觀以及客觀兩方面同時(shí)采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識，從多層不同角度對風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行總體把握。客觀上，投資者還必須對當(dāng)前今后國內(nèi)、國際上經(jīng)濟(jì)形勢、政治、社會(huì)發(fā)展趨勢以及國家地方政策進(jìn)行全盤了解，并以此為基礎(chǔ)，對投資設(shè)計(jì)方案進(jìn)行定量的數(shù)據(jù)測算分析，獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究。只有這樣，投資者才能準(zhǔn)確的把握時(shí)機(jī)，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

總之，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實(shí)的理論功底更需要社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實(shí)可行的項(xiàng)目決策。

參考文獻(xiàn)：

[1]林冬.基于關(guān)鍵因素的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析.價(jià)值工程2010(05):224-225.

[2]陳妮.關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與對策的思考.價(jià)值工程2010(17):77.

[3]李啟明.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與對策.南京:東南大學(xué)出版社.1998.

[4]方建國.提高人居環(huán)境質(zhì)量是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的新趨向.中國房地信息.2004(4).

[5]錢民強(qiáng).入世后房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn).住宅科技.2002(2).

[6]張協(xié)奎,文衛(wèi)平.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析,估計(jì)方法與應(yīng)用.武漢:武漢工業(yè)大學(xué)出版社.2007.9.

[7]柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)(修訂第四版).北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社.2003.

[8]沈建忠主編.房地產(chǎn)基本制度與政策.北京:中國物價(jià)出版社.2002.

篇（2）

（一）高投資量和高成本性

在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)、石油、股票三大行業(yè)的總價(jià)值超過了20萬億美元，占全球GDP的二分之一，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中所占比例最大的時(shí)期。這足以說明房地產(chǎn)行業(yè)的投資量是巨大的，是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)。投資巨大，房價(jià)高會(huì)帶來一系列的經(jīng)濟(jì)問題，如儲蓄率過低，負(fù)債過高等。土地開發(fā)成本高、房屋建筑成本高、及其相關(guān)開發(fā)費(fèi)用高是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)高投資的本質(zhì)原因。

（二）回收期長和長周期性

房地產(chǎn)投資是整個(gè)房屋開發(fā)、建立、出售的過程，其本身周期長，2006年是房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時(shí)期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導(dǎo)致開發(fā)商流動(dòng)資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長。

二、風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）利率風(fēng)險(xiǎn)

利率的變化會(huì)影響房地產(chǎn)投資的收益，利率上升會(huì)使成本增加，導(dǎo)致房屋的售價(jià)上升，消費(fèi)者購買欲望降低，會(huì)形成一個(gè)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本上升，而市場需求降低，加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（二）購買力風(fēng)險(xiǎn)

由于物價(jià)總水平上升，導(dǎo)致人們生活消費(fèi)上漲，用于房屋購買方面的資金減少，對高消費(fèi)的奢侈品購買能力下降。這也是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在收入水平?jīng)]有變化的情況下，大多數(shù)人面對這樣的情況會(huì)選擇住原有的房屋，減少自己的經(jīng)濟(jì)壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護(hù)也需要資金，這對投資者是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

（三）市場競爭風(fēng)險(xiǎn)

市場發(fā)展過程中有一段飽和期，在這段時(shí)間里，同行的競爭巨增，開發(fā)商為了拉長房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導(dǎo)致成本上漲。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量太大，而市場需求沒有增長，這樣一來，市場營銷就會(huì)更加的激烈，最終使房地產(chǎn)開發(fā)商成本上漲。這一分析主要是因?yàn)橥顿Y者沒有做好充分的市場調(diào)查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商在開發(fā)土地時(shí)，前期的勘測工作可能存在漏洞導(dǎo)致出現(xiàn)自然災(zāi)害時(shí)，房基不穩(wěn)，出現(xiàn)豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發(fā)生事故。自然風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但是可以預(yù)防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風(fēng)險(xiǎn)帶來的收益影響。

三、應(yīng)對策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)行投資，其目的是避免資產(chǎn)單一受一個(gè)項(xiàng)目的牽連而崩盤，最終達(dá)到減小投資風(fēng)險(xiǎn)的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區(qū)分散投資、時(shí)間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區(qū)域分散是指房地產(chǎn)投資者把資金投入不同的地區(qū)，防止資金的全部損失，一個(gè)區(qū)域不景氣不會(huì)導(dǎo)致整個(gè)投資的崩盤，從而減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間分散則是指投資者需要根據(jù)市場份額，對自己的投資規(guī)劃一個(gè)時(shí)間間隔，避開高風(fēng)險(xiǎn)期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產(chǎn)開發(fā)商把一部分資金投入其他的行業(yè)，而房地產(chǎn)依然是投資的主體。開發(fā)商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設(shè)樓、寫字樓等方面，根據(jù)區(qū)域?qū)Ψ课莸牟煌枨螅侠淼慕M合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的不同，風(fēng)險(xiǎn)大的回報(bào)率相對要高，回報(bào)率低的投資相對風(fēng)險(xiǎn)就低一些，投資者需要按照實(shí)際情況合理分配，達(dá)到降低整體投資風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（三）共同投資

房地產(chǎn)投資者聯(lián)合在一起共同開投資一個(gè)項(xiàng)目是常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式，共同投資的本質(zhì)要求是平等享受投資帶來的利潤以及風(fēng)險(xiǎn)，不同的開發(fā)商選擇共同投資方式和項(xiàng)目，能夠分散投資風(fēng)險(xiǎn)，利益平均化，在重大決策時(shí)，可以各抒己見，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使決策達(dá)到最大的優(yōu)越性，最終達(dá)到避規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的作用。共同投資的實(shí)例有投資者與大型的財(cái)團(tuán)或者投資公司合作，減輕籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)；與國外集團(tuán)聯(lián)盟，可以借鑒外國先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，獲得技術(shù)上的支持等。

（四）購買保險(xiǎn)

篇（3）

風(fēng)險(xiǎn)管理在我國八十年代早期就被采用，而如今土地資源管理投資風(fēng)險(xiǎn)評估完全處于起步時(shí)期，我國學(xué)者在此方面的文獻(xiàn)僅是鳳毛麟角，僅有的部分文獻(xiàn)成果也只是基于土地資源管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的冰山一角進(jìn)行剖析。簡而言之張娟、王志征、歐陽斌等學(xué)者所運(yùn)用的蒙特卡羅法模型均是針對土地資源管理項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的資金流動(dòng)性這一方面。而蒙特卡羅法僅憑傳統(tǒng)的歷史概率數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬，而無法控制實(shí)際運(yùn)作中所產(chǎn)生的不特定風(fēng)險(xiǎn)概率，所以無法有效的達(dá)到對土地資源管理項(xiàng)目全面具體的剖析。就我國當(dāng)前現(xiàn)狀對于土地資源管理項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估的難點(diǎn)頗多，集中來講主要為：1、發(fā)達(dá)國家均有專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制及相關(guān)作品，對于風(fēng)險(xiǎn)識別可以有效提供參考。在我國因?yàn)槠髽I(yè)對風(fēng)險(xiǎn)意識的忽視加之國內(nèi)并無風(fēng)險(xiǎn)評估相關(guān)成果，所以我國土地資源管理項(xiàng)目投資只能從風(fēng)險(xiǎn)源進(jìn)行，從而大幅提高風(fēng)險(xiǎn)研究及管理費(fèi)用。2.風(fēng)險(xiǎn)評估在我國的誤差大也是非常棘手的問題，風(fēng)險(xiǎn)識別階段是后期工作的基礎(chǔ)，在此階段一旦出現(xiàn)差池就可能導(dǎo)致整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評估功虧一簣。3、在政府引導(dǎo)下，投資者基于過去土地資源管理投資的收益預(yù)估未來的可得利益，忽視項(xiàng)目本身投資風(fēng)險(xiǎn)，我國土地資源管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理最關(guān)鍵的限制因素則是政府和投資者對風(fēng)險(xiǎn)意識的漠視。

風(fēng)險(xiǎn)管理在1931年美國管理協(xié)會(huì)保險(xiǎn)部得到提倡，美國風(fēng)險(xiǎn)評估及防控于1960年已成為管理類的學(xué)科并得到飛速發(fā)展。在國外概率分析、敏感性分析、現(xiàn)代數(shù)學(xué)分析和蒙特卡羅模型分析等方式為項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定量分析的主要方式。影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)分析法則是采用推算風(fēng)險(xiǎn)因素和不確定因素的概率分析法。敏感性分析主要是對項(xiàng)目投資效果的情況下對指標(biāo)變化的敏感度作出評估。此種方式通過參數(shù)恒定的狀態(tài)下優(yōu)先分析出影響項(xiàng)目總成本的單一參數(shù)。蒙特卡羅模型法則是龐大的過去數(shù)據(jù)的匯總分析，無法達(dá)到將來變量的全面反映。采用現(xiàn)代數(shù)學(xué)理論對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)的影響程度中的不確定因素進(jìn)行預(yù)測及分析就是現(xiàn)代數(shù)學(xué)分析方式。美國項(xiàng)目管理者學(xué)會(huì)多數(shù)學(xué)者分析認(rèn)為在風(fēng)險(xiǎn)評估中模糊風(fēng)險(xiǎn)評估及蒙特卡羅法在實(shí)際生活中運(yùn)用較為普遍。在單一事物評估中經(jīng)常會(huì)涉及很多因素，那么就要求對多個(gè)不特定因素進(jìn)行綜合評估，模糊綜合評估對不特定因素的評判是受到學(xué)者肯定的。1965年加州大學(xué)自動(dòng)控制專家查德教授，首次采用“模糊集合”對不確定疑問的數(shù)學(xué)探討方式。

篇（4）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險(xiǎn)、競爭風(fēng)險(xiǎn)、清算風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)6個(gè)方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險(xiǎn)，又稱不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。競爭風(fēng)險(xiǎn)主要由于房地產(chǎn)市場存在多個(gè)相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風(fēng)險(xiǎn)，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險(xiǎn)由于樓盤出售價(jià)格低于預(yù)期價(jià)格造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易價(jià)值高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目資金交易的周期長，一旦貨幣價(jià)值有所變動(dòng)，造成企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要由于行業(yè)政策變動(dòng)影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，并且政策風(fēng)險(xiǎn)的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險(xiǎn)可分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)、施工法規(guī)改革風(fēng)險(xiǎn)、審批風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因包括：（1）回報(bào)周期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。有統(tǒng)計(jì)資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項(xiàng)目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風(fēng)險(xiǎn)及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動(dòng)。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項(xiàng)目處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗(yàn)，無法達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)，直接影響企業(yè)的信譽(yù)及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財(cái)務(wù)管理為依托提高利潤率，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負(fù)債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于國家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。（6）自然風(fēng)險(xiǎn)。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

1.分析市場行情

在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)為切入點(diǎn)，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場調(diào)研

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時(shí)間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細(xì)的項(xiàng)目可行性報(bào)告，通過計(jì)算、研究、調(diào)查等方法，得出社會(huì)效益、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)等項(xiàng)目不確定性風(fēng)險(xiǎn)，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供強(qiáng)有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運(yùn)用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)一步分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.重視工程監(jiān)管

在實(shí)際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進(jìn)科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進(jìn)及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認(rèn)識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實(shí)際控制過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，及時(shí)簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟(jì)利益為前提，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任，有助于完成工作目標(biāo)，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風(fēng)險(xiǎn)意識

篇（5）

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當(dāng)時(shí)僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計(jì)建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)四高的行業(yè)，高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會(huì)對城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生多邊性帶動(dòng)效應(yīng)；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求很大，投資風(fēng)險(xiǎn)高，如果項(xiàng)目沒有做好，將會(huì)引起一系列社會(huì)問題，成為一個(gè)高破壞的工程。因此，建立一個(gè)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成功率，對于社會(huì)或者企業(yè)、個(gè)人來說，都具有深遠(yuǎn)的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的主要風(fēng)險(xiǎn)

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)兩大類。

1.1 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等。

1.2 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和持有期風(fēng)險(xiǎn)等。我們主要來分析未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

①未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項(xiàng)目就要繳納幾百萬元的綠化費(fèi)。項(xiàng)目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費(fèi)。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會(huì)級城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又開始征收電力配套費(fèi)，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是在不斷地增加.這類風(fēng)險(xiǎn)主要?dú)w因于投資者在主觀上對未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。②財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時(shí)，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)之外，還有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴(kuò)大投資范圍，從而實(shí)現(xiàn)投資利潤的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險(xiǎn)增大了。對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報(bào)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)竣工的時(shí)候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會(huì)面臨比開發(fā)住宅項(xiàng)目更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量及管理

由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的衡量和管理方法。

2.1 未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)度量中，我們通常要計(jì)算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時(shí)也要計(jì)算可以承受的最大經(jīng)濟(jì)損失，并將可能造成的不同損失詳細(xì)列出，例如自營損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對于經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達(dá)到。

2.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即在有風(fēng)險(xiǎn)的狀況下，投資企業(yè)因?yàn)榛I措資金，而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方法很多，可以通過計(jì)算自有資金利潤率及其方差來進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以設(shè)計(jì)出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時(shí)候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運(yùn)營來有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序和運(yùn)作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，在進(jìn)行投資時(shí)一定要做好風(fēng)險(xiǎn)控制及管理，如下是風(fēng)險(xiǎn)管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體如下：項(xiàng)目選址――產(chǎn)品定位――運(yùn)作策劃――資金平衡――經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作程序具體分析：①項(xiàng)目選址。首先對項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選址時(shí)，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費(fèi)者的消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對于項(xiàng)目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測算出該項(xiàng)目可能的零售額。細(xì)致分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)等相關(guān)問題。③運(yùn)作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計(jì)與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，要判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；還要判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時(shí)要判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項(xiàng)目運(yùn)作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)決定了其項(xiàng)目投資比住宅項(xiàng)目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。

篇（6）

中圖分類號：S24 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

（一）有利于保障項(xiàng)目管理的科學(xué)性

風(fēng)險(xiǎn)管理主要是利用科學(xué)的方法對于項(xiàng)目投資進(jìn)行準(zhǔn)確定位和分析，并對在投資項(xiàng)目中產(chǎn)生的任何可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項(xiàng)目執(zhí)行過程中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，能夠有效的保障整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的管理科學(xué)性和合理性，是項(xiàng)目管理重要組成部分。

（二）有利于促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行

風(fēng)險(xiǎn)管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應(yīng)對措施，使得整個(gè)項(xiàng)目管理過程更具科學(xué)性，并且風(fēng)險(xiǎn)管理深入到投資項(xiàng)目的各個(gè)領(lǐng)域和各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠提高整個(gè)企員工的參與度，使其全身心投入到項(xiàng)目決策和管理中，從而保證了促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除此之外，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，并對于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。

（三）有利于促M(fèi)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高

房地產(chǎn)投資企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，有效的減少了費(fèi)用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)管理能夠時(shí)刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理意識，從而提高了整個(gè)企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)損失，達(dá)到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)投資背景

目前，受到國家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場面臨的背景較為復(fù)雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調(diào)控對于市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導(dǎo)市場健康發(fā)展，從國家對于房地產(chǎn)投資的政策來看，國家對于房地產(chǎn)的投資的擔(dān)憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個(gè)市場的環(huán)境，這對于房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是重要的政策信號，如果不能夠及時(shí)的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的侵?jǐn)_。投資競爭日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競爭進(jìn)入白熱化階段，企業(yè)的競爭必然帶來企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，尤其是對于小企業(yè)來說，各方面都不成熟，受到風(fēng)險(xiǎn)的打擊壓力大，更需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識和管理方式問題

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實(shí)現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：風(fēng)險(xiǎn)管理意識問題。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理意識較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并未設(shè)立相關(guān)崗位和落實(shí)各方責(zé)任，使得風(fēng)險(xiǎn)管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風(fēng)險(xiǎn)管理意識的淡薄，是對于提高投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的首要障礙；風(fēng)險(xiǎn)管理方式問題。大部分企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理方式較為單一，尤其在風(fēng)險(xiǎn)評估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)，對于投資項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)判和決策，決策缺乏科學(xué)性指導(dǎo)，導(dǎo)致投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增大，并未并未形成完善和完備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對和解決措施，使得風(fēng)險(xiǎn)的危害增加，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)例分析

A房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司準(zhǔn)備在B市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中有兩個(gè)備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項(xiàng)目，另一處是商業(yè)廣場項(xiàng)目，通過對于兩個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。

（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目充分了解當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進(jìn)一步做好風(fēng)險(xiǎn)的評估和評價(jià)。

（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于城市東郊，屬于政府政務(wù)新區(qū)所在地，其開發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的基礎(chǔ)上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對于開發(fā)投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場的建設(shè)面積較大，中心區(qū)域的地價(jià)較高，投資的工期長并且效益回收的時(shí)間也較長，這是D商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目面臨的最大困難。

（2）政策背景。近年來，該市通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強(qiáng)，對于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)抱有很大期望，特別是對于老城區(qū)改造項(xiàng)目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項(xiàng)目建設(shè)。

（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實(shí)踐看，以投資的小區(qū)建設(shè)見長，對于商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目很少涉足，此次投資項(xiàng)目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對于C小區(qū)建設(shè)的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業(yè)廣場的建設(shè)項(xiàng)目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來說，對于此次投資項(xiàng)目的決策來說，經(jīng)過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目投資。

（三）投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（1）充分重視“風(fēng)險(xiǎn)識別和風(fēng)險(xiǎn)評估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目涉及多個(gè)層面和領(lǐng)域，所以在對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估時(shí)，首先要充分認(rèn)識和了解存在哪些方面的風(fēng)險(xiǎn)，例如，拆遷風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)以及競爭風(fēng)險(xiǎn)等等，其次要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評估，風(fēng)險(xiǎn)評估主要是對于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、準(zhǔn)確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策者了解投資項(xiàng)目，并在事后對于風(fēng)險(xiǎn)造成的后果進(jìn)行評估，積累更多的管理經(jīng)驗(yàn)。

（2）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對。特別是針對單個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，如何采取有效措施避免和減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害，對于企業(yè)來說也至關(guān)重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

篇（7）

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測和估計(jì)，這種想象成為不確定性。對房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中主要的不確定性因素包括租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和預(yù)測項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三個(gè)方面：

一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可能性。

二是通過敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。

三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項(xiàng)目（或某一項(xiàng)目的不同方案）進(jìn)行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。

敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型有以下幾種：

1.自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)，是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、高溫和低溫風(fēng)險(xiǎn)等。

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來到期債務(wù)的可能性。

3.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上得失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等。

4.市場風(fēng)險(xiǎn)，是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷售價(jià)格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)，是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。

以上風(fēng)險(xiǎn)，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少投資決策的失誤，保證投資項(xiàng)目能夠獲得既定的收益。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)管理活動(dòng)，它具有專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)和橫跨多領(lǐng)域、多部門的特點(diǎn)。通過有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以消除風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患，減少風(fēng)險(xiǎn)損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與一般的風(fēng)險(xiǎn)的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識別的程序主要包括以下幾個(gè)方面：

一是風(fēng)險(xiǎn)的識別。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的事，指對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷，在這個(gè)過程中需要對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的歸類，弄清各個(gè)因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來識別特定的風(fēng)險(xiǎn)。具體可以采用風(fēng)險(xiǎn)分析問詢法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、現(xiàn)場視察法等。

二是風(fēng)險(xiǎn)的衡量。這個(gè)過程主要是對對上一個(gè)環(huán)節(jié)中識別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量描述，測算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能損失及對項(xiàng)目或整個(gè)的企業(yè)的影響。

三是風(fēng)險(xiǎn)管理對策。在上面兩個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對識別和衡量的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以便盡最大努力降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能帶來的損失。

四是風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施與評估。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中的最后一個(gè)階段，主要是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，通過有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)控制具體到風(fēng)險(xiǎn)的控制方式主要有回避風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避就是避開風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕，指企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，減少開發(fā)過程中的盲目性，盡量縮短開發(fā)周期，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預(yù)測存在的風(fēng)險(xiǎn)情況下，將面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān)，對房地產(chǎn)來說可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項(xiàng)目；保險(xiǎn)，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者可以選擇投保各種工程保險(xiǎn)、質(zhì)量保證保險(xiǎn)、技術(shù)保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)等，在相應(yīng)的保險(xiǎn)事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險(xiǎn)公司獲得資金的補(bǔ)償。

參考文獻(xiàn)

篇（8）

風(fēng)險(xiǎn)是指在一定約束條件下和一定的時(shí)段內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)成都。房地產(chǎn)投資以其預(yù)期回報(bào)率高、抵抗通貨膨脹能力等優(yōu)點(diǎn)成為重要的投資工具。然而，由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資額大、周期長等特點(diǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)經(jīng)營周期，不同的時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不同、內(nèi)容不同。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有多種分類方法，按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)可分為市場體控制性風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目特異性風(fēng)險(xiǎn)：按風(fēng)險(xiǎn)的來源可分為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)有經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設(shè)期、經(jīng)營期和管理期風(fēng)險(xiǎn)，投資前期有市場定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)期間有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營期有融資風(fēng)險(xiǎn)、按揭風(fēng)險(xiǎn)、市場定位及定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，管理期有物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制有深刻的額理解，實(shí)施全面、動(dòng)態(tài)、全時(shí)段的風(fēng)險(xiǎn)防范。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的實(shí)際，針對房地產(chǎn)投資過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，制定具體的防范與控制措施來規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)。

1、設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越成熟、規(guī)范，投資風(fēng)險(xiǎn)雖然越來越被關(guān)注，但在行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)企業(yè)很少會(huì)專門設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門，對投資風(fēng)險(xiǎn)的分析往往僅限于某一個(gè)具體項(xiàng)目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風(fēng)險(xiǎn)管理，導(dǎo)致投資決策的局限性和短暫性。隨著進(jìn)一步完善、規(guī)范的市場控制，加強(qiáng)和管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，控制和防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)從機(jī)制上、制度上加以落實(shí)，設(shè)立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

為了及時(shí)掌握中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，建設(shè)部已在全國35個(gè)大中型城市全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)和市場監(jiān)控三部分，通過整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地?cái)?shù)據(jù)、房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，定時(shí)縣官信息。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程中的關(guān)鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)，從而判斷投資項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對開發(fā)成本、需求量、售價(jià)或租金等做出預(yù)測，預(yù)測的結(jié)果大多是概率性估計(jì)，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和分析真實(shí)與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應(yīng)急計(jì)劃

投資額大、周期長是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調(diào)整。以及企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動(dòng)，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加。項(xiàng)目管理者必須對現(xiàn)在和未來做出有效的計(jì)劃，計(jì)劃包括項(xiàng)目具體實(shí)施計(jì)劃，同時(shí)還應(yīng)包括面臨應(yīng)急情況的應(yīng)急計(jì)劃，主要包括風(fēng)險(xiǎn)的描述、風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性、完成計(jì)劃的假設(shè)、風(fēng)險(xiǎn)的影響及應(yīng)對的反應(yīng)。

5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制

篇（9）

一、引言

近年來，B市的房地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)模上獲得了迅速發(fā)展，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產(chǎn)市場在快速發(fā)展的同時(shí)，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產(chǎn)市場開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，這些問題和矛盾主要表現(xiàn)為：住房供給結(jié)構(gòu)不合理，中低價(jià)位的住房供給嚴(yán)重不足；地方政府出于利益驅(qū)動(dòng)，對房地產(chǎn)開發(fā)用地索要過高的價(jià)格；人為因素對住房價(jià)格影響很大等。

在此背景下，為了增加B市中低價(jià)位住房的供給、調(diào)節(jié)房市結(jié)構(gòu)及價(jià)格，作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，B市佳輝置業(yè)有限公司提出了B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業(yè)有限公司自身發(fā)展的需要。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍具有投資金額大、建設(shè)周期長、風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)，而投資決策階段又是控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵階段，因此，研究項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理至關(guān)重要[1]。為此，本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目密切結(jié)合，對本項(xiàng)目的投資決策階段進(jìn)行了全面深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，以為本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的事前控制提供科學(xué)依據(jù)。

二、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于B市豐臺區(qū)，規(guī)劃總用地面積79218平方米，建設(shè)內(nèi)容包括項(xiàng)目用地范圍內(nèi)住宅樓、商業(yè)金融樓和托兒所的建設(shè)。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務(wù)；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計(jì)1115位。商業(yè)金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設(shè)備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計(jì)478位。托兒所建筑面積為2400平方米。本項(xiàng)目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業(yè)金融用房和停車位全部委托專業(yè)公司出租經(jīng)營。

三、項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)識別

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)類型風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等[2]，具體闡述如下：

（1）開發(fā)區(qū)域存在的風(fēng)險(xiǎn)

不同的國家、地區(qū)的宏觀環(huán)境是不同的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就不同。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)區(qū)域存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。其中，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由價(jià)格波動(dòng)、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動(dòng)等導(dǎo)致項(xiàng)目損失的風(fēng)險(xiǎn)；政治風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所在區(qū)域面臨的國家、地區(qū)政治環(huán)境發(fā)生變化，進(jìn)而帶來不必要的損失的風(fēng)險(xiǎn)；社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是社會(huì)人文環(huán)境的變化給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所帶來的損失；政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于企業(yè)擬開發(fā)區(qū)域所在地政府的相關(guān)政策發(fā)生重大變化，給房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目帶來一定的損失。

（2）項(xiàng)目開發(fā)類型存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目類型不同，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風(fēng)險(xiǎn)是房屋銷售價(jià)格，消費(fèi)者在購房時(shí)往往會(huì)比較銷售價(jià)格、位置、環(huán)境等，由此看出銷售價(jià)格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)是區(qū)域環(huán)境規(guī)劃的變化、辦公樓的管理服務(wù)水平和質(zhì)量以及辦公設(shè)施的現(xiàn)代化水平等；對于商業(yè)樓宇而言，此類型項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)是商店的銷售情況、競爭、信譽(yù)等。

（3）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)存在的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出衰退-蕭條-復(fù)蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的房地產(chǎn)發(fā)生相應(yīng)的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項(xiàng)目決策者對政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確預(yù)測以選擇合適的進(jìn)入時(shí)機(jī)。

對于本項(xiàng)目來講，開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關(guān)房地產(chǎn)土地交易的規(guī)范文件，同時(shí)B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴(yán)格控制開發(fā)商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產(chǎn)項(xiàng)目在土地獲取方面面臨較大風(fēng)險(xiǎn)；此外，B市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展較平穩(wěn)，市場風(fēng)險(xiǎn)較小。在項(xiàng)目開發(fā)類型風(fēng)險(xiǎn)方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業(yè)類型，因此，此項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是銷售價(jià)格的高低以及租售商用的服務(wù)管理、基礎(chǔ)設(shè)施情況。在開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)方面，從盛世一品開發(fā)近三年的周期看，B市房地產(chǎn)仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風(fēng)險(xiǎn)也較小。綜上，盛世一品房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資決策階段主要的風(fēng)險(xiǎn)是土地規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)金融等政策風(fēng)險(xiǎn)以及銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

四、項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)評估

本項(xiàng)目計(jì)算期10年，其中建設(shè)期26個(gè)月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項(xiàng)目的銷售收入及稅金、成本費(fèi)用、利潤及利潤分配等進(jìn)行詳細(xì)估算，并編制本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表、損益表及資產(chǎn)負(fù)債表，然后計(jì)算本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)及靜態(tài)盈利指標(biāo)可得：本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為17%，高于基準(zhǔn)收益率12%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠(yuǎn)高于0；投資回收期為5.84年，短于行業(yè)內(nèi)類似項(xiàng)目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業(yè)類似項(xiàng)目的平均水平，由此可見，本項(xiàng)目的盈利能力較好。

通過對本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析可得，本項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的生產(chǎn)能力利用率為61.9%，即只要該項(xiàng)目的建設(shè)率達(dá)到設(shè)計(jì)的61.9%時(shí)，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，因此，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)水平較低。

針對建設(shè)投資增加、銷售收入減少進(jìn)行單因素敏感性分析，結(jié)果見表1。

表1 敏感性分析結(jié)果表

項(xiàng) 目 凈現(xiàn)值（Ic=12%，萬元） 內(nèi)部收益率（%）

基本方案（全投資） 3603.5 17.0%

建設(shè)投資增加5% 1268.9 15.0%

銷售收入減少5% 2151.7 15.8%

計(jì)算結(jié)果表明，從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩個(gè)指標(biāo)看，建設(shè)投資對項(xiàng)目建設(shè)較敏感，但整體敏感性都較弱，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度較低。

五、項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)控制

在上述風(fēng)險(xiǎn)識別及評估的基礎(chǔ)上，本著合理控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的原則，本項(xiàng)目可以采取以下措施控制投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)：

（1）分析和預(yù)測國家政策，盡量規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)

國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度是控制房產(chǎn)價(jià)格過快的上漲。另外，央行對各商業(yè)銀行的貸款實(shí)行嚴(yán)格的控制制度，以減少金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)增加房屋供應(yīng)，進(jìn)而打壓房地產(chǎn)的需求[3]。因此，該項(xiàng)目的措施是要把握國家政策調(diào)整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價(jià)，按照既定方案行動(dòng)；嚴(yán)格控制購地、管理成本；設(shè)立專職部門，負(fù)責(zé)與政府部門溝通，以及時(shí)了解政府的政策動(dòng)向[4]～[5]。

（2）提供差異化的住房

盛世一品房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)為了滿足不同家庭、消費(fèi)者的需要。在該項(xiàng)目周圍有很多的辦公大樓，如企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、高科園、企業(yè)孵化基地等。所以該項(xiàng)目應(yīng)該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費(fèi)者的偏好。但是這樣可能給建設(shè)帶來一定的難度[6]。

六、結(jié)語

本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，從風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對本項(xiàng)目的投資決策階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理步驟以及相應(yīng)的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風(fēng)險(xiǎn)控制措施上未作詳細(xì)的分析，還有待于今后的工作中繼續(xù)學(xué)習(xí)和積累經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙樹寬，馬力.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2002：18.

[2]梁志紅.我國項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究綜述[J].四川建筑科學(xué)研究，2006，4（33）：193-196.

[3]趙振宇，劉伊生.建設(shè)項(xiàng)目安全風(fēng)險(xiǎn)防范探討[J].科技咨詢導(dǎo)報(bào)，2009（6）：19.

[4]喬婉風(fēng)，張聲東.試析房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].江南論壇，2010（3）：39-41.

篇（10）

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，國民經(jīng)濟(jì)的飛速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，社會(huì)上暫時(shí)也沒有專門從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。因此，建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略在我國房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中是非常必要的。

2.房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述

2.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以獲得預(yù)期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

2.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的形成因素及發(fā)展趨勢

當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個(gè)方面。宏觀環(huán)境中，政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)等社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項(xiàng)目所在的區(qū)域中存在的地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和組織風(fēng)險(xiǎn)等，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導(dǎo)致的非理性開發(fā)等都可能造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至投資失敗。

此外，從主客觀兩個(gè)方面來說。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進(jìn)入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風(fēng)險(xiǎn)增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進(jìn)，這樣就失去了設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢。

3.房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方式及具體對策

3.1風(fēng)險(xiǎn)管理的主要方式

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達(dá)到的損失。目前對其管理的方式主要是風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留。

3.2風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對策

針對不同類型、特征和規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點(diǎn)：把握市場動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測能力。投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場需求和政府對項(xiàng)目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來確定市場定位，設(shè)計(jì)有針對性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

3.3建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問題和潛在因素。

3.4建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

3.5加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識

業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風(fēng)險(xiǎn)

（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時(shí)期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

（3）投資時(shí)間分散。是確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。聯(lián)合策略就是多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨(dú)自經(jīng)營項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

篇（11）

一、引言

項(xiàng)目投資作為一種新興的投資方式,因?yàn)槠渚哂懈纳坪吞岣唔?xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項(xiàng)目債務(wù)承受能力、減少項(xiàng)目投資者的自有資金投入、提高項(xiàng)目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項(xiàng)目來獲得收益。但由于項(xiàng)目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)一般可分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)兩大類。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目實(shí)體可自行控制和管理的風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項(xiàng)目自身范圍的風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

(1)政治風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的政治風(fēng)險(xiǎn)主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險(xiǎn)也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)是指東道國的法律變動(dòng)或不健全給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會(huì)逐步改進(jìn)。法律一旦變動(dòng),投資人就必須面對和自已原來投資時(shí)點(diǎn)所不同的法律條款,就可能會(huì)受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險(xiǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)時(shí)間長,所以匯率波動(dòng)帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到建成需要一定的時(shí)間。在這段時(shí)間內(nèi),不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會(huì)對項(xiàng)目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險(xiǎn)是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

(1)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的制定人在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)面臨的項(xiàng)目完成所發(fā)生的項(xiàng)目收益變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在一開始規(guī)劃時(shí)預(yù)測其可能會(huì)給投資人帶來的收益的大小,所以項(xiàng)目的收益是無法預(yù)測的。從項(xiàng)目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時(shí)間差,在這段時(shí)間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會(huì)不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。

(2)完工風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向,在項(xiàng)目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項(xiàng)目不能按預(yù)定計(jì)劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本的增加,項(xiàng)目貸款利息的加重,項(xiàng)目不能按計(jì)劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動(dòng)力狀況等風(fēng)險(xiǎn)因素的總稱。它是項(xiàng)目融資的另一個(gè)主要的核心風(fēng)險(xiǎn)。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn); 資源風(fēng)險(xiǎn); 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn); 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處位置的地理?xiàng)l件變化而帶來的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn);其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時(shí)間也很長,各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會(huì)對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費(fèi)水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

因此,在實(shí)際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能會(huì)有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。對于項(xiàng)目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項(xiàng)目的各類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運(yùn)籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計(jì)算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險(xiǎn)。其中包括政治風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)等。在進(jìn)行層次分析法時(shí)必須先把所有涉及到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個(gè)體系評價(jià)幾個(gè)相似的投資方案的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的判斷矩陣從而確定各個(gè)因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實(shí)際情況時(shí),判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個(gè)比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

在層次分析法中計(jì)算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時(shí),便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時(shí),即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個(gè)方案對各個(gè)因素判斷矩陣,計(jì)算各方案對于各個(gè)因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。

6. 把第四步所得的各個(gè)因素權(quán)重和第五步所得的各個(gè)方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險(xiǎn)綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的方案投資,這個(gè)綜合排序?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的分險(xiǎn)評價(jià)實(shí)例分析

在項(xiàng)目投資之前,投資人會(huì)面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。本文試圖從運(yùn)用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),可以在安排項(xiàng)目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個(gè)投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這三個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)的大小,從而幫助投資者確定一個(gè)合適的方案。本文運(yùn)用EXCEL來計(jì)算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn),然后根據(jù)計(jì)算出的風(fēng)險(xiǎn)大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項(xiàng)目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃通過項(xiàng)目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)辨識后,其風(fēng)險(xiǎn)因素主要有政治風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和完工風(fēng)險(xiǎn)。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運(yùn)用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個(gè)因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個(gè)因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個(gè)投資方案,就其投資風(fēng)險(xiǎn)來說,方案C的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險(xiǎn)最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià),可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項(xiàng)目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險(xiǎn)加以研究,但在現(xiàn)實(shí)生活中,投資風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與防范將是更具有現(xiàn)實(shí)意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險(xiǎn)分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險(xiǎn)研究,但畢竟投資決策是整個(gè)投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),還必須同時(shí)兼顧項(xiàng)目的效益。科學(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實(shí)踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項(xiàng)目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運(yùn)用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):