緒論：寫(xiě)作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對(duì)學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文，希望它們能為您的寫(xiě)作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1、前言

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，得到了很大的發(fā)展，舊城改造、新城建設(shè)等等，使得城市的面貌得到了極大的改觀，提升了人們的生活質(zhì)量和生存環(huán)境。但是社會(huì)在進(jìn)步，人們對(duì)住宅小區(qū)的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也要與時(shí)俱進(jìn)，只有這樣才能滿(mǎn)足人們的需要，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)住宅小區(qū)的價(jià)值，取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。而要提高房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量并確保可實(shí)施性，就要從項(xiàng)目的品質(zhì)定位、對(duì)原始地形地貌的理解、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及對(duì)國(guó)家與地方政策法規(guī)的熟悉了解等方面著手，多措并舉。本文以下內(nèi)容以某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的從業(yè)經(jīng)歷，從采取何種措施形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)并且切實(shí)可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案著手，對(duì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，僅供參考。

2、項(xiàng)目概況

某房地產(chǎn)住宅小區(qū)位于某市濱臨長(zhǎng)江與國(guó)道相重合的生態(tài)旅游度假區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總占地約6000多畝，內(nèi)有湖泊約600畝，呈盤(pán)龍狀，用地內(nèi)丘陵起伏，山形優(yōu)美，地勢(shì)南低北高，其最高海拔約147米，最低處約49米，地理位置較好，交通便捷。其中房地產(chǎn)規(guī)劃凈用地約570畝，建成后容積率不大于1.01，建筑密度不大于20%，綠化率不小于40%。

3、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)探析

作者根據(jù)此項(xiàng)目的從業(yè)經(jīng)歷，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，認(rèn)為應(yīng)從如下幾個(gè)方面著手才能設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：

（1）準(zhǔn)確的房地產(chǎn)住宅小區(qū)檔次品質(zhì)定位。項(xiàng)目的檔次與品質(zhì)定位直接決定了項(xiàng)目的成本投入，同時(shí)也直接影響住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，但成本的投入與預(yù)期的銷(xiāo)售價(jià)格并非嚴(yán)格成正比，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位則至關(guān)重要。對(duì)該項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其擁有優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源，交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及所在城市潛在利好的巨大發(fā)展空間，最終將項(xiàng)目定位為“某市首席、區(qū)域一流、低密度、低容積率、高綠化率”的城市山水經(jīng)典大盤(pán)，從目前來(lái)看所定位的檔次標(biāo)準(zhǔn)是非常正確的。

（2）充分的理解原始地形地貌。本項(xiàng)目地形地貌復(fù)雜，原始地形高差接近100m，規(guī)劃設(shè)計(jì)前首先考慮了如何充分利用自然地形、原有水系和植被等原有生態(tài)環(huán)境，例如針對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的遺棄水塘改造成景觀水系，保留了大量原生態(tài)大樟樹(shù)，其中為了能夠保留一棵“一家三口”造型獨(dú)特年代較長(zhǎng)的大樟樹(shù)，不惜調(diào)整建筑單置拉大樓棟間距，以上等等因地制宜的舉措對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的體現(xiàn)起到了立竿見(jiàn)影的效果。此項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)充分尊重原始地貌，并加以合理的改造，生態(tài)在社區(qū)中不僅沒(méi)有遭到破壞，而是形成依山傍水的獨(dú)特格局，具有很強(qiáng)的標(biāo)志性和唯一性。

此外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期即進(jìn)行深入的豎向設(shè)計(jì)研究及土方平衡計(jì)算，而非通常的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目到實(shí)施階段方重點(diǎn)考慮豎向設(shè)計(jì)的深入研究或忽略此事宜，往往會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期及成本投入造成很大的不利影響。此項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)伊始，即委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)單位進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的土石方平衡測(cè)算，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總體挖方量達(dá)260萬(wàn)m3，填方量約為50萬(wàn)m3，在意識(shí)到項(xiàng)目土石方工程量及成本太高后，對(duì)總平面的豎向設(shè)計(jì)進(jìn)行了仔細(xì)推敲，對(duì)小區(qū)園路系統(tǒng)及樓棟單體的豎向設(shè)計(jì)進(jìn)行了優(yōu)化，并調(diào)整思路重點(diǎn)在項(xiàng)目的低洼溝壑處布置集中大地下車(chē)庫(kù)，優(yōu)化后的豎向設(shè)計(jì)促使項(xiàng)目土石方工程量將減小30萬(wàn)m3以上，不僅大大節(jié)約了成本，更提高了項(xiàng)目品質(zhì)，并確保了可實(shí)施性。

（3）合理的產(chǎn)品形態(tài)布局和社區(qū)配套選取。該項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)布局上遵循依山就勢(shì)，景觀資源利用最大化的原則。在面臨良好的湖面景觀或運(yùn)動(dòng)休閑果嶺景觀區(qū)域布置雙拼別墅或聯(lián)排別墅，視野開(kāi)闊，私密性良好；隨山勢(shì)層層遞增的園區(qū)道路布置多層電梯花園洋房，依次排布，建筑形態(tài)富有變化而不失韻律感；在坐擁氣勢(shì)磅礴的江景和氣質(zhì)婉約的山林景觀區(qū)域布置臨江高層，戶(hù)戶(hù)觀景，比擬空中別墅；同時(shí)在地塊最內(nèi)側(cè)高層住宅依山而建，逐漸提高，形成了城市中一道獨(dú)特的景觀天際線(xiàn)。前述產(chǎn)品形態(tài)的布局不僅確保了容積率，同時(shí)大大提高了項(xiàng)目品質(zhì)。

在戶(hù)型方面，本小區(qū)在詳盡調(diào)查的基礎(chǔ)上，確定所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯花園洋房、18-33層的高層景觀住宅，戶(hù)型面積區(qū)間由60平方米到近300平方米，各種戶(hù)型需求應(yīng)有盡有，囊括了市場(chǎng)上大部分物業(yè)形態(tài)，為客戶(hù)提供了多種居家選擇。

在社區(qū)配套設(shè)施方面，包括室內(nèi)恒溫親水景觀游泳池、湖畔晨跑道、網(wǎng)球、籃球、羽毛球場(chǎng)、3500余平方米的商務(wù)活動(dòng)中心與健身場(chǎng)所、風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)、親水平臺(tái)、濱湖公園、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園等，讓每一位業(yè)主不僅擁有恬靜安逸的居家生活，還享有便捷、高效、全方位的社區(qū)服務(wù)。

（4）人文化的建筑設(shè)計(jì)。此項(xiàng)目整體建筑形象以巴黎的浪漫休閑文化為基礎(chǔ)，以古典主義為藍(lán)本，取用現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)中簡(jiǎn)潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折中建筑形象，同時(shí)強(qiáng)調(diào)建筑天際的豐富性、美觀性，建筑群落的樓層高低起伏，錯(cuò)落有致，恰當(dāng)?shù)乇磉_(dá)了建筑特有的美感。在建筑手法上，采用“歐式古典技法”與“現(xiàn)代技法”相結(jié)合的新古典主義，針對(duì)古典建筑中的山花尖頂、飾花柱式、通花欄桿、石膏線(xiàn)腳等，加以簡(jiǎn)化或局部使用，使有著干凈利落的體塊的“形”和符合經(jīng)典審美原則的“神”有機(jī)結(jié)合，現(xiàn)代與古典相融合。同時(shí)，建筑設(shè)計(jì)將地形自然形成的高差有效的利用起來(lái)，合理組織車(chē)庫(kù)和部分生活空間，使居住功能更加完善。

（5）生態(tài)化的園林景觀設(shè)計(jì)。此項(xiàng)目園林景觀取材于地中海的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，定位為安養(yǎng)、休閑、浪漫的生態(tài)化的花園景觀，同時(shí)充分利用優(yōu)越的江、山、湖、林景觀資源項(xiàng)目特有優(yōu)勢(shì)，形成山水五重奏：第一重開(kāi)闊大氣的濱江景觀，第二重碧波蕩漾的湖體景觀，第三重起伏延綿的運(yùn)動(dòng)休閑果嶺景觀，第四重各具特色的組團(tuán)景觀，第五重綠意盎然的屋頂花園和私家花園景觀，將項(xiàng)目景觀表現(xiàn)得淋漓盡致。這五重景觀通過(guò)建筑布局，道路組織，親水平臺(tái)，園區(qū)會(huì)所，休閑步道等要素組織串聯(lián)起來(lái)，形成整體有機(jī)的空間效果，為業(yè)主提供絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。

（6）充分熟悉和了解國(guó)家、地方最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策。判斷一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的好壞與是否可行最直接的方式之一就是方案本身能否順利通過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)的行政審批，因此對(duì)國(guó)家、地方的最新規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及政策的熟悉與了解則至關(guān)重要。該項(xiàng)目一個(gè)深刻的教訓(xùn)就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)作過(guò)程中沒(méi)有充分的了解地方標(biāo)準(zhǔn)、政策，而項(xiàng)目所在城市屬于建筑市場(chǎng)管理相當(dāng)規(guī)范的地域，很多地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定都高于國(guó)家的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，在日照、間距、建筑面積計(jì)取、容積率計(jì)算、停車(chē)位配比與尺寸等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面的規(guī)定都高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致本以為可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)在報(bào)建審批過(guò)程中進(jìn)行了反復(fù)的調(diào)整修改，進(jìn)而浪費(fèi)了大量寶貴時(shí)間。

（7）此外，一個(gè)成功的房地產(chǎn)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)離不開(kāi)深入的市場(chǎng)調(diào)查、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、精明的策劃以及正確的決策等等，而充分的市場(chǎng)調(diào)查更包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查、房地產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)查、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查等。總之，一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是由全方位的人力、物力、財(cái)力等多方資源在合理的時(shí)間內(nèi)科學(xué)整合的過(guò)程。

通過(guò)該小區(qū)的住宅銷(xiāo)售情況及所形成的建筑、景觀實(shí)體展示情況來(lái)看，此房地產(chǎn)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)還是十分成功和切合實(shí)際的，不僅取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益，更取得了廣泛的社會(huì)效益。

4、結(jié)尾

以上內(nèi)容首先根據(jù)作者所從業(yè)的某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際經(jīng)歷，從小區(qū)定位、原始地形地貌的利用、產(chǎn)品形態(tài)布局與社區(qū)配套的選取、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)及政策規(guī)定的研究等方面對(duì)如何形成高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了探討，表達(dá)了觀點(diǎn)，提出了自己的見(jiàn)解，但是作者深知，高品質(zhì)的住宅小區(qū)，最根本的是以人為本，只有滿(mǎn)足了住戶(hù)的需求、方便了住戶(hù)的生活、提高了住戶(hù)的生活質(zhì)量，才算是高品質(zhì)的住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)真正地落在了實(shí)處。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93）

[2]《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）（2003年版）

[3]《居住區(qū)規(guī)劃與環(huán)境設(shè)計(jì)》白德懋等，中國(guó)建筑工業(yè)出版社

[4] 《當(dāng)代居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案精選》韓秀琦等，中國(guó)建筑工業(yè)出版社

篇（2）

中圖分類(lèi)號(hào)：K928.73 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是商業(yè)住宅的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中及至今后的一大熱點(diǎn)。商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)對(duì)于社會(huì)和人民來(lái)說(shuō)，具有積極的意義。中國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了幾個(gè)截然不同的發(fā)展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個(gè)經(jīng)歷與西方國(guó)家的住宅發(fā)展相比，具有很大的差異，真正的商業(yè)住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)，是在改革開(kāi)放之后，住宅進(jìn)入商品化階段的產(chǎn)物，因此時(shí)間相當(dāng)短暫，在發(fā)展水平上與西方國(guó)家，特別是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到高度成熟階段的美國(guó)這類(lèi)國(guó)家之間存在著一定的差距。

根據(jù)對(duì)景觀設(shè)計(jì)的界定，居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)可分成二種:一種在建筑設(shè)計(jì)之前直接參與居住區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，以景觀的方式對(duì)居住區(qū)規(guī)劃起到一定的限定，為之后的建筑設(shè)計(jì)，具體的景觀設(shè)計(jì)起到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的作用;另一種，也是當(dāng)前比較普遍的一種，景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)時(shí)，規(guī)劃與建筑已經(jīng)定稿，可改變的東西已經(jīng)很少，景觀設(shè)計(jì)只是在限定的空間中發(fā)揮。

1 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

解讀居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一般需掌控以下幾項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):小區(qū)總規(guī)劃用地面積；居住戶(hù)數(shù)；居住人口；戶(hù)均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業(yè)用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會(huì)所、居委會(huì)及物業(yè)管理用房；住宅層數(shù)；容積率:也稱(chēng)建筑面積毛密度是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類(lèi)建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬(wàn))與居住區(qū)用地(萬(wàn))的比值表示；建筑總占地面積:各類(lèi)建筑的基底總面積；建筑密度:居住區(qū)用地內(nèi)，各類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線(xiàn)內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地；綠地率:居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)；汽車(chē)泊位數(shù):室內(nèi)、室外；戶(hù)均汽車(chē)泊位數(shù)；自行車(chē)停車(chē)位；日照間距系數(shù):根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問(wèn)題

園林設(shè)計(jì)的創(chuàng)意在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中是至關(guān)重要的，一個(gè)好的創(chuàng)意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術(shù)壽命。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目中做園林設(shè)計(jì)方案時(shí)，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區(qū)明確，根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)主的需求取向進(jìn)行布局規(guī)劃。把外部空間環(huán)境劃分成不同的區(qū)域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區(qū)領(lǐng)域空間、鄰里領(lǐng)域空間、小組人群領(lǐng)域空間、家庭領(lǐng)域空間、個(gè)人領(lǐng)域空間等，由此呈現(xiàn)出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內(nèi)、由表及里、由動(dòng)到靜、由公共性質(zhì)向私有性質(zhì)漸進(jìn)的過(guò)程：其次，要考慮小區(qū)整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過(guò)園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負(fù)零，弱化通路。步道宜窄，線(xiàn)形宛轉(zhuǎn)曲勝直，以及廣場(chǎng)易小等，建立起一系列的戶(hù)外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區(qū)居民們能更好地享受環(huán)境帶來(lái)的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時(shí)可以制約外界的穿越性活動(dòng)，保證小區(qū)住戶(hù)生活環(huán)境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營(yíng)、使用和社會(huì)化服務(wù)，合理組織人流、車(chē)流，有利安全防衛(wèi)，構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。

3.2 幼兒園及中小學(xué)校布置應(yīng)保證學(xué)生就近上學(xué)，不應(yīng)穿越鐵路于線(xiàn)、廠(chǎng)礦生產(chǎn)區(qū)、城市干道和市中心，避開(kāi)噪聲干擾大的地方，同時(shí)減少學(xué)校本身對(duì)居民的影響。托幼一般宜獨(dú)立設(shè)置在靠近綠地，環(huán)境安靜，接送方便。

3.3 空間環(huán)境中建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個(gè)性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化。合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對(duì)居民的污染和干擾，精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)、停車(chē)庫(kù)等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排，公共活動(dòng)空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，應(yīng)處理好建筑道路、廣場(chǎng)院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動(dòng)之間的相互關(guān)系。

4 園林植物景觀配置問(wèn)題

目前可供選擇的綠化植物種類(lèi)非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個(gè)性才能活起來(lái)。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺(jué)的愉悅，不能達(dá)到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤(pán)大雜燴，而應(yīng)該凸顯出其中蘊(yùn)藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國(guó)園林植物品種較為豐富，其中有很多種類(lèi)具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國(guó)槐、白蠟等為代表的行道樹(shù)類(lèi)喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹(shù)為代表的果樹(shù)類(lèi)喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類(lèi)喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹(shù)種，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠(yuǎn)，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥?shù)種，適應(yīng)性強(qiáng)，便于后期管理，減少維護(hù)成本。

5 住宅景觀的未來(lái)發(fā)展

人類(lèi)的需求是多方面和復(fù)雜的.根據(jù)社會(huì)發(fā)展的不同水平，人類(lèi)需求的重點(diǎn)也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開(kāi)始注意周?chē)h(huán)境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環(huán)境加重了人們生理和心理上的負(fù)擔(dān)，以自然美為主要的塑造對(duì)象的園林藝術(shù)，也自然地順應(yīng)了這一潮流。這種情況造成了發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家在住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)需求上的差異，根據(jù)瑪斯洛需求模型，人類(lèi)的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級(jí)的自尊需求和自我需求發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)人口的需求已經(jīng)完成了基本的需求，在住宅方面轉(zhuǎn)為注重交往，自尊和自我實(shí)現(xiàn)層面，而大部分的發(fā)展中國(guó)家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿(mǎn)足上，中國(guó)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的發(fā)展中國(guó)家，住宅規(guī)劃的需求開(kāi)始從發(fā)展中國(guó)家的模型開(kāi)始向發(fā)達(dá)國(guó)家的模型轉(zhuǎn)化。

結(jié)束語(yǔ)

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設(shè)計(jì)則必須一絲不茍、有條有理地進(jìn)行。對(duì)于住戶(hù)，住宅區(qū)景觀環(huán)境首先是一處可供使用的公共場(chǎng)所。這種公共場(chǎng)所既可向住戶(hù)提供開(kāi)放的公共活動(dòng)場(chǎng)地，也可滿(mǎn)足住戶(hù)個(gè)人的私密空間需求。住區(qū)公共場(chǎng)所不僅可以通過(guò)綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶(hù)走出居室，為住戶(hù)提供與自然界萬(wàn)物的交往空問(wèn)，還可以就近為住戶(hù)提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動(dòng)場(chǎng)地，使之加入公共活動(dòng)的行列，提供住戶(hù)之間人與人的交往場(chǎng)所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻(xiàn)

篇（3）

價(jià)值工程作為一種前沿的規(guī)劃、管理技術(shù)，有效的滿(mǎn)足了制造業(yè)降低成本、提升企業(yè)利潤(rùn)價(jià)值等需求。隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍新世紀(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)步伐的加快，價(jià)值工程也日益滲透到房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃中。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃而言，制定一套系統(tǒng)科學(xué)、操作性強(qiáng)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)所賦予的實(shí)際意義是非常重大的，這對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、增大競(jìng)爭(zhēng)籌碼、切近市場(chǎng)需求具有重大實(shí)用價(jià)值。下面本文將在此背景下，具體來(lái)分析價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求、內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃能夠更科學(xué)、價(jià)值性更高。

一、價(jià)值工程理論簡(jiǎn)介以及價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用意義

（一）價(jià)值工程理論簡(jiǎn)介

價(jià)值工程是一種新興的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，它的基本原理，即提升產(chǎn)品或作業(yè)價(jià)值的途徑，具體闡述如下：首先，第一途徑是在保持產(chǎn)品或作業(yè)成本不變的情況下，增加或提高產(chǎn)品的功能來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的預(yù)期需求；其次，在產(chǎn)品功能不變的情況下降低產(chǎn)品成本，來(lái)迎合消費(fèi)者“物美價(jià)廉”消費(fèi)心理；再次，在前兩條途徑的基礎(chǔ)上增加變量，產(chǎn)品功能與成本實(shí)現(xiàn)不均衡增長(zhǎng)。即通過(guò)提升較低成本來(lái)獲得較高額度功能的提升；此外，滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)力稍低消費(fèi)者群的消費(fèi)需求也是非常重要的一個(gè)方面，畢竟絕大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力還停留在一般水平，為此，應(yīng)該注重產(chǎn)品成本大幅度降低、產(chǎn)品功能略有下降的情況，適當(dāng)生產(chǎn)價(jià)格低廉的中檔品來(lái)獲取較大的經(jīng)濟(jì)效益；最后，提升價(jià)值最為理想的途徑是生產(chǎn)大規(guī)模“物美價(jià)廉”的產(chǎn)品，企業(yè)既能獲取高額利潤(rùn)，又能節(jié)省生產(chǎn)成本，是本利結(jié)合的最佳點(diǎn)。

（二）價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用意義

1、可以強(qiáng)化用戶(hù)第一的觀念，更好的滿(mǎn)足社會(huì)需要。對(duì)于交易市場(chǎng)而言，買(mǎi)方市場(chǎng)最終會(huì)戰(zhàn)勝賣(mài)方市場(chǎng)贏得最后的話(huà)語(yǔ)權(quán)，這是我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。因此，價(jià)值工程理論的運(yùn)用，可以強(qiáng)化用戶(hù)第一的觀念，使得房地產(chǎn)品更好的滿(mǎn)足用戶(hù)的功能需求，實(shí)現(xiàn)功能與成本的完美結(jié)合。

2、可以有效控制目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。價(jià)值工程提升產(chǎn)品價(jià)值的最直接途徑是降低目標(biāo)成本，實(shí)踐證明價(jià)值工程在控制房地產(chǎn)業(yè)成本方面的作用是巨大的。建筑業(yè)中運(yùn)用價(jià)值工程理論進(jìn)行建筑業(yè)開(kāi)發(fā)前的項(xiàng)目前期規(guī)劃建設(shè)，可以有效控制項(xiàng)目投入成本，畢竟，建設(shè)項(xiàng)目成本節(jié)約的最大可能階段就是建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。隨著項(xiàng)目額逐漸進(jìn)展，可以?xún)?yōu)化的目標(biāo)范圍將越來(lái)越小。

3、有助于改變房地產(chǎn)業(yè)投入高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差、造價(jià)高的畸形發(fā)展態(tài)勢(shì)。提升房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。投入高、造價(jià)高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的頑固難題，價(jià)值工程理論的運(yùn)用可以在一定程度上有效克服這些問(wèn)題。價(jià)值工程可以有效糅合傳統(tǒng)成本管理與質(zhì)量管理的優(yōu)點(diǎn)，使得成本與功能達(dá)到最佳結(jié)合點(diǎn)。

二、價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議

（一）價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)研究的內(nèi)容

首先，是建筑群體組合即是通常所說(shuō)的建筑平面布局、立面處理等內(nèi)容，它是依據(jù)地面容積率、地面規(guī)模、形狀等來(lái)確定建筑布局、間距、朝向、高度、大小、個(gè)數(shù)等等。它是住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最主要部分，需要遵循三個(gè)原則，功能原則、經(jīng)濟(jì)原則、美觀原則。其次，是公共空間規(guī)劃，即對(duì)沒(méi)有建筑覆蓋的集體公共空間的規(guī)劃，它的規(guī)劃對(duì)象有兩部分，一是像圍墻、地面之類(lèi)的硬性方面，再次是指樹(shù)木、草坪等軟性方面。再次是道路規(guī)劃，道路規(guī)劃應(yīng)該在方便原則、安全原則與經(jīng)濟(jì)原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃，設(shè)計(jì)一個(gè)合理、經(jīng)濟(jì)的路網(wǎng)。為此，需要對(duì)小區(qū)的地形地貌、氣候、地形規(guī)模、位置、出入口有一個(gè)詳細(xì)的了解。最后是綠地規(guī)劃，綠地規(guī)劃的對(duì)象具體包括住宅旁綠地、公共綠地、道路綠地、配套公共建筑綠地四部分，良好的綠地規(guī)劃有助于創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，因此應(yīng)該堅(jiān)持方便生活、保證安全、設(shè)計(jì)獨(dú)特的原則。

（二）價(jià)值工程下房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的建議

1、增加成本，準(zhǔn)確把握功能，滿(mǎn)足用戶(hù)需求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，成本與功能之間的關(guān)系是一個(gè)非常重要又很難把握的問(wèn)題，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著高成本、低市場(chǎng)的現(xiàn)象。為此我們要重視購(gòu)買(mǎi)者關(guān)注的功能，要正確分析功能。可以說(shuō)，功能分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)值回報(bào)的大小。實(shí)際規(guī)劃中存在著現(xiàn)實(shí)成本偏低、功能不夠齊全的現(xiàn)象，因此，我們應(yīng)該加大現(xiàn)實(shí)投入成本，注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，保證各項(xiàng)功能的達(dá)成，滿(mǎn)足用戶(hù)的各項(xiàng)要求。

2、注重環(huán)境設(shè)計(jì)，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果。對(duì)于環(huán)境工程而言，投入的現(xiàn)實(shí)成本偏低，環(huán)境建設(shè)的投入相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較低的，因而所達(dá)到的環(huán)境效果也是很不理想的。當(dāng)代追求高質(zhì)量環(huán)境的心理還是非常普遍的，但是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于環(huán)境工程給予的重視不夠，沒(méi)有切合消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)房需求。為此，應(yīng)該注重環(huán)境設(shè)計(jì)，增加環(huán)境建設(shè)投入，提升環(huán)境效果，滿(mǎn)足用戶(hù)環(huán)保養(yǎng)生心理。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度如此迅猛，如何在價(jià)值工程理論下更加準(zhǔn)確的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在可接受的資金壓力下推行具有完善功能與合理價(jià)格的優(yōu)質(zhì)住宅是一個(gè)非常關(guān)鍵的問(wèn)題。通過(guò)上述分析，筆者在對(duì)價(jià)值工程理論進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的具體內(nèi)容以及設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的兩點(diǎn)重要建議，以期能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)真正打造出“以人為本”的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的最大價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

篇（4）

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)是指項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)是可行性研究后的第一項(xiàng)工作，是項(xiàng)目后續(xù)工作的前導(dǎo)和方向。一旦設(shè)計(jì)完成，項(xiàng)目成本的數(shù)量級(jí)就基本確定了。統(tǒng)計(jì)資料表明：設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度高達(dá)75%以上，而施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度不超過(guò)25%。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行成本控制是管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、是否經(jīng)濟(jì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的總投資及利潤(rùn)水平。一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)既要滿(mǎn)足建筑物的使用功能也要合理控制建安投資，保持建筑物合理的性?xún)r(jià)比。

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中存在與成本相關(guān)的問(wèn)題有以下幾個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的成本問(wèn)題重視不夠

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，在將項(xiàng)目委托給一家“可信”的設(shè)計(jì)單位、確定項(xiàng)目方案、功能后，具體設(shè)計(jì)工作是設(shè)計(jì)單位的事情。通常，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)合同中只會(huì)與設(shè)計(jì)單位約定設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程技術(shù)要求等基本因素，很少或幾乎不對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行成本約束。

對(duì)設(shè)計(jì)單位而言，目前常用的設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)方式使得設(shè)計(jì)人員缺少成本控制的動(dòng)力。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一是以建筑面積為基數(shù)，按照一定的設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如30元/平方米）計(jì)算；二是以雙方商定的項(xiàng)目總投資為基數(shù)，按照一定的百分比系數(shù)計(jì)算。這兩種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)單位的成本控制意識(shí)。在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等涉及成本控制的關(guān)鍵問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)可行，質(zhì)量可靠”的角度出發(fā)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)“安全”責(zé)任而忽視成本控制的問(wèn)題，因?yàn)橐坏┌l(fā)生安全問(wèn)題，設(shè)計(jì)人員要承擔(dān)責(zé)任，成本節(jié)省的多少，對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無(wú)影響。

2.房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位普遍存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段過(guò)分看重技術(shù)問(wèn)題，往往造成主要指標(biāo)的過(guò)分提高，如鋼筋、混凝土的含量等，使得項(xiàng)目成本增高。如某花園小區(qū)，原設(shè)計(jì)圖的鋼筋含量為69公斤/平方米，經(jīng)過(guò)第三方審圖后，鋼筋含量下降到61公斤/平方米，僅此一項(xiàng)就節(jié)省成本600萬(wàn)元。

設(shè)計(jì)單位內(nèi)部技術(shù)人員與經(jīng)濟(jì)人員分離，也造成了成本浪費(fèi)的隱患。設(shè)計(jì)單位普遍認(rèn)為工程設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)人員的事，而成本控制則是概預(yù)算人員的事情。于是，個(gè)別設(shè)計(jì)人員為過(guò)分強(qiáng)調(diào)安全而加大梁、柱、墻截面、提高混凝土標(biāo)號(hào)、加大配筋等。

三、建立房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的成本控制系統(tǒng)

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是一個(gè)有機(jī)的整體，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)任務(wù)委托書(shū)的要求和設(shè)計(jì)合同的規(guī)定，將設(shè)計(jì)概算控制在委托設(shè)計(jì)的投資限額內(nèi)。各設(shè)計(jì)階段的成本估算、概算和預(yù)算相互制約、相互補(bǔ)充，共同組成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制系統(tǒng)。

1.設(shè)計(jì)概算

設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、投資估算和設(shè)計(jì)承包合同進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算。概算經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，要作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最高限額。

2.施工圖預(yù)算

設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)文件和主要設(shè)備定貨情況進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書(shū)及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段成本控制是否超過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中成本控制的具體措施

規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中成本控制的主要措施可歸納如下。

1.采用設(shè)計(jì)招標(biāo)

設(shè)計(jì)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，可以有效提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最大限度地減少設(shè)計(jì)變更，縮短設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止“三超”（概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算）。

2.推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。通常，要將審定的投資額和工程量先行分解到各專(zhuān)業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專(zhuān)業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以確保總投資限額不被突破。

3.適應(yīng)市場(chǎng)需求，優(yōu)化設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹(shù)立“以人為本”的思想，一切從消費(fèi)者需求出發(fā)，細(xì)分市場(chǎng)，確定目標(biāo)客戶(hù)群，確定適銷(xiāo)對(duì)路的戶(hù)型和滿(mǎn)足不同功能的產(chǎn)品。在總體規(guī)劃確定后，優(yōu)化設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的關(guān)鍵。如在滿(mǎn)足規(guī)范的情況下，層高每降低0. l米，就可節(jié)約成本1%左右；適當(dāng)采用大進(jìn)深戶(hù)型，可以提高容積率，增加建筑面積，無(wú)形中節(jié)約成本和造價(jià)。

4.加強(qiáng)圖紙會(huì)審

請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審圖公司仔細(xì)地會(huì)審圖紙，減少設(shè)計(jì)變更，也是控制成本的重要措施。這是在設(shè)計(jì)階段克服設(shè)計(jì)方的不足或缺陷花費(fèi)小、效果好的有效方法。會(huì)審重點(diǎn)是對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、成本上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查，從各個(gè)不同的角度對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行全面審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)困難或造成經(jīng)濟(jì)損失。

5.做好施工圖預(yù)算與審查

篇（5）

近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中，取得了一定的進(jìn)步，但依然存在很多問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售額下降，給房地產(chǎn)帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失。本文圍繞營(yíng)銷(xiāo)策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行闡述，分析了其在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題

當(dāng)今社會(huì)，由于某些房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面脫節(jié)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)項(xiàng)目的作業(yè)進(jìn)程。在實(shí)際生活中，開(kāi)發(fā)商不重視對(duì)某些小區(qū)的科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)缺陷戶(hù)型的情況；某些小戶(hù)型住宅被開(kāi)發(fā)成大戶(hù)型住宅，導(dǎo)致硬件設(shè)施無(wú)法滿(mǎn)足大戶(hù)型住宅，使房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷(xiāo)情況。因此，房地產(chǎn)在營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目的過(guò)程中，必須提前進(jìn)行規(guī)劃謝十工作，保障項(xiàng)目銷(xiāo)售的質(zhì)量，從而提高經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。

2、“前營(yíng)銷(xiāo)”策劃的重要性

“前營(yíng)銷(xiāo)”對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作具有重要意義。因此，當(dāng)項(xiàng)目具有良好的影響基礎(chǔ)時(shí)，房地產(chǎn)才能開(kāi)發(fā)出科學(xué)地房地產(chǎn)產(chǎn)品，提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。“前營(yíng)銷(xiāo)”策劃工作能夠清晰定義住宅小區(qū)的檔次定位，利于小區(qū)后期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。在“前營(yíng)銷(xiāo)”的策劃環(huán)節(jié)中，設(shè)計(jì)師必須保障小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性、規(guī)范性、科學(xué)性，必須堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。由于住宅小區(qū)的定位不同，因此高端型小區(qū)與經(jīng)濟(jì)型小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，存在很多不同點(diǎn)，主要體現(xiàn)為內(nèi)涵、品質(zhì)、建筑風(fēng)格等。同時(shí)，個(gè)性化住宅小區(qū)規(guī)劃與中端型住宅小區(qū)規(guī)劃必須具有不同點(diǎn)，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之前必須充分調(diào)查目標(biāo)客戶(hù)的生活習(xí)慣，不斷滿(mǎn)足客戶(hù)的消費(fèi)需求。當(dāng)小區(qū)的檔次定位清晰后，利于后期的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策劃工作。“前營(yíng)銷(xiāo)”策劃通過(guò)工作人員具體分析目標(biāo)客戶(hù)的生活品質(zhì)，提供給設(shè)計(jì)師詳細(xì)的市場(chǎng)依據(jù)，使設(shè)計(jì)師能夠根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，不斷提煉出產(chǎn)品亮點(diǎn)，從而提高開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，“前營(yíng)銷(xiāo)”策劃對(duì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作具有重要意義。開(kāi)發(fā)商在對(duì)小區(qū)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程中，必須充分考慮目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)需求。通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的策劃公司參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)決策失誤的情況，提品的質(zhì)量。

3、營(yíng)銷(xiāo)策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃，利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的重要表現(xiàn)。由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量直接決定了住宅產(chǎn)品的性能，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售具有重要影響。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必須重視以下幾個(gè)方面。

3.1小區(qū)主題設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，首先重視的內(nèi)容應(yīng)為小區(qū)主題。小區(qū)主題的理念直接關(guān)系到設(shè)計(jì)師對(duì)整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了小區(qū)的特色風(fēng)貌。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅是房地產(chǎn)在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中對(duì)產(chǎn)品的宣傳，而且是產(chǎn)品與服務(wù)的實(shí)質(zhì)體現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售具有重要意義。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，小區(qū)理念是由設(shè)計(jì)師根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，進(jìn)行提煉得出的。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，必須充分了解市場(chǎng)信息，不斷提高小區(qū)主題設(shè)計(jì)的規(guī)范性、合理性、科學(xué)性。當(dāng)住宅小區(qū)缺乏鮮明主題時(shí)，不利于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在對(duì)某些項(xiàng)目的景觀工作進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，一旦缺乏主題化設(shè)計(jì)，常常導(dǎo)致產(chǎn)品中出現(xiàn)較多的景觀元素，不利于開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)銷(xiāo)售。當(dāng)設(shè)計(jì)師沒(méi)有設(shè)計(jì)出鮮明的小區(qū)主題時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)策劃師難以對(duì)房地產(chǎn)的主題進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣工作，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量不斷下降，對(duì)房地產(chǎn)造成了經(jīng)濟(jì)損失。

3.2風(fēng)格差異化設(shè)計(jì)

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品出現(xiàn)了同質(zhì)化傾向。在很多住宅產(chǎn)品中，風(fēng)格相同的戶(hù)型設(shè)計(jì)、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂?shù)龋瑫r(shí)，房地產(chǎn)不斷展示重復(fù)的理念、相同的設(shè)計(jì)，降低了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有獨(dú)特的風(fēng)格，例如：楓林綠洲的陽(yáng)光花房設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師通過(guò)創(chuàng)新住宅，提高了房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)額，因此，差異化的產(chǎn)品具有重要意義。如今，很多產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向日益明顯，為了提高房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)必須重視產(chǎn)品的差異化，突出自身項(xiàng)目的個(gè)性，不斷提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)還應(yīng)重視環(huán)境質(zhì)量、住宅地段、實(shí)力等客觀因素。對(duì)于產(chǎn)品的差異化個(gè)性，是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不容易模仿的，屬于營(yíng)銷(xiāo)策略的重要武器。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)為差異化營(yíng)銷(xiāo)。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必須改變傳統(tǒng)的落后理念，建立創(chuàng)新理念，不斷提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而為房地產(chǎn)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。

3.3小區(qū)前瞻性設(shè)計(jì)

隨著科技的發(fā)展，我國(guó)綜合國(guó)力不斷提高。人們?cè)絹?lái)越重視生活質(zhì)量，對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區(qū)常常面臨這樣的問(wèn)題：住宅小區(qū)的業(yè)主們總購(gòu)車(chē)輛不斷提高，但是車(chē)位有限，導(dǎo)致后期車(chē)位出現(xiàn)供求失衡的狀態(tài)，無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主的生活需求。由于某些小區(qū)的智能化程度低，導(dǎo)致后期的運(yùn)行過(guò)程中，小區(qū)無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)小區(qū)智能化的需求與安全指數(shù)的需求等。因此，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區(qū)后期運(yùn)行過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的變化。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商重視前瞻性理念，設(shè)計(jì)師在對(duì)小區(qū)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，充分體現(xiàn)了前瞻性的設(shè)計(jì)理念。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工到銷(xiāo)售結(jié)束這一過(guò)程中，為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶(hù)的注意力，充分滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，具有前瞻性的房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。某些房地產(chǎn)產(chǎn)品，雖然當(dāng)前銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好，產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)良，但缺乏超前性，隨著時(shí)間的推移，將逐漸降低市場(chǎng)銷(xiāo)售量。因此，房地產(chǎn)必須重視小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性。因此，房地產(chǎn)必須重視設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)定期對(duì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行培訓(xùn)，不斷增加設(shè)計(jì)師的建筑理論知識(shí)，同時(shí)提高設(shè)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)水平。設(shè)計(jì)師還應(yīng)建立前瞻性理念，不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與社會(huì)效益。

篇（6）

近幾年來(lái)，在住宅小區(qū)的建設(shè)中，對(duì)住宅小區(qū)的合理規(guī)劃越來(lái)越重視。針對(duì)近年來(lái)國(guó)家提出將住宅建設(shè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并將住房制度由福利型分配轉(zhuǎn)為貨幣型分配，住宅建設(shè)進(jìn)人由“數(shù)量型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型”的開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。在居住區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計(jì)中，積極推進(jìn)“以人為核心”的設(shè)計(jì)觀念和“可持續(xù)發(fā)展”方針，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新活動(dòng)，創(chuàng)造出具有地方特色，設(shè)備完善和達(dá)到21世紀(jì)居住標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境，從而使中國(guó)住宅建筑技術(shù)獲得整體的提高，城市居民對(duì)居住環(huán)境要求也隨之日益提高。規(guī)劃設(shè)計(jì)出一批居住環(huán)境良好、社區(qū)功能完備，具有當(dāng)?shù)靥厣母咚疁?zhǔn)的居住小區(qū)對(duì)我們來(lái)說(shuō)已經(jīng)成為一項(xiàng)急待解決的問(wèn)題。

1 小區(qū)中空間布局的規(guī)劃

居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級(jí)。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹(shù)木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營(yíng)造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團(tuán)內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂(lè)、休息的主要場(chǎng)所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過(guò)較完整的綠地和開(kāi)闊的視野作為居民接近自然的場(chǎng)所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團(tuán)的不同組合方式來(lái)考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動(dòng)和健身的場(chǎng)地，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動(dòng)空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽(yáng)臺(tái)與室外露臺(tái)。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團(tuán)內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。樓層上陽(yáng)臺(tái)可以眺望、休息、種植花卉，營(yíng)造垂直綠化的景色。

2 小區(qū)中交通道路的合理規(guī)劃

住宅小區(qū)的交通道路要以方便居民出入、遷居，滿(mǎn)足消防、救護(hù)需要，減少對(duì)住的干擾，保證住的安寧為原則進(jìn)行布置，以達(dá)到通達(dá)性、安全性、方便性、一體性、多層次性的要求。

住宅小區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)分級(jí)明顯、架構(gòu)清楚，既要與城市公共系統(tǒng)銜接，又要避免城市公交道路穿住區(qū)而過(guò)。如果城市規(guī)劃確定公交道路必須穿過(guò)住宅小區(qū)時(shí)，在可能條件下可設(shè)計(jì)地下道路，以防止對(duì)住宅小區(qū)的嚴(yán)重干擾。小型住宅小區(qū)應(yīng)避免機(jī)動(dòng)車(chē)道進(jìn)入居住區(qū)域。有的住宅小區(qū)建成“無(wú)車(chē)小區(qū)”，即把機(jī)動(dòng)車(chē)道和停車(chē)場(chǎng)都設(shè)在地下，機(jī)動(dòng)車(chē)從小區(qū)門(mén)口進(jìn)入地下，居民在地下停車(chē)場(chǎng)可直接乘電梯到居室，車(chē)輛對(duì)住宅小區(qū)區(qū)域全無(wú)干擾，效果良好，居民滿(mǎn)意。小區(qū)內(nèi)的交通組織在于創(chuàng)造方便、安全與安寧的居住環(huán)境。小區(qū)的交通現(xiàn)象可分為動(dòng)態(tài)與靜態(tài)兩類(lèi)。動(dòng)態(tài)交通組織是指機(jī)動(dòng)車(chē)行、非機(jī)動(dòng)車(chē)行和人行方式的組織，靜態(tài)交通組織則指各種車(chē)輛存放的安排。

2.1 動(dòng)態(tài)交通的組織

動(dòng)態(tài)交通的解決在于道路布局應(yīng)符合車(chē)流與人行的軌跡，實(shí)行便捷、通順、合流與分流的不同處理，保證交通安全，同時(shí)，道路等級(jí)應(yīng)設(shè)置清楚，區(qū)分車(chē)行道、步行道與綠地小道，盡量控制車(chē)輛進(jìn)入院落空間之內(nèi)，以減少噪音與不安全因素。小區(qū)道路根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可分別采用三級(jí)或二級(jí)路網(wǎng)。小區(qū)主路是道路的骨架，是居民出行最頻繁的通道它的線(xiàn)型應(yīng)使居民能順利便捷地回到自己的住處或到達(dá)想去的地方，但不應(yīng)暢通無(wú)阻，并需防止外界車(chē)輛任意穿行，做到“通而不暢，順而不穿”。

2.2 靜態(tài)交通的組織

私家汽車(chē)在小區(qū)的突然增多，引發(fā)出空氣污染、噪聲干擾、交通混亂、景觀惡化，也出現(xiàn)了如何合理存放的問(wèn)題。目前存車(chē)方式有地面存車(chē)、室內(nèi)存車(chē)、地下存車(chē)三種形式。隨著社會(huì)發(fā)展，汽車(chē)量的增多，小區(qū)內(nèi)汽車(chē)存放只靠一種方式是很難解決好的，特別當(dāng)停車(chē)率要求達(dá)到33%-50%或更高時(shí)，更需兼?zhèn)涠喾N存車(chē)方式。在地面停車(chē)應(yīng)注意，一是停車(chē)場(chǎng)地應(yīng)采用植草磚鋪砌以維持小區(qū)的綠地率；二是每隔3～4輛車(chē)距應(yīng)植置大冠喬木以防日曬，而地下存車(chē)可作備用，也是可持續(xù)發(fā)展的途徑。

3 小區(qū)的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)的規(guī)劃

在住區(qū)規(guī)劃中要防止盲目提高容積率、只重建房不重環(huán)境的傾向。對(duì)住區(qū)空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”原則，在住宅布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證住區(qū)有充足的日照，清新的空氣，良好的通風(fēng)，潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積，提高植物的中面系數(shù)(多種樹(shù))和造氧功能。不讓小區(qū)有泥地，以盡量減少塵埃。要充分利用原有樹(shù)林和水面，并使其合理使用。絕不能盲目破壞自然山水，隨便推山建房，砍樹(shù)取地。同時(shí)要做到處理“三廢”，凈化空氣和水面，落實(shí)防風(fēng)、防塵、防曬措施，改善小氣候，使住區(qū)生態(tài)環(huán)境比原來(lái)好得多。生態(tài)住區(qū)要提倡環(huán)保理念、節(jié)能理念，充分利用環(huán)保材料、節(jié)能材料，使用太陽(yáng)能，節(jié)約用水，垃圾進(jìn)行無(wú)害化處理。

4 小區(qū)中各功分區(qū)能的組合規(guī)劃

居住小區(qū)的空間按其功能要求一般劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四級(jí)。公共空間即居住小區(qū)的公共干道和集中的綠地或游園，供居民共同使用。在公共空間的規(guī)劃上應(yīng)與文化建筑、水面、曲橋、草坪、樹(shù)木、雕塑小品或城市公園、河流水系等結(jié)合在一起考慮，營(yíng)造出一種舒適、幽雅的空間氛圍。半公共空間，是指其公共性具有一定的限度的空間，作為居住組團(tuán)內(nèi)的半公共空間是供居民共同使用的，它是居民增加相互接觸、熟悉、交流的地方，是鄰里交往、游樂(lè)、休息的主要場(chǎng)所，也是防災(zāi)避難的疏散的有效空間，以及通過(guò)較完整的綠地和開(kāi)闊的視野作為居民接近自然的場(chǎng)所。在這部分的空間規(guī)劃上應(yīng)注重根據(jù)各居住組團(tuán)的不同組合方式來(lái)考慮，并保證其交通暢通、功能齊全。半私用空間是住宅樓幢之間的院落空間，是居民就近休息、活動(dòng)和健身的場(chǎng)地，在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重其設(shè)施的多樣化和完備性，把它規(guī)劃成小區(qū)中最具有吸引力的居民活動(dòng)空間。私用空間即住宅底層庭院、樓層陽(yáng)臺(tái)與室外露臺(tái)。底層庭院的設(shè)置使居民可以自由種植，增加組團(tuán)內(nèi)的景觀，又使居民有安全感。

總之，未來(lái)住宅建設(shè)應(yīng)推進(jìn)居住小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。推進(jìn)住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的技術(shù)手段是:建立符合住宅小區(qū)產(chǎn)業(yè)化的住宅建筑體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立完善的質(zhì)量控制體系;建立住宅性能綜合評(píng)價(jià)體系等，在住宅小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，以科技進(jìn)步為核心，從而全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量，改善住宅使用功能和居住環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)城市挽劃法)及建設(shè)部制定的《城市規(guī)劃編制辦法》和相關(guān)的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范.

篇（7）

中圖分類(lèi)號(hào)：TB126 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2013）05-（頁(yè)碼）-頁(yè)數(shù)

1. 風(fēng)環(huán)境模擬簡(jiǎn)介

現(xiàn)代社會(huì)，人們對(duì)建筑的依賴(lài)程度非常高，對(duì)建筑內(nèi)外環(huán)境的要求也越來(lái)越高。新的建筑環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)受到關(guān)注，表現(xiàn)在相關(guān)的各個(gè)方面如室內(nèi)的氣流組織控制，污染物消除與分布預(yù)測(cè)，舒適性分析，災(zāi)害分析等和室外小區(qū)風(fēng)熱環(huán)境等方面。傳統(tǒng)采用粗略大空間平均計(jì)算的結(jié)果，難以適應(yīng)現(xiàn)代建筑物理精細(xì)化分析的數(shù)據(jù)需求。因此，在建筑行業(yè)，計(jì)算流體力學(xué)正被越來(lái)越廣泛使用于室內(nèi)外風(fēng)熱環(huán)境的模擬，CFD 技術(shù)在這些方面的細(xì)致研究中具有不可替代的優(yōu)勢(shì)。隨著計(jì)算機(jī)軟硬件的發(fā)展和成本降低，使CFD 的應(yīng)用也日益普及。同時(shí)，隨著對(duì)建筑內(nèi)外流場(chǎng)研究的深入，對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行描述的專(zhuān)業(yè)模型越來(lái)越完善，模擬結(jié)果越來(lái)越接近真實(shí)，很高的可信度，對(duì)設(shè)計(jì)有著較強(qiáng)的指導(dǎo)作用。

另一方面，就建筑外環(huán)境而言，對(duì)建筑內(nèi)部居者的生活確有著重要的影響。建筑小區(qū)二次風(fēng)、小區(qū)熱環(huán)境等問(wèn)題日益受到人們的關(guān)注。采用CFD 技術(shù)可以方便地對(duì)建筑外環(huán)境進(jìn)行模擬分析，并結(jié)合地形地貌，建筑布局，綠化水景等設(shè)計(jì)，構(gòu)建出良好的區(qū)域風(fēng)環(huán)境。

計(jì)算流體力學(xué)（簡(jiǎn)稱(chēng)CFD）是建立在經(jīng)典流體動(dòng)力學(xué)與數(shù)值計(jì)算方法基礎(chǔ)之上的一門(mén)新型獨(dú)立學(xué)科，其基本原理是一組物理量守恒的方程組，即質(zhì)量，動(dòng)量和能量守恒方程等，通過(guò)數(shù)值解析的方法獲取此方程組在時(shí)間和空間上的確定解，并可采用圖像顯示技術(shù)將方程對(duì)應(yīng)的傳熱與流動(dòng)等過(guò)程的細(xì)節(jié)直觀展現(xiàn)，CFD 技術(shù)在相關(guān)各行研究中被廣泛采用，稱(chēng)為數(shù)值試驗(yàn)。

在本項(xiàng)目中，利用CFD技術(shù)并結(jié)合外流場(chǎng)分析與建筑節(jié)能設(shè)計(jì)方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行夏季和冬季條件下的區(qū)域風(fēng)環(huán)境模擬分析，以確定天鴻美和院風(fēng)環(huán)境設(shè)計(jì)是否滿(mǎn)足相關(guān)法規(guī)和舒適性要求。

模擬計(jì)算采用的軟件為ANSYS? FLUENT 軟件，是目前最流行的通用流體力學(xué)軟件。

風(fēng)環(huán)境模擬參考依據(jù)：在分析過(guò)程中，參照了《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB50378-2006 及《綠色建筑評(píng)價(jià)技術(shù)細(xì)則》中對(duì)建筑周邊風(fēng)環(huán)境的要求：建筑物周?chē)诵袇^(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速V

2.項(xiàng)目簡(jiǎn)介

本次分析主要針對(duì)天鴻美和院規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑布局進(jìn)行室外風(fēng)環(huán)境模擬。該項(xiàng)目位于浙江省杭州市富陽(yáng)銀湖320 國(guó)道南側(cè)。地塊內(nèi)包括藝術(shù)中心、創(chuàng)意街區(qū)、SOHO辦公區(qū)、聯(lián)排花園辦公、聯(lián)排住宅區(qū)、高層住宅區(qū)和山地住宅等。天鴻美和院的總平面布

天鴻美和院總平面圖

3.CFD 數(shù)值模擬建模

3.1CFD 技術(shù)

CFD 技術(shù)的基礎(chǔ)是流動(dòng)與傳熱過(guò)程中流體所遵循的基本規(guī)律，表現(xiàn)為一組守恒控制偏微分方程。由于方程和邊界條件的復(fù)雜性，目前可行和廣泛采用的求解方法是采用一定的數(shù)值方法利用計(jì)算機(jī)求解方程組的數(shù)值解，并通過(guò)可視化技術(shù)再現(xiàn)流體流動(dòng)和傳熱情況。

對(duì)天鴻美和院所在整個(gè)區(qū)域建立三維的計(jì)算流體力學(xué)（CFD ）模型，使用FLUENT 軟件求解器求解，針對(duì)冬季和夏季主導(dǎo)風(fēng)向與平均風(fēng)速工況下的小區(qū)風(fēng)環(huán)境進(jìn)行模擬分析，并提出相應(yīng)建議以確保小區(qū)風(fēng)環(huán)境滿(mǎn)足《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的要求和指導(dǎo)建筑開(kāi)窗設(shè)計(jì)，圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和自然通風(fēng)等節(jié)能策略設(shè)計(jì)。

3.2分析區(qū)域與CFD幾何模型

根據(jù)圖1 所示建筑總平面布局圖及其他相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙，建立風(fēng)環(huán)境分析的CFD幾何模型如圖2 所示。為了真實(shí)地模擬夏季與冬季條件下大氣邊界層效應(yīng)對(duì)區(qū)域風(fēng)環(huán)境的影響，將整個(gè)分析區(qū)域的取為長(zhǎng)×寬×高約為：900×660×300 米，需要分析的天鴻美和院建筑放置在分析區(qū)域的中間區(qū)域。此外，將對(duì)項(xiàng)目的多功能中心B1以及V1-2 住宅的附近的室外風(fēng)環(huán)境和表面風(fēng)壓著重進(jìn)行分析，以評(píng)價(jià)分析區(qū)域的風(fēng)環(huán)境和自然對(duì)流設(shè)計(jì)。

3.3計(jì)算網(wǎng)格

使用四面體單元對(duì)整個(gè)分析區(qū)域進(jìn)行網(wǎng)格劃分后轉(zhuǎn)化為多面體網(wǎng)格進(jìn)行計(jì)算，在建筑表面和附近區(qū)域進(jìn)行局部網(wǎng)格細(xì)化，如圖2 所示，圖中Y 方向?yàn)檎狈较颉６嗝骟w體網(wǎng)格單元數(shù)共計(jì)2，103，916 個(gè)。

風(fēng)環(huán)境分析三維CFD 幾何模型和CFD 分析網(wǎng)格

3.4大氣邊界層條件與分析工況

本次風(fēng)環(huán)境模擬主要進(jìn)行常態(tài)風(fēng)環(huán)境模擬，即以杭州當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向與對(duì)應(yīng)的平均風(fēng)速為邊界條件，模擬該地塊內(nèi)的全年或特定時(shí)間段內(nèi)發(fā)生頻率最高的風(fēng)向與平均風(fēng)速時(shí)的小區(qū)風(fēng)環(huán)境分析。其中平均風(fēng)速（即常態(tài)風(fēng)速）由已有的全年歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到。

本次分析對(duì)夏季，冬季兩個(gè)季節(jié)的主導(dǎo)風(fēng)向與平均風(fēng)速下的兩個(gè)工況進(jìn)行分析，工況1：冬季，北偏東風(fēng)（NNE），風(fēng)速2.3m/s；工況2：夏季，南偏西風(fēng)（SSW），風(fēng)速2.2m/s。

4.結(jié)果分析與建議

4.1 工況1：冬季，北偏東風(fēng)（NNE），風(fēng)速2.3m/s

模擬得到了冬季主導(dǎo)風(fēng)工況下的建筑物周?chē)诵袇^(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速如圖3所示：

考慮到杭州地區(qū)冬季氣溫較低，有必要對(duì)建筑外表面承壓面進(jìn)行必要的熱工性能加強(qiáng)以防止?jié)B透風(fēng)，可計(jì)算得到冬季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布，并由風(fēng)場(chǎng)及壓力分布可知：（1）在冬季典型風(fēng)氣象條件下（風(fēng)速為2.3m/s），風(fēng)向?yàn)楸逼珫|時(shí)，在室外地面人員活動(dòng)高度上該分析區(qū)域內(nèi)的平均風(fēng)速低于3m/s 。因此，冬季小區(qū)區(qū)域風(fēng)環(huán)境滿(mǎn)足風(fēng)速不高于5m/s 的要求。（2）多功能中心以及V1-2 住宅北立面在冬天會(huì)形成高壓區(qū)，設(shè)計(jì)中需要注意增強(qiáng)該面墻和窗的氣密性參數(shù)，以減少或阻止墻體冷風(fēng)滲透。

4.2 工況2：夏季，南偏西風(fēng)（SSW），風(fēng)速2.2m/s

參照了《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，模擬得到了夏季主導(dǎo)風(fēng)工況下的建筑物周?chē)诵袇^(qū)距地1.5m 高處風(fēng)速如圖3 所示：

圖3 離地1.5 米高處風(fēng)速（m/s）分布圖（室外地面人員活動(dòng)高度）

考慮到杭州地區(qū)夏季清晨和晚上氣溫相對(duì)較溫和，可以考慮使用自然通風(fēng)策略，因此可以利用建筑外表面風(fēng)壓分布對(duì)開(kāi)窗設(shè)計(jì)，計(jì)算得到夏季典型工況下的V1-2 和多功能中心外表面壓力分布。由風(fēng)場(chǎng)及壓力分布可知：

（1）在夏季典型風(fēng)氣象條件下（風(fēng)速為2.2m/s） ，風(fēng)向?yàn)槟掀鲿r(shí)，在室外地面人員活動(dòng)高度上該分析區(qū)域內(nèi)的風(fēng)速低于2m/s，滿(mǎn)足風(fēng)速不大于5m/s 的要求。

（2）從圖3 還可以看出，由于大氣環(huán)境風(fēng)速不高（2.2m/s）和復(fù)雜的地形地貌，導(dǎo)致建筑周邊風(fēng)速普遍處于約1m/s乃至更低的風(fēng)速范圍。更考慮到杭州夏季可能的靜風(fēng)時(shí)段頻率較大和較強(qiáng)的夏季太陽(yáng)輻照，因此有必要采取措施改善該區(qū)域室外舒適性：a、栽種高大的樹(shù)木達(dá)到遮陽(yáng)效果；b、在地表種植草皮減少地面反射的熱輻射；c、進(jìn)行適當(dāng)外部水景設(shè)計(jì)，降低局部氣溫；與具有一定坡度的地表種植矮層草皮，高大樹(shù)木可以在保持水土的同時(shí)，有利于小區(qū)自然通風(fēng)和降溫；d、在地形地貌方面，可以考慮利用小區(qū)天然的坡地種植林木形成早晚的山林風(fēng)來(lái)加強(qiáng)通風(fēng)效果；e、半開(kāi)放式地下室的設(shè)計(jì)利用了天然熱質(zhì)材料，即土壤的蓄熱蓄冷功能，如可能在建筑頂部加裝捕風(fēng)器將室外的空氣導(dǎo)入地下室空間進(jìn)行自然通風(fēng)。f、在人員高度上不宜種植過(guò)密的林木導(dǎo)致通風(fēng)惡化。

5.結(jié)論

由CFD 模擬計(jì)算得到的天鴻美和院規(guī)劃設(shè)計(jì)的風(fēng)環(huán)境結(jié)果可見(jiàn)：當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑布局所處區(qū)域風(fēng)環(huán)境能滿(mǎn)足《綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的對(duì)風(fēng)速小于5m/s的要求。在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行CFD的模擬分析工作，可對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性進(jìn)行判斷，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，并有效避免區(qū)域熱島或區(qū)域風(fēng)速過(guò)大等不合理現(xiàn)象，為人們的在天鴻美和院提供一個(gè)健康舒適的生活環(huán)境。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、人們生活要求的不斷提高和規(guī)劃設(shè)計(jì)者對(duì)技術(shù)手段的不斷重視，可以相信CFD技術(shù)的應(yīng)用會(huì)更加廣泛。

篇（8）

Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本內(nèi)涵及特征。城市規(guī)劃是為實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)而預(yù)先進(jìn)行的綜合部署和具體安排行動(dòng)步驟,并不斷付諸實(shí)施的過(guò)程。它是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù),是保證城市進(jìn)行合理的建設(shè)和城市土地合理的開(kāi)發(fā)利用及正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。城市規(guī)劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護(hù)公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃).城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),是城市發(fā)展的總框架、總藍(lán)圖。詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深入,是對(duì)各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排,是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進(jìn)行當(dāng)前開(kāi)發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍(lán)圖。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)公司根據(jù)市場(chǎng)對(duì)商品房產(chǎn)的需求和城市規(guī)劃的要求及近期建設(shè)需要選擇一定規(guī)模的用地,有步驟的進(jìn)行征地和搬遷,對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、主要用地功能項(xiàng)目及配套項(xiàng)目,進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它包括立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地搬遷、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、工程竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、交付使用直至物業(yè)管理的全過(guò)程.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由企業(yè)操作, 是一種投資性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它的目標(biāo)主要是追求利潤(rùn)最大化,即盡可能的克服房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的不利因素,以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益,并求得自身的生存和發(fā)展。

1.3由于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵及性質(zhì)的不同,在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,各自考慮問(wèn)題的側(cè)重點(diǎn)也相應(yīng)的有所不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看,城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件,確定城市的反戰(zhàn)方向,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從表面上看微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時(shí)間上看,城市規(guī)劃側(cè)重考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果,并兼顧近期的發(fā)展建設(shè),而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更注重近期的效果；從空間上看,城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類(lèi)用地功能的配置,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則多從局部考慮項(xiàng)目的區(qū)位選擇；從效益上看,城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一,側(cè)重研究降低社會(huì)編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更關(guān)心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)宗地或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看,城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)或建議,滿(mǎn)足大多數(shù)市民需要,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息,適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

2城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計(jì)要素

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建筑技術(shù)的提高，我國(guó)城市高層建筑從土木結(jié)構(gòu)到磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，直到鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土和現(xiàn)代大跨度空間結(jié)構(gòu)，建筑思潮相應(yīng)地經(jīng)歷了古典主義、現(xiàn)代主義、新現(xiàn)代主義等幾個(gè)階段。建筑技術(shù)的進(jìn)步帶動(dòng)了建筑思潮的發(fā)展，建筑技術(shù)的局限性則導(dǎo)致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前。可以說(shuō)，建筑技術(shù)水平的相對(duì)落后是我們?cè)诮ㄖ?chuàng)作上所持折衷主義觀點(diǎn)的根本原因之一。在新時(shí)期，基于城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計(jì)要素包括如下：

2.1 建筑立面的設(shè)計(jì)

篇（9）

二、建設(shè)目標(biāo)

隨著我國(guó)高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來(lái)越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財(cái)務(wù)、人事、分配等各項(xiàng)改革的深化，對(duì)我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強(qiáng)我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)我校各類(lèi)房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實(shí)現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過(guò)網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個(gè)強(qiáng)大的、暢通的信息共享平臺(tái)，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開(kāi)展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實(shí)際機(jī)構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實(shí)用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用B／S結(jié)構(gòu)，提供良好的維護(hù)性和可擴(kuò)充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開(kāi)放性、兼容性、安全性、高效性、維護(hù)性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實(shí)現(xiàn)校內(nèi)外各部門(mén)機(jī)構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗(yàn)證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無(wú)權(quán)限用戶(hù)獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運(yùn)行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實(shí)現(xiàn)無(wú)縫鏈接。

三、建設(shè)原則

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)建成后將成為一個(gè)高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過(guò)該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計(jì)，同時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要生成打印相應(yīng)報(bào)表，在考慮整體設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則：

1．實(shí)用性和可行性

主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實(shí)用的特點(diǎn)，實(shí)用性放在首位，既要便于用戶(hù)使用，又要便于系統(tǒng)管理。

2．先進(jìn)性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計(jì)既要采用超前思維、先進(jìn)技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進(jìn)技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿Γ鼙ＷC未來(lái)若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進(jìn)性與成熟性并重，并考慮到近年來(lái)的應(yīng)用發(fā)展特點(diǎn)，把先進(jìn)性放在重要位置。

3．開(kāi)放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則

應(yīng)用平臺(tái)應(yīng)是一個(gè)開(kāi)放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺(tái)，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺(tái)之間的相互依賴(lài)小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

4．可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開(kāi)放性的同時(shí)，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運(yùn)行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無(wú)故障時(shí)間。

5．可擴(kuò)充性及易升級(jí)性

為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺(tái)的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。

6．安全性和保密性

在應(yīng)用平臺(tái)設(shè)計(jì)中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護(hù)和隔離，應(yīng)分別針對(duì)不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機(jī)制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。

7．可管理性和可維護(hù)性

整個(gè)應(yīng)用平臺(tái)是由多個(gè)部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運(yùn)行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外還包括平臺(tái)自身的可管理性和可維護(hù)性。

四、技術(shù)要求

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腂／S結(jié)構(gòu)，適合Unix、Linux、Windows操作系統(tǒng)。

（1）開(kāi)發(fā)語(yǔ)言：JAVA。開(kāi)發(fā)技術(shù)采用J2EE（Java2EnterpriseEdition）標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對(duì)XML的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時(shí)將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴(lài)性降至最低。

（2）數(shù)據(jù)庫(kù)：采用Oracle或SQLServer數(shù)據(jù)庫(kù)。

（3）中間件：適應(yīng)WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產(chǎn)品。

（4）服務(wù)器端：Linux或Windows。

（5）客戶(hù)端：安裝Windows98以上，IE5．0以上版本瀏覽器。

（6）平臺(tái)接口：能夠?yàn)榈谌杰浖峁┫嚓P(guān)接口、開(kāi)發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門(mén)戶(hù)平臺(tái)、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺(tái)等對(duì)接開(kāi)發(fā)。

（7）擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長(zhǎng)期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過(guò)程中，必然面臨著各類(lèi)擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類(lèi)型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項(xiàng)目建成的應(yīng)用平臺(tái)模塊間應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級(jí)和改造與其他模塊無(wú)關(guān)，并為將來(lái)學(xué)校二次開(kāi)發(fā)提供API等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。

五、業(yè)務(wù)模塊

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)平臺(tái)）內(nèi)容主要包括：

1．校區(qū)管理

校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車(chē)庫(kù)車(chē)位（地上、地下）的整體情況。

2．房產(chǎn)管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶(hù)變更、住戶(hù)遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶(hù)、綜合查詢(xún)等，可以讓管理者實(shí)現(xiàn)全方位的、分類(lèi)的精細(xì)管理。

要重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)：

（1）全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。

（2）按照“房屋用途、房屋類(lèi)型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。

（3）按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個(gè)人”分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。

（4）按照“自有、外租”的情況分類(lèi)統(tǒng)計(jì)。

（5）動(dòng)態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時(shí)掌握房源和床位變動(dòng)。

（6）可從“單套房屋角度”查目前誰(shuí)在用或住，以前誰(shuí)曾用過(guò)或住過(guò)。

（7）可從“住戶(hù)或使用者角度”查詢(xún)目前住在哪里，以前曾在哪里住過(guò)或用過(guò)。

（8）自動(dòng)匯總“一人或一戶(hù)多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。

（9）自動(dòng)動(dòng)態(tài)提醒“租房合同快到期、已過(guò)期”情況。

（10）任選項(xiàng)目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到Excel表和網(wǎng)頁(yè)中。

（11）多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢(xún)時(shí)，有針對(duì)性地加入“房產(chǎn)證、住戶(hù)身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。

篇（10）

前言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作成為了企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理就是對(duì)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位完成，必然要對(duì)建筑工程涉及的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系相當(dāng)密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿(mǎn)足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶(hù)的需要，收集他們的意見(jiàn)，建立起買(mǎi)家意見(jiàn)與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。

建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)抓起，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)細(xì)致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟(jì)比較。其次是施工圖的設(shè)計(jì)，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計(jì)開(kāi)始的，萬(wàn)丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，對(duì)客戶(hù)需要的戶(hù)型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計(jì)。

二、開(kāi)發(fā)管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)企業(yè)內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)及建筑工程、銷(xiāo)售、后勤部門(mén)進(jìn)行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)手段。

工程開(kāi)發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，這三項(xiàng)管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問(wèn)題，如土地開(kāi)發(fā)商盲目圈地囤地嚴(yán)重、舊城改造的進(jìn)展緩慢、保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足等。為了避免上述問(wèn)題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運(yùn)用管理中的規(guī)劃職能，同時(shí)明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各方面工作的知識(shí)基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，然后基于這個(gè)基礎(chǔ)開(kāi)展工程管理工作，以保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要注意分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程和方法的關(guān)注力度，再運(yùn)用合適的方法來(lái)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能提高企業(yè)的效益。

三、項(xiàng)目施工管理

所謂項(xiàng)目施工管理就是對(duì)建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程的管理。其中質(zhì)量、投資及進(jìn)度管理是項(xiàng)目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場(chǎng)施工管理兩個(gè)方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對(duì)施工隊(duì)伍及監(jiān)理隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。現(xiàn)場(chǎng)施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過(guò)程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：一是必須強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)；二是應(yīng)不斷強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，送出去”的形式學(xué)習(xí)，先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場(chǎng)扎實(shí)的普及基本知識(shí)，強(qiáng)化技能提高；三是強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，項(xiàng)目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目的，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制的重要作用，以達(dá)到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。

四、物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時(shí)為住戶(hù)提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿(mǎn)意度作為服務(wù)管理中的基本準(zhǔn)則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來(lái)建構(gòu)企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是為客戶(hù)提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨(dú)完成其中一項(xiàng)工程是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有將這四個(gè)方面進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心工作。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專(zhuān)業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來(lái)了許多嚴(yán)重問(wèn)題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，影響了項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度。為了解決這類(lèi)問(wèn)題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿(mǎn)足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性分析強(qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。

許多情況下，施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門(mén)未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見(jiàn)上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專(zhuān)家、協(xié)調(diào)人員召開(kāi)研究會(huì)議，通過(guò)有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

2、可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對(duì)工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。

3、在建設(shè)過(guò)程中持續(xù)開(kāi)展研究。可施工性分析強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過(guò)系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。

六、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進(jìn)步與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國(guó)居民住房條件,也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要獲取長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運(yùn)用專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)行以顧客滿(mǎn)意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念，不斷提供讓顧客滿(mǎn)意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

【l】李元明．房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理之淺見(jiàn)[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

篇（11）

一、當(dāng)前背景

新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步走強(qiáng)。到2005 年左右，已初顯過(guò)熱的跡象，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)過(guò)高。此后，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控。國(guó)務(wù)院及相關(guān)主管部門(mén)先后出臺(tái)“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等宏觀調(diào)控政策，對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2013年2與20日，主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次就房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行研究、部署。新“五條”規(guī)定暫停發(fā)放第三套房貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、部分城市限購(gòu)房套數(shù)、囤地捂盤(pán)房企業(yè)將停發(fā)股債不給貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)要積極面對(duì)政府調(diào)控和企業(yè)內(nèi)部日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，必須著力提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，提高產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)一步降低生產(chǎn)成本，才能在價(jià)值中取勝。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型、項(xiàng)目用地與產(chǎn)品的匹配、項(xiàng)目容積率、環(huán)境景觀、公建配套等諸多因素的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是市場(chǎng)需求的結(jié)果，目的是為客戶(hù)提供較高的價(jià)值。

二、VE理論

價(jià)值工程（Value Engineering，簡(jiǎn)稱(chēng)VE），又稱(chēng)價(jià)值分析

（Value Analysis，簡(jiǎn)稱(chēng)VA）、價(jià)值管理（Value Management，簡(jiǎn)稱(chēng)VM），是20世紀(jì)40年代產(chǎn)生的一門(mén)管理技術(shù)。它是研究如何使產(chǎn)品功能與成本達(dá)到最優(yōu)結(jié)合的一門(mén)科學(xué)，主要目的是通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)運(yùn)營(yíng)組織等對(duì)象進(jìn)行功能分析和成本分析，以多學(xué)科團(tuán)隊(duì)工作方式和創(chuàng)意流程，優(yōu)化項(xiàng)目和產(chǎn)品的功能，同時(shí)在數(shù)十種甚至數(shù)百種方案中找到最低成本、最高價(jià)值的方案。價(jià)值工程最早在產(chǎn)品和設(shè)備制造中使用，后來(lái)逐漸應(yīng)用到軍工、建筑工程、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。進(jìn)入 21 世紀(jì)后，價(jià)值工程作為一種強(qiáng)調(diào)價(jià)值、強(qiáng)調(diào)成本控制、強(qiáng)調(diào)綜合效益的管理科學(xué)，重新得到了廣泛的關(guān)注和重視。

三、VE理論與房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合

運(yùn)用價(jià)值工程理論對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案的選擇、規(guī)劃方案的優(yōu)化進(jìn)行研究，確立最優(yōu)規(guī)劃方案，滿(mǎn)足用戶(hù)需要，降低生產(chǎn)成本，可以為企業(yè)帶來(lái)最大利潤(rùn)。

四、重要性