房地產(chǎn)投資論文大全11篇

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房地產(chǎn)投資論文

篇（1）

金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實物期權(quán)(realoption)是以各種實物資產(chǎn)(如機(jī)器設(shè)備、土地、技術(shù)、項目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。

簡單地說，實物期權(quán)就是在動態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機(jī)會估值和項目投資支出，是在運(yùn)用期權(quán)理論的時候，利用金融理論、經(jīng)濟(jì)分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計學(xué)和經(jīng)濟(jì)模型估計實物資產(chǎn)（相對于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目涉及的實物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

二、實物期權(quán)法及其評價

傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法?，F(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時間價值，全面地分析了項目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對風(fēng)險作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現(xiàn)金流量如何精確地估計；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險的情況下（一般而言，風(fēng)險是不可避免的)?，F(xiàn)金流的估計和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機(jī)，有些單位為使項目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險，往往低估項目的價值。

因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測時，DCF法才能夠精確地反映出項目的價值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測只能在市場比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。

傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項目的價值并不僅僅是項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點，而這一點在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實物期權(quán)分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。

實物期權(quán)分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻(xiàn)是：

（一）經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項目中包含的實物期權(quán)，確定這些實物期權(quán)的價值才能科學(xué)地估價投資項目的價值，而實物期權(quán)分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。

（二）有些項目中自然包含實物期權(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計和構(gòu)造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進(jìn)行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。

研究待決策問題的實物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實物期權(quán)思維對項目整體運(yùn)作的過程進(jìn)行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時候進(jìn)行決策，誰有權(quán)利執(zhí)行這個決策:進(jìn)而分析包含了哪些實物期權(quán)、哪類實物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進(jìn)行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點。

三、實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用

按照實物期權(quán)理論的觀點，不確定性越大，風(fēng)險可能會越大，但面對這些不確定因素，好的管理者會面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時機(jī)擴(kuò)張成功的項目，關(guān)停或推遲不好的項目。從而可能獲得更好的投資機(jī)會和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項目中應(yīng)用實物期權(quán)方法進(jìn)行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據(jù)。

（一）決策者對投資機(jī)會的價值的估計

房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實物期權(quán)的來源是開發(fā)項目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機(jī)會的價值的判斷，將直接影響到項目的期權(quán)價值。期權(quán)價值就是體現(xiàn)在對不同的投資機(jī)會的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機(jī)會，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機(jī)會的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值，即失去了一部分項目的期權(quán)價值。因此，決策者對投資機(jī)會具有很強(qiáng)的判斷力是確定項日期權(quán)價值的前提。

根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價公式，投資者可以定量的測算投資機(jī)會的價值。投資者要獲得一個房地產(chǎn)項目的投資機(jī)會，必須支付土地出讓金等先期費(fèi)用。根據(jù)期權(quán)價格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費(fèi)用也不應(yīng)當(dāng)高于項目的投資機(jī)會的價值。因此投資者必須事先測算投資機(jī)會的價值。

（二）決策者對最佳投資時機(jī)的確定

房地產(chǎn)投資決策有一個時效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對一個房產(chǎn)項目投資時，還要確定項目的最佳投資時間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項目的價值等于項目直接投資時，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實物期權(quán)理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機(jī)會成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項目價值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)利用動態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對最佳投資點上的項目價值進(jìn)行了描述，在最佳投資點上，項目的價值大于項目的直接投資，最佳投資點出現(xiàn)的時間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時間要晚，因此在現(xiàn)實當(dāng)中經(jīng)常會看到投資者將有價值的土地空置，或者是很長一段時間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價值大于現(xiàn)在開發(fā)的價值。

（三）決策者對最優(yōu)投資規(guī)模的確定

房地產(chǎn)項目，特別是大型的房地產(chǎn)項目，在決策時還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實力的因素外，還必須考慮項目分期開發(fā)所包含的成長期權(quán)。通過對一次開發(fā)和分期開發(fā)的項目價值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長期權(quán)的價值存在，因而具有更高價值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會對后期投資有較大的影響。

（四）投資項目的所有權(quán)特征

所有權(quán)特征，即該項目中所包含的期權(quán)是獨(dú)占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對于獨(dú)占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴(kuò)張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價值將體現(xiàn)在期權(quán)的時間價值中。但是，如果期權(quán)不是獨(dú)占的，這意味著有競爭對手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實物期權(quán)的權(quán)利。實物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項目價值的共享。因此，對企業(yè)而言，項目帶來的期權(quán)價值必然有一定的損失，項目的價值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。

（五）投資者對信息的掌握

房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價師、測量師等）的“經(jīng)驗”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測算租金、造價、投資收益和房價的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地擴(kuò)大并變得更精細(xì)、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數(shù)將被設(shè)計成能預(yù)測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗。

四、案例分析

本文擬以一個簡單的實物期權(quán)案例來說明實物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。

假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進(jìn)行該項目的投資。如果無風(fēng)險利率為10%，項目風(fēng)險波動率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進(jìn)行該項目的投資。

如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評價該項目，因為凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項目將被拒絕。但實際上，該例子是一個簡單的實物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進(jìn)行該項目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價格為1050萬元，同時由于該項目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價模型，求得該延遲投資期權(quán)的價值C為225.8萬元。

所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價值進(jìn)行決策，則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項目具有較大的投資價值，投資項目在等待2年后的價值是可觀的。

基于實物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊(yùn)含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時機(jī)選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進(jìn)行定量評估，或者在決策過程中引進(jìn)實物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。

參考文獻(xiàn)

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[4]楊春鵬《實物期權(quán)及其應(yīng)用》[M].復(fù)旦大學(xué)出版社，2003.11

篇（2）

2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區(qū)房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高位增長，在國家一系列調(diào)控政策作用下，市場逐漸步入分化調(diào)整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導(dǎo)。2014年，區(qū)屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點；商品房銷售總套數(shù)為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區(qū)商品房銷售套數(shù)的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發(fā)商主打產(chǎn)品，市場銷售量遙遙領(lǐng)先。

3.價格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價格未出現(xiàn)大幅波動。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價格不斷上漲，到今年年底已達(dá)6000元/平方米左右。

二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題

1.企業(yè)資金困難，對市場信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環(huán)境下，項目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴(yán)峻，最終將直接導(dǎo)致工程進(jìn)度較為緩慢，企業(yè)普遍對房地產(chǎn)市場的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項目情況更為嚴(yán)重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。

2.城改項目手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城中村改造項目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場的主力軍。目前我區(qū)的34個房地產(chǎn)項目中，青城、橡樹灣、風(fēng)景天下3個項目屬于城改項目，由于目前嚴(yán)格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對實力不強(qiáng)的中小企業(yè)影響更大，如青城項目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)站o，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費(fèi)，令企業(yè)雪上加霜。

3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹(jǐn)慎。由于近年來地價較兩、三年前翻了一倍，加之配套費(fèi)、人工費(fèi)均上漲較快，而長安區(qū)房價總體平穩(wěn)。對于土地儲備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎。4.企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項應(yīng)付款達(dá)15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。

三、對策建議

1.抓注冊，加強(qiáng)項目注冊管理。目前房地產(chǎn)實行注冊地統(tǒng)計原則，我區(qū)部分開發(fā)項目，如萊安集團(tuán)公司的萊安城項目，因企業(yè)注冊地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強(qiáng)化項目注冊地管理。

2.抓服務(wù)，加強(qiáng)對企業(yè)的服務(wù)。目前一些項目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進(jìn)度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項目的具體進(jìn)度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進(jìn)項目開發(fā)、銷售。

篇（3）

2、實證分析。（1）樣本分類。采用多指標(biāo)聚類分析方法對70個大中城市進(jìn)行分類。多指標(biāo)聚類分析采取的是離差平方和法，其思想來源于方差分析，先將N個樣本各自成一類，然后每次減少一類，每減少一次離差平方和就會增加，選擇使類內(nèi)平方和增加最小的兩類合并，直到N個樣本聚成一類為止。在城市規(guī)模指標(biāo)的衡量上，選取市轄區(qū)人口、GDP和建成區(qū)面積作為衡量指標(biāo)，多指標(biāo)聚類分析結(jié)果見表3。由上表可以看出按照人口規(guī)模，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和城市面積將全部70個城市分為三類。其中：第一類城市中的上海、北京、廣州、深圳四個城市其經(jīng)濟(jì)總量都在全國城市前列，2009年其市轄區(qū)GDP分別位于全國第一、二、三、四位，建成區(qū)面積也分列全國第三、一、二、四位，市轄區(qū)人口也都在全國城市前列，為超大規(guī)模城市；其余城市2009年的市轄區(qū)建成區(qū)面積大都在330平方公里以上，市轄區(qū)人口大都在300萬以上，經(jīng)濟(jì)總量也大都位居全國前列，屬三類城市中的較大規(guī)模城市。第二類中的城市大多是省會城市或沿海城市，其最近12年的經(jīng)濟(jì)總量以1998年的價格計算均值都在200億元以上。截止2009年末，市轄區(qū)建成區(qū)面積大都在150平方公里以上，市轄區(qū)人口數(shù)量大都在150萬以上，無論是其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量還是其建成區(qū)面積都比較大，屬三類中的中等規(guī)模城市。第三類城市相對于前兩類城市來說，其經(jīng)濟(jì)實力較弱、建成區(qū)面積較小，人口總量較少，多為三線城市，其市轄區(qū)人口密度也相對較小，為三類城市中的較小規(guī)模城市。（2）模型估計、選擇及解釋。為消除異方差影響，對GDP、REI、K和L分別取對數(shù)，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并運(yùn)用沃爾德（Wald）F檢驗法對個體效應(yīng)顯著性進(jìn)行檢驗，檢驗結(jié)果為：第一類：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二類：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三類：F=45.062>F(29,237)=1.5023檢驗結(jié)果表明，三類城市的F統(tǒng)計量都大于其在5%時的顯著水平，拒絕了所有系數(shù)可混合性的零假設(shè)，因此，相對于混合效應(yīng)模型來說，固定效應(yīng)模型更為合適。為此，通過廣義最小二乘法，分別建立三類城市對應(yīng)的模型。第一類城市中，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.0992，除房地產(chǎn)外的其他固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1006，勞動力對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1937。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，在三者中最低，表明第一類城市的經(jīng)濟(jì)增長依賴于房地產(chǎn)投資相對較弱。這或許是因為第一類城市的發(fā)展已超越一定階段，經(jīng)濟(jì)中包括技術(shù)、人力等因素對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)超過了含量并不算太高的資本———房地產(chǎn)業(yè)投資所發(fā)揮的作用。第二類城市中，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1894，除房地產(chǎn)外的其他固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.05915，勞動力對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.0798。相較于第一類城市和第三類城市，第二類城市中房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的拉動能力是三類城市中最高的，表明第二類城市的經(jīng)濟(jì)增長更多地依賴房地產(chǎn)投資。這或許是第二類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于起步階段，含量并不算太高的資本密集型產(chǎn)業(yè)———房地產(chǎn)業(yè)對其經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用已開始充分發(fā)揮，而包括技術(shù)、人力等因素對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)尚未開始發(fā)揮。第三類城市中，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1367，除房地產(chǎn)外的其他固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.1661，勞動力對經(jīng)濟(jì)增長的彈性系數(shù)為0.0633。第三類城市中房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，介于第一類城市和第二類城市之間，表明第三類城市的經(jīng)濟(jì)雖較多地依賴房地產(chǎn)投資，但受經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等諸多因素影響，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)尚未完全發(fā)揮。這或許暗示，隨著第二類城市的進(jìn)一步發(fā)展和第三類城市經(jīng)濟(jì)的起步，當(dāng)?shù)诙惓鞘械募夹g(shù)、人力因素等對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)超越含量并不高的資本貢獻(xiàn)時，第三類城市的房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將躍居首位。

篇（4）

房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售､資金回收或報廢為止的整個過程｡這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策､項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段｡不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范｡

一、投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡

1.政策風(fēng)險

國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要｡

(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失｡

(2)金融政策風(fēng)險

房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲備貸款､建筑施工企業(yè)流動資金貸款､個人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險｡

(3)土地政策風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險｡

(4)稅收政策風(fēng)險

稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險｡

(5)城市規(guī)劃風(fēng)險

城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素｡

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險｡市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險｡市場供應(yīng)量､市場購買力､市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險｡相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險｡膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求｡

3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險

由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家､不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性｡

4.開發(fā)時機(jī)風(fēng)險

從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)｡

二、項目實施階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險因素｡

一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險｡

另一方面,時間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素｡管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險､質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險｡

1.工期拖延風(fēng)險

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡

2.項目質(zhì)量風(fēng)險

質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡

3.開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段｡建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險｡

三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營銷策劃風(fēng)險､物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險｡

1.營銷策劃風(fēng)險

營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤能否實現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位､銷售渠道､營銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價最關(guān)鍵,因為消費(fèi)者對價格最敏感｡價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤;而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險｡

2.物業(yè)管理風(fēng)險

物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡

3.其他風(fēng)險

其他風(fēng)險有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡

總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險因素,同時,還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險分析｡

參考文獻(xiàn):

[1]許曉音.房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策研究[J].商業(yè)研究,2002,(9).

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2項目情況及投資定位分析

2.1項目概況

SQ項目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計容建筑面積為59847平方米。

2.2SQ項目定位分析

根據(jù)我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場特征以及近階段房地產(chǎn)市場需求特征分析，可以預(yù)見未來我國住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢。各房企投資要把項目定位為剛性購房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。SQ項目周邊有多個可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場比較法預(yù)測未來SQ項目銷售起價為23000元/平方米。根據(jù)類比項目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個類比項目，預(yù)計SQ項目年均去化面積為4萬-6萬平方米。

2.3SQ項目投資測算及開發(fā)周期安排

根據(jù)近年來杭州房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，結(jié)合我國房地產(chǎn)項目建設(shè)中成本的基本估算方法，將本項目中的各項成本費(fèi)用歸納為七大類：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、資本化利息及房地產(chǎn)各項稅。通過投資測算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營銷費(fèi)用為3712萬元、管理費(fèi)為3712萬元、資本化利息及財務(wù)費(fèi)用為7750萬元、房地產(chǎn)各項稅為11284萬元。由于項目體量一般，市場去化需要1-2年時間，因此考慮項目按照1期開工建設(shè)。根據(jù)項目“以銷定產(chǎn)”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時間、設(shè)計時間節(jié)點等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設(shè)，2014年8月預(yù)計可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實現(xiàn)交付。

3基于估價技術(shù)的SQ項目經(jīng)濟(jì)評價

3.1項目銷售價格及去化速度定位

根據(jù)SQ項目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價在22000元/平方米。當(dāng)前SQ項目價格為21500元/平方米，通過估價技術(shù)中的趨勢法對SQ項目未來價格進(jìn)行預(yù)測，預(yù)計SQ項目2014年價格為23000元/平方米，2015年價格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷SQ項目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預(yù)計2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。

3.2項目成本及支出計劃預(yù)測

對于SQ項目的各項成本，通過市場比較法及趨勢法，土地成本為77100萬元；工程成本為29773萬元（其中，前期工程費(fèi)1764萬元，建安成本24174萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為3120萬元，配套設(shè)施費(fèi)165萬元，不可預(yù)見費(fèi)為649萬元）；營銷費(fèi)為3725萬元；管理費(fèi)用為3725萬元；財務(wù)費(fèi)用為6150萬元；各項稅為11324萬元（其中，營業(yè)稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元）。通過以往項目對比，SQ項目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。

3.3項目資金平衡情況

項目2013年二季度，需要注冊資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊資金不產(chǎn)生資本化利息，而股東借款需要項目公司支付資本化利息。2014年，項目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項目可以通過房地產(chǎn)開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項目可實現(xiàn)銷售回款81774萬元，具體見表2。

3.4項目投資評價指標(biāo)

項目銷售總額為148996萬元，土地儲備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營銷費(fèi)用為3725萬元，管理費(fèi)用為3725萬元，財務(wù)費(fèi)用為6150萬元，房產(chǎn)各項稅為11324萬元，項目實現(xiàn)稅前利潤為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤為12900萬元，項目銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。

篇（6）

2.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)變化對國民經(jīng)濟(jì)的影響相比較而言，當(dāng)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，就會影響到不同的產(chǎn)業(yè)部門的運(yùn)作以及相互之間發(fā)展的平衡性。比如酒店、商場等等，都屬于是消費(fèi)型物業(yè)，對于住宅建設(shè)的影響是深遠(yuǎn)的，主要在于中國經(jīng)濟(jì)增長依賴于房地產(chǎn)投資增長帶動固定投資增長，當(dāng)房地產(chǎn)投資發(fā)生變動，就會影響到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，處于中國經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境下，房地產(chǎn)投資擴(kuò)大化，就會使投資發(fā)生乘數(shù)效應(yīng)，從而推動國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展對于房地產(chǎn)投資的要求

1.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)以開拓融資渠道早期的房地業(yè)發(fā)展主要依賴于政府投資。目前國家倡導(dǎo)充分利用民間融資，以挖掘民間投資的潛在能力，將民間的富余資金應(yīng)用于房地產(chǎn)投資當(dāng)中，不僅推進(jìn)了房地產(chǎn)投資的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，而且還確保了房地產(chǎn)項目的順利完成。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資效果與企業(yè)的發(fā)展存在著直接的關(guān)系，但是民間投資具有較高的準(zhǔn)入門檻，需要經(jīng)過層層行政審批之后，才能夠發(fā)揮投資效應(yīng)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率過低，會導(dǎo)致企業(yè)高成本運(yùn)營，而且由于資金到位一再延期而致使投資失敗。為了避免這種民間投資障礙過多，可以發(fā)揮政府與民間投資共同拉動的方式。當(dāng)民間投資者獲得合法性，并在政府的保障下，使得民間資本投資充分地發(fā)揮作用。

篇（7）

馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內(nèi)國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。

為了提供房地產(chǎn)市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀(jì)60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時，REITs又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。

美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀(jì)60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進(jìn)以及90年代中后期至21世紀(jì)后的迅猛發(fā)展。截至2003年底，美國房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達(dá)到2242億美元。40多年來，美國房地產(chǎn)投資信托得到了長足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達(dá)209億美元，5年來已擴(kuò)大1倍。可以說，日本此輪房地產(chǎn)價格上揚(yáng)在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國REITs的多樣化經(jīng)營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于2006年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達(dá)克上市，市值超過2000億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。

二、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗

美國的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個方面。

(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境

1960年的美國稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構(gòu)成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運(yùn)行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀(jì)90年代中后期的突飛猛進(jìn)，主要?dú)w功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。

(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革

房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營業(yè)績。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點、熟悉公開市場運(yùn)作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營意識的增強(qiáng)。許多REITs認(rèn)識到了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，使20世紀(jì)90年代中期REITs規(guī)模擴(kuò)展的案例不斷增加。規(guī)模擴(kuò)展的優(yōu)勢表現(xiàn)在：提高經(jīng)營效率及經(jīng)營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低資本費(fèi)用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。

(三)機(jī)構(gòu)投資者的廣泛參與

初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國機(jī)構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機(jī)構(gòu)投資者對REIT股票越來越關(guān)注。

大量實證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場中，隨著機(jī)構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營業(yè)績不斷提升，REIT股票市場的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進(jìn)REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會知名度和認(rèn)可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。

三、中國REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義

(一)可行環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢，中國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對銀行嚴(yán)格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。

從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強(qiáng)大。截至2005年底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破14萬億元，達(dá)到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。

此外，隨著中國保險市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個人資本和機(jī)構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運(yùn)用。而目前中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險產(chǎn)品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風(fēng)險較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險市場產(chǎn)品，使中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。

(二)發(fā)展意義

1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。銀行和市場對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進(jìn)行跨時分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間合理地分配；市場跨空間風(fēng)險分擔(dān)能力較強(qiáng)，可以在不同主

體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r風(fēng)險分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累的問題，在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，危機(jī)必然爆發(fā)。市場對風(fēng)險的跨空間分散是指在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進(jìn)具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。

3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當(dāng)股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對象。當(dāng)前中國城市化進(jìn)程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。

四、中國房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示

(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用

稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營靈活性的來源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進(jìn)行。

在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露對項目的收益和風(fēng)險結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風(fēng)險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計劃收益的相對變動。《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。

因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場提供資金的目的。

(二)重視機(jī)構(gòu)投資者的參與和支持

機(jī)構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機(jī)構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金，只有在一個機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國目前已有大量的機(jī)構(gòu)投資者或準(zhǔn)機(jī)構(gòu)投資者，如何通過制定相關(guān)的鼓勵政策，將機(jī)構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場上來，是需要研究的問題。

(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題

國外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險、流動性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機(jī)構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。

(四)完善專業(yè)管理隊伍建設(shè)是必要的前提

沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點，熟悉公開市場運(yùn)作的程序和方法等。中國的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強(qiáng)專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認(rèn)證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。

篇（8）

2美國模式與中國香港模式分析

2.1美國模式經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化與稅收優(yōu)惠制度的變革，是推動美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要驅(qū)動力。其特點主要表現(xiàn)為受稅收制度推動的非專項立法型和組織結(jié)構(gòu)不斷變異。

2.1.1稅收優(yōu)惠制度推動的非專項立法制度1960年美國頒布了《1960年國內(nèi)稅收法典》，明確了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵、外延與制度框架，包括組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置、投資者結(jié)構(gòu)、收入來源以及收入分配等制度，滿足上述五項要求的基礎(chǔ)上，可以享受特定的稅收優(yōu)惠。1976年美國頒布了《1976年稅制改革法》，調(diào)整了針對房地產(chǎn)投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難。《1960年國內(nèi)稅收法典》規(guī)定房地產(chǎn)投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產(chǎn)生。為了緩解外部顧問導(dǎo)致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行“積極”的內(nèi)部管理，允許其采取“公司”的形式實行自我管理和經(jīng)營，提高了經(jīng)營決策效率，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托在美國的繁榮。1999年美國通過了《REIT現(xiàn)代化法》，在組織結(jié)構(gòu)上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產(chǎn)投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產(chǎn)投資信托）的合法地位；授予房地產(chǎn)商將所持有房地產(chǎn)組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新得到了美國法律和稅收制度的認(rèn)可。綜上所述，美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展主要法律依據(jù)是與其相關(guān)的稅法，稅法的演變是決定組織結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模與績效的主要因素。

2.1.2多樣化的組織結(jié)構(gòu)自1960年誕生以來，美國房地產(chǎn)投資信托組織結(jié)構(gòu)有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎(chǔ)上，衍生出多種組織結(jié)構(gòu)，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結(jié)構(gòu)、紙夾（Paperclip）結(jié)構(gòu)等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型?！?960年國內(nèi)稅收法典》通過了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發(fā)展初期多采取契約制的商業(yè)信托。《1986年稅制改革法》允許房地產(chǎn)投資信托采取公司制的形式，管理和經(jīng)營收益性的房地產(chǎn)。20世紀(jì)90年代之后，在美國金融創(chuàng)新的帶動下，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)投資信托與有限合伙制結(jié)合起來，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發(fā)揮信托稅收優(yōu)惠與有限合伙制有限責(zé)任的優(yōu)點，1992年之后在美國迅速發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)投資信托市場的主流。為了獲得UPREIT的稅收優(yōu)勢，1992年之前設(shè)立的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托，通常設(shè)立下屬合伙人實體，由下屬合伙人實體直接擁有新購入地產(chǎn)，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)演變?yōu)镈OWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了歷史性變革，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托市場的繁榮。

2.2中國香港模式

2.2.1專項嚴(yán)格立法在充分借鑒美國成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，2003年中國香港通過修改投資法與信托法等相關(guān)法律，設(shè)立《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，明確規(guī)定房地產(chǎn)投資信托設(shè)立條件、組織形式、財務(wù)杠桿、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來源結(jié)構(gòu)與紅利分配等。因而是專項立法模式。由于發(fā)展之初中國香港對房地產(chǎn)投資信托持審慎態(tài)度，如表1所示，與美國相比，中國香港立法與監(jiān)管更為嚴(yán)格、細(xì)致，嚴(yán)格立法對控制風(fēng)險有積極的作用，但也一定程度上限制了發(fā)展速度。在稅收優(yōu)惠方面，由于中國香港稅負(fù)較輕，因而沒有給予房地產(chǎn)投資信托特殊的稅收優(yōu)惠。近年來，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場發(fā)展的需要，中國香港的相關(guān)法律呈現(xiàn)出越來越寬松的趨勢：如允許海外投資等。

2.2.2本土化特色由于不同國家與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、法律體系與設(shè)立初衷不同，使得房地產(chǎn)投資信托制度移植后呈現(xiàn)出本土化的特色。中國香港的諸多規(guī)范與制度采用英美體制，但為防范風(fēng)險，2003年設(shè)立房地產(chǎn)投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國香港設(shè)立目的在于豐富金融投資產(chǎn)品種類，加強(qiáng)國際金融中心地位，因而允許進(jìn)行海外投資；由于中國香港本身稅賦很低，對房地產(chǎn)投資信托沒有特殊的稅收優(yōu)惠。

2.2.3組織結(jié)構(gòu)形式單一根據(jù)中國香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。由于中國香港在美國成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進(jìn)行了專項、嚴(yán)格且較為完善的立法，其房地產(chǎn)信托投資的形成是滿足法律要求的結(jié)果，且發(fā)展歷史較短，所以組織結(jié)構(gòu)形式單一，沒有形成由市場環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)變異。

3中國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀

目前在中國沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，與之最相似的是房地產(chǎn)集合信托計劃產(chǎn)品（簡稱房地產(chǎn)信托）。中國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀如下：

3.1相關(guān)法律制度尚不完善目前我國還沒有針對房地產(chǎn)投資信托的專項法律，相關(guān)的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等?！缎磐蟹ā芬?guī)定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，將房地產(chǎn)投資信托限定為信托型?！豆芾磙k法》于2009年進(jìn)行了修訂，擴(kuò)張了信托計劃的規(guī)模，增強(qiáng)了流動性，但是與房地產(chǎn)投資信托對流動性與投資規(guī)模等的要求相距甚遠(yuǎn)。如《管理辦法》對“合格投資者”進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定；此外，規(guī)定不可公開營銷宣傳信托計劃，使得信托計劃處于非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。稅收優(yōu)惠是國際上房地產(chǎn)投資信托蓬勃發(fā)展的源動力，而目前中國政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時文件出現(xiàn)，稅收政策具有不穩(wěn)定性。

3.2以信托公司為主導(dǎo)，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規(guī)定的開展信托業(yè)務(wù)的法人單位，因而目前多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發(fā)起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財產(chǎn)。投資者作為委托人與受益人，監(jiān)督信托資金的使用，房地產(chǎn)信托以信托型為主。此外，中國當(dāng)前房地產(chǎn)信托不能上市交易，也沒有相應(yīng)的二級交易市場，因此在信托存續(xù)期內(nèi)，投資者無法通過轉(zhuǎn)讓信托份額的方式退出投資。

3.3以“融資理念”為基礎(chǔ)目前房地產(chǎn)信托的運(yùn)作多數(shù)是房地產(chǎn)商有資金需要，由信托公司設(shè)立信托，向投資者籌集資金，專項用于房地產(chǎn)開發(fā)，實質(zhì)上具有融資貸款的性質(zhì)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)信托是一種融資工具，而非投資工具。

4中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇

目前中國在國家層面上頻繁提出要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，目的在于：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，化解銀行信貸風(fēng)險，利用金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設(shè)的資金問題。為了緩解“公屋計劃”所帶來的巨大的財政壓力，2005年中國香港將公屋商業(yè)物業(yè)和停車場設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在中國香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國目前面臨相似的環(huán)境。因此，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，應(yīng)在美國和中國香港的成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以中國香港制度與發(fā)展模式為主要參考，形成適合中國國情的公共租賃住房投資信托制度。

4.1運(yùn)行模式設(shè)計國際上房地產(chǎn)投資信托的物業(yè)標(biāo)的主要為成熟的商業(yè)物業(yè)，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財政補(bǔ)貼，因此應(yīng)在參考中國香港運(yùn)行模式的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。如圖2所示，首先，設(shè)立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發(fā)行受益憑證，委托信托公司管理信托財產(chǎn)，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財產(chǎn)，代表投資者處理相關(guān)事務(wù)；物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業(yè)；選擇商業(yè)銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公共租賃住房租金

4.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)計在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產(chǎn)投資信托業(yè)績更好，但是美國與中國香港在發(fā)展之初均只允許設(shè)立信托型，原因在于公司型房地產(chǎn)投資信托委托鏈條更長；此外，發(fā)展信托型在我國需要突破的法律制度障礙相對較少。基于此，本文建議在發(fā)展初期設(shè)立信托型，發(fā)展相對成熟后再引入公司型。從資金投向來看，本文建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。原因在于，第一，權(quán)益型的主要收入來源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產(chǎn)配置在抵押貸款上，財務(wù)杠桿較高，當(dāng)市場不景氣時財務(wù)風(fēng)險更高；同時抵押型受利率變動的影響更大，發(fā)展權(quán)益型有助于規(guī)避利率風(fēng)險；第三，從國際發(fā)展經(jīng)驗來看，在美國，在資產(chǎn)規(guī)模方面，權(quán)益型占91%，債權(quán)型占7%，混合型占2%；在中國香港只允許設(shè)立權(quán)益型。因此，建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。

4.3專項立法，嚴(yán)格立法，逐漸放松中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，可在美國與中國香港成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，專項立法，對從業(yè)人員資格、組織結(jié)構(gòu)、參與人資格、權(quán)利與義務(wù)、投資標(biāo)的選擇、資金來源及紅利分配等重要問題作出全面、細(xì)致、明確規(guī)定，一來可以節(jié)約立法成本，加快立法進(jìn)程；二來便于操作，利于金融監(jiān)管。由于房地產(chǎn)投資信托涉及銀行、信托公司、保險公司等金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，在制定制度時，最為可行的辦法是由證監(jiān)會、銀監(jiān)會等聯(lián)合相關(guān)部門共同制定具體內(nèi)容，由國務(wù)院專項行政法規(guī)，最為理想的是在現(xiàn)有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)投資信托專項行政法規(guī)。不論以何種形式確立房地產(chǎn)投資信托法律或法規(guī)，都應(yīng)與現(xiàn)有法律制度對接。從美國與中國香港的發(fā)展歷程可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度均呈現(xiàn)先“嚴(yán)”后“寬”的特征，設(shè)立之初立法嚴(yán)格，以控制運(yùn)行風(fēng)險，進(jìn)入成熟發(fā)展階段后，逐漸放寬組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍、投資標(biāo)的等方面的限制。因此建議我國也要從嚴(yán)立法，將投資標(biāo)的限定在公共租賃住房或廉租房，待發(fā)展成熟之后，再擴(kuò)展到商品房或商業(yè)地產(chǎn)。

篇（9）

（二）經(jīng)濟(jì)增長的衡量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長可以從總量和人均兩個層面進(jìn)行衡量：在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)實際產(chǎn)出（GDP來表示）的增加；在一定時期內(nèi)，一國或地區(qū)人均實際產(chǎn)出（人均GDP來表示）的增加。

二、房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)増長的能動作用

（一）我國近年房地產(chǎn)投資于經(jīng)濟(jì)增長情況著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家RJF.Harrod曾經(jīng)論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產(chǎn)能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進(jìn)社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產(chǎn)投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經(jīng)濟(jì)，1998年之后，房地產(chǎn)市場取得了空前的發(fā)展，從而使之成為推動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數(shù)據(jù)來說，我國每年的GDP由房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產(chǎn)投資在2005年的時候幾乎占了當(dāng)年GDP的13%,房地產(chǎn)業(yè)無可爭議的成為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)?！吨袊康禺a(chǎn)藍(lán)皮書》于2007年4月正式,房地產(chǎn)投資在2006年約為1.97萬億元,占當(dāng)年全國固定資產(chǎn)投資總額的17.8%，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認(rèn)房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增量對GDP增長速度貢獻(xiàn)率來說,這一指標(biāo)在1998年為8.03%,而在2010年則達(dá)到了19.93%,房地產(chǎn)業(yè)在這十多年的發(fā)展中為中國經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)了巨大的力量。

（二）房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)增長的能動作用1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動作用。根據(jù)“波紋效應(yīng)”理論，當(dāng)家庭財富發(fā)生地區(qū)轉(zhuǎn)移時，會集中體現(xiàn)在一個地區(qū)的房價上升，會吸引更多的企業(yè)增加該地區(qū)的房地產(chǎn)投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產(chǎn)投資必然會對這個城市的硬件條件產(chǎn)生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產(chǎn)投資能夠確實改善人民的居住環(huán)境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業(yè)環(huán)境、對商業(yè)發(fā)展有積極的作用，從而強(qiáng)力促進(jìn)該城市的經(jīng)濟(jì)增長速度[2]。2.相關(guān)產(chǎn)業(yè)推動作用。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的特點，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康平穩(wěn)，與其相關(guān)的其他行業(yè)也會得到充足的發(fā)展后勁，我們可以看到不論是房地產(chǎn)業(yè)本身還是與它相關(guān)聯(lián)的行業(yè),建材、室內(nèi)設(shè)計、金融、化工、機(jī)電、金屬、等家電制造業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)還會影響周邊旅游業(yè)、輕工業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)以及其他社會公益機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)均在國民經(jīng)濟(jì)各部門中處于平均數(shù)以上;有近50多個與房地產(chǎn)業(yè)直接或間接相關(guān)的行業(yè)部門，房地產(chǎn)行業(yè),產(chǎn)值每增加一個百分點就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加二至三個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠繁榮發(fā)展就可以對以上產(chǎn)業(yè)都起到推進(jìn)的作用。毫不夸張地說,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)階段的不可動搖的支柱產(chǎn)業(yè)地位，帶動國民經(jīng)濟(jì)的快速增長。

（三）房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用房地產(chǎn)投資的調(diào)控能夠起到對經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用，國民經(jīng)濟(jì)增長的速度出現(xiàn)過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產(chǎn)投資政策來調(diào)控經(jīng)濟(jì)，因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強(qiáng)烈的連鎖反應(yīng)，能夠快速地使經(jīng)濟(jì)充滿活力，在短時間內(nèi)達(dá)到供給需求市場的活躍，由此促成經(jīng)濟(jì)的增長，相反如果整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)發(fā)展過熱的狀態(tài)，那么政府便可以通過適當(dāng)?shù)恼邏褐品康禺a(chǎn)投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應(yīng)的作用效果，方地產(chǎn)的抑制能夠給經(jīng)濟(jì)過熱的腦袋理性的降降溫。

（四）投資過熱對經(jīng)濟(jì)增長的不良影響房地產(chǎn)投資固然對經(jīng)濟(jì)有非常強(qiáng)大的推進(jìn)作用，但是投資過熱，不但不利于經(jīng)濟(jì)增長，還會產(chǎn)生反作用。“擠出效應(yīng)”,引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產(chǎn)投資的本質(zhì)也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產(chǎn)市場，也是這個原因，個人或者盈利機(jī)構(gòu)但并不會考慮個人投機(jī)因素對國民經(jīng)濟(jì)造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導(dǎo)致一些國民經(jīng)濟(jì)命脈產(chǎn)業(yè)的資源被大量擠出，出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”，對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不好的影響，嚴(yán)重會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)癱瘓，日本上世紀(jì)的房地產(chǎn)危機(jī)，企業(yè)購買大量土地并作為資產(chǎn)保有而脫離交易市場，導(dǎo)致有效供給不足，土地價格持續(xù)上升；金融加速器機(jī)制起到推波助瀾的作用，最終經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。我國1992～1993的房地產(chǎn)泡沫是最好的教訓(xùn)，房地產(chǎn)泡沫的破裂會造成國民經(jīng)濟(jì)的癱瘓。

篇（10）

結(jié)合完全性、簡潔性、非兼容性和客觀性等原則，可以將房地產(chǎn)風(fēng)險劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險兩種類型。其中在系統(tǒng)風(fēng)險中，又包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、政策風(fēng)險、自然風(fēng)險和社會風(fēng)險，而非系統(tǒng)性風(fēng)險則又分為技術(shù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。投資者確定某城市房產(chǎn)進(jìn)行投資，通常應(yīng)先判斷該城市的房地產(chǎn)市場。投資環(huán)境決定了房地產(chǎn)投資的成敗。投資區(qū)位選擇是投資效果決定的關(guān)鍵，在不同地區(qū)投資會有完全不同的投資效益產(chǎn)生，對投資環(huán)境的研究進(jìn)行加強(qiáng)，是投資空間趣味避免決策失誤的重要方法和途徑。評價和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境，為投資者投資地區(qū)投資環(huán)境的判斷、投資地區(qū)的發(fā)展水平以及房地產(chǎn)市場供需狀況的了解提供參考性依據(jù)，從而有利于投資者實施正確的投資判斷，使投資風(fēng)險得到有效規(guī)避。

2.為政府投資環(huán)境的優(yōu)化產(chǎn)生有利作用

發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對居住條件的改善、拉動經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)以及城市建設(shè)的加快、城市投資環(huán)境的改善以及城市環(huán)境的提升發(fā)揮著極為重要的作用。投資環(huán)境的良好能夠?qū)赓Y金進(jìn)行吸引，使本地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改善、貧困問題的消除以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到良性的循環(huán)。對評價和研究房地產(chǎn)投資環(huán)境產(chǎn)生極為重要的作用，從中將對房地產(chǎn)投資造成影響的利弊因素進(jìn)行發(fā)現(xiàn)，為政府投資環(huán)境的優(yōu)化明確指導(dǎo)性方向。調(diào)查分析不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境，能夠?qū)鴥?nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行了解，為地區(qū)政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的制定，投資環(huán)境的優(yōu)化、房地產(chǎn)所需投資環(huán)境的評價和改善以及城市利用空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化存在顯著的促進(jìn)作用。

3.有利于節(jié)約型社會的建設(shè)

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展不平衡，出現(xiàn)局部的房屋空置現(xiàn)象，實際上是社會資源的浪費(fèi)，該情況的出現(xiàn)，在一定程度上體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)對投資環(huán)境的選擇認(rèn)識不足。房地產(chǎn)建設(shè)資源有較大消耗，特別是鋼筋和混凝土的消耗。在投資之前應(yīng)有效評價投資環(huán)境，盡可能將投資項目進(jìn)行完善，使房地產(chǎn)售出率得以提升，降低房屋空置率，減少資源浪費(fèi)問題產(chǎn)生，為我國長期的發(fā)展產(chǎn)生有利作用。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機(jī)制的特點

1.較多的不確定風(fēng)險

房地產(chǎn)投資有較大額度且周期較長，隨著時間的推移及環(huán)境的改變，各類風(fēng)險的出現(xiàn)幾率和影響問題也逐漸提升，房地產(chǎn)投資除了有個別風(fēng)險存在以外，還會有系統(tǒng)風(fēng)險產(chǎn)生。房地產(chǎn)投資者應(yīng)對投資低的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會需求、財政法規(guī)以及市場容量進(jìn)行深入分析，作為風(fēng)險得到有效規(guī)避的前提因素。

2.較大的區(qū)位條件影響

作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的重要特征之一，位置固定的作用極為顯著，且對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。應(yīng)將任何房地產(chǎn)項目落實在具體的區(qū)域內(nèi)，區(qū)位價值使開發(fā)商、租客以及置業(yè)投資者的吸引力得到充分體現(xiàn)。區(qū)位條件的良好能夠使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取最大化的高額開發(fā)利潤，使置業(yè)投資者對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)性收益進(jìn)行獲取，便于租客對其他經(jīng)營活動實施展開。

3.密切關(guān)系到經(jīng)濟(jì)環(huán)境

我國存在極為不平衡的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，該經(jīng)濟(jì)格局在房地產(chǎn)投資上反映出來，主要表現(xiàn)在：東部發(fā)達(dá)城市存在著超前的房地產(chǎn)投資，而西部房地產(chǎn)投資處于嚴(yán)重滯后狀態(tài)。其次，個人經(jīng)濟(jì)實力也是對房地產(chǎn)投資環(huán)境造成影響的主要因素，作為制約房地產(chǎn)商品購買力量的關(guān)鍵因素得到應(yīng)用。

4.城市規(guī)劃對其產(chǎn)生的制約

房地產(chǎn)價值關(guān)系到周邊物業(yè)、市政公用設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)境變化等方面，其影響主要包括兩方面內(nèi)容：一方面是受到城市規(guī)劃的影響，例如：轉(zhuǎn)讓和利用城市土地，必須與城市土地利用規(guī)劃相符合，并非完全的市場調(diào)節(jié)。而另一方面，隨著開展城市發(fā)展戰(zhàn)略，政府通過加大周邊道路、公園及博物館等公共設(shè)施的投資力度，使附近房地產(chǎn)的生態(tài)系統(tǒng)價值得到有效提升。

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)形成機(jī)制的評價分析

1.分析房地產(chǎn)市場參與者的個人素質(zhì)

在房地產(chǎn)市場的參與者中，主要包括土地所有者、土地使用者、建筑承包商、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)顧問以及消費(fèi)者等。開發(fā)商成功的根本主要包括知識、智慧、經(jīng)驗和決策能力。通過一個著名的建筑師進(jìn)行設(shè)計，通過一個著名的建筑承包商對房地產(chǎn)進(jìn)行建造，往往是將本身價值得以提升的關(guān)鍵。我國政府部門通過資質(zhì)管理的方式對房地產(chǎn)市場參與者進(jìn)行評價，房地產(chǎn)投資者會通過這些評價便捷的對合適的房地產(chǎn)開發(fā)合作對象進(jìn)行尋找。

2.分析房地產(chǎn)建設(shè)的場地條件

（1）對房地產(chǎn)項目擬建地段的自然地理特征進(jìn)行分析，避免在斷裂、巖溶層、流砂層以及黃土濕陷性等顯著不利的地基基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)進(jìn)行建造，并盡可能使建筑物獲取良好的通風(fēng)和光照條件，使房地產(chǎn)項目建設(shè)施工的工作量得到盡可能減少。

（2）研究房地產(chǎn)項目擬建地段土地利用和城市規(guī)劃條件，使其在規(guī)劃要求相滿足的同時，使土地利用的集約化水平得到最大限度地提升。

（3）將當(dāng)前土地使用者對擬建項目的態(tài)度實施有效了解。

（4）對房地產(chǎn)項目泥漿地段的地價形態(tài)實施充分了解。

3.分析房地產(chǎn)項目實施建設(shè)的原材料、燃料供應(yīng)條件以及輔助材料

（1）對房地產(chǎn)投資項目建設(shè)需要的原材料品名、質(zhì)量及數(shù)量要求進(jìn)行分析，使原材料供應(yīng)能否滿足房地產(chǎn)項目建設(shè)的需要得到掌握。

（2）根據(jù)工程施工進(jìn)度對原材料的供應(yīng)進(jìn)行提供。

（3）合理性分析房地產(chǎn)項目建設(shè)所需的原材料價格。

（4）分析原材料供應(yīng)的采購組織狀況。

4.分析房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套條件

（1）對房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套狀況進(jìn)行調(diào)查，將房地產(chǎn)項目建設(shè)和區(qū)域城市功能所產(chǎn)生的作用及影響實施了解，對水、電、交通、煤氣、排污等基礎(chǔ)設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)是否合理進(jìn)行重點分析，教育、文化、科技、商業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的布局和規(guī)模能否與區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民生活需要相滿足等。

（2）對房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳納，區(qū)域有關(guān)公共管理機(jī)構(gòu)收費(fèi)之后，應(yīng)為房地產(chǎn)項目提供公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件。（3）對新增基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行認(rèn)清。通常情況下，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)會有一定的超前性存在，但也要對配套設(shè)施的長期不用以及土地閑置等問題進(jìn)行避免。

四、房地產(chǎn)投資環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的優(yōu)化措施

1.對城市建設(shè)進(jìn)行加快，使區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展得到有效促進(jìn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市投資、生產(chǎn)活動會達(dá)到活躍狀態(tài)，隨之增加了對住房、各種公共基礎(chǔ)設(shè)施以及服務(wù)業(yè)設(shè)施的建設(shè)。作為區(qū)內(nèi)資源配置的優(yōu)化、房地產(chǎn)市場競爭力提升的基礎(chǔ)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的作用極為顯著。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加強(qiáng)，城市綜合功能的完善、基礎(chǔ)設(shè)施的好壞都對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)劣得到直接反映。對于基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境落后的城市而言，應(yīng)對道路建設(shè)投資進(jìn)行加大，使公共交通得到大力發(fā)展，改善公共交通環(huán)境，并將高速公路和鐵路等建設(shè)的規(guī)模實現(xiàn)進(jìn)一步增強(qiáng)。

3.城市居住環(huán)境的改善，使城市整體形象得到提升。經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)投資人員通常會對良好居住環(huán)境的城市進(jìn)行選擇，開展房地產(chǎn)項目開發(fā)工作。

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