緒論：寫作既是個(gè)人情感的抒發(fā)，也是對學(xué)術(shù)真理的探索，歡迎閱讀由發(fā)表云整理的11篇房地產(chǎn)稅收政策范文，希望它們能為您的寫作提供參考和啟發(fā)。

篇（1）

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國住房價(jià)格快速上升，國家從2005年開始實(shí)施了包括稅收、信貸、土地 供應(yīng) 等多種措施的房地產(chǎn)市場調(diào)控。其中稅收政策主要以差別化的營業(yè)稅為主，并輔以契稅、所 得稅、土地增值稅等。近年來，開始研究物業(yè)稅和房產(chǎn)稅為主的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的征收， 其中房產(chǎn)稅已在上海和重慶兩地開始試點(diǎn)。因此，有必要研究差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房 消費(fèi)的影響，對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng) 濟(jì)穩(wěn)定。

一、我國差別化房地產(chǎn)稅收政策的現(xiàn)狀

我國差別化房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為針對普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已購住 房，實(shí)施了不同的稅收政策。其中，差別化的交易稅主要為營業(yè)稅。可分為四個(gè)階段：第一 階段為2005年6月至2006年5月，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售 房收入全額征收營業(yè)稅，個(gè)人購買普通住房超過2年的，免征，購買非普通住房的，按售房 收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收。第二階段為2006年6月到2008年底，進(jìn)一步加大了稅 收的調(diào)控力度，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅，普通住房超過5年轉(zhuǎn)手交 易的免征，非普通住房的按差額征收。第三階段為2009年至2010年4月，為應(yīng)對金融危機(jī) ，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅實(shí)行減免政策。個(gè)人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個(gè) 人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按差額征收營業(yè)稅 。將個(gè)人購買非普通住房改為超過2年轉(zhuǎn)讓按差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按全額征收。第四階段為2010年4月至今，隨2009年房價(jià)大幅上漲，又將營業(yè)稅 政策恢復(fù)到2006年的規(guī)定，并要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要 加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。

差別化的住房保有稅主要是剛剛試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。2011年1月，我國上海和重慶開始正式對部 分住房征收房產(chǎn)稅，從房產(chǎn)稅實(shí)施方案看，它不同于一般的物業(yè)稅，而是“差別化”的稅收 政策，差別化主要表現(xiàn)在試點(diǎn)期重慶只對別墅等大面積、高檔商品住房征收，對家庭自住以 外的投資性住房征收。上海對超過一定面積的新購住房進(jìn)行征收。為便于操作而采取“新房 新辦法、老房老辦法”，即只對新買住房征收，具體為“本市居民家庭在本市新購且屬于該 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房”。

二、差別化房地產(chǎn)稅收政策對住房消費(fèi)影響的理論分析

住房消費(fèi)有兩種基本方式，租賃與購買。消費(fèi)者面臨的是一個(gè)選擇問題，即通過哪種方式解 決居住問題。當(dāng)然對于已有住房的家庭還面臨是否購買更大面積的住房改善居住條件，或者 是否購買第二套住房作為投資性資產(chǎn)的選擇。消費(fèi)者將會(huì)比較購房居住的成本與租房居住的 成本，當(dāng)購房的居住成本小于租房居住的成本時(shí)，就會(huì)選擇購房，反之則租房。

關(guān)于住房消費(fèi)的決策，一般都是基于Poterba (1992)所構(gòu)造的模型，即將居住支出作為一系 列未來現(xiàn)金流折現(xiàn)的決策。在不考慮稅收的情況下，購買住房后每年支出的成本包括資金成 本、房屋維修保養(yǎng)成本等減去住房價(jià)格上升的收益，租賃支出主要是市場租金，當(dāng)前者低于 市場租金時(shí)，住房消費(fèi)選擇購房，否則選擇租房。考慮到資金的機(jī)會(huì)成本，假定購房為全額 按揭，當(dāng)然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理論上不影響分析的結(jié)果。在住房市場 供求均衡時(shí)，購房居住每年支出的成本將等于市場租金。即：

R0=(r+m-g)P0[JY]（1）

其中，R0為市場租金，r為抵押貸款利率，即購買住房的資金成本，m為自有住房需要支付 的 其它費(fèi)用率，如物業(yè)管理費(fèi)率、維修保養(yǎng)費(fèi)率等，g為住房價(jià)格上升，即住房的資產(chǎn)收益率 ，P0為住房市場價(jià)格（以單位價(jià)格表示，如每平方米價(jià)格）。

（一）引入差別化的房地產(chǎn)交易稅（營業(yè)稅）

第一步，我們對所有住房交易都引入營業(yè)稅，即假定所有的住房交易都要交納營業(yè)稅，稅率 為tt。理論上，按相關(guān)稅法，營業(yè)稅為主的交易稅收，應(yīng)由賣方承擔(dān)，不應(yīng)該影響住 房價(jià)格， 但在住房市場供給彈性不足的情況下，賣方希望將稅收加到房價(jià)上，營業(yè)稅將最終作為房價(jià) 的一部分，從“價(jià)外稅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟r(jià)內(nèi)稅”。如果住房市場的短期供給完全無彈性，則增加 的營業(yè)稅會(huì)完全轉(zhuǎn)移到房價(jià)中，如果住房供給有一定的彈性，則增加的稅收將有一部分轉(zhuǎn)移 到住房價(jià)格中，則新的住房市場價(jià)格均衡為：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）

其中，P1為增加稅收以后的住房價(jià)格，為稅收轉(zhuǎn)移到住房價(jià)格中的部分，取決于住房市 場的供給彈性，01，住房均衡價(jià)格會(huì)上升。

第二步，引入差別化的營業(yè)稅，如前所述，差別化的營業(yè)稅是在住房交易時(shí)，對購買住房一 定年限內(nèi)再次交易的，要征收營業(yè)稅，而超過一定年限的不征稅。所以我們可以將住房分為 兩類，一類是距上次交易在規(guī)定年限內(nèi)需要交稅的住房，另一類是距上次交易時(shí)間超過規(guī)定 年限不需要交稅的住房。為了便于分析，我們假定第一類為存量住房，第二類為新建住房， 這樣就形成了兩個(gè)細(xì)分的市場分別是存量住房市場與新建住房市場。則兩個(gè)市場上的住房價(jià) 格均衡為：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）

R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）

其中，P1為存量住房價(jià)格，Pnew1為新建住房價(jià)格。

理論上，由于存量住房將新征營業(yè)稅，其價(jià)格將會(huì)高于新建住房（現(xiàn)實(shí)中，新建住房也征收 營業(yè)稅等稅收，但其已轉(zhuǎn)化到成本中，因而不受新稅收政策的影響），人們就會(huì)增加新建住 房的購買而減少存量住房的購買，直到兩個(gè)市場上的名義價(jià)格相等，即Pused1=P new1，這樣兩個(gè)細(xì)分市 場上的住房價(jià)格都有所上升。但對于存量住房的供給者，雖然營業(yè)稅提高了名義價(jià)格，但其 實(shí)際所得仍可能低于新稅收政策實(shí)施之前的價(jià)格，因而會(huì)減少這部分住房的供應(yīng)。而由于新 建住房供應(yīng)有一定的彈性，供應(yīng)量將會(huì)增加，這樣一個(gè)必然結(jié)果是新建住房的交易量會(huì)上升 ，存量住房的交易量下降。

當(dāng)然，從住房交易的總量上看，由于住房價(jià)格的上升，購房居住的成本將會(huì)增加，人們將會(huì) 更多地選擇租房居住，減少購房消費(fèi)，總的住房交易面積會(huì)減少。

所以，差別化交易稅的實(shí)施，將會(huì)減少購房數(shù)量，但在房地產(chǎn)市場內(nèi)部，將會(huì)增加新建住房 的消費(fèi)比例，減少存量住房的消費(fèi)比例。

（二）引入差別化的保有稅（物業(yè)稅或房產(chǎn)稅）

同樣，第一步，我們在所有住房中引入保有稅，比如房產(chǎn)稅，稅率為住房價(jià)格的一定比例， 以tp表示，并假定對所有住房都征稅，并每年征收一次，則住房市場的住房價(jià)格均衡為：

R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）

即自有住房除每年要支付購房資金成本、維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)率外，還要增加一項(xiàng)房產(chǎn)稅率 tp 。

從均衡價(jià)格的變化看，房產(chǎn)稅的增加將起到降低房價(jià)的作用，房價(jià)變化的比例為：

可見，房價(jià)下降的比例還取決于市場上住房的供求關(guān)系。如果住房市場上的供求關(guān)系沒有變 化，即市場租金水平不變化，R0=R1，則房產(chǎn)稅的增加“完全”資本化到房價(jià)中，房價(jià) 下降比例等于房產(chǎn)稅支出占房屋總持有成本的比例。

第二步，在上述模型中引入差別化的房產(chǎn)稅政策，將住房分為兩類，一類為購買較小住房， 假定不征收房產(chǎn)稅，另一類為購買較大住房，征收房產(chǎn)稅，假定不同住房的價(jià)格不同，較小 住房的價(jià)格為Psmall1，較大住房的價(jià)格為Pbig1。

由于購買較小住房不征收房產(chǎn)稅，則較小住房的市場價(jià)格均衡為：

而購房較大住房征收房產(chǎn)稅，其市場價(jià)格均衡為：

在相同的條件下，隨著差別化房產(chǎn)稅的征收，將會(huì)使較大住房的價(jià)格下降，或者說由于使較 大住房的持有成本增加，房產(chǎn)稅資本化后，較大住房價(jià)格將會(huì)低于較小住房的價(jià)格（單位價(jià) 格）。

進(jìn)一步，也可將這一模型運(yùn)用于分析對不同家庭實(shí)施差別化物業(yè)稅。比如對已有住房的家庭 購買第二套住房征收物業(yè)稅，而對首次購買住房的家庭不征收物業(yè)稅，則理論上第二套住房 的價(jià)格將會(huì)下降，而第一套住房價(jià)格將會(huì)上升。但由于市場上的住房價(jià)格與購房套數(shù)不會(huì)存 在直接關(guān)系，只是購買第二套住房的家庭將會(huì)增加持有成本，相當(dāng)于支付了一個(gè)“溢價(jià)”， 這個(gè)溢價(jià)是隱性的，不表現(xiàn)在購房時(shí)，而表現(xiàn)在實(shí)際持有住房的過程中。所以從這個(gè)角度上 ，實(shí)施差別化的物業(yè)稅，將會(huì)起到減少第二套住房的購房需求，同樣可以起到減少住房銷售 量、降低房價(jià)的作用。

如果同時(shí)考慮實(shí)施差別化的保有稅和交易稅，它們對住房價(jià)格的影響正好相反，對住房價(jià)格 的總體影響將取決于二者稅率的大小，但二者對住房交易面積的共同影響，將是減少住房交 易面積，增加租賃需求。不過在細(xì)分的市場中，對不同類型住房交易量的影響是不同的。

三、差別化房地產(chǎn)稅收對住房消費(fèi)的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)與計(jì)量分析模型

為了檢驗(yàn)差別化稅收政策對住房交易和價(jià)格的影響，我們擬對中國省和直轄市的面板數(shù)據(jù)進(jìn) 行分析和實(shí)證研究，不僅可以擴(kuò)大樣本量，而且可以增加自由度、減少自 變量間的多重共線性的影響。

一般的面板數(shù)據(jù)模型可表示為線性形式：

其中，住房價(jià)格理論可能受上期價(jià)格的影響，同時(shí)受稅收政策的影響，差別化的營業(yè)稅將會(huì) 提高住房價(jià)格，通貨膨脹會(huì)影響到住房的持有成本和租金水平，利率同樣增加住房持有成本 ，利率提高將可能起到降低住房價(jià)格的作用。

具體數(shù)據(jù)選用了2000年到2009年我國31個(gè)省、直轄市的新建住房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，目前存 量住房的數(shù)據(jù)還沒統(tǒng)一口徑的統(tǒng)計(jì)。選用的數(shù)據(jù)主要有新建住房銷售量（salesarea）、新 建住房平均價(jià)格（price）、常住人口（population）、通貨膨脹率（CPI）、利率（I）和 營業(yè)稅（tax）。其中房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來源于歷年中國統(tǒng)計(jì)年鑒和國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)， 利率數(shù)據(jù)來源于中國人民銀行公布數(shù)據(jù)，營業(yè)稅根據(jù)具體的調(diào)控政策規(guī)定，設(shè)為工具變量。 其中新建住房銷售量、價(jià)格和人口數(shù)據(jù)取對數(shù)值。

為了避免偽回歸現(xiàn)象，我們使用了Levin、Llin&Chu（2002）的檢驗(yàn)方法，對相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行 了單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)方法為帶常數(shù)項(xiàng)、滯后一階，發(fā)現(xiàn)所使用的數(shù)據(jù)均為平穩(wěn)數(shù)據(jù)。

（二）實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果及分析

從回歸結(jié)果看，影響新建住房交易量的各項(xiàng)因素回歸系數(shù)的符號與理論一致，其中人口與新 建住房交易量成正比，但系數(shù)顯著性不高，而在西部地區(qū)系數(shù)顯著，說明西部地區(qū)住房需求 以滿足自住為主，受人口數(shù)量的影響較大。差別化稅收對交易量的影響為正，系數(shù)為0.760 3，而且非常顯著，說明差別化稅收政策實(shí)施，人們將更多購買新建商品住房，而這一影響 在中部和西部更大。利率對交易量有顯著的負(fù)影響，利率的提高將會(huì)明顯減少住房交易量， 而該因素的影響在東、中、西部三個(gè)區(qū)域沒有明顯的差異，說明利率可以作為一個(gè)針對全 國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

從影響價(jià)格的因素看，新建住房交易價(jià)格明顯受稅收政策的影響，即由于差別化稅收的實(shí)施 使新建住房價(jià)格反而上升，其中差別化稅收對東部地區(qū)的影響大于全國平均水平，系數(shù)分別 為0.069和0.049，而對中部和西部地區(qū)的影響較小。同時(shí)，住房價(jià)格還明顯受上期交易價(jià) 格 的影響，說明住房價(jià)格具有“正反饋機(jī)制”，而且在全國三個(gè)區(qū)域中房價(jià)滯后一期的影響都 非常顯著。從全國看，房價(jià)受CPI的影響系數(shù)符號與理論不一致且不顯著，但在東部和中部 系數(shù)符號與理論一致。住房價(jià)格受利率的影響非常顯著，系數(shù)符號與理論也一致，即提高利 率可起到明顯抑制房價(jià)的作用，說明以貨幣政策為主的工具是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。

四、結(jié)論及建議

通過以上理論與實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)差別化房地產(chǎn)稅收政策將可起到引導(dǎo)住房消費(fèi)的作用。其中 差別化交易稅將能從總體上減少購房消費(fèi)增加，租賃消費(fèi)，在購房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中將會(huì)增加新建 住房購房比例，減少存量住房購房比例，但交易稅并不能起到降低住房價(jià)格的作用。而差別 化的房產(chǎn)稅等保有稅的開征，在減少購房消費(fèi)、增加租賃消費(fèi)的同時(shí)，還可起到降低住房 價(jià)格的作用。兩種房地產(chǎn)稅收都可起到抑制住房投資、投機(jī)需求的作用。同時(shí)，發(fā)現(xiàn)利率等 貨幣政策對住房消費(fèi)也起著顯著地調(diào)控作用，提高利率將會(huì)有效減少購房消費(fèi)和抑制房價(jià)。

近期房地產(chǎn)稅收政策的頻繁調(diào)整主要目的是調(diào)控房地產(chǎn)市場，并起到了一定效果。但從長期 看，房地產(chǎn)稅收政策的穩(wěn)定更加重要，房地產(chǎn)稅收制度的改革應(yīng)作為整個(gè)財(cái)稅體制改革的組 成部分來考慮，應(yīng)使用消費(fèi)者形成長期的理性預(yù)期。從房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，稅收政策的調(diào) 整要進(jìn)一步結(jié)合住房制度改革的深化，起到優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，防止房價(jià)大幅波動(dòng)，促進(jìn)國 民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的作用。

主要參考文獻(xiàn)：

［1］ 賈 康．開征物業(yè)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展［J］．科學(xué)發(fā)展，2010(7)．

［2］ 況偉大．住房特性、物業(yè)稅與房價(jià)［J］．經(jīng)濟(jì)研究，2009(4)．

［3］ 韋志超，易 綱．物業(yè)稅改革與地方公共財(cái)政［J］．經(jīng)濟(jì)研究, 2006(3)．

［4］Benjamin H. Harris. The Effect of Proposed Tax Reforms on Metropol itan Housing Prices［R］.省略, April 2010.

［5］Cecil Bohanon and Stanley R. Keil. Property Tax Changes: A C ase Study of a Small Open Region［J］. The Journal of Regional Analysis & Polic y, (2000)30:2.

［6］Hsiao, Cheng. Analysis of Panel Data［M］. second edition, Cambrid ge University Press. 2003.

篇（2）

房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為作為征稅對象的稅類，是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費(fèi)的全過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納的稅收的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大、稅負(fù)重等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現(xiàn)行的稅收政策，并對籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策簡介

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策主要涉及項(xiàng)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)涉及的這些稅收，幾乎占到開發(fā)商銷售收入的15%-20%,再加上房地產(chǎn)企業(yè)高額的土地獲取成本，融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤的神話很難實(shí)現(xiàn)。以下就各項(xiàng)稅種的影響進(jìn)行逐一探析。

2.房地產(chǎn)各項(xiàng)主要稅種及其對企業(yè)影響

2.1營業(yè)稅及其附加，在預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收

房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個(gè)附加稅費(fèi)，即城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加即我們平常所說的“兩稅一費(fèi)”，通常我們在計(jì)算開發(fā)成本時(shí)，可把“兩稅一費(fèi)”綜合計(jì)算為5.55%。區(qū)別在于：房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是營業(yè)稅。從中可以看出它們的層次關(guān)系，即城建稅和教育費(fèi)附加皆屬于附加稅費(fèi)性質(zhì)，本身并沒有特定的、獨(dú)立的納稅對象，隨營業(yè)稅繳納而繳納，亦隨營業(yè)稅的減免而減免。

一般情況下，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程只要取得政府部門頒發(fā)的銷售許可證就可以進(jìn)行房屋銷售，此時(shí)商品房還是期房建設(shè)階段，購房人不可能取得“商品”，開發(fā)商只能開具一般往來收據(jù)，往往在交房時(shí)才開正式銷售發(fā)票，稅務(wù)機(jī)構(gòu)征收營業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無形之中延緩了納稅時(shí)間，影響了國家稅收及時(shí)上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營業(yè)稅的征收，對預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開出以后再征稅。這一措施的實(shí)行，對保證財(cái)政收入及時(shí)入庫和防止項(xiàng)目公司解體而影響國家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅負(fù)相對提前，勢必對其可調(diào)用資金帶來影響，減少了資金流動(dòng)量，導(dǎo)致資金運(yùn)轉(zhuǎn)滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地增值稅實(shí)行4級超額累進(jìn)稅率，具體是：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的可以免征。

土地是國家資產(chǎn)，國家理應(yīng)在出讓土地時(shí)獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場在國家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤會(huì)越來越薄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)直接將空地轉(zhuǎn)讓的，也需要按照規(guī)定的4級超率累進(jìn)稅率計(jì)征土地增值稅。所以土地增值稅實(shí)施，抑制房地產(chǎn)開發(fā)中的投機(jī)行為，是宏觀調(diào)控的需要加大了開發(fā)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規(guī)范了土地市場秩序。

但從另外一個(gè)角度來說，土地增值稅的實(shí)施，使得開發(fā)商成本進(jìn)一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人，屬于行為稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時(shí)的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

篇（3）

[關(guān)鍵詞]

房地產(chǎn)；稅收政策；優(yōu)化建議

一、 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國的住房分配完全走上了商品化的道路。同時(shí)住房建設(shè)成為我國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，并且在近10年內(nèi)呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，成為我國目前發(fā)展最快的行業(yè)之一。

（一）房地產(chǎn)投資增長過快，房價(jià)虛高

1999年房地產(chǎn)市場從集團(tuán)消費(fèi)徹底轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入高速發(fā)展的新時(shí)期。我國房地產(chǎn)投資額和增長率基本都成直線上身趨勢，GDP增長始終都大大低于房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。商品房的銷售價(jià)格持續(xù)不斷上升已經(jīng)成為不可否認(rèn)的事實(shí)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，中國普通民眾全部收入的百分之五十以上會(huì)用于住房消費(fèi)，住房消費(fèi)是中國普通民眾的主要負(fù)擔(dān)，房價(jià)之高由此可見。

（二）房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場泡沫嚴(yán)重

商品房的銷售價(jià)格一定程度上反應(yīng)了我國對住房的需求情況。然而，由于人們對房地產(chǎn)價(jià)格的非理性預(yù)期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，從而使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。過度的投機(jī)行為，使房產(chǎn)成為投資品，房地產(chǎn)市場脫離基本的供求關(guān)系，大量資本由實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)到投機(jī)領(lǐng)域，抑制了其它消費(fèi)需求，容易積累較高的金融風(fēng)險(xiǎn)，形成房地產(chǎn)泡沫，可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

（三）土地政策成為左右房價(jià)的重要因素

高昂的土地出讓金使得房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地環(huán)節(jié)上就承擔(dān)了加高的成本，加之房地產(chǎn)市場競爭機(jī)制的不完善，使得土地政策成為抬高房價(jià)的最主要因素。

二、 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)市場稅收制度評價(jià)

自1994年分稅制改革以來，我國的房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產(chǎn)稅收制體系，共涉及十余個(gè)稅種。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策在適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求下，于組織財(cái)政收入、宏觀調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產(chǎn)稅收在地方稅收體系中占據(jù)重要地位，是地方財(cái)政收入的重要來源。但是房地產(chǎn)稅收制度在調(diào)控經(jīng)濟(jì)方面作用有限或者難以發(fā)揮其作用，本身存在著一定問題。

（一）土地出讓金嚴(yán)重阻礙稅收調(diào)控

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的嚴(yán)重不匹配，使地方政府對土地收入的依賴性很大，令土地財(cái)政膨脹。初始環(huán)節(jié)的過高的成本使得在后續(xù)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)出現(xiàn)較大的障礙。

（二）征稅環(huán)節(jié)重流通輕保有，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重

我國現(xiàn)行稅收政策中房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收少、流通環(huán)節(jié)稅收多、稅負(fù)重，這在一定程度上鼓勵(lì)了投機(jī)行為，某些人把房地產(chǎn)作為投資獲利的工具，資金豐裕者購買多套住房造成房屋閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。尤其是對于個(gè)人非營業(yè)用房地產(chǎn)全部采用免征房產(chǎn)稅的政策，加劇了稅負(fù)結(jié)構(gòu)的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產(chǎn)擁有者因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)過程中較重的稅收負(fù)擔(dān)不愿意出售其多余閑置的住房，導(dǎo)致房地產(chǎn)無法合理流動(dòng)和資源的配置得不到進(jìn)一步優(yōu)化，阻礙了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步良好健康發(fā)展。

（三）計(jì)稅依據(jù)不合理，征稅范圍較窄

我國目前房地產(chǎn)還無完善的房地產(chǎn)評估制度，這使得房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)某些稅種不能合理地確定計(jì)稅依據(jù)。我國經(jīng)濟(jì)近些年來高速發(fā)展并出現(xiàn)通貨膨脹，目前仍以購買時(shí)房地產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)，不僅不能反映當(dāng)前房地產(chǎn)實(shí)際的市場價(jià)值，同時(shí)也造成了新舊房產(chǎn)所有者稅收負(fù)擔(dān)差距較大，納稅人稅負(fù)不公。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收政策的建議

（一）進(jìn)一步完善分稅制稅制體制和轉(zhuǎn)移支付制度

土地財(cái)政的存在很大程度上使房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，并且阻礙以后環(huán)節(jié)的稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。在財(cái)權(quán)上移事權(quán)下放的分稅制體制下，由于政府間轉(zhuǎn)移支付不健全，致使地方政府對土地出讓收入產(chǎn)生很大的依賴。要平衡房價(jià)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財(cái)力和責(zé)任，與此同時(shí)，也要完善政府間縱向的轉(zhuǎn)移支付制度，使地方政府財(cái)力與事權(quán)相協(xié)調(diào)，擺脫土地財(cái)政的困境。

（二）完善房地產(chǎn)評估制度

為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和物價(jià)水平的不斷提高，切實(shí)發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用，實(shí)現(xiàn)稅收的公平性，應(yīng)完善房產(chǎn)評估制度，提高房產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力。具體來講就是建立一套適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；確定房地產(chǎn)評估師協(xié)會(huì)獨(dú)立地位的實(shí)質(zhì)性；加強(qiáng)行業(yè)規(guī)章建設(shè)。

（三）建立并完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度

要加強(qiáng)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用，首先最基本的是獲取現(xiàn)有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產(chǎn)信息登記制度。應(yīng)該在全國范圍內(nèi)建立起一套適用于不動(dòng)產(chǎn)信息實(shí)時(shí)監(jiān)控的數(shù)據(jù)庫，并且對數(shù)據(jù)進(jìn)行集中的采集和實(shí)時(shí)更新。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳堅(jiān).促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的稅收政策[J].商場現(xiàn)代化，2012（1）

[2]鄧燕.試論房地產(chǎn)稅收政策優(yōu)化與調(diào)整[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2012（6）

[3]鄧文欣.管地產(chǎn)行業(yè)稅收政策變動(dòng)對放假的影響[J].財(cái)經(jīng)界，2012（7）

[4]樊其國.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅收政策的若干雙重標(biāo)準(zhǔn)[J].上海房地，2012（12）

[5]賈祖國，王燁曄.房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價(jià)格的影響[J].觀察思考，2013（1）

[6]劉婧.淺談稅收調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響——基于北京市研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2012（2）

[7]潘玲霞.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策及其對企業(yè)的影響[J].現(xiàn)代營銷，2013（1）

[8]邱益林.淺析稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控[J].財(cái)經(jīng)界，2013（1）

[9]薛珺.關(guān)于目前房地產(chǎn)稅收政策的一些解讀[J].中國商界，2012（11）

[10]張玉輝.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行稅收政策及存在的活干問題與對策[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（9）

[11]趙心剛.房產(chǎn)稅改革的國際經(jīng)驗(yàn)借鑒與政策啟示[J].稅收籌劃，2013（1）

篇（4）

房地產(chǎn)稅收是政府于預(yù)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、促進(jìn)房 地產(chǎn)市場均衡的一種重要政策工具，在引導(dǎo)房地產(chǎn) 資源合理配置和有效利用以及社會(huì)財(cái)富公平分配 等方面具有獨(dú)特的功能。只有正確認(rèn)識房地產(chǎn)稅收 與房價(jià)之間的關(guān)系，才能全面把握房地產(chǎn)稅調(diào)控房 價(jià)的運(yùn)行規(guī)律，為房地產(chǎn)稅制改革提供參考。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策變動(dòng)對房價(jià)的影響研究的主要觀點(diǎn)

當(dāng)前，不少海內(nèi)外專家學(xué)者就商品房價(jià)格受房產(chǎn)稅的影響進(jìn)行了大量的研究分析，其主要集中在兩個(gè)方面：一方面，從宏觀方面層面探討房價(jià)與房產(chǎn)稅的兩者的聯(lián)系；另一方面，從具體的稅收制度的設(shè)計(jì)層面探討兩者的相互聯(lián)系及影響因素。國外學(xué)者Lundborg指出，房價(jià)是內(nèi)生的，房地產(chǎn)交易稅征收所形成的閉鎖效應(yīng)，導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格下降。國內(nèi)學(xué)者楊紹媛、徐曉波從住房成本和資產(chǎn)收益的角度進(jìn)行了相關(guān)分析研究，則認(rèn)為購房者需求彈性小，不論從資產(chǎn)收益 的角度還是從住房成本的角度，稅收的提高在短期內(nèi)都會(huì)使房價(jià)提高。同時(shí)，王海勇從現(xiàn)代資產(chǎn)定價(jià)理論出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)征稅會(huì)降低購房者對房地產(chǎn)未來收益的預(yù)期，從而導(dǎo)致現(xiàn)期房地產(chǎn)價(jià)格下降。

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策變動(dòng)對房價(jià)的影響實(shí)證探析

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)稅收體系中主要有“五稅”，分別為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅其涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)交易的所有環(huán)節(jié)。從圖l可以看出，從2004年到2010年國內(nèi)房地產(chǎn)的稅收總體呈現(xiàn)快速顯著增長的態(tài)勢，其中1998年收收入總額僅僅是2010年的1/26。與此同時(shí)，中國的房價(jià)在十幾年內(nèi)也迅速增長，特別是在2004年～2010這7年間增速迅猛。

下面筆者將以一九九八年至二零一零年的房地產(chǎn)“五稅”與商品房價(jià)格數(shù)據(jù)為計(jì)算分析依據(jù)，采用Eviews（EconometricsViews）經(jīng)濟(jì)分析軟件進(jìn)行實(shí)證研究，分析房地產(chǎn)稅與商品房房價(jià)格的關(guān)系。一方面，由于各個(gè)變量的相互關(guān)系呈現(xiàn)出顯著的線性變化；另一方面，房地產(chǎn)稅收數(shù)值比較大，選用對數(shù)計(jì)量方式效果更具真實(shí)性。創(chuàng)建房價(jià)與房地產(chǎn)稅收的運(yùn)算方程式為：log（thp）=c0+cxlog（htax），并使用Eviews軟件對該方程式相關(guān)參數(shù)估值，并得出以下公式：

Log（thp）=5.8759+0.29244×log（htax）

（42.7556） （14.6915）

R2=0.95997R2平均值=0.95552DW=1.0089F=215.840；（其中：thp為：房價(jià)；thax為：房地產(chǎn)稅收）。

從回歸方程中，標(biāo)準(zhǔn)誤差、P值、等各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，方程具有較好的擬合性。然而因樣本容量小于15，沒法確定DW值最大、最小值，具有出現(xiàn)自相關(guān)問題的可能性。因此選用B—G高階系列進(jìn)行開展自相關(guān)檢驗(yàn)工作，檢驗(yàn)結(jié)果表明并不存在自相關(guān)問題，因?yàn)镕、R2兩個(gè)概率值均在0.1以上。與此同時(shí)，在運(yùn)用White檢驗(yàn)后，證明其也不沒有異方差。

通過回歸方程我們可以看出，htax和thp顯示出顯著的正相關(guān)關(guān)系，換句話說，房地產(chǎn)稅收與房價(jià)關(guān)系為正相關(guān)，Htax的系數(shù)為0.29，這就意味著房地產(chǎn)稅收入若上漲l%，國內(nèi)房價(jià)則將上漲0.29%，說明這十幾年的我國房地產(chǎn)稅收政策的變化，對房價(jià)的影響并不明顯。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收政策的改革變化，對房價(jià)影響比較小，無法實(shí)現(xiàn)對房價(jià)的調(diào)控作用，原因在于房地產(chǎn)稅收政策分布不合理，其主要分布在土地的買賣、開發(fā)等流通環(huán)節(jié)。

三、健全我國房地產(chǎn)稅收制度的建議

（一）契稅

根據(jù)上述的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)“五稅”收入的領(lǐng)頭羊?yàn)槠醵悾F(xiàn)已成了地方稅收的比較重要的來源。該房產(chǎn)稅具有比較明確的征收對象與目的，主要是發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變更時(shí)，如在房屋買賣、贈(zèng)送等，其有利于打壓房地產(chǎn)投機(jī)炒作行。然而實(shí)現(xiàn)契稅收入的兩個(gè)比較重要的基礎(chǔ)為：不動(dòng)產(chǎn)登記的健全與土地交易的規(guī)范性。因此，我認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急是需要強(qiáng)化我們國土部門、稅務(wù)部門以及房屋管理部門三者之間的協(xié)調(diào)聯(lián)系。

（二）土地增值稅

在我國土地增值稅的計(jì)算與征收的主要發(fā)生在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)上，且不管是所轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)為：新開放或存量的商品房、二手房產(chǎn)，還是土地使用權(quán)，且不管雙讓雙方是外資或內(nèi)資，都需要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際情況以及考慮市場價(jià)格來計(jì)算并繳納相應(yīng)數(shù)額的土地增值稅。同時(shí)對與普通商品房開發(fā)商，國家提供了一些稅收優(yōu)惠政策。然而因地方政策的干預(yù)且較為繁瑣的計(jì)算方式，因此該房產(chǎn)稅的征收管理問題比較突出，有的地方征管工作不上不上，甚至一直處于“半征管”狀況。雖然國家已經(jīng)頒布了一些相關(guān)土地增值稅的清算征收辦法，但是因不少房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)賬較為混亂，土地增值稅的清算難且成本高，因此各地執(zhí)行狀況普遍不到位。因此，我們稅務(wù)機(jī)關(guān)一方面要學(xué)習(xí)并掌握好土地增值稅的相關(guān)稅收法規(guī)與清算辦法，同時(shí)要妥善處理并協(xié)調(diào)好與地方政府的關(guān)系，保證相關(guān)稅收政策的執(zhí)行力，嚴(yán)格依照相關(guān)實(shí)施細(xì)則開展稅收征管工作。

（三）全面開展物業(yè)稅

物業(yè)稅是當(dāng)前大家討論的房地產(chǎn)稅收調(diào)整的熱點(diǎn)問題。物業(yè)稅的征收對象是不動(dòng)產(chǎn)的所有者，要求所有者每一年都要繳納一定稅款，所繳納稅款的額度需要跟該不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值掛鉤。本人認(rèn)為有必要逐步在全國推廣物業(yè)稅，因?yàn)椋环矫骈_征物業(yè)稅可以對房價(jià)有一定的抑制和回調(diào)作用，讓投資者買得起房但是養(yǎng)不起房，提高投資炒房的成本，進(jìn)一步打壓投資性購房，降低投資性購房比例，使房價(jià)回歸理性；另一方面，開征物業(yè)稅可以增加地方稅收的收入，在一定程度上剝離地方政府與土地市場的關(guān)系，降低土地出讓作為地方政府的主要收入的動(dòng)機(jī)。總之，物業(yè)稅的開征，在增加稅收的收入的同時(shí)，有利于房價(jià)回歸理性，從短期看其會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)有一定的壓制作用，但從長遠(yuǎn)來看有利于我們整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)的發(fā)展。

四、結(jié)語

通過對，1998年至2010年的國內(nèi)房地產(chǎn)主要稅收以及房價(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析，可得出這樣的結(jié)論，在過去的十幾年間，我國房地產(chǎn)稅收與房價(jià)成正相關(guān)系，但是稅收制度的改革，對房價(jià)的影響與調(diào)控有限，因此有必要對現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行調(diào)整與完善。

參考文獻(xiàn)：

篇（5）

關(guān)鍵詞:稅收政策 房地產(chǎn)市場 消費(fèi)

房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中作出了較大貢獻(xiàn),但其也是飽受爭議的行業(yè)。不僅國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費(fèi)政策、信貸政策不夠合理,而且房地產(chǎn)稅收政策也需要進(jìn)一步完善,以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及其地位

(一)經(jīng)濟(jì)增長迅速刺激中國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求

改革開放以來,中國經(jīng)濟(jì)長期保持著兩位數(shù)的高速增長,成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的國家,在發(fā)展中國家中處于領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)快速增長,使得我國人民生活水平和社會(huì)購買力水平不斷提高,社會(huì)對房地產(chǎn)的需求不斷上升,原有的樓市供求矛盾加劇,最終給我國帶來了更大的房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求。

(二)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域

經(jīng)過長期的發(fā)展,我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前臺,體現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢。2006-2008年連續(xù)三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,房地產(chǎn)吸引了眾多行業(yè)領(lǐng)域的資本進(jìn)入,這也是2006-2008年我國房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷攀升的重要資金緣由。在扣除外貿(mào)成分以后,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)舉足輕重的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的產(chǎn)業(yè)成分之一。

(三)房地產(chǎn)業(yè)是擴(kuò)內(nèi)需、保增長的重要支撐

首先,房地產(chǎn)是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式過渡時(shí)期的重要產(chǎn)業(yè)。我國在外需不足的前提下,提出轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,擴(kuò)大內(nèi)需,以應(yīng)對金融危機(jī)的影響。在這一過程中,房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用不斷顯現(xiàn)出來。其次,房地產(chǎn)是我國面對金融危機(jī)壓力、刺激就業(yè)等方面不可忽視的行業(yè)。這主要是由房地產(chǎn)作為我國產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的中間產(chǎn)業(yè)鏈條所決定的。總之,由于我國內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對落后,競爭力不足,在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變情況下,房地產(chǎn)是我國擴(kuò)大內(nèi)需、保增長,應(yīng)對金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)影響的重要產(chǎn)業(yè),也是我國當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級等重大決策實(shí)施過程中的重要支撐產(chǎn)業(yè)。

(四)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)重要的民生工作

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),中國當(dāng)年的普通居民,幾乎有50%以上的收入屬于個(gè)人的住房消費(fèi)。住房消費(fèi)是我國居民消費(fèi)的重要組成部分,不僅牽動(dòng)著居民的收入水平,而且與我國銀行業(yè)發(fā)展有著重要的關(guān)聯(lián)性,也是我國居民財(cái)產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收政策及其存在問題

(一)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策

1.土地增值稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額。規(guī)定扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、土地開發(fā)成本及費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用(或舊房和建筑物的評估價(jià)格)、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的,以及因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)可以免征土地增值稅。此外,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

2.企業(yè)所得稅。根據(jù)最新企業(yè)所得稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅允許扣除的成本項(xiàng)目可分為:土地實(shí)際成本,包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)、七通一平費(fèi)(包括道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整等方面的費(fèi)用)、管理費(fèi)用;住宅和其他商品房開發(fā)實(shí)際成本,包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備工程費(fèi)、配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用。但是作為土地增值稅加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目不得在計(jì)算企業(yè)所得稅中列支扣除。

3.營業(yè)稅。營業(yè)稅政策中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策主要是兩個(gè)行業(yè):一是建筑業(yè);二是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),因此房地產(chǎn)涉及的營業(yè)稅稅率主要是3%和5%兩檔。它是對在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人,就其營業(yè)額按稅率計(jì)征的一種稅賦。營業(yè)稅稅法中規(guī)定,土地所有者出讓土地使用權(quán)以及土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征營業(yè)稅。以房地產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為,不征營業(yè)稅,但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)例外。同時(shí),對自建自用的房地產(chǎn)免征營業(yè)稅。2008年3月1日起出租自有住房,不再區(qū)分用途,一律按照3%的稅率征收營業(yè)稅。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要由產(chǎn)權(quán)所有人繳納,產(chǎn)權(quán)屬于全民所有,由經(jīng)營管理單位繳納;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的,由集體單位和個(gè)人繳納;產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納;產(chǎn)權(quán)所有者、承典人不在房產(chǎn)所在地或產(chǎn)權(quán)未確定以及承典糾紛未解決的,應(yīng)由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。 根據(jù)納稅人不同的經(jīng)營方式采取兩種方式計(jì)稅:一是納稅人經(jīng)營自用的房產(chǎn),以房產(chǎn)余值計(jì)稅,即從價(jià)計(jì)征;二是將自有房產(chǎn)出租經(jīng)營,以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù),即從租計(jì)征,稅率為12%。

5.城鎮(zhèn)土地使用稅。該稅是國家按使用土地的等級和數(shù)量,對城鎮(zhèn)(城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū))范圍內(nèi)的土地使用單位和個(gè)人征收的一種稅賦。計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積, 由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)按照規(guī)定的稅額計(jì)征,實(shí)行定額稅率,按年計(jì)算,分期繳納。

6.契稅。契稅指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,房屋買賣、贈(zèng)予、交換等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)依不同的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式而不同:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣為成交價(jià)格;土地實(shí)用權(quán)贈(zèng)予、房屋贈(zèng)予,由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定;土地使用權(quán)交換和房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)和房屋的價(jià)格差額。如成交價(jià)格或交換價(jià)格差額明顯低于市場價(jià)格,并無正當(dāng)理由,由征稅機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定,實(shí)行3%-5%比例稅率。同時(shí)規(guī)定國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買的公房以及財(cái)政部門規(guī)定的其他項(xiàng)目,免征契稅。

7.印花稅。印花稅是對中國境內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證以及在境外書立、受我國法律保護(hù)、在我國境內(nèi)適用的應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)是書立、領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證所承載的資金量或?qū)嵨锪俊ａ槍Σ煌膽{證情況實(shí)行兩種稅率:一是比例稅率,適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、房屋租賃合同、房地產(chǎn)買賣合同;二是定額稅率,適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書以及合同金額無法確定的憑證,為每件5元。

(二)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策存在問題

1.結(jié)構(gòu)不合理,稅基交叉,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收結(jié)構(gòu)松散繁雜,各種稅之間主輔作用不清,調(diào)節(jié)單一,個(gè)別稅種設(shè)置重疊,存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。一方面,土地增值稅與所得稅、營業(yè)稅交叉重復(fù);土地使用稅與房產(chǎn)稅在對房屋同一目的物征收時(shí)缺乏科學(xué)性。營業(yè)稅與土地增值稅計(jì)稅依據(jù)存在重疊,從而造成對房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的重復(fù)征稅,在一定程度上助長了土地的保有或投機(jī)行為。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅和印花稅稅基交叉性帶來了一定程度上的重復(fù)征稅。此外,房地產(chǎn)出租法人負(fù)擔(dān)的各類稅收稅基的交叉性,房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)稅收也存在重復(fù)征收的情況,不利于我國房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。

2.征稅范圍相對狹窄,調(diào)節(jié)功能弱化。稅種繁多,收費(fèi)復(fù)雜,租費(fèi)雜亂,征稅覆蓋面窄,房地產(chǎn)稅占全部稅收收入比重偏低,使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作造成房價(jià)快速上漲、泡沫四起,進(jìn)而使得房地產(chǎn)稅類籌集財(cái)政收入的功能微弱,抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮。我國房地產(chǎn)評估制度不健全與評估秩序混亂,使得房地產(chǎn)各個(gè)交易環(huán)節(jié)的計(jì)稅依據(jù)難以科學(xué)合理地確定,難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的作用,抑制房地產(chǎn)投機(jī)的作用十分微弱。

3.消費(fèi)流通環(huán)節(jié)稅與保有環(huán)節(jié)稅賦不協(xié)調(diào)。目前我國房地產(chǎn)稅收政策主要集中在房產(chǎn)和地產(chǎn)的消費(fèi)流通環(huán)節(jié),而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種非常少,房地產(chǎn)存量稅源沒有得到充分利用。正是因?yàn)檫@種不平衡,導(dǎo)致了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中,增加新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本,在一定程度上帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格的上揚(yáng),提高居民購房的門檻,影響房地產(chǎn)消費(fèi)市場發(fā)展。另外,由于我國土地市場的特殊性,大量的土地使用權(quán)由企事業(yè)單位無償取得,并近似無償?shù)爻钟?我國對房地產(chǎn)保有、特別是土地的保有稅賦過低。這一現(xiàn)象不能很好地抑制市場對樓市的炒作投機(jī)行為,在一定程度上放任房地產(chǎn)、土地的投機(jī)炒作者坐等資產(chǎn)升值,而不必?fù)?dān)憂資產(chǎn)保有期間的成本,造就我國目前大量閑置、空置房產(chǎn)。

4.稅收體系不完善,稅收政策存在一刀切現(xiàn)象。我國并沒有專門的房地產(chǎn)稅收體系,而是體現(xiàn)在各個(gè)現(xiàn)有稅種稅收政策之中,這不利于行業(yè)稅收政策的宏觀調(diào)節(jié)。現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策措施,很少針對不同性質(zhì)的房地產(chǎn)需求而給予區(qū)別對待,大部分是針對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn),規(guī)定統(tǒng)一的稅收政策,在很大程度上抑制了我國住房市場的消費(fèi)。

利用稅收政策引導(dǎo)房地產(chǎn)市場消費(fèi)的政策建議

(一)利用房地產(chǎn)高額稅率打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為

首先,對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅收,降低房地產(chǎn)市場的投資和保值增值的功能。同時(shí)增強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的閑置房以及空置房的稅收調(diào)控。其次,對我國的第二套房產(chǎn)購買征收重稅,開征資本收益稅,抑制居民對房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為。

(二)對投資性房產(chǎn)需求和自住性房產(chǎn)需求區(qū)別征稅

改革個(gè)人所得稅征收管理模式,把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益,征收個(gè)人所得稅。加大對我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收建設(shè),進(jìn)一步肅清當(dāng)前稅收政策中存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等問題,平衡房產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境的稅收負(fù)擔(dān)。根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長短征稅,區(qū)別投資性和自住性房產(chǎn)交易的稅收,保護(hù)合理的房地產(chǎn)需求,增加投資性房地產(chǎn)需求的交易成本。

(三)對低收入購房者實(shí)施差別稅收優(yōu)惠政策

在現(xiàn)有財(cái)政以及貨幣方面優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上,稅收政策應(yīng)該區(qū)別不同收入水平的購買群體而實(shí)施差別的稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)中低收入階層購買自用住房,可以適當(dāng)考慮給予中低收入階層住房按揭貸款在征收個(gè)人所得稅方面減免相關(guān)的利息支出。考慮與其他相關(guān)財(cái)產(chǎn)類以及所得稅類相結(jié)合,對中低收入階層的購房款給予一定年限的抵扣減免。綜合考慮我國現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收政策的基礎(chǔ)上,避免相關(guān)稅收的重復(fù)征收,對中低收入階層的購房行為給予一定程度的免征或者減征,刺激我國住房消費(fèi)市場的健康發(fā)展。

(四)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅

我國房地產(chǎn)市場另一個(gè)重大問題是存在稅費(fèi)相擠現(xiàn)象,通過開征立足于中國國情的物業(yè)稅,可以有效解決這種稅費(fèi)相擠現(xiàn)象。通過征收物業(yè)稅,將一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)分期收取,提高中低收入者的購房水平,有效降低消費(fèi)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān),增加樓市投機(jī)者房產(chǎn)持有成本,可以有效改變中國目前階段樓市價(jià)格非理性上漲的現(xiàn)象,從而抑制樓市的投機(jī)行為。

(五)通過結(jié)構(gòu)性減稅保證房地產(chǎn)市場稅收收入有保有壓

針對房地產(chǎn)市場存在的稅基交叉、重復(fù)征稅等稅收問題,按照減少流通環(huán)節(jié)稅收、市場增加保有環(huán)節(jié)的稅收原則,適當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)市場實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅。根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要,對不適應(yīng)我國地產(chǎn)發(fā)展需求的稅種給予一定的減免甚至取消,適當(dāng)取消房地產(chǎn)市場的耕地使用稅,減免契稅等。增加保有環(huán)節(jié)稅收,降低房地產(chǎn)市場由于結(jié)構(gòu)性減稅所帶來的稅收收入壓力,使得房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的稅負(fù)更加合理化、科學(xué)化,從而合理引導(dǎo)我國房地產(chǎn)消費(fèi)市場。

參考文獻(xiàn):

篇（6）

 

正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位 

 

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥” 

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價(jià)必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。 

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式 

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。 

在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。 

 

對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理 

 

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況 

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價(jià)偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機(jī)影響,配合國家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價(jià)又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。 

(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策 

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。 

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議 

 

(一)盡早全面開征物業(yè)稅,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度 

開征物業(yè)稅主要是完善財(cái)稅制度的需要,同時(shí)對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機(jī)也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價(jià),雖然短期內(nèi)效果尚待考察,但從長遠(yuǎn)來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負(fù)、改革現(xiàn)行“土地批租”制度,肯定對房價(jià)的合理化和避免過快增長有積極的作用。當(dāng)務(wù)之急是需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項(xiàng)現(xiàn)實(shí)問題,包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù)人、計(jì)稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時(shí)期新舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決。考慮到改革的難度,可以采取分步驟,由易到難的辦法進(jìn)行,可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種,將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題,稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會(huì)”期間,有委員提出房地產(chǎn)稅費(fèi)涉及12種稅,50項(xiàng)費(fèi),一套房合計(jì)征收62項(xiàng)各種稅費(fèi),這也是高房價(jià)的原因之一。 

(二)調(diào)整房屋租賃稅負(fù),大力發(fā)展房屋租賃市場 

理論上,物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主,但業(yè)主會(huì)不會(huì)把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實(shí)上,從香港的情況來看,業(yè)主普遍會(huì)把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔(dān)租金外,還多交了稅,可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn),必須調(diào)整房屋租賃時(shí)的稅負(fù),降低租賃成本,活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個(gè)人出租住房要征收六稅一費(fèi),不僅稅種多、稅負(fù)重,而且在實(shí)際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。建議統(tǒng)一稅率,對普通住宅個(gè)人住房租賃

統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅,以此來盤活空置住房,提高住房的使用效率。 

(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅,以配合物業(yè)稅的征收 

從世界各國財(cái)產(chǎn)稅征收的情況來看,大多都會(huì)配以完善的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅以使財(cái)產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時(shí)贈(zèng)與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預(yù)期。聯(lián)系到我國的實(shí)際,如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會(huì)降低富人購置固定資產(chǎn)的原動(dòng)機(jī)。那么相應(yīng)就應(yīng)該能起到降低需求的作用,從而起到影響房價(jià)的作用。 

 

參考文獻(xiàn): 

1.國務(wù)院辦公廳.關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,2010(1) 

篇（7）

房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢

從理論上分析，世界各國的房地產(chǎn)價(jià)格，既有價(jià)格上漲的狀態(tài)，也有價(jià)格下降的狀態(tài)，因?yàn)樵诓煌臍v史時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格的供需關(guān)系是不相同的。

推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購買力增強(qiáng)；二是城鎮(zhèn)化步伐加快，對住宅的需求增多，這是一個(gè)世界性趨勢；三是作為不可再生資源的土地減少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲；四是房地產(chǎn)投機(jī)因素推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房價(jià)下降的因素主要包括：一是經(jīng)濟(jì)不景氣，房價(jià)在短期內(nèi)下降；二是政府干預(yù)，抑制房價(jià)上漲；三是自然災(zāi)害，如地震、海嘯等，導(dǎo)致居民離開；四是突發(fā)事件的影響，如美國的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的亞洲金融危機(jī)和目前在全球范圍內(nèi)發(fā)生的金融海嘯，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌甚至崩潰等。

比較上述兩方面因素，從中短期看，有時(shí)是下降因素影響大，有時(shí)是上漲因素影響大，并無規(guī)律可循；但從長期趨勢而言，房地產(chǎn)價(jià)格的整體上漲是一種趨勢，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會(huì)不斷提高，地價(jià)上漲的趨勢難以改變。從長期來說，房地產(chǎn)價(jià)格必然是持續(xù)上升的。

從現(xiàn)實(shí)情況看，世界各國房價(jià)的變化也證明了這一趨勢。如美國，從1950年～20__年，美國有代表意義的300多個(gè)城市的房價(jià)是穩(wěn)步上升的，而同期所對應(yīng)的建筑成本變化幅度并不大。

準(zhǔn)確運(yùn)用稅收調(diào)控政策

稅收調(diào)控政策的運(yùn)用，無疑能對房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅負(fù)的提高或降低，都能對供給和需求雙方產(chǎn)生不同的影響，問題的關(guān)鍵在于如何適度地運(yùn)用稅收工具。

對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的不同情況，稅收應(yīng)采取不同的對策。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格正常變化或正常上漲時(shí)，稅收政策應(yīng)該保持穩(wěn)定，通過中性的稅收政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如上所述，房地產(chǎn)價(jià)格總體上漲是一種趨勢，屬于一種正常的狀態(tài)，這就不需要政府對之進(jìn)行調(diào)控，政府只需要為其提供外部的發(fā)展環(huán)境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產(chǎn)稅制，保持稅制的合理性。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲處于不正常狀態(tài)時(shí)，就有必要運(yùn)用稅收工具對之進(jìn)行調(diào)控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對住房的不合理需求，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價(jià)格上漲的水平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的過快上漲，不僅加大購房人的成本，更主要的是會(huì)給國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一系列不利的影響，所以必須運(yùn)用宏觀政策手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

在稅收政策實(shí)際運(yùn)用的過程中，尤其要注意稅收調(diào)節(jié)的度，要辯證評估稅收政策的效用，不能過分夸大稅收調(diào)控的效果，而應(yīng)該注意綜合運(yùn)用多種宏觀經(jīng)濟(jì)工具進(jìn)行全面調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)信貸政策、土地政策和稅收政策的協(xié)調(diào)與配合。從世界各國的情況來看，不管是美國、日本等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機(jī)時(shí)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，實(shí)際效果都并不理想。這說明政府的調(diào)控有諸多局限性，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一定距離，不能對其期望過高，這一點(diǎn)尤其值得我國在下一步調(diào)整和改革房地產(chǎn)市場稅收政策時(shí)借鑒和參考。

我國房地產(chǎn)稅收政策目標(biāo)的選擇

近年來，由于房價(jià)上漲過快，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來了一系列不良影響，我國政府出臺了一系列的調(diào)控措施。在稅收政策上，通過對二手房交易征收營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進(jìn)而減少了一部分投機(jī)性需求。20__年以來，又大幅調(diào)整了印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅收政策。但是應(yīng)該認(rèn)識到，這些措施只是一些過渡性政策，并未實(shí)現(xiàn)調(diào)控的最終目標(biāo)。從房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的方向而言，必須堅(jiān)持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調(diào)控原則，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展為方向，至少實(shí)現(xiàn)調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理三大目標(biāo)。

第一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，并不以打壓房價(jià)為目的。阻止房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲只是手段。調(diào)控的最終目標(biāo)應(yīng)該是建立一個(gè)有序、平衡和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標(biāo)。那么，應(yīng)如何判斷房地產(chǎn)市場是否健康？衡量的標(biāo)準(zhǔn)是什么？筆者認(rèn)為，一是應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本同步，房地產(chǎn)投資額的增加速度長時(shí)期超越經(jīng)濟(jì)增長速度是不正常的，必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入與房價(jià)保持一個(gè)較合理的水平。國際上通常用房價(jià)收入比，即住房平均價(jià)格與居民平均年收入之比來衡量房價(jià)是否合理。1998年，聯(lián)合國人居組織對96個(gè)國家和地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，大多數(shù)國家的房價(jià)收入比為3～7，即大多數(shù)家庭要用3年～7年的全部收入才能買一套住房。當(dāng)然，這一指標(biāo)在不同國家會(huì)有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規(guī)范，只能將房價(jià)收入比指標(biāo)作為衡量房價(jià)是否合理的一種參考。但是這一指標(biāo)如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對于進(jìn)行投資的購房人來說，其投資房地產(chǎn)獲得的收益率，應(yīng)該相當(dāng)于全社會(huì)投資的平均回報(bào)率，如果相差太遠(yuǎn)，就表明房地產(chǎn)市場存在問題。還有一部分居民處于購房和租房的選擇狀態(tài)，當(dāng)房價(jià)收入比太高時(shí)，這部分人會(huì)選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購房的年成本，才會(huì)有利于租房者，但當(dāng)租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時(shí)，也就是說購房者的投資回報(bào)率十分低時(shí)，則表明房地產(chǎn)價(jià)格過高。綜合考慮上述三個(gè)因素，就可以分析出一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況，并采取有針對性的調(diào)控措施。前一個(gè)時(shí)期，我國房地產(chǎn)投資膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，已經(jīng)超過了經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的速度以及大部分居民的負(fù)擔(dān)能力。目前，全國房價(jià)的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房價(jià)回落較快，但仍然存在一些泡沫。

篇（8）

1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控工具｡房地產(chǎn)稅收政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策工具,目前我國房地產(chǎn)稅收體系中有11個(gè)相關(guān)稅種,主要分為兩類:一類是直接針對房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種,如房產(chǎn)稅､土地增值稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種,如營業(yè)稅､所得稅和城市建設(shè)維護(hù)稅(見表1)｡

房地產(chǎn)稅收政策與行政調(diào)控手段相比,具有規(guī)范性､靈活性､基礎(chǔ)性等特點(diǎn),而且影響面比較寬｡可以從供求兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的｡對于供給方面,可以提高房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營階段的成本,如土地增值稅､土地使用稅等;對于需求方面,可以提高二手房交易的成本,打擊投機(jī)性房產(chǎn)交易｡稅收調(diào)控與調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)､金融信貸限制等調(diào)控手段相比也有其明顯的優(yōu)點(diǎn),首先可以做到精確“打擊”,在壓制房地產(chǎn)投機(jī)需求的同時(shí),盡量使其他行業(yè)受到較小影響,同時(shí)稅收管理執(zhí)行部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系,稅收政策也相對容易得到貫徹實(shí)施｡

2.調(diào)控目標(biāo)｡政府對房地產(chǎn)課稅,目的主要包括增加政府收入､經(jīng)濟(jì)增長､物價(jià)穩(wěn)定､收入均等和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等｡根據(jù)丁伯根法則, 在不違反邊界條件下當(dāng)工具數(shù)大于或等于目標(biāo)數(shù),才能保證政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)｡由于政策目標(biāo)呈現(xiàn)多元化,會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)之間的不相容｡房地產(chǎn)政策目標(biāo)之間的沖突一是經(jīng)濟(jì)增長和物價(jià)穩(wěn)定的矛盾,體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于高漲時(shí)期,房價(jià)高漲,為吸引大量社會(huì)投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè),銀行信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大,于是出現(xiàn)物價(jià)上漲和通貨膨脹｡而為了控制通貨膨脹,貨幣當(dāng)局緊縮銀根,在建工程停工或半停工,經(jīng)濟(jì)增長速度開始下降,同時(shí),由于房價(jià)過高超過社會(huì)購買能力,市場出現(xiàn)供過于求,房價(jià)開始下跌,物價(jià)趨于穩(wěn)定｡二是經(jīng)濟(jì)增長和收入均等的矛盾｡為了加快住房銷售,有關(guān)部門會(huì)采取各種政策鼓勵(lì)購房,但大量優(yōu)惠政策又會(huì)導(dǎo)致高收入者憑借自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)惠政策大量從事房地產(chǎn)投資､投機(jī),致使房產(chǎn)兩極分化嚴(yán)重,間接影響普通百姓的住房需求｡[1]這兩對矛盾在2004-2008年房地產(chǎn)運(yùn)行周期中表現(xiàn)得非常突出｡

(二)回顧近年來我國房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策

2005年以來,針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和部分城市房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲過快的問題,國家對房地產(chǎn)投資實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控,其中,房地產(chǎn)稅收政策和征管方式也進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整和規(guī)范｡其主要措施有:對營業(yè)稅征收的3次調(diào)整,對個(gè)人住宅轉(zhuǎn)手交易所得征收個(gè)人所得稅,對房地產(chǎn)稅收實(shí)行“一體化”征收管理辦法,提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算征收土地增值稅｡具體來看:

第一,對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過引導(dǎo)投資導(dǎo)向來調(diào)節(jié)供給｡比如2006年規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅按預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率征收,并且按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房｡這項(xiàng)政策的主要目的是合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向,不鼓勵(lì)資金再進(jìn)入房地產(chǎn)市場,同時(shí)也顯示出調(diào)控政策針對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)｡2007年規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行清算式繳納,取代以"預(yù)征"為主的繳納法,這項(xiàng)政策使土地增值稅恢復(fù)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的應(yīng)繳納的稅負(fù)水平,對壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間有較大作用｡

第二,對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整,通過控制和引導(dǎo)需求來實(shí)現(xiàn)｡比如2006年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,規(guī)定從2006年6月1日起,對購買住房

二､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

(一)理論分析

1.以房地產(chǎn)供給為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡目前,我國采取的稅收政策有三項(xiàng)都是作用于供給者的,直接對賣房人征收營業(yè)稅､個(gè)人所得稅以及對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅｡它的影響是:當(dāng)政府對賣方增加稅收時(shí),直接提高了供給者的成本,在其他條件不變的情況下,供給者為了取得與征稅前相同的利潤,會(huì)將稅收成本加在出售的價(jià)格上向需求方,即購買者索要更高的價(jià)格｡這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移,形成新的市場均衡點(diǎn)｡在需求曲線不變的假設(shè)下新的市場均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價(jià)格的提高,同時(shí)市場數(shù)量的減少｡由此可見,稅收政策從供給方對房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響最可能的結(jié)果是引起房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提高,而房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少｡這樣,我國目前的房地產(chǎn)稅收政策對抑制房價(jià)增長的效應(yīng)是有限的,但對控制房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張可能有一定作用｡

2.以房地產(chǎn)需求為核心的傳導(dǎo)機(jī)制｡對供給方征稅時(shí),往往會(huì)引起稅負(fù)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁,尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實(shí)現(xiàn)的｡而向需求方征稅稅負(fù)幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的,這樣稅收不直接反映在房屋價(jià)格上,即房屋價(jià)格不會(huì)因?yàn)閷π枨蠓秸鞫惗蠞q｡需求方稅負(fù)的增加可能會(huì)引起需求下降,從而導(dǎo)致需求和供給的減少,這樣可能會(huì)達(dá)到房屋價(jià)格和投資規(guī)模擴(kuò)張得到雙抑制的宏觀調(diào)控目標(biāo)[2]｡

(二)實(shí)證分析

2005年以來的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整雖然取得了一定的成效,但與人們的預(yù)期還有很大差距,房價(jià)總體上呈現(xiàn)快速上升的趨勢,雖然這種勢頭在2008年有所減緩,但并沒有得到遏制｡以海南省為例,2004-2008年間,海南省房地產(chǎn)銷售絕對價(jià)格逐年增長,由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從海口市房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比增長指數(shù)來看,商品房和新建房同比一直呈上升趨勢,雖然2008年第四季度后有所下降,但仍高于100;二手房變動(dòng)呈穩(wěn)定增長態(tài)勢(見圖1)｡

造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的,單從稅收政策的調(diào)控來講,主要有幾個(gè)原因｡

1.稅收政策調(diào)控主要作用于供給方｡從我國房地產(chǎn)市場的供求狀況來看,在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅,只會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格,而不會(huì)降低開發(fā)商的利潤,也不會(huì)對房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響,反而使房地產(chǎn)的投資性需求上升｡

2.稅收政策對新房交易缺乏應(yīng)對措施｡稅收政策的著力點(diǎn)主要是放在了房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)｡限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機(jī)炒作,有利于抑制投機(jī);二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給,加劇了新房市場的供求矛盾,推動(dòng)新房價(jià)格的上漲｡

3.租､稅､費(fèi)體系混亂｡租､稅､費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇,在理論上的區(qū)別十分明顯,但在實(shí)踐中,以稅代租､以費(fèi)改稅､以稅帶費(fèi)､以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍,限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能｡目前,我國涉及房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例約占10%,而各類收費(fèi)卻占到41%,這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)稅收政策的順利傳導(dǎo),嚴(yán)重阻礙了政府通過稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控｡

三､房地產(chǎn)稅收調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)稅收影響

(一)積極影響:增加了房地產(chǎn)稅收收入

1.房地產(chǎn)稅收快速增長,地方稅收貢獻(xiàn)能力和實(shí)現(xiàn)能力增強(qiáng)｡2004年以來,隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,與之相關(guān)的稅收已成為地方稅收收入的重要來源｡根據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì),2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長到34.68億元,年均增長率 為45.76%,超過地方稅收22.52%的年均增長率｡房地產(chǎn)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高,從2004年的11.81%增長到2008年的28.77%｡同時(shí),從行業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)能力(每百元增加值實(shí)現(xiàn)的稅收總收入)來看,房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn)能力逐年增強(qiáng),從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)｡

2.房地產(chǎn)稅收彈性系數(shù)和協(xié)調(diào)系數(shù)較高｡從近年來房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)來看,海南省房地產(chǎn)稅收增長高于經(jīng)濟(jì)總體增長｡除2006年房地產(chǎn)稅收超常增長外,其余年份的房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)增加值彈性都大于1,均富有彈性｡2004-2008年,房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)業(yè)增加值(剔除2006年)和房地產(chǎn)投資的平均彈性分別為4.68和1.32,呈超經(jīng)濟(jì)增長現(xiàn)象(見表4)｡

從房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)(產(chǎn)業(yè)稅收比重/產(chǎn)業(yè)GDP比重)看,海南房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)也高于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn),2004-2008年房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)平均為2.75(見表5)｡

3.房地產(chǎn)主要稅種受政策調(diào)控影響較大｡我們以稅收政策調(diào)整的主力房地產(chǎn)營業(yè)稅､房地產(chǎn)企業(yè)所得稅､城鎮(zhèn)土地使用稅､契稅和土地增值稅為例,分析政策的影響｡可以看出,城鎮(zhèn)土地使用稅稅收政策效應(yīng)最為明顯,在2008年提高征收標(biāo)準(zhǔn)后增長迅猛,2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍｡而土地增值稅政策效應(yīng)也較為顯著,2004-2007年,財(cái)政部､國家稅務(wù)總局多次下文敦促地方加強(qiáng)土地增值稅征管,故其收入節(jié)節(jié)攀升,在2007年由“預(yù)征”改為“實(shí)際清算式”后,實(shí)現(xiàn)額上升至3億元,而在2008年房地產(chǎn)市場下行和“個(gè)人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下,增速開始放緩｡房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在2006年“將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”政策影響下,收入是2005年的2.7倍｡2008年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長主要是由于2007年房地產(chǎn)市場熱,房地產(chǎn)企業(yè)大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收｡

相對城鎮(zhèn)土地使用稅､土地增值稅和企業(yè)所得稅,契稅和房地產(chǎn)營業(yè)稅的政策效應(yīng)對稅收完成的影響相對小一些｡契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額,我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)要繳納3%-5%的契稅,而契稅稅收政策的調(diào)整僅在2008年11月份實(shí)行“個(gè)人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一降低到1%”,所以政策調(diào)整效應(yīng)還未完全釋放｡由于銷售房地產(chǎn)營業(yè)稅占到房地產(chǎn)營業(yè)稅比重達(dá)到80%-90%,房地產(chǎn)營業(yè)稅的增減主要受到房地產(chǎn)市場銷售的影響,而對房地產(chǎn)營業(yè)稅的稅收調(diào)節(jié)政策主要集中在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),所以對房地產(chǎn)營業(yè)稅影響并不大(見表6)｡

(二)局限性:房地產(chǎn)稅收整體格局未變

可以看到,2004-2008年我國的房地產(chǎn)稅收調(diào)控只是在現(xiàn)有的稅種上變更稅率或征管方式,并沒有涉及到深層次的房地產(chǎn)稅收體系的改變,使得房地產(chǎn)稅收的實(shí)現(xiàn)仍然有其固有的局限性｡

1.在總量上,房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入比重仍較小｡房地產(chǎn)稅收被西方發(fā)達(dá)國家作為地方的主要稅種,美國的房地產(chǎn)稅收一般要占地方財(cái)政收入的50%-80%｡近年來,我國房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中比重也呈上漲趨勢,但相比而言,房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中占的比重仍較小｡海南省2004-2008年房地產(chǎn)地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%,房地產(chǎn)的資源性要素作用沒有得到應(yīng)有的重視,使得房地產(chǎn)稅收對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用仍顯不足｡

2.房地產(chǎn)稅收波動(dòng)較大,增長缺乏可持續(xù)｡海南省房地產(chǎn)從2006年下半年開始升溫,房地產(chǎn)稅收在2007年增長到達(dá)頂峰,2007年1月､2月呈現(xiàn)開門紅,達(dá)到了180.8%和172.46%的高增速,隨后各月也基本保持100%以上的增長,2007年全年實(shí)現(xiàn)90.77%的增長｡這種增長一直延續(xù)到2008年第三季度,第四季度隨著房地產(chǎn)市場疲軟房地產(chǎn)稅收開始急劇下降,到2009年2月,房地產(chǎn)稅收已呈現(xiàn)負(fù)增長｡房地產(chǎn)稅收受制于宏觀環(huán)境的影響因素太大,房地產(chǎn)稅收增長缺乏后勁,也可從房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)增加值彈性系數(shù)逐年下降得到證明(見圖2)｡

3.從結(jié)構(gòu)上看,房地產(chǎn)領(lǐng)域稅賦結(jié)構(gòu)仍不合理,重流轉(zhuǎn)､輕保有｡房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收目前只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率和收益稅率相比較,保有稅率較低,造成土地的供給不足進(jìn)而影響市場的正常運(yùn)行｡從數(shù)據(jù)來看,兩稅各年數(shù)額基本平穩(wěn),并沒有隨著房地產(chǎn)市場的波動(dòng)而波動(dòng),涉及兩稅的政策性調(diào)整也很少,除2008年城鎮(zhèn)土地使用稅因?yàn)檎咭蛩卮鬂q外,2004-2008年兩稅所占房地產(chǎn)稅收的比重分別為9.95%､6.49%､6.81%､3.68%和8.92%,基本呈逐年下降趨勢,平均占比僅為7.17%(見表7)｡

四､進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對策建議

(一)短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用

應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用,控制房地產(chǎn)市場的投資需求｡當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求,在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策,鼓勵(lì)消費(fèi)性需求,抑制投資性需求｡在消費(fèi)環(huán)節(jié),可對居民的消費(fèi)性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策,還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策｡在保有環(huán)節(jié),首先要改變房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù),按房地產(chǎn)評估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),以客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平;其次,要對居民的投資性購房征收較高的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,提高其保有成本,降低其預(yù)期收益,從而抑制過高的投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展[3]｡

(二)長期政策調(diào)整:逐步將房地產(chǎn)稅收重點(diǎn)由供給方征稅轉(zhuǎn)向需求方征稅

按照征稅環(huán)節(jié)的不同,可分為三個(gè)部分構(gòu)建我國的房地產(chǎn)稅收體系,即房地產(chǎn)取得稅類､房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類､房地產(chǎn)保有稅類(見表8)｡目前我國房地產(chǎn)在稅種設(shè)計(jì)上缺乏系統(tǒng)性的考慮,使得某些環(huán)節(jié)存在稅種之間交叉重疊,產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象｡改革的主要目標(biāo):征稅環(huán)節(jié)后移,大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平,適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅收｡[4]

1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)｡主要涉及耕地占用稅和契稅,稅收調(diào)整一是提高耕地占用稅稅率｡建議對耕地進(jìn)行測量,合理確定計(jì)稅依據(jù),改“從量計(jì)征”為“從價(jià)計(jì)征”,以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級和物價(jià)水平的變動(dòng)｡二是擴(kuò)大契稅征收范圍,提高契稅征收水平,取消對房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定,避免重復(fù)征稅｡

2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)｡一是取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,由物業(yè)稅代替｡現(xiàn)行稅制中對房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅,對土地從量計(jì)稅,對房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅｡所以可由物業(yè)稅代替｡二是逐步取消土地增值稅,由于土地增值稅沒有反映地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化,計(jì)征繁瑣,征收效果差,建議將土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅｡三是完善企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅,稅率根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時(shí)間的長短有所區(qū)分,時(shí)間越長稅率越低,導(dǎo)致房地產(chǎn)短期投機(jī)行為｡

3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)｡對土地､房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅,計(jì)稅依據(jù)以各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格水平確定,為了避免重復(fù)征稅,對房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅,由營業(yè)稅､所得稅來調(diào)整｡征收物業(yè)稅使養(yǎng)房成本提高,會(huì)減少人們購買兩套以上房子的需求,進(jìn)而使房價(jià)下降｡養(yǎng)房成本高,房屋擁有者會(huì)考慮將多余的住房賣出,增加供給｡或考慮將房子出租以彌補(bǔ)養(yǎng)房的成本,增加出租量｡同時(shí),物業(yè)稅歸屬地方稅種,有利于調(diào)動(dòng)地方財(cái)政積極性｡開征物業(yè)稅應(yīng)循序漸進(jìn),首先對生產(chǎn)､經(jīng)營性房地產(chǎn)實(shí)施新的物業(yè)稅,同時(shí)廢除原相關(guān)的房地產(chǎn)稅;然后適時(shí)對非生產(chǎn)性､非經(jīng)營性的高檔居民住宅開征物業(yè)稅;最后擴(kuò)展到對所有非生產(chǎn)性､非經(jīng)營性的居民住宅全面開征物業(yè)稅｡

4.房地產(chǎn)租賃階段｡房地產(chǎn)稅收改革不能僅限于持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),可以對房屋租賃､廉租房､經(jīng)濟(jì)適用房等制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策｡目前,稅收政策沒有向租房傾斜,而地下出租又使征稅變得十分困難,政府可以借鑒香港的做法,聯(lián)合水電､煤氣加強(qiáng)征繳力度,出臺稅收優(yōu)惠,這樣可逐步改變?nèi)藗兊淖》啃枨髲椥?購買者尋找到替代品,不買房就會(huì)選擇租房,引導(dǎo)人們進(jìn)行租房消費(fèi)｡

(三)完善房地產(chǎn)相關(guān)配套制度,促進(jìn)稅收改革

房地產(chǎn)稅收改革牽動(dòng)著各方利益,單靠稅務(wù)部門是難以完成的,需要由中央政府和地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)好各個(gè)部門才能完成｡一是完善房地產(chǎn)登記制度,包括核查土地,進(jìn)行土地清查,建立土地位置､權(quán)屬及面積臺賬;強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度｡二是建立房地產(chǎn)估價(jià)制度,包括建立評估機(jī)構(gòu),探索評估方法,培養(yǎng)評估人員等｡三是完善房地產(chǎn)定價(jià)制度,實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度｡四是規(guī)范土地市場,加強(qiáng)政府對土地供應(yīng)的調(diào)控｡五是盡快建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng),為科學(xué)征稅提供依據(jù)｡

參考文獻(xiàn):

[1]龔春榮.中國房地產(chǎn)稅收政策[J].上海房地,2008,(6).

篇（9）

一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀

對于其他行業(yè)來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對政府財(cái)政貢獻(xiàn)較大，總體的稅負(fù)率也是較高的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有七個(gè)具體階段，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策只占其中四個(gè)。

二、決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目建設(shè)前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的組成部分，項(xiàng)目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費(fèi)關(guān)聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費(fèi)用，不能抵稅。但是債務(wù)利息支出可以作為費(fèi)用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當(dāng)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明等法律文件，且不超過商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實(shí)際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%進(jìn)行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關(guān)鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比重增加，會(huì)帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)，做好籌劃。

三、設(shè)計(jì)施工階段

設(shè)計(jì)施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這個(gè)階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務(wù)代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計(jì)稅成本的核算等稅務(wù)事項(xiàng)。印花稅則按企業(yè)實(shí)際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個(gè)階段重點(diǎn)是需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對象的劃分、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅成本、費(fèi)用的歸集與分?jǐn)偅瑸楹笃诘捻?xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)與稅務(wù)清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用就十分重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行組織管理等活動(dòng)產(chǎn)生的費(fèi)用可以在開發(fā)間接費(fèi)用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用則在管理費(fèi)用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會(huì)對后續(xù)項(xiàng)目清算的稅負(fù)產(chǎn)生影響。按土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用是可以加計(jì)20%扣除的，管理費(fèi)用則歸入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%扣除。但管理費(fèi)用的歸集會(huì)影響到當(dāng)期企業(yè)所得稅稅負(fù)的增減，但這也只是時(shí)間因素后續(xù)可消化。而開發(fā)間接費(fèi)則用直接影響到土地增值稅稅負(fù)的高低。

四、銷售階段（預(yù)銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設(shè)立獨(dú)立的銷售公司。筆者認(rèn)為設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，可以在運(yùn)營過程中增加經(jīng)營環(huán)節(jié)，拉長企業(yè)的經(jīng)營鏈條，進(jìn)而分離經(jīng)營收入，降低計(jì)稅收入，能夠有效的進(jìn)行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價(jià)格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負(fù)也是關(guān)鍵。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會(huì)影響到收入，同時(shí)也會(huì)影響稅負(fù)。目前，采用贈(zèng)送裝修的促銷方式，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付清算階段時(shí)，對于開發(fā)項(xiàng)目一些剩余資產(chǎn)可以結(jié)合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測算總體稅負(fù)成本，再選擇對其剩余部份資產(chǎn)進(jìn)行出售、自持物業(yè)、或無償贈(zèng)送業(yè)主等方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤最大化。其次，就是公司的項(xiàng)目清算，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能順利的持續(xù)運(yùn)營，就需要根據(jù)法律程度，對債務(wù)對其結(jié)算，并且要對剩余資產(chǎn)進(jìn)行合理的分配和規(guī)劃。更多時(shí)候，很多子公司都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目而建立的，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，總公司就會(huì)對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準(zhǔn)確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應(yīng)的措施來進(jìn)行調(diào)整，合理避稅。

六、總結(jié)

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

篇（10）

國家開征土地增值稅的初衷是為了調(diào)節(jié)土地增值收益，該稅實(shí)質(zhì)上是附加于企業(yè)所得稅之上的另一種形式的“所得稅”，在全國降低高房價(jià)的一片呼聲中，上次的“兩會(huì)”上曾有代表提議取消該稅。為達(dá)到調(diào)節(jié)增值收益的目的，該稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，增值率越大，稅率越高，所以該稅種節(jié)稅籌劃的著眼點(diǎn)在于降低土地增值率，力爭適用較低的稅率，甚至能夠享受到免征的政策。

1、普通住宅的稅收優(yōu)惠。稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

筆者曾經(jīng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，一期工程土地增值稅清算的結(jié)果是：土地增值率18.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)退回預(yù)繳的60萬元稅款。但假如增值率達(dá)到20%以上，不僅不能退回預(yù)繳款，還需補(bǔ)繳200多萬元稅款。所以，企業(yè)應(yīng)充分重視該政策，在建筑面積設(shè)計(jì)、銷售定價(jià)、賬務(wù)核算等工作中要考慮該項(xiàng)政策，力爭把工作做到前頭。

該項(xiàng)政策的籌劃常有著述發(fā)表，在此不再贅述，只是需要強(qiáng)調(diào)的是，如果小區(qū)開發(fā)既有普通住宅又有非普通住宅或商業(yè)，一定要在成本列支、預(yù)（決）算、合同簽訂等方面盡力劃分清楚，否則即使普通住宅增值率達(dá)不到20%，也無法享受免稅政策。當(dāng)然，與稅務(wù)部門的溝通協(xié)調(diào)也非常關(guān)鍵。

2、開發(fā)間接費(fèi)用的列支。開發(fā)間接費(fèi)用在土地增值稅條例中的定義是：直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)允許加計(jì)20%扣除，所以企業(yè)日常費(fèi)用開支，凡符合以上定義的一定要列入開發(fā)間接費(fèi)用，而有些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員將其列入了管理費(fèi)用，沒有為企業(yè)爭取到應(yīng)有的稅收利益。

筆者在實(shí)際工作中綜合會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定，只將招待費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、四項(xiàng)小稅、總部管理人員的工資福利費(fèi)、明顯屬于總部的費(fèi)用列入管理費(fèi)用，其余費(fèi)用全部列入開發(fā)間接費(fèi)用，這樣處理在歷次稅務(wù)檢查中均得到認(rèn)可。另外，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)［2009］31號）文第二十七條第（六）款規(guī)定“：項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)”列開發(fā)間接費(fèi)用，根據(jù)此規(guī)定建造售樓處的支出不需要列營業(yè)費(fèi)用了，可以增加開發(fā)間接費(fèi)用。

3、公共成本和間接成本的分配。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文第二十九條和第三十條的規(guī)定，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配，如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)征得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。公共配套設(shè)施開發(fā)成本明確規(guī)定應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配，而其他成本項(xiàng)目的分配方法由企業(yè)自行確定。

可以看出，以上規(guī)定給了企業(yè)很大的稅收籌劃空間，尤其是土地成本的分配。

政府出讓土地是帶著規(guī)劃的，事先規(guī)劃了哪里建商業(yè)、哪里建住宅，而商業(yè)占地地價(jià)要高于住宅占地，但地塊是整體出讓的，沒標(biāo)明商業(yè)占地和住宅占地分別是多少地價(jià)。如果按占地面積法進(jìn)行分配，顯然增大了住宅成本，減少了商業(yè)成本，具有不合理性，所以稅收規(guī)定預(yù)留了企業(yè)可以采用其他合理方法的空間。企業(yè)需要通盤考慮能否享受普通住宅免稅政策、不能享有該政策的情況下怎樣降低住宅和商業(yè)各自的增值率，通過細(xì)致測算后決定采用什么方法更符合企業(yè)利益，然后以充分的理由向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出，征得其同意后實(shí)行。

同樣道理，借款費(fèi)用和其他成本項(xiàng)目的分配也需認(rèn)真考慮。

4、變銷售為長期出租。現(xiàn)在多數(shù)樓盤地下停車位長期出租，一次收取最長20年的租賃費(fèi)，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因?yàn)闆]有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”項(xiàng)目，以5%的稅率繳納營業(yè)稅。

照此例子，如果能變房屋銷售為長期出租，將推遲土地增值稅的繳納，假如將來取消土地增值稅，企業(yè)將獲得一筆巨大收益。

5、股東購買土地作價(jià)入股。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號）規(guī)定，自2006年3月2日之后，以土地使用權(quán)投資入股或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在投資環(huán)節(jié)確認(rèn)收入，對投資人按規(guī)定征收土地增值稅，以該環(huán)節(jié)征稅時(shí)確認(rèn)的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。不再適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

在財(cái)稅［2006］21號文出臺前，有人根據(jù)財(cái)稅字［1995］048號文提出過籌劃方案，引起大家熱烈討論，但不知有沒有過實(shí)際操作。財(cái)稅［2006］21號文出臺后，筆者認(rèn)為大家仍然可以考慮怎樣籌劃。現(xiàn)舉個(gè)例子供大家探討：李某以個(gè)人名義購買土地一塊，購買價(jià)1000萬元，李某需交納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，李某以該土地投資成立萬城房產(chǎn)公司（個(gè)人獨(dú)資），評估作價(jià)（售價(jià)）1500萬元，高某需繳納印花稅0.75萬元，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額1031.25萬元=1000+30+0.5+0.75，增值額468.75萬元，增值率45.45%，繳納土地增值稅140.62萬元=468.75×30%，需繳納個(gè)人所得稅65.63萬元=（1500-1000-30-0.5-0.75-140.62）×0.2。

萬城房產(chǎn)公司接收該土地不需要繳納契稅（根據(jù)財(cái)稅［2008］142號），印花稅因計(jì)入管理費(fèi)用不考慮，公司利用該土地開發(fā)普通住宅，開發(fā)成本6000萬元，實(shí)現(xiàn)收入12000萬元，繳納營業(yè)稅及附加660萬元=12000×5.5%，扣除項(xiàng)目金額10410萬元=（1500+6000）×（1+20%+10%）［假設(shè)利息不能按開發(fā)項(xiàng)目合理分?jǐn)偂⑷?xiàng)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生和計(jì)算扣除一致，即750萬元=（1500+6000）×10%］+660，增值額1590萬元=12000-10410，增值率15.27%，免交土地增值稅，繳納企業(yè)所得稅772.5萬元［12000-（1500+6000）×（1+10%）-660］×0.25，李某總的凈收益2580萬元=12000-1000-30-0.5-0.75-140.62-65.63-6000-（1500+6000）×10%-660-772.5。

而假設(shè)李某以現(xiàn)金1000萬元出資先成立房產(chǎn)公司，再購買土地，繳納契稅30萬元，印花稅0.5萬元，開發(fā)成本6000萬元，實(shí)現(xiàn)收入12000萬元，繳納營業(yè)稅及附加660萬元，扣除項(xiàng)目金額9799萬元=（1000+30+6000）×（1+20%+10%）+660（三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算扣除，但是不能超過實(shí)際發(fā)生數(shù)750萬元，筆者所在地區(qū)的濟(jì)寧市地稅局于2009年12月31日下發(fā)的文件［關(guān)于印發(fā)《濟(jì)寧市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)和建筑業(yè)稅收項(xiàng)目管理辦法（試行）》的通知（濟(jì)地稅發(fā)［2009］79號文）］中對此有規(guī)定，增值額2201萬元=12000-9799，增值率22.46%，交納土地增值稅660.3萬元=2201×30%，繳納企業(yè)所得稅724.93萬元＝［12000-（1000+30+6000）-（1500+6000）×10%-660-660.3］×0.25，李某總的凈收益2174.77萬元=12000-1000-30-6000-（1500+6000）×10%-660-660.3-724.93。

由此可見，同樣投資1000萬元，前后兩種運(yùn)作方式凈收益相差405.23萬元=2580-2174.77，根本原因在于以股東投資環(huán)節(jié)確認(rèn)的土地收入作為房產(chǎn)公司計(jì)算土地增值稅扣除土地的成本，這樣使房產(chǎn)公司的土地成本抬高，土地增值率低于20%，從而享受免稅。

6、籌

建費(fèi)列前期工程費(fèi)，而不是管理費(fèi)用。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函［2009］98號）規(guī)定，對開辦費(fèi)的處理，新所得稅法中開（籌）辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可以在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長期待攤費(fèi)用的處理規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。

由此可見，開辦費(fèi)的攤銷已不存在稅會(huì)差異，企業(yè)可一次攤銷。工商企業(yè)通常列入管理費(fèi)用，而房地產(chǎn)行業(yè)可根據(jù)（國稅發(fā)［2009］31號）文第二十七條規(guī)定列入前期工程費(fèi)，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除20%的成本。

二、企業(yè)所得稅和土地使用稅的節(jié)稅點(diǎn)1、將開發(fā)的商品房出租，不再視同銷售確認(rèn)收入。根據(jù)（國稅發(fā)［2009］31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。該內(nèi)容將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2006］31號）文中該條規(guī)定中的“開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)”刪除了，同時(shí)結(jié)合國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函［2008］828號）第一條的規(guī)定，可以認(rèn)為，企業(yè)將自己開發(fā)的商品房出租，不再需要視同銷售確認(rèn)收入。

結(jié)合以上土地增值稅節(jié)稅點(diǎn)中的相關(guān)分析，企業(yè)將房產(chǎn)變銷售為長期出租，不僅可以推遲土地增值稅的繳納，還可以推遲所得稅的繳納，并且能夠坐享房產(chǎn)增值，但需要付出成本資金利息，而且出租收入需按照12%繳納房產(chǎn)稅，因此企業(yè)需要做出詳細(xì)的測算，在綜合平衡的情況下作出決策。

2、沒有實(shí)現(xiàn)銷售前的招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)到實(shí)現(xiàn)收入時(shí)累計(jì)扣除。房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，從籌建到開工建設(shè)直至實(shí)現(xiàn)收入往往過程非常漫長，前期項(xiàng)目運(yùn)作花費(fèi)的招待費(fèi)較多，為此國稅發(fā)［2006］第31號文針對招待費(fèi)專門做出規(guī)定，允許企業(yè)在實(shí)現(xiàn)收入之前發(fā)生的廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。國稅發(fā)［2009］31號文對［2006］31號文進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，沒有聲明［2006］31號文廢止，但也沒有提及這部分內(nèi)容，這說明招待費(fèi)可以結(jié)轉(zhuǎn)扣除的規(guī)定還是適用的，只不過扣除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的規(guī)定。而廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)根據(jù)新企業(yè)所得稅法超標(biāo)準(zhǔn)部分可以無限制的結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，稅務(wù)部門對前期發(fā)生的招待費(fèi)比較認(rèn)可的處理是：先做待攤費(fèi)用處理，實(shí)現(xiàn)收入后再逐步攤銷，最長可攤銷到實(shí)現(xiàn)收入后的第三年。這樣做雖不符合會(huì)計(jì)制度，但因?yàn)槠鋵?bào)表的影響較小，會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)時(shí)一般不予以調(diào)整。

至于計(jì)提基數(shù)，按照［2009］31號文有關(guān)精神和實(shí)際工作中所得稅納稅申報(bào)表的填制，房地產(chǎn)企業(yè)取得的預(yù)售收入可以作為招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)。上文提到的濟(jì)寧市地稅局的濟(jì)地稅發(fā)［2009］79號對此有明確規(guī)定。

3、土地使用稅從開具銷售發(fā)票的次月起停交。根據(jù)土地使用稅暫行條例，納稅人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)交納土地使用稅，《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字［1988］第015號）文中規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。

在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)交納土地使用稅的起點(diǎn)是土地出讓合同的簽訂日期，不論是否取得土地證，這符合稅法精神。但在房屋售出后，即使發(fā)票開具、房屋已交付使用，甚至房權(quán)證大證已分割，而土地證因種種原因未能分割，在這種情況下，企業(yè)已不再實(shí)際占有土地，但稅務(wù)部門以土地證未分割、土地所有權(quán)人仍是企業(yè)的為理由，不允許企業(yè)停交土地使用稅，顯然與稅法精神不符合，這就形成了稅務(wù)執(zhí)法的前后自相矛盾。

篇（11）

正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價(jià)必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。

對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價(jià)偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機(jī)影響,配合國家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價(jià)又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。

(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

2008年3月,為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),國家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月,為了減輕個(gè)人購房者的負(fù)擔(dān),促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi),將個(gè)人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅,個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。規(guī)定個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比,調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期,同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進(jìn)二手房市場發(fā)展,鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

2009年1月1日起,國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日,國家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號文,規(guī)定自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策調(diào)整把個(gè)人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時(shí)間從2年恢復(fù)為先前的5年,體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

摘要:文章認(rèn)為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機(jī)制,物業(yè)稅是維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效制度,必須下決心認(rèn)真研究開征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機(jī)制稅制改革

正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置,堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始,被確認(rèn)為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面作用,導(dǎo)致一些地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價(jià)上漲過快加劇收入分配不公,造成社會(huì)不穩(wěn)定、不和諧的因素;高房價(jià)必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費(fèi),不利于擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi);地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應(yīng),使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視,因此不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級,加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必然受到影響;大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府,而對“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房,也無心抑制高房價(jià),這可以說是當(dāng)前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個(gè)重要原因。因此,必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位,房價(jià)一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨(dú)秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式,必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認(rèn)識和局面。

(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機(jī)制,努力改善稅收調(diào)控方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段,不宜頻繁使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中,稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因?yàn)榻鹑凇⑿刨J等政策調(diào)控往往是“一刀切”,而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此,雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段,但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言,現(xiàn)在的問題是:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策,沒有一項(xiàng)是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。

對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施情況

我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段:第一階段,2005至2008年上半年,其間為應(yīng)對房價(jià)偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象,國家出臺了一系列緊縮性政策;第二階段,2008年下半年至2009年底,這一階段為應(yīng)對國際金融危機(jī)影響,配合國家的擴(kuò)內(nèi)需、保增長、惠民生的指導(dǎo)方針,為鼓勵(lì)國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個(gè)階段來看,宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果,但是從稅收政策看,并沒有達(dá)到預(yù)期的效果,國內(nèi)大部分城市房價(jià)波動(dòng)較大,同時(shí)在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段,2009年底至今,為遏制部分城市房價(jià)又出現(xiàn)過快增長的勢頭,宏觀政策又開始趨緊,相應(yīng)稅收政策方面也開始收緊。